УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Торговая недвижимость – обзор за I квартал 2011 года

23.06.2011

 

Большинство торговых компаний оправились от кризиса и возобновили свои программы развития. На рынок вернулись бренды, которые свернули или ограничили свое развитие во время кризиса и начали реализацию заявленных планов по расширению своих магазинов. Осталось лишь найти, куда встать – компания Astera помогает выбирать площади для аренды, предоставляя исчерпывающую информацию о том, что происходило со ставками и вакантными местами в первом квартале 2011 года

В 1 квартале 2011 года объем предложения торговых помещений в оказался выше по сравнению с аналогичным периодом 2010 года – 194,2 тыс. кв. м и 109 тыс. кв. м соответственно. Прирост общего объема торговых площадей за первый квартал 2011 года составил около 3,5%, увеличение GLA – порядка 4,3%. Их совокупный объем, по данным базы ASTERA, составляет 9,966 млн. кв. м, из которых 5,75 млн. кв.м является общей площадью качественных торговых центров столицы (см. таблицу 1).

Среди крупных объектов, сданных в 1 квартале 2011 года, аналитики отмечают AFI Mall и пересадочный узел «Планерная». Ряд объектов, ожидаемых к вводу в первом квартале, были перенесены на второй квартал (например, ТЦ «Северное сияние» в Бутово).

Общая площадь торговых центров, запланированных к открытию в 2011 г. (GBA), составит 1,14 млн кв. м. Но поскольку сроки открытия многих из этих проектов неоднократно переносились, площадь сданных в эксплуатацию качественных торговых площадей по результатам 2011 года будет составлять около 900 тыс. кв. м.

Доля вакантных площадей в столичных колеблется от 3% до 11%. Для успешных торговых центров показатель составляет 7%, а в наиболее популярных торговых центрах свободных площадей практически нет («Метрополис», «Европейский», «Галерея Аэропорт», «Калужский», «Капитолий на Вернадского»).

До конца года уровень вакантных площадей останется на отметке 4-8% и или 2-3% - для наиболее популярных торговых центров. Итак, какие в фаворе у арендаторов? На первом месте те, которые скоро откроют. Затем следуют удобно расположенные проекты с развитой инфраструктурой и интересной концепцией, даже если их открытие намечено через год-полтора. Время незатейливых торговых центров, размещенных в объектах, изначально не предназначенных для торговой функции, прошло. Из уже открытых в выигрышном положении торговые объекты с грамотно продуманной концепцией и выгодным расположением («Европейский», «Метрополис», «Атриум»).

По-прежнему наибольшим спросом среди арендаторов пользуются блоки площадью до 50 кв. м – 59%, наименьшим – помещения от 500 до 1000 кв. м – 5%.

Для большинства арендаторов в арендные ставки выросли на 7-10% с начала года. Минимальные и максимальные показатели арендных ставок зависят от профиля соответствующего якоря. Так, для кинотеатра, как якорного арендатора, ставка может быть $80 за кв. м в год, а для галереи одежды и обуви – до $600 за кв. м в год.

Увеличение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 10%. При ограниченном объеме предложения на рынке торговой недвижимости эта тенденция сохранится на протяжении 2011 года.

Многие торговые сети уже ощутили нехватку площадей и вынуждены или корректировать планы развития или строить объекты самостоятельно. А компании, не находящие ниши в столичном рынке, уходят в регионы, причем наибольшая активность заметна в городах с населением свыше 1 млн человек. Оживление спроса привело к развитию торговыми операторами новых форматов торговли. Уже в этом году в Москве появятся сразу 3 аутлет-молла: Outlet Village Belaya Dacha, Fashion House Moscow и обновленный «Вэймарт». Интерес ретейлеров сфокусировался также на торговых площадях формата street-retail, что связано с приостановкой строительства крупных торговых объектов в центре Москвы.

Особый интерес у участников рынка проявился к главным торговым коридорам столицы, где зафиксированы рекордные за последние два года ставки аренды.

Средняя заявленная ставка аренды по торговым объектам, находящимся внутри Садового Кольца, в начале 2011 года составляла $2160 долларов за кв. м в год.

Разброс ставок в зависимости от локации, визуальности объекта, качества объекта и позиции самого арендодателя на рынке, арендная ставка может в разы отличаться от средней и может быть скорректирована в процессе переговоров с арендатором как в сторону уменьшения, так и увеличения.

По статистике реально проведенных сделок ASTERA, можно отметить, что ставки аренды по четным сторонам основных торговых коридоров столицы в 1,5-2 раза превышают ставки аренды по нечетным сторонам улиц. Это можно объяснить высоким уровнем пешеходного и транспортного трафика, который складывается в направлении от центра в вечернее время, которое является оптимальным для шопинга.

Арендаторы, занимающие четную сторону торгового коридора, как правило, имеют долгосрочные договоры аренды (5-7 лет). Это продиктовано необходимостью значительных вложений, поскольку достижение устойчивой доходности при высокой ставке аренды сложно достичь в короткие сроки. Арендаторы нечетной стороны, напротив, чаще заключают краткосрочные договоры (11 мес.).

По сравнению с 2010 годом количество запросов на в сегменте стрит-ретейла увеличилось на 70%. Но потенциальные покупатели не готовы покупать помещения с окупаемостью более 7-8 лет. По данным ASTERA, в 1 квартале 2011 года сделки формата street-retail совершались при сроках окупаемости в среднем около 10 лет. В настоящее время большинство помещений экспонируются со сроками окупаемости от 12 лет, поэтому большая часть спроса на покупку остается неудовлетворенной. Средние цены продажи помещений формата street-retail на рынке торговой недвижимости Москвы по состоянию на 1 квартал 2011 года находились в диапазоне $13 000-15 000 за кв.м.

Основные показатели рынка качественных торговых площадей в составе торговых центров Москвы на конец 1 квартала 2011 г. 

Основные показатели рынка качественных торговых площадей в составе торговых центров Москвы

*Общая площадь объекта составляет 50 380 кв.м., из которых 14 790 являются общей торговой и учитывая специфику объект, общей арендной площадью. Именно эта площадь и учитывается в данном отчете.

Распределение спроса арендаторов по форматам помещений в торговых центрах, 1 квартал 2011 г.

Распределение спроса арендаторов по форматам помещений в торговых центрах


Диапазон и средние арендные ставки по профилю якорных арендаторов в торговых центрах, $/за кв. м в год

Диапазон и средние арендные ставки по профилю якорных арендаторов в торговых центрах


Диапазон арендных ставок в торговых центрах в 2008-2010гг., $/за кв. м в год

Диапазон арендных ставок в торговых центрах в 2008-2010 гг


Основные показатели рынка street-retail Москвы на конец 1 квартала 2011 г.

Основные показатели рынка street-retail Москвы


Ставки аренды на помещения street-retail в зависимости от профиля арендатора, $/за кв. м в год, 1 квартал 2011 г.

Ставки аренды на помещения street-retail в зависимости от профиля арендатора


Диапазон средних ставок аренды* торговых помещений по основным торговым коридорам в сегменте street-retail, $/за кв. м в год

Диапазон средних ставок аренды* торговых помещений по основным торговым коридорам в сегменте street-retail


Распределение ставок аренды* по основным торговым улицам в сегменте street-retail в зависимости от стороны торгового коридора, $/за кв. м в год

Распределение ставок аренды* по основным торговым улицам в сегменте street-retail в зависимости от стороны торгового коридора


Натали Кирпа, деловой журнал обувного рынка Shoes Report

Материалы по теме

Коммерческая недвижимость: обзор за I полугодие 2011 года

Обзор коммерческой недвижимости Москвы
19.08.2011 Другие По итогам 1-го полугодия 2011г. можно утверждать, что отложенный спрос реализовался в существенные объемы сделок Подробнее

Обзор рынка гостиничной недвижимости за апрель-май 2011

Обзор рынка гостиничной недвижимости за апрель-май 2011
20.05.2011 Другие В последние месяцы наблюдается рост уровня загрузки московских гостиниц Подробнее

Обзор офисной недвижимости I квартал 2011 года

Обзор офисной недвижимости I квартал 2011 года
14.04.2011 Офисы Главными тенденциями в данном сегменте эксперты считают закономерный возврат к рынку арендодателя и нарастающий дефицит предложения Подробнее

Обзор рынка складской недвижимости за I квартал 2011 года

Обзор рынка складской недвижимости за 1 квартал 2011 года
07.04.2011 Склады Активность на рынке выросла, но основные показатели существенно не изменились Подробнее

Обзор рынка торговых центров России по итогам 2016 года

Обзор рынка торговых центров России по итогам 2016 года
13.01.2017 Торговые В декабре 2016 года общая площадь торговых объектов в России составила более 20 млн кв. м Подробнее

Обзор JLL: особенности рынка встроенных помещений вблизи станций метро в Санкт-Петербурге

Исследование рынка стрит-ритейл помещений в Санкт-Петербурге
16.11.2016 Торговые «Комендантский проспект» в СПб лидирует по обеспеченности объектами стрит-ритейла, а «Проспект Просвещения» - по их количеству Подробнее

Популярное

Интервью с Дмитрием Ананьевым, AZIMUT Hotels
Особенности реновации объектов гостиничной недвижимости
О специфике реновации и управления гостиничными объектами интервью с директором по строительству и реновации компании AZIMUT Hotels Дмитрием Ананьевым
подождите ...
HotLog