Обзор рынка складской недвижимости Москвы за I кв. 2011 года

В 1 квартале 2011 г. рынок складских помещений Москвы и Московской области демонстрировал продолжение тенденций, обозначенных во второй половине 2010 г. Общее оздоровление экономики привело к активизации спроса со стороны арендаторов складских площадей. При этом после кризиса объемы нового строительства резко сократились. В результате возросшие объемы поглощения дали толчок снижению уровня вакантных площадей. Появилась тенденция роста арендных ставок.

Таблица 1. Показатели рынка складской недвижимости Московского региона, 1 квартал 2011 г. 

Предложение

Общий объем качественных складских помещений в Москве и Подмосковье на конец 1 квартала 2011 года составил около 6,113 млн.кв.м, пополнившись за 1 квартал 2011 г. всего на 20 000 кв.м складских площадей (складской комплекс «Саларьево» девелопера New Logistic Systems). Столь низкий объем ввода в эксплуатацию был вызван недостаточным финансированием проектов и , как следствие, заморозкой строительства новых объектов во время кризиса.

Общее оздоровление экономики после кризиса сказалось на потребности в складских помещениях со стороны торговых, логистических операторов и производственных компаний. Это заставило девелоперов вернуться к своим проектам и возобновить привлечение финансирования к недостроенным объектам.

Сроки многих складских проектов неоднократно переносились. С 2010 на текущий год был перенесен ряд проектов (среди крупных проектов – складской комплекс «Апаринки», технопарк «Крекшино» и др.).

Таким образом, всего в 2011 году ожидается к вводу свыше 300 тыс. кв.м складских площадей. Это почти в 2 раза меньше по сравнению с докризисными значениями 2008-2009 гг.

Таблица 2. Наиболее крупные складские объекты, запланированные к вводу в эксплуатацию до конца 2011 г. 

В процессе строительства находится еще около 300 тыс. кв. м по схеме «built to suit». Наиболее актуальным по-прежнему является возведение складов под конкретного клиента.

Планируемое ограничение властей по въезду фур в Москву может подстегнуть рост спроса, а следовательно, стать дополнительным импульсом для строительства складских проектов.

График 1. Динамика ввода складских площадей, Московский регион, 1 квартал 2011 г. 

Предложение качественных складских помещений в Московском регионе представлено в большей степени классом А (около 70%). Это связано со стремлением девелоперов заниматься наиболее востребованным форматом объектов, отвечающих требованиям технологической и географической составляющей.

График 2: Распределение качественных складских площадей в зависимости от класса 

1 квартал 2011 года демонстрировал активизацию участников рынка качественных складских помещений. Девелоперы складской недвижимости начали реанимацию проектов, начатых до кризиса или замороженных в этот период. Возобновление проектов развернулось, прежде всего, на уже действующих площадках логистических парков и стало возможным благодаря активизации банковского кредитования.

Однако строительство новой складской недвижимости находится в настоящее время по большей части лишь в планах. Соответственно, текущий объем предложения недостаточен для существующего на рынке спроса, что в перспективе выразится в дефиците предложения качественных складов.

Спрос

После кризиса многие компании начали активное развитие, создавая спрос на складские площади в Московском регионе. Наибольший интерес вызывают готовые объекты. Больше всего не хватает готовых качественных складских помещений класса А, также отмечается спрос на складские площади в непосредственной близости от МКАД.

Распределение спроса на аренду складских помещений показывает, что наиболее популярным форматом являются площади от 1500 до 5000 кв.м (59% в общей совокупности площадей).

График 3. Структура спроса на аренду складских помещений по размеру запрашиваемых площадей 

В структуре спроса среди арендаторов складских помещений лидируют торговые операторы (32%) и компании в сегменте FMCG (товары повседневного спроса - 21%). Вероятно, это связано с тем, что после кризиса потребительская активность возросла, и увеличилась платежеспособность населения (конечных потребителей товаров и услуг). Также все больше производственных компаний (19%) заинтересуются арендой складских помещений.

График 4. Профиль компаний арендаторов, 1 квартал 2011 года 

Оживление спроса и отсутствие новых проектов привело к снижению доли вакантных площадей в складских комплексах Московского региона. За 1 квартал 2011 г. уровень вакантности качественных складских помещений Московского региона уменьшился в 1,2 раза и составил 7%.

График 5. Динамика изменения среднего уровня вакантных площадей, 2005-2010гг. 

По результатам 1 квартала 2011 года существует спрос на складские помещения в Московском регионе преимущественно А класса. Он вызван недостаточным объемом нового строительства и общим оживлением потенциальных арендаторов в связи с выходом из кризиса и общим оздоровлением экономики. Озвученные новыми властями предложения об ограничения движения большегрузных автомобилей в городе, а также планы запрета строительства складов вдоль дорог в пределах Большого бетонного кольца Подмосковья только подстегнут спрос на качественные склады, но скорее всего, эта тенденция проявится уже в конце 2011-2012 гг.

Арендные ставки

После кризиса девелоперы объявили о «размораживании» начатых проектов. Однако недостаточность финансирования складского строительства, высокие ставки по кредитам и длительное согласование технической документации не позволяют обеспечить увеличивающийся спрос. Этот факт в сочетании с общим оживлением потенциальных арендаторов на рынке неизбежно приводит к росту арендных ставок.

К концу 1 квартала 2011 года средние ставки аренды на складские помещения класса А составили около 118 $/кв.м/год. В классе В – 108 $/кв.м/год (данные приводятся без учета НДС и операционных расходов). Рост арендных ставок по сравнению с концом 2010 г. составил 7,2%.

Таблица 3. Динамика изменения арендных ставок на складские помещения класса А и В в Московском регионе, $/кв.м/год 

График 6. Распределение арендных ставок на складские помещения в Московском регионе в 2004-2011 гг., $/кв.м/год 

На складские помещения, расположенные в пределах Москвы, арендные ставки выше, чем в Московской области. Ставки аренды складских помещений, близких к классу A, в пределах Москвы в среднем выше на 18-20%, чем в Московской области, класса B –выше на 11-16%.

Таблица 4. Распределение арендных ставок по географии складских помещений, $/кв.м/год 

Диапазон цен продажи на складские помещения также определяет разрыв между складскими комплексами, находящимися в Москве и Московской областью. Разница в стоимости 1 кв.м склада в Москве, как правило, в 1,5-1,7 раз выше, чем его аналог, находящийся в Московской области.

Таблица 5. Распределение цены продажи по географии складских помещений, $/кв.м 

После кризиса низкие объемы складского строительства привели к дефициту качественных складских помещений, что отразилось на повышении ставок аренды. Эта тенденция в дальнейшем продолжится, поскольку финансирование строительства складских помещений идет крайне низкими темпами.

Сделки по аренде и покупке

Таблица 6. Наиболее значимые сделки аренды складских помещений в Московском регионе за 1 квартал 2011 года 

Из состоявшихся сделок по покупке на рынке складской недвижимости – продажа Giffels британскому инвестфонду Raven Russia Индустриального парка "Южные ворота", где в настоящее время возведено 76,55 тыс. кв. м (1 очередь) и планируется строительство дополнительно 100—150 тыс. кв. м (2 очередь). Стоимость сделки составила 100 млн.$. Вероятно, это будет одной из крупнейших сделок в 2011 году.

Из анонсированных событий на конец 1 квартал 2011 г. компания Mareven Food Holdings изъявила намерение о продаже производственно-складского комплекс класса А в Серпухове. Возможно, сделка произойдет уже во II квартале 2011 года.

Оживление рынка складской недвижимости в 1 квартале 2011 г. характеризовалось активным спросом со стороны потенциальных арендаторов, что отразилось на количестве арендных сделок на рынке. Увеличение количества сделок можно ожидать начиная со второй половины года.

Тенденции:

• 1 квартал 2011 года характеризуется главным трендом – восстановление рынка, о чем говорит, прежде всего, устойчивый спрос со стороны арендаторов складских помещений. Таким образом, рынок складской недвижимости Московского региона в 2011 году начал активнее преодолевать последствия кризиса и расти умеренными темпами.
• Девелоперы складской недвижимости в основном занимаются реанимацией проектов, начатых до кризиса или замороженных в этот период. В следствие чего, объем предложения крайне мал и не удовлетворяет возрастающий спрос. Это может привести к возникновению в конце 2011 г. дефицита предложения качественных складских помещений, особенно это касается проектов, готовых к въезду арендаторов.
• Перспектива ограничения со стороны новых властей строительства складов вдоль дорог в пределах Большого бетонного кольца Подмосковья будет подстегивать и без того растущий спрос на качественные склады. В отсутствии возможности удовлетворить этот спрос новым строительством, укрепилась тенденция роста ставок аренды. За 1 квартал 2011 г. рост составил 7,2%.
• Постоянное увеличение ставок аренды на складские площади в свете вышеуказанных перспектив может дать еще больший разрыв в арендных ставках между складскими помещениями в Москве и Московской области. Подобные шаги политиков, прежде всего, затронут компании, ориентированные на столичный рынок, для которых близость к городу является решающим фактором.
• Активность по-прежнему проявляют торговые операторы, компании FMCG сектора и производственные компании, т.е. те, которые быстрее других восстановились после кризиса.
• Доля вакантных площадей в складских комплексах Московского региона постепенно снижается. При существующих темпах строительства и поглощения складских площадей, данная тенденция продолжится.
• Рост арендных ставок на рынке складских помещений увеличивает заинтересованность банков, которые начинают охотнее выдавать кредиты девелоперам складского рынка. Девелоперы, в свою очередь, приобретают финансовый инструмент для активного строительства новых комплексов. В перспективе 2012-2013 гг. это может привести к восстановлению темпов строительства и увеличению объемов предложения качественной складской недвижимости.

Обзор подготовлен компанией ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate