УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Рынок торговой недвижимости Москвы – обзор за декабрь 2011 года

28.12.2011

 

Среди основных тенденций уходящего года на рынке торговой недвижимости отметим сокращение нового предложения в два раза по сравнению с 2009 и 2010 годами и перенос сроков открытия . Общая площадь торговых центров, срок ввода которых был отложен с 2011 на 2012 год, составила 317 196 кв.м (GBA – 189 222 кв.м).

Также стоит отметить уменьшение масштабности заявляемых к строительству проектов ТЦ. Так в 2012г. планируется только один объект, арендопригодная площадь которого превышает 50 000 кв.м – ТЦ GoodZone, проект который должен быть введен ещё в 2008 г., но из-за кризиса его строительство было «заморожено». 

Торговая недвижимость Москвы


Предложение

Общее предложение торговых (арендопригодных) площадей в качественных  по итогам 2011г. составило 4 130 000 кв.м. Обеспеченность жителей города качественными торговыми площадями около 350 кв.м GLA на 1 000 жителей.

В 2011 г. было введено в эксплуатацию 370 000 кв.м (GLA – 231 000 кв.м) торговой недвижимости. 

Новое строительство в Москве


Ограничение на строительство в центре Москвы уже сказалось на некоторых проектах, а именно: в 2011г. отменили проекты ТРЦ под площадью Тверской Заставы (113 500 кв.м) и ТРЦ «Авиапарк» (260 000 кв.м) на Ходынском поле, а в «Павелецкий» планируют максимально уменьшить торговую площадь (117 000 кв.м).

В 2012 году, согласно прогнозам GVA Sawyer, планируется к вводу 411 000 кв.м арендопригодных торговых площадей. Заявленные к строительству в текущем году проекты располагаются преимущественно в спальных районах столицы и в районе МКАД. В 2012 г. будет наблюдаться дальнейшая децентрализация рынка. В будущем году будут введены первые Outlet-центры.

Снижение объемов нового предложения приведет к увеличению дефицита качественных объектов. Уровень вакантных площадей снизился и на конец 2011 г. не превышает 4-5%. Однако в старых, концептуально неудачных ТЦ уровень вакансий достигает в среднем 7-10%, в некоторых объектах доходит и до 20%. Во многих с удачным местоположением и успешной концепцией есть большие листы ожидания на площади. Учитывая ограничение и снижение темпов строительства новых объектов в Москве и при этом возросший спрос на качественные площади со стороны ритейлеров, доля вакантных площадей в качественных объектах будет иметь тенденцию к снижению.

Знаковые проекты торговых центров Москвы, 2011-2012 гг. 

Название ТЦ Общая / арендуемая площадь, кв.м Ввод в эксплуатацию / статус
Северное сияние 20 000 / 12 250 1Q 2011
ТПУ Планерная 50 380 / 14 790 1Q 2011
AFI Mall City 179 400 / 114 000 1Q 2011
Авентура (Avenue 77) 35 000 / 20 000 2Q 2011
«Отрада» Митино 85 000 / 70 000 4Q 2011
Торговая галерея гост. Москва 21 000 / 18 600 2012
Парус 35 500 / 17 000 2012
Outlet Village Белая Дача 1 ph 24 000 / 22 000 2Q 2012
ТЦ «МЦ» 15 700/ 12 400 2Q 2012
Калейдоскоп 119 000 / 41 000 2012
ТЦ Авиамоторная 26 000 / 22 000 2012
Конфетти (Street) 32 696 / 20 622 2012
Сомбреро 17 300 / 6 112 2012
ТРЦ GoodZone 120 000 / 70 000 2012
Fashion House 38 600 / 26 765 2013
ТЦ Варшавское шоссе 37 000 / 10 000 2013
Outlet Village Внуково 16 800 / 16 000 2013
River Mall 260 000 / 91 200 2013
Рио Ленинский 76 000 / 50 000 2013-2014
Весна 70 722 / 57 335 2013-2014
Москворечье 24 490 / 19 780 2013


Спрос

В 2011 г. было заключено рекордное количество сделок по . Общий объем GLA которых составил 187 000 кв.м.

Несмотря на негативные макроэкономические показатели второго полугодия, девальвацию рубля, ожидание «второй волны» кризиса, некоторые ритейлеры продолжали активную экспансию на рынке.

В 2011 году на московский рынок торговли вышли: Victoria’s Secret, Imaginarium, Banana Republic, American Eagle Outfitters, Reiss, FireTrap, Desigual, Wendy’s, La senza, Rautakesko и др.

Не все были столь успешны. «Евросеть», в прошлом году открывшая 2 гипермаркета под собственным брендом, решила отказаться от этого формата в пользу магазинов меньшей площади. «Домашний интерьер» вышел из соглашения с Austrian Leiner Group (Kika) и после ребрендинга, стал развивать сеть гипермаркетов Hoff. Среди знаковых событий года отметим покупку «Евросетью» ЗАО «Сигма Трейд» (управляет салонами связи «Альт Телеком» (520 салонов).

