УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Складская недвижимость: обзор рынка за 2006 г.

27.02.2007

 

Московскому региону не хватает 1-1,2 млн кв. м качественных складов. В первом полугодии 2006 г. из запланированных к строительству более чем 0,5 млн кв. м в эксплуатацию было введено только 320 000 кв. м. До конца года должно быть построено еще примерно 0,5 млн складских помещений, однако аналитики не сомневаются, что сроки их ввода будут отодвинуты. В более отдаленной перспективе девелоперы обещают пополнить рынок примерно на 3,5 млн кв. м.

Задержки подогревают спрос

“Рынок складов по-прежнему не насыщен, — отмечает Ольга Рыбакова, аналитик рынка складской и индустриальной недвижимости отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle (JLL). — Сроки реализации крупных проектов в большинстве случаев сдвигаются”. По ее словам, задержки в реализации проектов, как правило, связаны с проблемами, возникающими на стадии получения разрешительных документов на строительство. “Большинство земель относятся к категории сельскохозяйственных, их нелегко перевести в земли промышленности, где разрешено строительство объектов складской недвижимости, — говорит Рыбакова. — Кроме того, процесс подведения необходимой инфраструктуры к участку может потребовать достаточно много времени и ресурсов”. Строительство качественного склада занимает обычно около года, но с учетом специфики российского рынка оно тянется дольше, резюмирует эксперт.
“В силу нехватки качественных складских площадей, отвечающих запросам потребителей, клиентам предлагаются как построенные объекты, так и строящиеся или даже находящиеся на стадии проектирования. За восемь месяцев 2006 г. рынком было поглощено 279 000 кв. м — это подавляющее большинство новых площадей, — подсчитал Алексей Новиков, директор отдела складской, индустриальной недвижимости, земли Knight Frank . — Примечателен тот факт, что 13% из построенных в этом году объектов были поглощены еще в прошлом году”.

Аналитики не ожидают исчезновения дефицита на рынке, несмотря на продолжающееся строительство и многочисленные анонсы новых складских проектов. “Задержки реализации проектов поддерживают спрос на высоком уровне. Если все заявленные объекты будут выведены на рынок в соответствии с планами, в 2008 г. он столкнется с перенасыщением и арендные ставки снизятся до $90-100 за 1 кв. м в год”, — отмечают аналитики Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R). Сейчас, по данным Colliers International, средние арендные ставки на склады класса А варьируются от $125 до $140 за 1 кв. м в год (без учета эксплуатационных расходов и НДС), на склады класса В составляют $110-130.

“В 2006 г. девелоперы не только поэтапно вводят в эксплуатацию начатые в предыдущие годы объекты, такие как ленинградский терминал МЛП, логопарки "Пушкино", "Крекшино", "Белая дача", ТЛК "Томилино", интеркомплекс "Юг", но и объявляют о новых проектах в Московской области и о внушительных региональных планах”, — говорит Юлия Мещерина, аналитик рынка складской недвижимости C&W/S&R. “Но дефицит в сегменте качественных складских площадей сохранится как минимум три года, — прогнозирует Рыбакова. — Как правило, девелоперы планируют пофазовый выход крупных проектов (по 50 000-70 000 кв. м)”.

“Было объявлено о новых проектах, в том числе таких крупных, как логистические парки "Домодедово" (общая площадь 600 000 кв. м) и "Евразия" (общая площадь 900 000 кв. м), — говорит Боб Обри, консультант отдела складской и промышленной недвижимости CB Richard Ellis Noble Gibbons. — Однако большинство анонсированных объектов смогут предложить свои площади арендаторам не ранее 2007-2008 гг.”.

Новые склады будут больше

В 2006 г. на рынке складских помещений, как и в секторах торговой и офисной недвижимости, проявилась тенденция к гигантомании. По данным аналитиков C&W/S&R, строящиеся в настоящее время объекты в среднем более чем в два раза превышают по площади существующие; анонсированные проекты еще масштабнее — они, как правило, намного больше 100 000 кв. м. Новиков объясняет это ростом интереса крупных иностранных и российских инвесторов к данному сегменту рынка.

“Международное логистическое партнерство” начало строительство крупнейшего на южном направлении логистического терминала “МЛП-Подольск” общей площадью 200 000 кв. м. Raven Russia Limited и Aldama Limited, дочерняя структура “Эспро”, сформировали совместное предприятие для реализации проектов в складском сегменте. Первыми проектами СП станут индустриально-логистический парк площадью свыше 190 000 кв. м в Истринском районе и складской комплекс класса А общей площадью 300 000 кв. м в Ногинском районе Московской области. Австрийская группа C.R.E.D.O. намерена вложить 65 млн евро в строительство крупного индустриально-логистического парка в подмосковном Ступине — площадь только первой фазы составит примерно 110 000 кв. м. Инвестиционно-промышленная группа “Евразия” заявила о планах создания индустриально-логистического парка на южном направлении: площадь его первой фазы составит около 300 000 кв. м, площадь всего объекта — примерно втрое больше.

В Подмосковье анонсировано и несколько проектов технопарков, среди которых наиболее амбициозными являются Черноголовский и Зеленоградский с площадями 200 и 150 га соответственно. Компаниями Дальневосточная транспортная группа (ДВТГ) и “ФНС СНГ” (входящей в южнокорейскую Pan Korea) заявлено о строительстве в Московском регионе крупнейшего частного контейнерного терминала мощностью 400 TEU в месяц (TEU — единица измерения, равная объему, занимаемому стандартным 20-футовым контейнером).

“Основной первичный спрос на качественные складские помещения по-прежнему формируют российские и международные компании, предоставляющие логистические услуги (около 70% от общего объема поглощенных складских площадей)”, — отмечает Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International. С ней согласны аналитики JLL, однако, по их данным, на долю логистов приходится около 57%.

Сетевые операторы и ритейлеры, по подсчетам JLL, вместе занимают в структуре спроса 35%. Более 42% арендаторов интересуются площадями свыше 50 000 кв. м. “В настоящее время большинство компаний предпочитают склады, расположенные между МКАД и бетонкой (кольцевой дорогой в 30 км от МКАД); торговые компании стремятся найти складские помещения в непосредственной близости от Москвы”, — говорится в отчете JLL. Однако дефицит складских площадей, которые удовлетворяли бы требованиям торговых компаний, заставил их решать проблемы собственными силами. В 2006 г. компании “Эльдорадо” и “Техносила” озвучили планы по строительству своих складов в Московском регионе. Оба ритейлера планируют возвести терминалы площадью не менее 100 000 кв. м.

Наталья Самарина

Материалы по теме

Обзор рынка торговых центров Москвы за 2006 год

Обзор рынка торговых центров Москвы за 2006 год
29.04.2007 Торговые За период январь-декабрь 2006 года, предложение на рынке торговых центров Москвы увеличилось на 604 942 кв.м Подробнее

Обзор гостиничного рынка Москвы за 2006 год

Обзор гостиничного рынка Москвы за 2006 год
27.04.2007 Другие Российские и иностранные инвесторы все чаще вкладывают средства в перспективные гостиничные проекты Подробнее

Офисная недвижимость: обзор рынка за 2006 г.

Аналитический обзор рынка офисной недвижимости за 2006 год
23.04.2007 Офисы В 2006 году рынок офисной недвижимости продолжил свое динамичное развитие Подробнее

Офисная и складская недвижимость в 2006 г.

Комментарии и прогнозы ведущих экспертов рынка – офисная и складская недвижимость
28.02.2007 Офисы Ведущие эксперты рынка коммерческой недвижимости отвечают на вопросы Подробнее

Обзор рынка коммерческой недвижимости, 2006-2007 гг.

ZDANIE.INFO - Комментарии и прогнозы ведущих экспертов рынка – торговая недвижимость
22.02.2007 Торговые Комментарии и прогнозы ведущих экспертов рынка коммерческой недвижимости Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog