Обзор рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга в III квартале 2016 года

В течение трех кварталов 2016 г. рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга увеличился на 147 000 кв. м. Таким образом, общий объем существующих качественных складов составляет 2,73 млн кв. м. Более половины нового предложения, вышедшего на рынок с начала года, сформировано складскими объектами компании «А Плюс Девелопмент», которые преимущественно реализованы по схеме built-to-suit.

Основные индикаторы рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга

Предложение

В III квартале в эксплуатацию был введен один объект – складской комплекс подразделения немецкой компании Wurth, расположенный на юге города, в промзоне «Шушары». Стоит добавить, что данный объект построен для собственных нужд компании и не представлен на рынке аренды.

Основные объекты, введенные в эксплуатацию в I–III квартале 2016 года

С точки зрения географии расположения существующих качественных складских комплексов большая часть предложения как по общему объему, так и по количеству объектов находится в южном направлении. Кроме того, последние два года основной объем новых объектов (90%) формировался именно в этом направлении.

Структура действующих складских комплексов по направлениям, % от GLA (внутреннее кольцо) и от количества (внешнее кольцо), III квартал 2016 года

Новое строительство и общее предложение

Спрос

Сохранение тенденции снижения темпов ввода новых спекулятивных объектов на фоне стабильного уровня спроса привело к уменьшению вакансии. Доля вакантных площадей по итогам III квартала 2016 года равна 4,2%, что вдвое меньше, чем годом ранее. В абсолютном выражении свободными остаются около 115 000 кв. м площадей.

Уровень вакантных площадей, динамика строительства и объем сделок на рынке

Активность спроса с точки зрения суммарной площади сделок за январь – сентябрь 2016 года находится на уровне прошлого года. За истекший период в качественных складских объектах было арендовано около 160 000 кв. м. Наблюдалось увеличение активности логистических операторов. Компаниями этого профиля было арендовано 59 000 кв. м, что в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период 2015 г.

Кроме того, компании пищевой промышленности искали возможности по увеличению занимаемой ими площади в связи с расширением производства. Площади, запрашиваемые компаниями, занятыми в пищевом производстве, находятся в диапазоне от 500 до 5 000 кв. м. Тем не менее основной спрос на складские площади по-прежнему формируют торговые и дистрибьюторские компании – на их долю приходится 44% от всего объема закрытых сделок.

Распределение сделок по типу арендатора

Ставки аренды на складские площади, анонсируемые собственниками, по итогам III квартала 2016 года стабильны и колеблются на уровне 4 000-4 200 руб./кв. м/год (без учета НДС и операционных расходов).

Динамика ставок аренды

Тенденции и прогнозы

• К вводу в эксплуатацию ожидаются распределительный центр «Юлмарт», расположенный на севере города, и склад грузового терминала «Руслан», расположенный в южном направлении.

Основные объекты, запланированные к вводу в IV кв. 2016

• Ряд девелоперов по-прежнему сохраняет планы по развитию в складском сегменте в случае наличия заказчиков, рассматривающих аренду помещения в долгосрочной перспективе.
• Плавное снижение доли вакантных площадей продолжится до конца года, в условиях низкого ввода новых спекулятивных объектов и стабильного уровня спроса.
• Существенного изменения анонсируемых ставок аренды до конца 2016 г. не предвидится.

Обзор подготовлен компанией Colliers International