Среди крупнейших сделок слияния / поглощения компаний выделим покупку ГК «Дикси» 100% ГК «Виктория», а также покупку владельцем «Седьмого континента» (Александр Занадворов) «Мосмарта». Кроме того, Unilever заключил соглашение о приобретении 82% акций концерна «Калина» за 390 млн евро.

В 2012 году также планируют продолжить экспансию следующие федеральные и международные сети, а именно: «Ашан», «О'Кей», «Азбука вкуса», «Дикси Групп», Х5 Retail group, Mango, Kira Plastinina, Incity, «Детский мир», «Эльдорадо», «Техносила» и др.

Согласно прогнозам, в 2012 г. ритейлеры ужесточат свои требования к помещениям. Спрос будет по-прежнему сильно зависимым от параметров ТЦ и эмоциональных колебаний на рынке.

Знаковые сделки по покупке торговых центров в Москве, в 2011 году  

Название ТЦ Площадь (GBA/GLA), кв.м Продавец Покупатель
ТРЦ GoodZone 120 000 / 70 000 (25% проекта – 17 500 GLA) В 2007 г. фонд приобрел 75%, у «Феникс Девелопмент» Immofinanz Group
ТРЦ «Филион» 104 700 / 52 260 МТЗ «Рубин» «Комплексные инвестиции»
ТРЦ им. Райкина 75 000 / 24 000 ОАО ОПИН ГК «Ташир»
ТК «Горбушкин двор» 51 000 / 35 000 МТЗ «Рубин» «Комплексные инвестиции»
ТРЦ «Калужский» 29 000 / 18 100 MCG и Z-Build Структуры М. Гуцериева и М. Шишханова
3 ТЦ «Метромаркет» (Тимирязевская, Сокол, Пролетарская) 19 500 / 13 000 Capital Group РМБ Инвест
Dream House 12 580 / 9 500 Информация не раскрыта Romanov Property Holdings Fund
«Метромаркет» на Шаболовке 9 000 / 6 350 Capital Group UFG Real Estate
«Новинский пассаж» 78 000 / 11 500 Доля Москвы. 24,99% уставного капитала Sutton Holding

Арендные ставки

В 2011 году рост арендных ставок был умеренным и составил порядка 5%.

К наиболее часто встречающимся изменениям в условиях уже действующих или согласуемых договоров аренды можно отнести:

  • Уменьшение суммы обеспечительного платежа, замена его банковской гарантией, либо отсутствие каких-либо обеспечений;
  • Замена пункта о ежегодной индексации на пункт об изменении арендной ставки в большую или меньшую сторону в зависимости от годовых финансовых результатов работы в данном конкретном магазине;
  • Переход на процент с оборота;
  • Многие, особенно крупные ритейлеры, условием вхождения в проект ставят необходимость выполнения отделки их помещения собственником за свой счет, с учетом всех технических требований арендатора;
  • Указание необходимого количества подписанных договоров аренды в момент открытия ТЦ. В случае, если в объекте не будет согласованного процента арендаторов к моменту открытия, арендатор вправе не открыться до заполнения объекта, либо собственник должен снизить арендную плату.

Дефицит качественных в 2012 г. спровоцирует дальнейший годовой рост арендных ставок в районе 7-10%. В некачественных объектах с высоким уровнем вакантных площадей вряд ли будет наблюдаться рост арендных ставок, учитывая требования арендаторов, такие объекты в ближайшем будущем подвергнутся редевелопменту.

Диапазон ставок аренды для арендаторов торговых центров Москвы, IV квартал 2011 года 

Диапазон ставок аренды для арендаторов торговых центров Москвы, IV квартал 2011 года

Обзор подготовлен компанией GVA Sawyer

Материалы по теме

Гостиничная недвижимость 2011 год: обзор рынка гостиниц

Гостиничная недвижимость 2011 год: обзор рынка гостиниц
08.02.2012 Другие Основные показатели рынка гостиничной недвижимости по итогам 2011 года в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре Подробнее

Рынок складской недвижимости: обзор по итогам 2011 года

Рынок складской недвижимости: обзор по итогам 2011 года
26.01.2012 Склады Основным итогом 2011 года стал минимальный объем нового строительства складов Подробнее

Обзор рынка Loft-помещений, 2011 г.

Обзор рынка Loft-помещений, 2011 г.
27.10.2011 Другие В силу высокого спроса в данном сегменте и ограниченности предложения, появилось новое строительство в стиле loft Подробнее

Обзор рынка офисной недвижимости за III квартал 2011 года

Обзор рынка офисной недвижимости за III квартал 2011 года
17.10.2011 Офисы Отмеченная в середине 2011 года тенденция перепрофилирования проектов офисной недвижимости в жилье находит все большее подтверждение Подробнее

Обзор JLL: особенности рынка встроенных помещений вблизи станций метро в Санкт-Петербурге

Исследование рынка стрит-ритейл помещений в Санкт-Петербурге
16.11.2016 Торговые «Комендантский проспект» в СПб лидирует по обеспеченности объектами стрит-ритейла, а «Проспект Просвещения» - по их количеству Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год
10.11.2016 Торговые Существенную долю на рынке торговой недвижимости города пока составляют помещения street-ритейл, но значимость торговых центров постепенно увеличивается Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog