«Ритейл продолжает восстановление. Растет количество магазинов сетевых операторов федерального уровня, особенно в сегменте «одежда-обувь» и детских товаров. Это порождает увеличение спроса на торговые помещения. В то же время из-за кризиса 2008 г. и новой градостроительной политики столичного правительства в столице отмечен рекордно низкий объем ввода в эксплуатацию торговых площадей. У девелоперов, начавших строительство объектов до кризиса и закончивших их в конце 2010, количество строящихся объектов осталось мало. А по тем объектам, которые продолжают находиться в стадии строительства, из-за сложностей в финансировании сроки неоднократно переносятся. В итоге уровень вакантных площадей в успешных торговых центрах приближается к нулю, в других торговых объектах продолжает стремительно снижаться. Как результат, ставки аренды на качественные торговые площади плавно поднимаются».
Основные тенденции
- В центре города увеличилось количество пустующих помещений формата стрит-ритейл. Это связано с разрывом в уровне завышенных ожиданий собственников помещений и возможностей арендаторов. Арендаторы либо изначально отказываются от аренды переоцененных помещений, либо съезжают до истечения срока аренды из-за низкой экономической эффективности работы магазина. Можно ожидать коррекции ставок аренды по объектам с большим сроком экспозиции, в том числе из-за неадекватной текущему спросу арендной политики;
- Интерес ритейлеров сместился от стратегии активного развития и количественного роста к прагматичному зарабатыванию денег с каждой розничной точки. Это особенно актуально для сетевых операторов, имеющих более 10 магазинов. Уровень требований розничных операторов к помещениям повысился по сравнению с докризисным периодом 2008-2009 года. С конца лета 2011 года он продолжает повышаться в связи с нестабильностью финансовых рынков. Многие операторы вырабатывают более консервативную стратегию: отказываются от нерентабельных точек и готовят программы по оптимизации арендных затрат на 2012 год;
- Время затрат на имидж у ритейлеров прошло. Многие операторы, ранее занимавшие помещения премиального сегмента на ключевых торговых коридорах Москвы, сворачивают «имиджевые» точки и уходят в торговые центры либо в сегмент стрит-ритейл в спальниках;
- Планы по расширению территории Москвы в перспективе ближайших 2-3 лет вряд ли окажут существенное влияние на рынок торговой недвижимости города в старых границах. Однако цены на объекты коммерческой недвижимости в удобных торговых зонах Подмосковья могут начать расти в связи с растущими ожиданиями собственников недвижимости и существующим спросом. Тем временем, отсутствие транспортной инфраструктуры будет сдерживать развитие этих территорий, в т.ч. и торговой недвижимости.
Предложение
1) Новые объекты торговой недвижимости, введенные в эксплуатацию в 3 кв. 2011 г.
За 3 кв. 2011 г. совокупный объем качественных торговых площадей Москвы увеличился на 12 000 кв. м (ТЦ EGO Mall), арендопригодных – около 5 500 кв. м и составил порядка 5 821 000 кв. м, из них арендопригодных – около 3 186 500 кв. м. Прирост общего объема торговых площадей за 3 кв. 2011 г. оказался рекордно низким – менее 1%.
2) Объекты торговой недвижимости, планируемые к вводу до конца 2011 г.
Сроки ввода ряда объектов были в очередной раз перенесены (ТРК Ривер Молл, Аутлет Белая Дача и др.). Этот факт существенно корректирует заявленный объем предложений девелоперов на 3 кв. 2011 г. Предложение новых торговых площадей в Москве по результатам 4 квартала 2011 года составит свыше 200 тыс. кв. м общей площади, что сравнимо с показателем конца 2005 г.
Прирост новых торговых площадей в Москве будет увеличиваться за счет альтернативного формата помещений стрит-ритейл в рамках жилых проектов крупных девелоперов.
Группа компаний «ПИК» размещает ритейлеров на первых этажах своих жилых комплексов. В результате реализации новых проектов девелопера в Москве площадь коммерческих помещений в ближайшее время увеличится приблизительно на 160 тыс. кв.м. Такой же стратегии придерживается компания «Ведис». Однако формат помещений в рамках комплексной застройки существенно снижают возможность размещения в них сетевых операторов – основных игроков столичного рынка. Например, формат помещений, не позволяющий разметить магазины площадью более 200 кв.м и предприятия общественного питания.
Спрос
1) Ключевые сделки по аренде в 3 квартале 2011 года
По сравнению с началом года количество арендных сделок в торговых центрах увеличилось в 2,5 раза.
В 3 кв. 2011 г. продолжили развитие сетевые ритейлеры. Интерес многих из них выходит за пределы Москвы и сосредоточен по большей части в Московской области. Это связано с дефицитом качественных торговых площадей в Москве и относительно низким уровнем конкуренции на рынке Московской области. Города-спутники и крупные спальные районы становятся крупными центрами притяжения для сетевой розницы, и в них идет активный процесс вытеснения локальных магазинов и ресторанов с рынка.
Активно развивается новый формат арендаторов, размещающихся в рамках комплексной застройки. Многие из них планируют развивать два и более розничных предприятия. Это так называемая социальная розница: беби- клубы, стоматологические и косметические клиники, интернет-кафе, зоотовары, а также продуктовые магазины шаговой доступности (по продаже продукции из мяса и птицы, минипекарни и пр).
2) Структура спроса
По данным базы ASTERA в 3 кв. 2011 г. наиболее интересны для потенциальных арендаторов торговые помещения до 100 кв.м. Это связано с большим по отношению к другим форматам количеством операторов и простотой процесса ротации.
Арендные ставки
В 3 кв. 2011 г. изменения ставок аренды по якорным арендаторам в торговых центрах не произошло. Динамика арендных ставок в торговых центрах Москвы может наблюдаться в рамках торговых галерей и зависит от востребованности каждого ТЦ на рынке торговых площадей.
При этом арендодатели профессиональных торговых центров, которые функционируют более трех лет, все чаще обращаются к вопросу плановой ротации арендаторов и замене арендаторов на более стабильных и платежеспособных, ориентированных на новинки. В связи с этим в 3 кв.2011 г. наметилась и продолжит укрепляться тенденция по увеличению арендных ставок при плановой замене арендаторов в успешных торговых центрах даже в условиях нестабильности финансовых рынков.
Среди арендаторов торговых площадей лидирующие позиции по количеству открытых точек продолжают удерживать крупные ритейлеры, занятые в сфере продажи продовольственных товаров, бытовой техники и DIY: «Азбука вкуса», «О'Кей», «Castorama», «Эльдорадо» и др.
Уровень вакантных площадей
Спрос на новые проекты и перенос сроков заявленных к вводу объектов приводят к снижению уровня вакантности площадей. При этом наиболее востре¬бованными объектами с долей вакантных площадей от 0 до 2% являются успешные концептуальные торговые центры, к примеру, ТРЦ «Европейский», ТРЦ «Метрополис», ТЦ «Атриум» и другие.
Уровень вакантных площадей в других объектах в 4 раза выше и составляет 8-10%.
В 3 кв. 2011 г. можно наблюдать две разнонаправленные тенденции. С одной стороны происходит снижение ставок аренды на «переоцененные» объекты – до 10%. С другой стороны, идет повышение ставок аренды на вновь появляющиеся на рынке помещения – до 25%. В условиях нестабильности финансовых рынков можно предполагать, что обе эти тенденции продолжат свое развитие.
Ольга Збруева, Руководитель департамента по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate