УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор торговых площадей Москвы, 2007 г.

21.04.2008

 

Несмотря на ударные темпы ввода торговых площадей, московский рынок ритейла остается привлекательным для международных инвесторов.

Большинство из 250 европейских розничных компаний в ходе опроса поставили Москву на первое место в списке городов, имеющих наилучшие перспективы для развития бизнеса. Причем 17% торговых сетей уже имеются в российской столице, а 9% планируют выйти на рынок в ближайшие 5 лет.

Им будет где разгуляться: доходы москвичей растут, а обеспеченность торговыми площадями пока еще существенно ниже, чем в других европейских столицах.

По количеству нет равных на постсоветском пространстве. В настоящий момент рынок ритейла с учетом всех типов торговых точек оценивается экспертами в объеме 62 млрд. долларов и 13,7 млн. кв. метров. Показатели ближайшего конкурента столицы - Санкт-Петербурга, почти в 6 раз ниже: 12 млрд. долларов и 2,6 млн. кв. м соответственно.

Однако доля качественных площадей, расположенных в современных , существенно ниже. В течение прошлого года в столице было сдано в эксплуатацию свыше 650 тыс. кв. м новых объектов. Таким образом, по оценке Colliers International, на конец декабря 2007 года общая площадь ТЦ Москвы составила порядка 3,5 кв. м, из которых собственно на торговлю приходится более 1,8 млн. кв. метров. В пересчете на 1000 жителей получается порядка 175 кв. метров.

Эксперты говорят, что по итогам первого полугодия этот показатель равнялся 150 кв. метрам. А значит, в целом торговый сегмент показал весьма неплохой прирост. Однако по сравнению со столицами других развитых стран обеспеченность горожан предприятиями торговли по-прежнему остается низкой. В Париже и Лондоне на каждую тысячу жителей приходится по 350 кв. м. и 210 кв. м. торговых площадей соответственно. Притом что эти города давно уже пережили времена «бума», связанного с началом потребительского кредитования, а москвичи только-только вошли во вкус.

Среди наиболее значимых объектов, введенных в эксплуатацию в 2007 году, участники московского рынка называют торговые центры «Тройка», «Щука», «Лотте Плаза», «Мега-Белая Дача», «Времена года» и др. Самым крупным объектом стал ТРЦ «Тройка» на ул. Верхняя Красносельская, общая площадь которого составила 118 тыс. кв. метров. Однако по объемам собственно торговых помещений впереди оказалась вторая очередь ТЦ «Мега -Белая дача» на 14 км МКАД, предложившая посетителям и арендаторам 68 тыс. кв. метров.

Вместе с тем, не все планы девелоперов оказались выполнены в срок. Напомним, что в начале 2007 года инвесторы обещали сдать в эксплуатацию 1,5 млн. кв. м объектов ритейла. А сдали в итоге меньше половины. В частности, были перенесены даты открытия таких торговых центров, как «Рио Гранд», «ТЦ на Ореховом», «Аэробус», «Праздник», «Зиг Заг», «Военторг» и др. Участники рынка объясняют недостачу целым рядом причин. Так, девелоперы, объявляя о своих планах, зачастую завышают реальные параметры объектов: в процессе согласования градостроительной документации выясняется, что на выделенный им участок желаемые объемы торговых площадей «посадить» невозможно. Приходится вносить коррективы в проект и заново проходить все инстанции. Многие инвесторы элементарно переоценивают свои силы. В результате возникают трудности с обременениями, а также с финансированием работ.

Как бы там ни было, а 650 тыс. кв. м торговой площади, которыми «обогатился» столичный рынок в 2007 году, оказалось ничтожно мало, чтобы закрыть имеющийся дефицит. Доля вакантных помещений в московских ТРЦ до сих пор еще на низком уровне. В популярных у населения комплексах с удачным месторасположением она в настоящий момент не превышает 2%, а в наименее престижных объектах не поднимается выше 10 процентов.

При этом спрос со стороны арендаторов, особенно продавцов одежды, рассчитанной на представителей среднего класса, огромен. «В прошлом году ставки аренды увеличились на 10% и в настоящее время составляют в среднем порядка 200-500 долларов за 1 кв.м. в год для «якорей», 300-800 долларов для арендаторов развлекательной зоны и 600-6000 долларов для тех, кто снимает помещение в торговой галерее», - указывают эксперты. Самые высокие средние ставки аренды зарегистрированы в Центральном административном округе - 3100 долларов за кв. м в год, а также в районе Третьего транспортного кольца - 2650 долларов за кв.м. в год.

Еще одной тенденцией в секторе торговой недвижимости стало завершение формирования основных торговых коридоров в Москве. Центральную часть города можно классифицировать по специфике магазинов и уровню цен в них - сегмент street retail наконец-то приобрел четкую структуру.

Принимая решение об открытии магазина, арендаторы начали учитывать целый комплекс факторов, от которых зависит успех бизнеса: интенсивность пешеходных потоков, наличие удобной парковки, соседство , где работают потенциальные покупатели.

Наиболее яркой иллюстрацией перемен можно считать Тверскую улицу, которая окончательно сдала позиции самого престижного торгового коридора Москвы, поскольку здесь представлена разношерстая по своему социальному составу и материальному положению публика. «Тверская предназначена для туристов и гостей столицы, и наибольшим спросом здесь пользуются товары средней ценовой категории», - говорят эксперты. Тем не менее, арендные ставки на главной улице страны остались самыми высокими в городе - максимальные достигают 7 тыс. евро за кв.м. в год, поэтому торговые марки там, как правило, надолго не задерживаются.

Торговые сети открывают магазины на Тверской, как правило, в имиджевых целях: компания заявляет о себе, после чего подыскивает более дешевое помещение, поэтому состав арендаторов обновляется раз в два-три и года. Исключение составляют разве что бренды, выкупившие первые этажи в собственность, такие, как, например, Benetton на углу Бульварного кольца.

Магазины класса люкс переехали с шумной Тверской на «камерные» улицы - в Третьяковский проезд и Столешников переулок, - за которыми прочно закрепился статус бутиковых. «Об огромном интересе к Столешникову переулку говорит тот факт, что компания Louis Vuitton ждала целый год, чтобы занять здание в нем, и ни на какие другие варианты не соглашалась», - отмечают в Департаменте коммерческой недвижимости компании Paul’s Yard.

Торговые коридоры на Кузнецком мосту, Петровке, Неглинке и Рождественке также пользуются спросом у компаний премиум класса: здесь расположены антикварные салоны, ювелирные магазины и бутики.

Значение Никольской улицы на карте street retail, напротив, сильно преувеличено, поскольку в этой части исторического центра доминирует ГУМ. На Никольской улице открылся торгово-офисный центр «Шереметьевское подворье», но имидж улицы это не изменило. «Из-за близости Кремля здесь много туристов, и цены по определению относительно невысокие», - говорят специалисты.

Арбату также не удалось повысить свой статус в глазах ритейлеров. Первая пешеходная зона столицы как была, так и остается преимущественно туристической улицей, а торговые центры, ориентированные на дорогие магазины, испытывают проблемы с арендаторами.

Участники рынка напоминают, как владельцы франшизы британской сети универмагов BHS закрыли один из своих магазинов в комплексе «Дворянский дом», объяснив свое решение тем, что «получило очень выгодное предложение с более низкой арендной ставкой». А еще раньше на Арбате прекратил свое существование магазин Hugo Boss, распродав коллекцию с 70-процентными скидками. В итоге Старый Арбат из улицы для покупок окончательно превратился в улицу для прогулок, на которой магазины одежды и обуви сменяются ресторанами, кафе и сувенирными лавками.

Гораздо выше торговый потенциал соседнего Нового Арбата. Пока он играет роль развлекательного центра Москвы, а «Москвичка» и «Новоарбатский» представляют собой магазины советского образца. Однако если процесс вывода казино в рекреации будет запущен, то Новый Арбат может измениться до неузнаваемости. Первой ласточкой грядущих перемен стал многофункциональный комплекс «Лоте Плаза» на пересечении с Садовым кольцом, открывшийся в 2007 году. Первые 7 этажей в нем занимают торговые помещения, арендованные престижными брендами. Продолжение Нового Арбата - Кутузовский проспект до дома №26 - сформировался как улица дорогих магазинов. «Кутузовский проспект изначально позиционировался как торговый коридор элитного формата. Магазины, соответствующие имиджу района, появились здесь изначально», - подчеркивают эксперты.

Еще один общепризнанный торговый коридор - Ленинский проспект - находится в другой ценовой нише, но ситуация там стала меняться. По мере ввода в эксплуатацию крупных офисных центров и появления на проспекте Вернадского офиса РАО «ЕЭС России» юго-западное направление стало пользоваться популярностью у людей с доходами выше среднего. Дорогие магазины, например «Азбука вкуса», стали появляться также на проспекте Мира, который до последнего времени пользовался репутацией одного из самых демократичных торговых коридоров. Эксперты связывают это с ростом платежеспособного спроса и общим развитием ритейла в городе.

В ближайшее десятилетие кардинальных изменений на рынке street retail ждать уже не приходится. Доля свободных площадей на популярных торговых улицах не превышает 1-2% и, как показывает опыт мировых столиц, вряд ли будет больше. Вместе с тем дополнительные торговые площади в центре города должны появиться по мере строительства комплексов формата mixed-used. В частности, объекты торговли предусмотрены в составе воссоздаваемых гостиниц «Москва» и «Минск», а также многофункционального комплекса в «Зарядье» на месте гостиницы «Россия».

В 2007 году был анонсирован целый ряд новых проектов, в том числе в центральной части города. Так, в августе банк «Глобэкс» привлек 100 млн долл. инвестиций для реализации проекта многофункционального центра на месте часового завода «Слава» в районе Белорусского вокзала, общая торговая площадь которого будет равняться 60 тыс. кв. метров. Там же строится «Тверская Молл» размером 113 тыс. кв. метров. А еще в 2008-2010 гг. должны быть введены в эксплуатацию ТЦ Mall of Russia в ММДЦ «Москва-Сити» - 180 тыс. кв. м, и «Павелецкий» площадью 119 тыс. кв. метров.

В текущем году девелоперы обещают построить в столице порядка 1 млн кв. м торговых площадей, однако, по оценкам экспертов, эти планы, как и в предыдущие годы, осуществятся лишь наполовину. Наиболее дальновидные застройщики уже присматриваются к рынкам соседних с Москвой регионов, в частности, к Подмосковью. Сейчас на территории области действуют не более 20 качественных торговых центров, причем большинство из них расположены в непосредственной близости от МКАД.

Тенденцией 2008 года станет строительство торговых комплексов в городах-спутниках, население которых по своему составу и уровню жизни практически не отличается от столичного. Среди уже заявленных проектов можно отметить ТРЦ «Счастливая 7я» в Серпухове, Клину и Сергиевом Посаде от RIGroup, ТРК «Эльград» в Электростали от «Торгового квартала» в Домодедово, ТРК «Жук» в Жуковском от ЗАО «СВА Торговый центр» и другие. 

Материалы по теме

Тенденции рынка коммерческой недвижимости Москвы в 2007 году

Тенденции рынка коммерческой недвижимости
21.05.2007 Офисы Практика заключения предварительных договоров аренды стала повсеместным явлением на московском рынке Подробнее

Обзор рынка бизнес-центров класса «А» и «Б»: I квартал 2007 г.

Обзор рынка бизнес-центров класса «А» и «Б»:  I квартал 2007 г.
25.04.2007 Офисы Общее предложение офисных площадей в бизнес-центрах класса «А» и «Б» составило 5545000 кв. м Подробнее

Склады в Подмосковье: прогнозы на 2007 г.

Склады в Подмосковье - рядом с ЦКАД началось строительство складов
23.04.2007 Склады Вдоль будущей ЦКАД в Подмосковье уже началось строительство складов Подробнее

Обзор JLL: особенности рынка встроенных помещений вблизи станций метро в Санкт-Петербурге

Исследование рынка стрит-ритейл помещений в Санкт-Петербурге
16.11.2016 Торговые «Комендантский проспект» в СПб лидирует по обеспеченности объектами стрит-ритейла, а «Проспект Просвещения» - по их количеству Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год
10.11.2016 Торговые Существенную долю на рынке торговой недвижимости города пока составляют помещения street-ритейл, но значимость торговых центров постепенно увеличивается Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog