УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка – коммерческая недвижимость Москвы, I полугодие 2007 г.

15.01.2008

Макроэкономический обзор

I полугодие 2007 г. характеризовалось сохранением положительной динамики основных макроэкономических показателей России.

Прирост ВВП в 1 полугодии 2007 г. к 1 полугодию 2006 г. cоставил около 9% при годовом прогнозе 7%. Замедление роста экспорта и существенный прирост импорта наряду со  значительным ростом прямых инвестиций и займов создало существенное давление на рубль, вместе с тем рост промышленного производства и предложения услуг позволили ЦБ РФ удерживать как устойчивый покупательский паритет рубля по отношению к основным мировым валютам, так и прогнозный уровень инфляции. Годовая инфляция по итогам 2007 г. ожидается на уровне 8%. Рост реальных доходов населения в 2007 г. прогнозируется на уровне 11,5%.

Макроэкономическая стабилизация и снижение рисков способствовали сохранению суверенных инвестиционных рейтингов России с дальнейшим положительным прогнозом, несмотря на предстоящие президентские и парламентские выборы.

1) Москва

Москва является крупнейшим и наиболее экономически мощным городом России, динамика экономического роста которого существенно превышает среднюю по стране. На долю Москвы приходится 20% ВРП России, 21% розничного товарооборота и 14% внешнеторгового оборота. Занятость составляет 99% экономически активного населения.

Прирост ВРП в 2007 г. ожидается на уровне 10%. В среднесрочной перспективе прогнозируется его сохранение в пределах 7% в год.

Недвижимость как инвестиционный актив

1) Основные тенденции градостроительной политики в Москве:

  • Стимулирование децентрализации общественно-деловой застройки и формирования локальных деловых зон. В ЦАО Москвы будет прекращено строительство административных зданий.
  • Индексация ставок на земельные участки. Правительством Москвы принято решение о ежегодной индексации ставок арендной платы на городские земельные участки в размере 10%.
  • Земельные аукционы.  В Москве будут проходить земельные аукционы на право заключения договоров аренды. Производится поиск подходящих участков, свободных от обременений.
  • Продолжение программы поддержки и развития малого предпринимательства. До 2010 г. в Москве планируется построить около 1 млн.кв.м площадей для нужд малого бизнеса. В 2007 г. планируется ввести в эксплуатацию 60 тыс.кв.м таких площадей.
  • Продолжение развития правительственной программы Новое Кольцо Москвы. В рамках городской правительственной программы Новое Кольцо Москвы на Алтуфьевском шоссе будет построен один из самых высоких комплексов Европы.
  • Продолжение программы развития магазинов шаговой доступности в центре Москвы и программы закрытия городских рынков. В 1 полугодии 2007 года Администрация города заявила о продолжении программы организации магазинов шаговой доступности в центре Москвы, о программе постепенного закрытия городских рынков с целью строительства на их территории торговых центров.
  • Содействие властей Московской области в решении комплекса земельных вопросов, в т.ч резервирование земель под проекты развития железнодорожной инфраструктуры и терминально-логистических комплексов. Власти Московской области намерены зарезервировать землю на территории региона для терминально-логистических комплексов, строительство которых будет осуществлять ОАО «Российские железные дороги».
  • Продолжение реализации программы по увеличению номерного фонда города, в соответствии с которой до 2010 г. планируется увеличить совокупный объем предложения до 100 тыс. номеров. До конца года планируется вывести на рынок более 1800 новых номеров.

2) Основные тенденции капитализации рынка

  • Увеличение активности зарубежных банков в кредитовании российского рынка недвижимости, рост числа кредитных сделок по схеме проектного финансирования, увеличение объемов заимствований путем публичного размещения долговых инструментов. Объем капитала, поступившего на рынок коммерческой недвижимости Москвы в 1 полугодии 2007 г., составил около $2 млрд.
  • Рост портфельных иностранных инвестиций в капитал российских девелоперских компаний как путем покупки долей участия, так и через IPO.
  • Рост прямых российских и иностранных инвестиций в недвижимость Москвы, а также регионов России.

3) Основные тенденции инвестиционной активности

  • Дальнейшее снижение доходности при сделках с коммерческой недвижимостью за последний год с 12-13% до 7,5-11% по рынку офисной недвижимости, с 15% до 14% по рынку складской недвижимости, с 10,5 до 8,5-9% по рынку торговой недвижимости как следствие повышенного интереса к рынку со стороны институциональных инвесторов и значительного роста стоимости площадей в сегменте качественной недвижимости.
  • Сохранение высокой доходности девелоперских проектов. Нижняя граница IRR при реализации инвестиционных проектов не опускается ниже 15% в случае использования только собственных средств, а использование кредитных ресурсов (финансового рычага) позволяет девелоперу получать доходность до 35%.

Рынок офисной недвижимости 

1) Предложение

По итогам 1 полугодия 2007 г. совокупное предложение качественных офисных площадей (классов А и В) составило 5,5 млн.кв.м.

Объем предполагаемого на 2007 г. строительства составляет 1,1 млн.кв.м, до конца года ожидается ввод еще 691 тыс.кв.м офисных площадей классов А и В, который тем не менее не удовлетворит спрос на качественные офисные площади. Достижение баланса спроса и предложения в сегменте качественной офисной недвижимости ожидается к 2012 г.

Доля офисных площадей класса А в совокупном качественном предложении составила 28%, в структуре нового предложения – 39%.

В среднесрочной перспективе возможен дальнейший рост доли площадей класса А за счет нового строительства – до 40% в совокупном предложении.

Для 1 полугодия 2007 г. было характерно:

  • дальнейшее смещение вектора нового строительства за пределы ТТК, освоение периферийных территорий и активное строительство вдоль МКАД
  • увеличение масштабности проектов (свыше 100 тыс. кв.м)
  • развитие высотного строительства
  • многофункциональное строительство (наиболее популярные функции наряду с офисной –  гостиничная и жилая)
  • развитие формата бизнес-парков (вдоль МКАД и на месте выводимых промзон вдоль ТТК).

В 1 полугодии 2007 г. рынок офисной недвижимости продолжил рост по всем основным показателям. Было введено около 409 тыс.кв.м офисных площадей классов А и В, что превысило показатель аналогичного периода прошлого года на 17%.

2) Спрос

Высокий устойчивый спрос на качественные офисные площади и недостаток существующего предложения сформировал низкий уровень вакантных площадей классов А и В, который в сравнении с концом 2006 г. незначительно увеличился: по площадям класса В – с 4,8% до 4,9%, по площадям класса А - с 2,6% до 2,8%.

Увеличение доли вакантных площадей связано с выходом на рынок ряда крупных объектов (БЦ «Румянцево», БЦ «Ростэк» и др.).

Тенденция децентрализации способствовала смещению спроса на офисные объекты за пределы центра, сформировав наибольший спрос на офисы, расположенные между Садовым кольцом и ТТК (51% совокупного спроса).

Увеличился спрос на площади больших размеров: 32% совокупного спроса пришлось на площади от 2000 кв.м.

Наибольший спрос в сегменте аренды приходится на площади от 500 до 1000 кв.м – около 27%. В сегменте покупки наиболее высокий спрос сформировался на площади от 2000 кв.м - 54%. Средний срок аренды по качественным объектам составляет 7 лет.

Общее улучшение экономической ситуации и снижение суверенных рисков будут способствовать в среднесрочной перспективе повышенному спросу на офисные площади со стороны российских и иностранных компаний, что будет удерживать низкую долю вакантных площадей – на уровне 2-3% для класса А и 5-6% для класса В. Основной спрос придется на районы вне Садового кольца с дальнейшим продвижением за пределы ТТК.

3) Финансовые условия

В течение 1 полугодия 2007 г. средние арендные ставки выросли на 11% в классе А и составили $800/кв.м в год (не включая НДС и эксплуатационные расходы) и на 8% в классе В+/В-, составив $580/кв.м в год (не включая НДС и эксплуатационные расходы, по классу В+ $620/ кв.м в год, по классу В- $512/ кв.м. в год).

Размывание границ между качественными характеристиками в классах А и В+ привело к сближению границ арендных ставок. В среднесрочной перспективе ожидается повышение арендных ставок на 5 -10% ежегодно. Прогнозируется, что темпы роста ставок на офисы класса А будут в два раза превышать темпы по классу В.

Цены продаж выросли на 12% по классу А и на 10% по классу В+/В-, составив в среднем $8500 (не включая НДС) по классу А, $5250 (не включая НДС) по классу В+ и $4000 (не включая НДС) по классу В-.

Наиболее высокие цены продажи были отмечены в новых качественных объектах в центре и на престижных направлениях запада и юго-запада Москвы - до $13000 за кв.м (класс А).

В ММДЦ «Москва-Сити» зафиксирован максимальный по рынку рост цен – до 70% в год ($20 000-25 000/ кв.м). Ожидается дальнейший рост цен (15-20% в год), обусловленный дефицитом предложения площадей на продажу.

Рост экономики, снижение суверенных рисков и рост цен на офисную недвижимость в 1 полугодии 2007 г. удерживали устойчиво высокий спрос на качественные офисные площади. Средние размеры сделок и срок аренды офисных площадей увеличились. На большинство площадей в строящихся объектах уже подписаны договоры предварительной аренды.

Крупнейшая сделка покупки офисных площадей – Газпромстрой купил 71 тыс. кв.м офисов и 1,5 тыс. кв.м. машиномест в комплексе Miraх Plaza (Mirax).

Крупнейшая сделка аренды – PricewaterhouseCoopers арендовал 32,5 тыс. кв.м. в бизнес-центре «White Square» на ул.Лесная 11-15 (Coalco и AIGLincoln).

Рынок торгово-развлекательной недвижимости

1) Предложение

Совокупное предложение качественных площадей в Москве на конец 1 полугодия 2007 г. составило около 3,5 млн. кв. м. С начала года было введено 173 тыс. кв. м площадей торговых центров.

Среди крупнейших объектов: ТРЦ «Щука», ТОЦ «Мосмарт» на Боровском шоссе, 2-я очередь «Глобал Сити». Обеспеченность Москвы площадями торговых центров составила 333 кв. м на 1000 жителей.

До конца года ожидается ввод еще порядка 1 200 тыс. кв. м. качественных торговых площадей (Lotte Plaza, «Времена года», «Рио Гранд», «Тряпка», «Неглинная плаза», «Zig Zag» и др.).

Качественный торговый центр - совокупность объектов по реализации универсального ассортимента товаров и услуг (площадью более 3 000 кв. м), расположенных на определенной территории, спланированных, построенных, управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин.

Дальнейший рост товарооборота в розничной торговле (5,2% за полгода) и реальных доходов на душу населения в 1 полугодии 2007 г. наряду со снижением странового риска и повышением спроса на качественную недвижимость обеспечили высокую привлекательность розничной торговли России для иностранных инвестиций (второе место в Global Retail Development Index 2007 A.T.Kearney).

Тенденция предыдущих лет, связанная с укрупнением форматов, теперь проявляется в виде расширения существующих торговых центров: 4 торговых центра заявили о запуске 2-ых очередей в 2007 г . («Мега-Белая Дача», «ЦУМ» и др.).

Наиболее насыщенными качественными торговыми площадями оставались Центральный и Западный округа столицы, наименее обеспеченными – Восточный и Северный.

В дальнейшем ожидается прирост площадей именно в этих округах (САО, ВАО, ЮВАО). В САО в этом году будут введены 2 объекта («Рио Гранд», «Zig Zag»).

2) Спрос 

В 1 полугодии 2007 г. спрос на качественные торговые площади был стабильно высоким, поддерживаемый не только расширением сетей традиционных операторов, но и выходом на рынок новых. С начала 2007 г. о выходе на рынок московского региона заявили глобальные ритейлеры Carrefour, Castorama, K-Rauta, литовская сеть Norfa, широкую экспансию планирует сеть Atac (подразделение Auchan, формат: супермаркеты), обозначили заинтересованность региональные сети (Лавента, Обувь России и др.).

Рынок торговой недвижимости характеризуется отсутствием свободных крупноформатных площадей и высокой конкуренцией за высвобождающиеся мелкие площади.

Уровень свободных площадей в действующих объектах не превысил 2%. Учитывая существующие темпы строительства и роста розничного товарооборота, насыщение рынка качественными торговыми площадями ожидается не ранее 2011 г.

Между тем, дальнейшее насыщение арендаторами и формирование устойчивых покупательских потоков в строящихся торговых центрах все более будет зависеть от их местоположения и привлекательности концепции (особенно наличия в ее составе спортивной и развлекательной составляющей), т.к. согласно опросам около 80% населения Москвы считает, что качественных торговых площадей в городе достаточно.

3) Финансовые условия

Средняя ставка аренды в торговых центрах Москвы для не якорных арендаторов составила около $1 500 за кв. м в год (без НДС и эксплуатационных расходов). Дефицит свободных площадей благоприятствовал дальнейшей индексации ставок аренды, обеспечивая незначительное увеличение их средних величин по рынку – на 5-7% в год. Помимо фиксированных ставок получают все большее распространение такие схемы как процент с оборота, процент с оборота плюс фиксированная ставка и иные.

Дальнейшая динамика арендных ставок будет связана с их постепенным ростом в удачно расположенных высококлассных торговых центрах и, наряду с этим, стабилизацией и даже некоторым снижением в устаревших торговых объектах, что, в свою очередь, будет стимулировать дальнейшее усиление тенденции реконцепции торговых центров.

Рынок складской недвижимости

1) Предложение

На конец 1 полугодия 2007 г. объем рынка складской недвижимости класса А и В составил 2 527 тыс. кв.м. Из заявленных к вводу в 2007 г. 1 940 тыс. кв.м с начала года введено 127 тыс. кв.м или 6,5% от заявленного.

Традиционно, по целому ряду причин ввод существенной части площадей смещается в сроках, в 1 полугодии 2007 г. было введено только 29% заявленных ранее на этот период мощностей.

Основной прирост качественных складских площадей ожидается во 2 полугодии 2007 г. с выходом на рынок мощностей в логистических комплексах «Северное Домодедово», «Логопарк Домодедово», Логистический парк «Дмитров», «МЛП–Подольск», Индустриальный парк «Восточный» и др.

В I полугодии 2007 г. продолжил развитие сетевой крупноформатный девелопмент (MLP, Raven Russia Group, Евразия Логистикс, Росевродевелопмент), ориентированный на создание замкнутой логистической сети по обслуживанию грузовых потоков между Европой и Азией.

В Московском регионе сохраняется тенденция смещения предложения качественных площадей с северного (грузопотоки с северо-запада и из Европы) на южное и юго-восточное направления, ориентированные на потоки в регионы России.

Низкие входные барьеры, дефицит предложения и прозрачные легкопрогнозируемые финансовые потоки побуждают к занятию складским девелопментом все новые компании, ранее работавшие в других областях («Эльдорада», «Евросеть», «Техносила», «Billa», «Лебедянский», «Acer» и др.).

2) Спрос

На рынке складской недвижимости по-прежнему сохраняется существенное превышение спроса над предложением; потребность в качественных площадях оценивается в 8,5 млн. кв.м.

Несмотря на активное строительство, спрос на высококачественные складские площади остается стабильно высоким. Темпы роста розничной торговли (5,2% за полгода) и появление нового спроса со стороны формирующихся индустриальных парков позволяют прогнозировать устойчивый рост спроса на протяжении не менее 4 лет.

Наблюдается тенденция децентрализации спроса в удаленные от Москвы районы (90% спроса – Подмосковье и 10% - Москва): около 30% потенциальных арендаторов готовы рассматривать складские объекты в зоне удаленности от МКАД от 30 до 100 км.

Основной спрос на складские площади класса А и В по-прежнему формируют торговые сети (до 55%), хотя выход на рынок в конце прошлого - начале этого крупноформатных складских проектов ознаменовался существенным перераспределением спроса в сторону логистических операторов (35%), в свою очередь предлагающих на рынок не площади, а набор услуг по хранению и обработке грузов. Крупнейшей сделкой стала аренда компанией Avalon Logistics в Логистическом парке «Дмитров» 56 000 кв.м складских площадей.

В ближайшее 2 года ожидается рост девелопмента складов по схеме built-to-suit, что связано с ростом конкуренции среди операторов за качественных арендаторов, арендующих значительный площади на длительный срок, и повышением требований к спецификации складских хранилищ со стороны конечных пользователей. Среди крупнейших подобных сделок 1 половины 2007 г. отмечается аренда «Мультифлекс» 33 000 кв.м на 20 лет в Логистическом комплексе «Северное Домодедово».

3) Финансовые условия

В I полугодии 2007 г. базовые арендные ставки не изменились и составили от $115 до $140 за кв.м. в год (triple net) на складские площади класса «А» и $90-110 за кв.м в год для класса «В». Операционные расходы составили $25–30 за кв.м в год.

До конца 2008 г. существенного изменения арендных ставок не предвидится.

Рынок гостиничной недвижимости  (3*)

1) Предложение

На конец I полугодия 2007г. совокупный объем предложения гостиничного рынка Москвы сформирован 197 гостиницами с общим номерным фондом на 35,4 тыс. номеров (около 70 тыс. мест). В том числе на долю качественного предложения, соответствующего по международным стандартам 3-5 звездам, пришлось 36% номерного фонда (12,8 тыс. номеров). Оставшиеся 67% представляют собой номерной фонд гостиниц советского периода, в большинстве случаев требующий серьезной перепланировки и переоснащения.

В I полугодии 2007 г. объем нового предложения составил 630 номеров и был сформирован 3 гостиницами: «Милан» (4*, 300 номеров), «Максима Славия» (3*, 100 номеров) и «Бородино» (3*, 230 номеров). Несмотря на ввод новых мощностей, совокупное предложение сократилось на 2,9%, что было обусловлено временным выводом с рынка крупного объекта (гостиница «Украина», 4*, 1018 номеров).

География размещения качественного предложения сохраняет неравномерное распределение со значительным преобладанием номеров в ЦАО.

В прошедшем полугодии отмечено смещение территориального распределения в сторону более удаленных от центра районов.

Все 3 вновь построенных объекта располагаются за пределами ТТК. Тем не менее, это пока рано называть тенденцией, поскольку запланированное до конца года новое строительство будет по-прежнему ориентировано на приближенные к центру районы.

Расширение географии строительства за пределы ТТК можно ожидать с 2008 г.

Дефицит качественного предложения, сохранение положительной динамики показателя доходности на номер (RevPAR), инвестиционные льготы для гостиничных девелоперов, а также постепенное насыщение рынка в других сегментах коммерческой недвижимости усиливали инвестиционную привлекательность гостиничного рынка в 1 полугодии 2007 г.

В 1 полугодии 2007 г. наблюдалось усиление интереса к гостиничному бизнесу со стороны инвесторов и управляющих компаний. Состоялись 3 сделки продажи отелей («Центральная», «Pokrovka Suite» (на этапе строительства), «Советский»). Расширила сеть своих отелей российская компания «Максима Хотелс». Кроме того, сохранился повышенный интерес к рынку Москвы со стороны международных операторов, которые продолжают активный поиск новых площадок для будущих объектов.

2) Спрос

По итогам I полугодия дефицит качественного предложения оценивался в 55 тыс. номеров, две трети неудовлетворенного спроса приходится на номера категории 3*.

Продолжился стабильный рост туристического потока в Москву, который обеспечивается сегментом бизнес-туризма. Вместе с тем, доля туристов, приезжающих в Москву с рекреационными целями, продолжает сокращаться. Рост спроса в этой группе по-прежнему ограничивается отсутствием предложения качественных номеров туристического класса – в пределах $120/сутки.

Рост спроса в условиях дефицита качественного предложения остается причиной высокой заполняемости гостиниц как среднего (74%), так и высшего класса (71%). Незначительное снижение наблюдается в высшем сегменте (4-5*), которое обусловлено постепенным насыщением рынка. При существующих темпах роста рынка снижение заполняемости гостиниц ожидается не ранее 2008 г.

3) Стоимость размещения

Планируемое к выходу на рынок до конца года новое предложение не приведет к снижению стоимости номеров, хотя несколько замедлит темпы роста цен. Стабилизация цен на качественное размещение, обусловленное объемом нового строительства, возможно не ранее конца 2008 г.

Обзор подготовлен компанией GVA Sawyer. Полностью обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы за 1-ю половину 2007 года, в формате PDF можно скачать здесь

 

Материалы по теме

Обзор рынка складской недвижимости Московского региона в 2007 году

Рынок складской недвижимости Московского региона
19.10.2007 Склады В настоящее время общий объем складских помещений в Московском регионе составляет порядка 5 млн. кв. м Подробнее

Тенденции рынка коммерческой недвижимости Москвы в 2007 году

Тенденции рынка коммерческой недвижимости
21.05.2007 Офисы Практика заключения предварительных договоров аренды стала повсеместным явлением на московском рынке Подробнее

Обзор рынка бизнес-центров класса «А» и «Б»: I квартал 2007 г.

Обзор рынка бизнес-центров класса «А» и «Б»:  I квартал 2007 г.
25.04.2007 Офисы Общее предложение офисных площадей в бизнес-центрах класса «А» и «Б» составило 5545000 кв. м Подробнее

Краткий обзор рынка коммерческой недвижимости за I кв. 2007 г.

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости за I квартал 2007 года
24.04.2007 Другие Рынок недвижимости Москвы сохранил наблюдавшиеся в конце прошлого года высокие темпы развития Подробнее

Обзор рынка коммерческой недвижимости, 2006-2007 гг.

ZDANIE.INFO - Комментарии и прогнозы ведущих экспертов рынка – торговая недвижимость
22.02.2007 Торговые Комментарии и прогнозы ведущих экспертов рынка коммерческой недвижимости Подробнее

Обзор JLL: особенности рынка встроенных помещений вблизи станций метро в Санкт-Петербурге

Исследование рынка стрит-ритейл помещений в Санкт-Петербурге
16.11.2016 Торговые «Комендантский проспект» в СПб лидирует по обеспеченности объектами стрит-ритейла, а «Проспект Просвещения» - по их количеству Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год
10.11.2016 Торговые Существенную долю на рынке торговой недвижимости города пока составляют помещения street-ритейл, но значимость торговых центров постепенно увеличивается Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog