Обзор складов в Московском регионе – III квартал, 2016 год

Компания Colliers International подготовила исследование по итогам третьего квартала 2016 года на рынке складской недвижимости Москвы и Московской области. В ходе исследования, специалисты Colliers International обозначили ключевые тенденции и представили свои прогнозы развития рынка складов столичного региона.

Основные индикаторы рынка складов

Предложение на складском рынке Москвы и МО

По итогам III квартала 2016 года общий объем складских площадей в Московском регионе составляет 12,4 млн кв.м, из них: класс «А» – 10,0 млн кв.м, класс «В» – 2,4 млн кв.м.

В период с I по III квартал 2016 года на рынок было введено 385 000 кв.м складских площадей, что почти в два раза меньше объема ввода за I-III квартал 2015 года.

Крупнейшим объектом, введенным в эксплуатацию в III квартале 2016 года, стал распределительный центр компании Leroy Merlin, построенный на юге Московского региона в рамках индустриального парка «Южные Врата». Также следует отметить ввод в эксплуатацию четырех корпусов в логистическом комплексе «Внуково II», реализованных спекулятивно компанией Logistic Partners.

 Наиболее значимые складские комплексы, введенные в III квартале 2016 года

Объем ввода и объем сделок покупки и аренды складов

Все введенные в эксплуатацию с начала года складские площади расположены в южной, юго-восточной и юго-западной части Московского региона.

Спрос на склады в столичном регионе

В III квартале 2016 года наибольший спрос был сформирован сегментом ритейла и дистрибьюторов. Одной из крупнейших сделок в данном сегменте стала аренда компанией «Связной» 12 770 кв.м складских площадей в производственно-логистическом комплексе «Северное Домодедово». Однако 28% спроса пришлось на производственные компании, а также компании из сегмента легкой промышленности. Наиболее крупную сделку в производственном сегменте закрыл автопроизводитель BMW, подписавший договор на строительство 34 000 кв.м складских площадей в формате built-to-suit в долгосрочную аренду в рамках Логистического парка «PNK Бекасово».

 Наиболее значимые сделки аренды и купли/продажи на рынке складской недвижимости в III квартале 2016 года

Появляются запросы от производственных компаний на аренду или покупку небольших зданий. Например в III квартале 2016 года производитель продуктов питания «СиПрод» арендовал около 5 000 кв.м складскихплощадей под собственное производство.

 Динамика распределения арендаторов/покупателей складов по типу в III квартале 2016 года (%)

Также продолжается процесс оптимизации затрат на логистику за счет переезда из одного объекта в другой либо расширения в рамках текущего объекта на выгодных коммерческих условиях. Примером являются компании Iron Mountain и WildBerries, расширившиеся в рамках индустриального парка «Южные Врата» и складского комплекса «Подольск» соответственно.

Вакантные складские площади в Москве и Подмосковье

За III квартал 2016 года ситуация с объемом вакантных площадей на Московском рынке складской недвижимости существенно не изменилась. По итогам девяти месяцев 2016 доля вакантных помещений в целом составляет 11,2% или 1 398 000 кв.м, из которых только 95 000 кв.м приходятся на класс «В». Эксперты Colliers International прогнозируют, что в связи с низким уровнем ввода новых объектов доля вакантных площадей продолжит снижение.

Доля занятых и вакантных площадей, ставка аренды в классе «А» и «В» в III квартале 2016 года

Динамика доли свободных складских площадей (%)

Ставки аренды складов в Московском регионе

Средняя ставка аренды на вакантные площади класса «А» в III квартале года составляет 3 700 – 3 800 руб./кв.м/год за стандартный сухой склад, в классе «В» –3 000 – 3 500 руб./кв.м/год. В текущей экономической ситуации девелоперы складских комплексов наиболее активно следят за ценовой политикой конкурентов и предлагают потенциальным клиентам выгодные коммерческие условия. Особенно это касается проектов, расположенных в непосредственной близости друг к другу или в одном направлении. Например, на некоторых объектах класса «А» в Московском регионе сейчас можно получить ставку аренды, эквивалентную ставке в классе «В». Что касается built-to-suit проектов, то на текущий момент крупнейшие девелоперы, такие как PNK Group, «А Плюс Девелопмент», «Строительный Альянс», готовы выступать в роли генерального подрядчика и возводить складские площади не только в рамках своих индустриальных парков как это исторически принято, но и на земельных участках клиента.

Динамика ставок аренды в пересчете по соответствующему дате курсу

Тенденции и прогнозы развития складского рынка Москвы и МО

На фоне наличия высокого объема предложения потенциальные арендаторы и покупатели получили возможность выбирать наиболее подходящие для выстраивания логистики объекты (или земельные участки для строительства объектов) на выгодных коммерческих условиях.

Девелоперы в условиях высококонкурентного рынка начали предлагать не только крупные блоки от 5 000 до 10 000 кв.м, но и блоки от 2 000 до 2 500 кв.м, так как многие потенциальные клиенты оптимизировали свою деятельность на складе и не нуждаются в крупных площадях.

По прогнозам специалистов Colliers International, до конца 2016 года на московский рынок будет выведено около 240 000 кв.м качественных складских площадей класса «А», доля вакантных площадей продолжит снижаться и к концу 2016 закрепится на уровне 11,0%.

Наиболее значимые складские комплексы, запланированные к вводу до конца 2016 года

Обзор подготовлен экспертами компании Colliers International