Инвестиции в складские помещения в 2006 г.

Главный итог 2006 года на рынке складской недвижимости, по словам топ-менеджера одной из девелоперских компаний, состоит в том, что его невозможно подвести:

«Сегодня любое фиксирование итогов будет условным, вырванным из очень динамичного контекста. Осуществленные проекты — это только небольшая часть проектов строящихся, проектируемых, заявленных и прорабатываемых на уровне идеи. О каких итогах можно говорить?»

Но не раз приходилось слышать и прямо противоположное мнение: «Рентабельность складских проектов остается более низкой, чем в сфере жилищного строительства. Анонсов много, но реальный приток инвестиций в сектор недостаточен». Строго говоря, большого противоречия здесь нет: ситуация развивается, но не без проблем.

По свидетельству аналитиков консалтинговой компании Knight Frank, за восемь первых месяцев 2006 года на рынке складской недвижимости произошли восемь ключевых событий.

Так, компания «Международное логистическое партнерство» (МЛП) начала строительство крупнейшего в настоящее время на южном направлении логистического терминала «МЛП-Подольск» общей площадью 200 тыс. кв. м.

Фонд AIG European Real Estate приобрел расположенный в Химках складской комплекс FM Logistic общей площадью порядка 65 тыс. кв. м. Это первая инвестиционная сделка между иностранными компаниями по схеме sale&leaseback (покупка с последующей сдачей в аренду продавцу) в складском сегменте московского рынка недвижимости.

Компании Raven Russia и Aldama Limited заключили договор о совместном инвестировании в возведение складских объектов в России. Первым проектом стал индустриальный парк «Восточный», расположившийся в Ногинском районе на участке площадью 61,8 га. Девелопером проекта выступила компания «Эспро».

Австрийская группа C.R.E.D.O. объявила о намерении вложить Є65 млн в возведение крупного индустриально-логистического парка в подмосковном Ступине. Площадь первой фазы — порядка 110 тыс. кв. м.

Инвестиционно-промышленная группа «Евразия» намерена создать индустриально-логистический парк на южном направлении. Предполагаемая площадь всего проекта составит 1 млн кв. м, в том числе первая фаза — около 300 тыс. кв. м.

В Лобне начато строительство крупнейшего в России и СНГ комплекса по производству упаковки для жидких пищевых продуктов компании TetraPak. Объем инвестиций равняется Є100 млн.

Одновременно анонсировано несколько проектов технопарков, среди которых наиболее амбициозными являются Черноголовский и Зеленоградский площадью 200 и 150 га соответственно.

Компании ОАО «Дальневосточная транспортная группа» (ДВТГ) и ООО ФНС СНГ (входящее в южнокорейскую Pan Korea) объявили о строительстве в Московском регионе крупнейшего частного контейнерного терминала.

Иностранные инвестиции превысят российские

В последнее время на рынке складской недвижимости проявилось несколько заметных тенденций. Повысился интерес крупных, в том числе и российских, инвесторов к рынку индустриальной и складской недвижимости Московского региона, вследствие чего один за другим стали появляться анонсы крупномасштабных логистических, индустриально-логистических и промышленных парков.

На складской рынок приходит все больше крупных иностранных девелоперов. «Западные инвесторы высоко оценивают перспективы российского рынка высококлассной складской недвижимости, — считает заместитель директора отдела финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank Евгений Семенов. — Сегодня можно говорить о серьезной инвестиционной привлекательности данного сегмента, хотя растут и требования инвесторов к качеству заявленных проектов». Например, фонд Raven Russia Limited объявил о намерении инвестировать $850 млн в складскую недвижимость Московского региона и приобрел три крупных складских комплекса. Вообще, если брать , то, по данным специалистов компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, в 2006 году иностранные инвестиции впервые превысили российские. Есть основания полагать, что в 2007 году не только в сфере торговой, но и в складской недвижимости приток западных инвестиций будет больше объема отечественных вложений.

