УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор торговой и торгово-развлекательной недвижимости Санкт-Петербурга и Краснодара в 2011 году

14.02.2012

 

Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга

В 2011 году на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга произошло несколько знаковых инвестиционных покупок. Компания Fort Group купила торговые объекты компании Макромир, и в финальной стадии находится сделка по покупке ТРЦ «Galeria» компанией Morgan Stanley.

Оборот розничной торговли в Санкт-Петербурге постепенно растет (по итогам 11 месяцев 2011 года на 3,1% по сравнению с 2010 годом), преимущественно за счет непродовольственных товаров, что приводит и к увеличению спроса на качественную торговую недвижимость.

Основные показатели рынка торгово-развлекательной недвижимости по 2011 г. 

Основные показатели рынка торгово-развлекательной недвижимости по 2011 г.

В 2011 г. в Санкт-Петербурге были введены в эксплуатацию 11 качественных торговых объектов. Их совокупная арендопригодная площадь – 191 тыс. кв.м.
Наиболее крупными являются ТРЦ «ЛЕТО» на Пулковском шоссе, ТРЦ «Лиговъ», ТК «Космос». В этом году была проведена реконцепция мебельного центра «Грейт», вместо которого был открыт ТРК «Академ-парк». Состоялось открытие для посетителей гипермаркета Prisma, как первой очередь ТК «Осиновая роща».
Таким образом, общая площадь качественных в Санкт-Петербурге к концу 2011 года составила 4,8 млн. кв. м, это свыше 200 объектов. Совокупная арендопригодная торговая площадь (GLA) – 3,2 млн. кв.м.

Отметим, что запланированное на 2011 год открытие таких знаковых торговых центров, как ТРК «Питерленд», ТРЦ «РИО» и «ДЛТ» перенесено на 2012 год. На 2012 год запланировано также открытие ТРК «Континент» на Бухаресткой, ТРК «Международный», «У Красного моста». По прогнозам GVA Sawyer ввод торговой недвижимости в 2012 году превысит показатели 2011 года и составит около 250-270 тыс. кв.м.

Ключевые события на рынке торговой недвижимости происходили в секторе слияний и поглощений. Fort Group приобрела активы компании «Макромир», в частности под контроль нового собственника перешли «Родео Драйв», «Французский бульвар», «Феличита», «Сити Молл», «Фиолент», а также несколько проектов торговых комплексов. Кроме того, фонд Russian Real Estate Fund II приобрел универмаг «Пассаж» на Невском проспекте. Наконец, практически завершена компанией Morgan Stanley торгово-развлекательного центра «Galeria». Сумма сделки оценивается в $1-1,1 млрд, что станет рекордной инвестиционной сделкой на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.

Из новых проектов, заявленных на рынке в 3 кв. 2011 года, следует отметить проект компании «Индустрия Групп» по строительству ТРЦ площадью около 58 тыс. кв.м в Приморском районе (планируемый срок ввода – 2013 год), а также объявленные Fort Group планы расконсервирования приобретенных проектов «Макромира» (сроки ввода – 2012-2014 гг.).

Продолжается рост интереса к формату аутлет-центров. Несмотря на то, что в Москве еще не открыты аналогичные заявленные объекты, уже понятен интерес арендаторов к этому формату. В 2011 году участок под аутлет-центр на Пулковском шоссе приобрела компания Hines. Ранее участок на Таллиннском шоссе приобрела компания Fashion House. Сохраняется интерес и к строительству аутлет-центра в рамках проекта «Уткина Заводь».

Рынок торговой недвижимости Петербурга в 2011 году «привыкал» к наличию двух суперрегиональных торговых комплексов в центре города, на пл. Восстания. Успешность, в первую очередь, ТРЦ Galeria привела к некоторому снижению спроса в торговые комплексы в других районах города.

Следует отметить тенденцию увеличения доли детских развлечений в составе ТРК. Это касается как аттракционов и залов игровых автоматов (таких как Crazy Park, Happylon, Fun City), так и тематических образовательных парков. В частности, в «Гранд Каньоне» вместо развлекательного центра «Лидер» открылся детский «Дивный город». Аналогичный проект «Город мастеров», направленный на детскую аудиторию, планирует компания «Эспро» в составе ТРК «Питерленд». Открытие намечено на 2012 год. Уже работают проекты «ЛабиринтУм» (в МФК «Толстой Сквер») и «УмникУм» в ТРК «Galeria». Кроме того, ожидается окончание строительства аквапарка в составе ТРК «Питерленд», заявлен аквапарк в составе проекта комплексного освоения территорий «Триумф парк».

Отметим экспансию финской сети «Prisma» (продуктовые супер- и гипермаркеты), которая на настоящий момент насчитывает в Санкт-Петербурге и планирует увеличение до 30 магазинов (большая часть и существующих, и планируемых – в составе проектов ХК «Адамант»).

Среди знаковых сделок 2011 года, следует отметить приобретение УК «Старт» сети магазинов товаров для дома «Домовой».

На конец 2011 года обеспеченность населения Санкт-Петербурга качественными торговыми площадями составила 650 кв. м арендопригодной площади на 1 000 жителей. Отметим, что обеспеченность торговыми площадями в Санкт-Петербурге сопоставима с нормативом минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов, который определяется в соответствии с принятыми в 2010 году Правительством РФ Правилами установления данного норматива.

Чистое поглощение торговых площадей в 2011 году составило около 210 тыс. кв.м. В результате, средняя по городу заполняемость открытых для посещения на конец 2011 года составила около 94%. Вакантные площади присутствуют только в не самых удачных и небольших торговых комплексах, расположенных вне транспортных потоков или имеющих неудачную планировку. В большинстве давно функционирующих торговых комплексах в центральных частях города и/или около станций метро свободных площадей нет, есть даже лист ожидания.

Стоимость аренды помещений в торговых комплексах за 2011 года выросла в среднем на 8-10%. В 2011 году наблюдалась тенденция возвращения от применения смешанной арендной ставки к фиксированным ставкам аренды. Тем не менее, наследием кризиса является широкое применение различных схем оплаты. Ежегодная индексация ставок аренды закладывается на уровне 5-10% в год.

Рынок торговой недвижимости Краснодара

По данным департамента экономического развития, инвестиций и внешних связей Краснодара, в 2011 г. оборот розничной торговли в Краснодаре составил 313 млрд руб., что больше на 12% чем за аналогичный период прошлого года. Обеспеченность качественными торговыми площадями в городе составляет 855 кв. м GLA на 1 000 жителей – один из самых высоких показателей в России. В 2011 г. было введено 49 тыс. кв. м арендопригодной площади торговых площадей.

Общее в качественных ТЦ Краснодара по итогам 2011 г. составило 712 тыс. кв. м.

В 2011 г. наблюдался рост предложения на рынке торговой недвижимости города. Был введен один объект – 4-я очередь Мегацентра «Красная Площадь», общей площадью — 49 тыс. кв.м GLA. Всего в 4-й очереди представлено около 200 магазинов, а общее число магазинов этот ТРК выросло до 500. Состав арендаторов, в целом, слабо отличается от других крупных ТЦ Краснодара. Среди арендаторов — семейный гипермаркет «Магнит», «Спортмастер», Reebok, Adidas, Roberto Botticelli, «Шоколадница» и другие.

Необходимо отметить, что в 2011 г. началось строительство ранее заявленных площадей - 2-й очереди ТРК «Галерея-Краснодар» и ТРК «Горизонт».

Среди тенденций 2011 г. можно отметить возобновление строительства «замороженных» объектов (ТРК «Сердце города», ТЦ «Юг»).

В 2012 году, согласно прогнозам GVA Sawyer, планируется к вводу 167 тыс. кв.м арендопригодных площадей в торговых комплексах.

Ввод новых площадей произойдет за счет сдачи в эксплуатацию ТРЦ «OZ», в феврале 2012 г. После ввода данного объекта рынок будет близок к насыщению.

Динамика объема торговых площадей в Краснодаре с 2007-2013гг. (кв. м)

Динамика объема торговых площадей в Краснодаре с 2007 до 2013 гг

Между тем, спрос со стороны потенциальных операторов на данный момент есть. В 2011 г. было заявлено о строительстве новых объектов:

  • ТЦ на ул. Восточно-Кругликовской (ООО «М.Т. «ВПИК»), площадь торговых помещений – 5,5 тыс. кв. м (сроки реализации пока неизвестны);
  • между ул. Уральской и ул. Сормовской (Wolf Brothers), параметры объекта неизвестны. Предполагаемый срок сдачи 2014 г.

Кроме того, было заявлено о строительстве двух объектов торговой недвижимости:

  • ТЦ «Хозяин» (формат DIY), общая площадь 30 тыс. кв. м. Срок сдачи конец 2012 г.
  • вторая очередь METRO Cash&Carry, общая площадь 8,6 тыс. кв. м.

Ряд девелоперов начал строительство ранее заявленных площадей. В сентябре 2011 г. началось возведение второй очереди ТРК «Галерея-Краснодар». Совокупная арендная площадь 2-х очередей комплекса составит 65 тыс. кв.м. Срок сдачи – 2013 г.

В 2011 г. продолжилось строительство ранее «замороженного» ТЦ «ЮГ» по ул.Буденного, 2 (арендопригодная площадь - 17 тыс. кв.м). Сдача объекта запланирована на 2013 г.

Также возобновились работы на объекте ТРК «Сердце города» (арендопригодная площадь – 16,6 тыс. кв. м). Концепция проекта была изменена с ТЦ в торгово-развлекательный центр.

Средняя доля вакантных площадей в качественных торговых центрах составляет 10,5% (в 2010 г. этот показатель был на уровне 11%). Наиболее успешные торговые комплексы заполнены на 90-98%. К ним относятся ТРК «Галерея-Краснодар», «Мега Адыгея Кубань», «Сити-центр», «Медиаплаза», ТРК «СБС Мегамолл», МФК «Кристалл». «Красная площадь» заполнена на 85% с учетом того, что в новой 4-й очереди не все магазины успели открыться (открытие - в первом полугодии 2012 г.). К менее успешным ТРК относятся «Галактика» - заполнена на 65%, «Меридиан» - на 85%.

По итогам 2011 г. обеспеченность населения Краснодара качественными торговыми площадями составила 855 кв.м арендопригодной площади на 1 000 жителей, что является одним из максимальных показателей среди российских городов.

Знаковым событием года стало соглашение о покупке контрольного пакета акций ОАО «Галерея Краснодар» финансовой компанией Okonedo Holdings Limited (Никосия, Кипр). Сделка пройдет в несколько этапов. Вначале компания приобретет 27,9% акций, затем увеличит долю до 72,1%, а позже до 100% голосующих акций ОАО «Галерея Краснодар». Финансовые не раскрываются.

В 2011 г. на краснодарском рынке ритейла расширили свое присутствие федеральные сети, открылись магазины: «Юлмарт» (на ул. Северной) и «Буду мамой» в «СБС Мегамолл». После реконструкции открылся магазин ИЛЬ ДЕ БОТЭ в ТРК «Сити-Центр» (с увеличенной площадью с 80 до 360 кв. м). Кроме того, открылись два гипермаркета «Магнит» на ул. Солнечной и в Мегацентре «Красная Площадь» (переехал в новую 4-ю очередь).

Среди новых знаковых магазинов, которые планируют в 2012 г. выйти на краснодарский рынок - H&M (якорный в ТРК «OZ Mall», первый магазин открыт в «СБС Мегамолл»), Bebe и Parfois, Sand (первый в России магазин датской марки, в ТРК «Сити-центр») и другие.

Следует отметить уход некоторых ритейлеров с рынка. Так, в 2011 г. закрылись супермаркеты «Франция» и «Италия», позиционировавшие себя как магазины премиум–класса. В некоторых наблюдались случаи переезда якорных арендаторов – из «Галереи-Краснодар» съехал «Перекресток», место которого займет «Магнит». Ротация мелких арендаторов наблюдается во многих .

В сегменте продуктового ритейла и электроники, наиболее востребованными форматами стали гипермаркеты и дискаунтеры. Данная тенденция начинает прослеживаться и в одежде. В 2011 г. в ТРЦ «Меридиан» открылись дисконт-центры Mex, Colin's, Puma, сформировав на единой площадке, наряду с уже существовавшими магазинами, крупный сток-центр.

Дальнейшее насыщение рынка может привести к снижению арендных ставок. Спрос со стороны конечного потребителя будет перераспределяться между новым и старым предложением, это может привести к снижению доходов ритейлеров.

В течение 2011 года рост арендных ставок в Краснодаре был минимальным - около 2-5%. Сложившийся подход к управлению бизнесом в регионе не позволяет привлекать к участию в подборе арендаторов профессиональные брокерские компании. Как следствие, собственники крупных ТРК зачастую придерживаются своих правил при подборе арендаторов, поэтому четкой политики ценообразования в городе нет.

В «Красной Площади» арендные ставки составляют от 500 до 10 000 руб. за кв. м, ТРК «Галерея-Краснодар» от 1 000 до 6 600 тыс. руб. за кв. м. В среднем по городу арендные ставки в ТРК составляют от 2 000 до 5 000 руб. за кв. м.

Ключевым событием 2012 г. станет появление крупного качественного игрока – ТРЦ «OZ», с открытием которого рынок будет близок к насыщению. Пока же рынок замер в ожидании. В первом квартале 2012г. арендные ставки будут держаться на прежнем уровне, либо вырастут минимально в пределах 2-3%.

Если рынок будет развиваться такими же высокими темпами, как в последние несколько лет, и будут построены все заявленные объекты торгово-развлекательной недвижимости, это может привести к насыщению рынка и повлечь за собой снижение арендных ставок до 20%.

С усилением конкуренции в торговом сегменте, спрос будет смещаться в сторону более качественных объектов. В ТРК без концепции, а также тех, где не ведется работа по улучшению сервиса для арендаторов и инфраструктуры, ставки будут снижаться, а сами объекты будут постепенно вытесняться с рынка более качественными ТЦ.

Обзор подготовлен специалистами компании GVA Sawyer

Материалы по теме

Гостиничная недвижимость 2011 год: обзор рынка гостиниц

Гостиничная недвижимость 2011 год: обзор рынка гостиниц
08.02.2012 Другие Основные показатели рынка гостиничной недвижимости по итогам 2011 года в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре Подробнее

Исследование рынка торговой недвижимости за III квартал 2011 г.

Исследование рынка торговой недвижимости
03.10.2011 Торговые Время затрат на имидж у ритейлеров прошло – интерес сместился к зарабатыванию денег с каждой торговой точки Подробнее

Коммерческая недвижимость: обзор за I полугодие 2011 года

Обзор коммерческой недвижимости Москвы
19.08.2011 Другие По итогам 1-го полугодия 2011г. можно утверждать, что отложенный спрос реализовался в существенные объемы сделок Подробнее

Аналитический обзор рынка офисной недвижимости за февраль 2011 года

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы
10.03.2011 Офисы В конце января-феврале 2011 года рынок офисной недвижимости Москвы пополнился рядом новых объектов Подробнее

Обзор торговой недвижимости Москвы за первый квартал 2017 года

Обзор торговой недвижимости Москвы за первый квартал 2017 года
17.05.2017 Торговые В I квартале на рынок Москвы вышло 9 новых международных брендов, 8 из которых открыли свои первые магазины в торговых центрах Подробнее

Торговая недвижимость Петербурга: обзор за первый квартал 2017 года

Торговая недвижимость Петербурга: обзор за первый квартал 2017 года
27.04.2017 Торговые Уровень вакантных площадей на основных торговых улицах Петербурга составил 4,9%, в ТЦ этот показатель равен 6,5% Подробнее

Популярное

Сергей Кудрявцев, управляющий партнер компании PRIDEX
Российский рынок fit-out ожидает активное развитие
О последних тенденциях, сегодняшнем состоянии и перспективах рынка fit-out в интервью порталу Zdanie.info рассказал Сергей Кудрявцев, управляющий партнер компании PRIDEX
подождите ...
HotLog