УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Исследование рынка торговой недвижимости за III квартал 2011 г.

03.10.2011

 

«Ритейл продолжает восстановление. Растет количество магазинов сетевых операторов федерального уровня, особенно в сегменте «одежда-обувь» и детских товаров. Это порождает увеличение спроса на торговые помещения. В то же время из-за кризиса 2008 г. и новой градостроительной политики столичного правительства в столице отмечен рекордно низкий объем ввода в эксплуатацию торговых площадей. У девелоперов, начавших строительство объектов до кризиса и закончивших их в конце 2010, количество строящихся объектов осталось мало. А по тем объектам, которые продолжают находиться в стадии строительства, из-за сложностей в финансировании сроки неоднократно переносятся. В итоге уровень вакантных площадей в приближается к нулю, в других торговых объектах продолжает стремительно снижаться. Как результат, ставки аренды на качественные торговые площади плавно поднимаются».

Основные тенденции

  • В центре города увеличилось количество пустующих помещений формата стрит-ритейл. Это связано с разрывом в уровне завышенных ожиданий собственников помещений и возможностей арендаторов. Арендаторы либо изначально отказываются от аренды переоцененных помещений, либо съезжают до истечения срока аренды из-за низкой экономической эффективности работы магазина. Можно ожидать коррекции ставок аренды по объектам с большим сроком экспозиции, в том числе из-за неадекватной текущему спросу арендной политики;
  • Интерес ритейлеров сместился от стратегии активного развития и количественного роста к прагматичному зарабатыванию денег с каждой розничной точки. Это особенно актуально для сетевых операторов, имеющих более 10 магазинов. Уровень требований розничных операторов к помещениям повысился по сравнению с докризисным периодом 2008-2009 года. С конца лета 2011 года он продолжает повышаться в связи с нестабильностью финансовых рынков. Многие операторы вырабатывают более консервативную стратегию: отказываются от нерентабельных точек и готовят программы по оптимизации арендных затрат на 2012 год;
  • Время затрат на имидж у ритейлеров прошло. Многие операторы, ранее занимавшие помещения премиального сегмента на ключевых торговых коридорах Москвы, сворачивают «имиджевые» точки и уходят в либо в сегмент стрит-ритейл в спальниках;
  • Планы по расширению территории Москвы в перспективе ближайших 2-3 лет вряд ли окажут существенное влияние на рынок торговой недвижимости города в старых границах. Однако цены на объекты коммерческой недвижимости в удобных торговых зонах Подмосковья могут начать расти в связи с растущими ожиданиями собственников недвижимости и существующим спросом. Тем временем, отсутствие транспортной инфраструктуры будет сдерживать развитие этих территорий, в т.ч. и торговой недвижимости.

 

Основные показатели рынка торговых площадей в торговых центрах Москвы,


Предложение

1) Новые объекты торговой недвижимости, введенные в эксплуатацию в 3 кв. 2011 г.

За 3 кв. 2011 г. совокупный объем качественных увеличился на 12 000 кв. м (ТЦ EGO Mall), арендопригодных – около 5 500 кв. м и составил порядка 5 821 000 кв. м, из них арендопригодных – около 3 186 500 кв. м. Прирост общего объема торговых площадей за 3 кв. 2011 г. оказался рекордно низким – менее 1%.

2) Объекты торговой недвижимости, планируемые к вводу до конца 2011 г.

Сроки ввода ряда объектов были в очередной раз перенесены (ТРК Ривер Молл, Аутлет Белая Дача и др.). Этот факт существенно корректирует заявленный объем предложений девелоперов на 3 кв. 2011 г. Предложение новых торговых площадей в Москве по результатам 4 квартала 2011 года составит свыше 200 тыс. кв. м общей площади, что сравнимо с показателем конца 2005 г.

Прирост новых торговых площадей в Москве будет увеличиваться за счет альтернативного формата помещений стрит-ритейл в рамках жилых проектов крупных девелоперов.

Группа компаний «ПИК» размещает ритейлеров на первых этажах своих жилых комплексов. В результате реализации новых проектов девелопера в Москве площадь коммерческих помещений в ближайшее время увеличится приблизительно на 160 тыс. кв.м. Такой же стратегии придерживается компания «Ведис». Однако формат помещений в рамках комплексной застройки существенно снижают возможность размещения в них сетевых операторов – основных игроков столичного рынка. Например, формат помещений, не позволяющий разметить площадью более 200 кв.м и предприятия общественного питания.
 

Торговые объекты, запланированные к открытию до конца  2011 г.

Динамика ввода объектов торговой недвижимости, 2006-2011 гг


Спрос

1) Ключевые сделки по аренде в 3 квартале 2011 года

По сравнению с началом года количество арендных сделок в торговых центрах увеличилось в 2,5 раза.

Крупные арендные сделки в торговых центрах Москвы


В 3 кв. 2011 г. продолжили развитие сетевые ритейлеры. Интерес многих из них выходит за пределы Москвы и сосредоточен по большей части в Московской области. Это связано с дефицитом качественных торговых площадей в Москве и относительно низким уровнем конкуренции на рынке Московской области. Города-спутники и крупные спальные районы становятся крупными центрами притяжения для сетевой розницы, и в них идет активный процесс вытеснения локальных магазинов и с рынка.

Активно развивается новый формат арендаторов, размещающихся в рамках комплексной застройки. Многие из них планируют развивать два и более розничных предприятия. Это так называемая социальная розница: беби- клубы, стоматологические и косметические клиники, интернет-кафе, зоотовары, а также продуктовые магазины шаговой доступности (по продаже продукции из мяса и птицы, минипекарни и пр).

Планы развития крупных торговых операторов на  2011г

2) Структура спроса 

По данным базы ASTERA в 3 кв. 2011 г. наиболее интересны для потенциальных арендаторов торговые помещения до 100 кв.м. Это связано с большим по отношению к другим форматам количеством операторов и простотой процесса ротации.

Распределение спроса арендаторов по форматам помещений в торговых центрах,

Арендные ставки

В 3 кв. 2011 г. изменения ставок аренды по якорным арендаторам в торговых центрах не произошло. Динамика арендных ставок в торговых центрах Москвы может наблюдаться в рамках торговых галерей и зависит от востребованности каждого на рынке торговых площадей.

При этом арендодатели профессиональных торговых центров, которые функционируют более трех лет, все чаще обращаются к вопросу плановой ротации арендаторов и замене арендаторов на более стабильных и платежеспособных, ориентированных на новинки. В связи с этим в 3 кв.2011 г. наметилась и продолжит укрепляться тенденция по увеличению арендных ставок при плановой замене арендаторов в успешных торговых центрах даже в условиях нестабильности финансовых рынков.

Среди арендаторов торговых площадей лидирующие позиции по количеству открытых точек продолжают удерживать крупные ритейлеры, занятые в сфере продажи продовольственных товаров, бытовой техники и DIY: «Азбука вкуса», «О'Кей», «Castorama», «Эльдорадо» и др.

Основные операторы торговых галерей в торговых центрах Москвы

Уровень вакантных площадей

Спрос на новые проекты и перенос сроков заявленных к вводу объектов приводят к снижению уровня вакантности площадей. При этом наиболее востре¬бованными объектами с долей вакантных площадей от 0 до 2% являются успешные концептуальные торговые центры, к примеру, ТРЦ «Европейский», , ТЦ «Атриум» и другие.

Уровень вакантных площадей в других объектах в 4 раза выше и составляет 8-10%.

Изменение доли вакантных площадей в торговых центрах Москвы, 2009-2011

 

Распределение арендных ставок по профилю якорных арендаторов в торговых центрах Москвы


В 3 кв. 2011 г. можно наблюдать две разнонаправленные тенденции. С одной стороны происходит снижение ставок аренды на «переоцененные» объекты – до 10%. С другой стороны, идет повышение ставок аренды на вновь появляющиеся на рынке помещения – до 25%. В условиях нестабильности финансовых рынков можно предполагать, что обе эти тенденции продолжат свое развитие.

Ольга Збруева, Руководитель департамента по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

Материалы по теме

Обзор рынка офисной недвижимости за III квартал 2011 года

Обзор рынка офисной недвижимости за III квартал 2011 года
17.10.2011 Офисы Отмеченная в середине 2011 года тенденция перепрофилирования проектов офисной недвижимости в жилье находит все большее подтверждение Подробнее

Обзор рынка складской недвижимости, III квартал 2011 года

Обзор рынка складской недвижимости: динамика положительная
13.10.2011 Склады С начала 2011 года было арендовано и куплено более 850 000 кв.м складских площадей – столько же, сколько было поглощено за весь 2010 год Подробнее

Аналитический обзор инвестиций рынка коммерческой недвижимости, III квартал 2011 г.

Аналитический обзор инвестиций рынка коммерческой недвижимости
12.10.2011 Другие Объем инвестиций на рынке коммерческой недвижимости в III квартале 2011 года существенно вырос Подробнее

Обзор JLL: особенности рынка встроенных помещений вблизи станций метро в Санкт-Петербурге

Исследование рынка стрит-ритейл помещений в Санкт-Петербурге
16.11.2016 Торговые «Комендантский проспект» в СПб лидирует по обеспеченности объектами стрит-ритейла, а «Проспект Просвещения» - по их количеству Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год
10.11.2016 Торговые Существенную долю на рынке торговой недвижимости города пока составляют помещения street-ритейл, но значимость торговых центров постепенно увеличивается Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog