В 2016 году наиболее рациональной и распространенной стратегией на складском рынке Подмосковья стал ввод крупных складских комплексов под конкретного клиента («built-to-suit»). Примерами таких объектов являются: складской комплекс в Реутове – 17 000 кв.м, СК Южные Врата (Leroy) – 90 000 кв. м и PNK-Северное Шереметьево (Mercedes-Benz) – 50 000 кв. м.
Предложение на рынке складов Московской области
По предварительным итогам, с начала 2016 года объем введенных в эксплуатацию складских помещений в Подмосковье составил 510 000 кв. м. По сравнению с показателем 2015 года (800 000 кв. м), показатель в 2016 году ниже на 36,2% что в абсолютном выражении составляет 290 000 кв. м. По данным S.A. Ricci, это самый низкий показатель ввода новых складских площадей за последние 5 лет, начиная с 2012 года.
Динамика прироста нового предложения складских площадей
Объем новых складских площадей, введенных в эксплуатацию в 2016 году, распределился между тремя направлениями: Юг, Восток и Север. По предварительным итогам самым активным направлением по вводу стало южное направление – 165 000 кв. м. На севере прирост предложения в 2016 году составил 152 000 кв. м. На восточном направлении объем нового предложения составил 75 000 кв. м. Нужно отметить, что большая часть введенных складских комплексов на южном и северном направлениях – это склады формата built-to-suit (90 000 и 50 000 кв. м соответственно).
Структура приро ста предложения по направлениям
Сейчас идет активное строительство транспортных развязок на федеральной трассе «Магистраль М-7 «Волга». Ожидается, что магистраль будет достроена до конца 2017 года. По окончании всех работ трасса М-7 «Волга» в границах города Балашихи будет иметь пять полос движения в каждом направлении, три из которых будут предназначены для транзитных потоков. Таким образом, улучшение транспортной доступности сделает более удобными и привлекательными логистические объекты, расположенные на восточном направлении. В настоящий момент по данному направлению расположены два крупных складских комплекса, такие как «Атлант Парк» и «Raven Ногинск». Сейчас совокупный объем арендуемой площади в «Атлант Парке» составляет 360 000 кв. м, а строится еще 60 000 кв. м. Ввод в эксплуатацию планируется в мае 2017 года. Также есть проект строительства в «Атлант Парке» еще около 300 000 кв. м складских помещений. В складском комплексе «Raven Ногинск» арендуемая площадь составляет 334 000 кв. м.
В 2016 году реализовалась знаковая сделка для рынка складской недвижимости – один из крупнейших девелоперов – Radius Group подписал соглашение с компанией «Ашан Ритейл Россия» о строительстве логистическо-складского комплекса площадью свыше 138 000 кв.м в Домодедовском районе Московской области. Новый распределительный центр станет крупнейшим зданием такого типа, построенным для одной компании, не только в России, но и во всей Европе. Инвестиции в проект составят около 6 млрд. рублей.
По предварительным итогам в 2016 году доля складов класса «А» в совокупном объеме нового предложения составила 96%, а класс «B» – 4 %, что в абсолютно выражении составляет 419 000 кв. м и 17 000 кв. м соответственно. В условиях высокой вакансии, девелоперы стараются выводить на рынок только высококачественные и наиболее конкурентоспособные площади.
Примеры крупных складских комплексов, введенных в эксплуатацию в 2016 году
Объект | Шоссе / км от МКАД | Площадь (кв.м) | Класс | Девелопер | Квартал |
Южные Врата (Leroy Merlin) BTS |
Каширское ш. / 30 км | 90000 | «А» | Radius Group | III кв. |
Северное Шереметьево (Mercedes-Benz) BTS |
Рогачевское ш. / 25 км | 50000 | «А» | PNK Group | III кв. |
ПНК-Северное Шереметьево (корп. 6) |
Рогачевское ш. / 25 км | 47000 | «А» | PNK Group | III кв. |
Валищево (4 корпус) | Симферопольское ш. / 32 км | 34000 | «А» | PNK Group | III кв. |
ИП Север-1 (6 и 7 очередь) | Дмитровское ш. / 27 км | 31000 | «А» | Логопарк Девелопмент | III кв. |
СК Бритово | Новорязанское ш. / 30 км | 20000 | «А» | ССТ | III кв. |
Складской комплекс (BTS) | Горьковское ш. | 17000 | «B» | Step | III кв. |
Спрос на склады в Московской области
С начала года объем поглощения складских площадей составил 1,1 млн кв. м, что на 15% меньше по сравнению с 2015 годом (1,3 млн кв. м) и в абсолютном выражении составляет 200 000 кв. м. Наиболее привлекательным для арендаторов продолжает оставаться южная часть московского региона. На южное направление пришлось 47% реализованных сделок от общего объема, что в абсолютном выражении составляет 466 000 кв. м. На юго-восточном направлении объем поглощения составил 20% (195 000 кв. м), а на юго-западном направлении – 10% (101 000 кв. м). На севере Московского региона объем сделок составляя 15% (143 000 кв. м). Западное и восточное направления пользуется наименьшим спросом – всего 1% от общего объема на каждое.
Примеры значимых сделок со складами в Подмосковье в 2016 году
Клиент | Направление / км от МКАД | Объект | Класс | Площадь сделки (кв. м) | Тип сделки |
Окей | Ленинградское ш. / 27 км | Логопарк Север-2 | «А» | 59600 | Аренда |
Hoff | Каширское ш. / 12 км | Северное Домодедово | «А» | 50000 | Аренда |
Faberlic | Каширское ш. / 12 км | Северное Домодедово, ПЛК | «А» | 46000 | Аренда |
Castorama | Симферопольское ш. / 50 км |
PNK-Чехов 3 | «А» | 42400 | Аренда |
BMW | Киевское ш. / 50 км | PNK-Бекасово | «А» | 34300 | Аренда |
Вакантность в складских комплексах Московской области
Уровень вакантности на конец 2016 года в среднем по рынку составляет 8,2%, что эквивалентно 921 000 кв.м свободных складских площадей. Этот показатель снизился на 0,8 п.п. с начала года, что объясняется значительным превышением (более чем в 2 раза) спроса над предложением.
Ставки аренды на складские площади
Средневзвешенные ставки аренды в Московском регионе c начала года остаются стабильными. В рублевом исчислении уровень арендной ставки остается неизменным уже 7 кварталов подряд, что говорит о достижении ценового дна.
Динамика средней запрашиваемой ставки аренды
Средневзвешенные ставки аренды складских помещений класса «А» составляют 3 900 рублей за кв.м в год (triple net). Для помещений класса «В» ставка составляет 3 600 рублей за кв. м в год.
Обзор подготовлен компанией S.A. Ricci