Не в последнюю очередь это произошло благодаря активным действиям районных администраций, которые старались привлечь крупные международные компании в конкурсные проекты по созданию особых экономических зон (ОЭЗ) промышленно-производственного типа. Общим местом дискуссий на тему инвестиционного климата стало признание того, что Московская область культивирует его наиболее последовательно.

Приток инвестиций — как зарубежных, так и российских — в складскую недвижимость заставляет усомниться в искренности девелоперов, сетующих на низкую доходность этого сектора. По данным экспертов компании «Русская недвижимость», относительно низкая себестоимость девелопмента (от $1 тыс. за 1 кв. м), высокие арендные ставки и превышение спроса на складские площади над предложением обеспечивают крайне высокий уровень доходности этого сегмента рынка — от 15 до 20%.

Инвестиции в логистические центры

Одной из основных особенностей, проявившихся в 2006 году, специалисты считают инвестиции в возведение гигантских логистических центров. «Если раньше крупнейшими для рынка считались проекты строительства терминалов общей площадью 10 тыс. кв. м, то в 2006 году один за другим стали анонсироваться проекты от 50 тыс. до 300 тыс. кв. м», — говорит управляющий директор компании Praedium Рубен Алчуджян.

В прошлом году также укрепились тенденции, проявившиеся годом раньше. В частности, речь идет об опережающем строительстве складов высоких категорий, соответствующих международным стандартам. Объектов класса А и В не хватает уже сегодня (не более 1–3% вакантных площадей), и потребность в них только возрастает. Другая тенденция заключается в том, что быстро увеличивается средний срок договора аренды — с трех–пяти лет в 2004 году до восьми–десяти в 2006-м. По словам директора по развитию компании Swiss Realty Group Ильи Шершнева, в комплексе «Томилино» (600 тыс. кв. м, Новорязанское шоссе, склады классов А и В) сеть универмагов «Фамилия» подписала два договора аренды 16 тыс. кв. м площадей сроком на десять лет.

С этими двумя факторами связан третий. По словам руководителя отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Айдара Галеева, «все новые качественные складские площади поглощаются еще на стадии строительства, за три–четыре месяца до сдачи объекта в эксплуатацию», причем этот показатель тоже растет.

Повысился спрос на помещения площадью от 5 тыс. до 10 тыс. кв. м, в то время как существенно упал интерес арендаторов к помещениям размером от 1 тыс. до 3 тыс. кв. м.

Застройщики

По данным экспертов компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, 29% спроса на склады формируют логистические операторы и 20% — компании, работающие в розничной торговле. «Русская недвижимость» среди основных арендаторов складских помещений называет сети супермаркетов и гипермаркетов («Ашан», «Рамстор», «Метро», «Перекресток», «Пятерочка»), магазины электроники («Техносила», «М-Видео», «Эльдорадо»), фирмы-производители (Pepsi, Danone, Coca-Cola, Nestle) и логистических операторов (Национальная логистическая компания, FM Logistic, Tablogix). При этом нехватка современных складов побуждает крупные российские и западные компании («Ароматный мир», «Ростикc групп», «Балтика», «Евросеть» и др.) строить собственные складские терминалы. Число проектов, которые осуществляют сами торговые компании, постоянно растет.

В то же время общий объем предложения профессиональных складских помещений классов А и В по-прежнему остается на невысоком уровне и, по данным специалистов компании Swiss Realty, составляет менее 45%. «Русская недвижимость» несколько иначе делит складской рынок на сегменты. По ее оценкам, складские комплексы класса А формируют около 25% общего объема рынка складской недвижимости, а площади класса В — 40%.

Что касается уровня арендных ставок, то он практически не изменился и, по данным разных компаний, остается на уровне $135–170 за 1 кв. м (класс А) и $115–140 (класс В).

Складские площади в Подмосковье

Поскольку сегодня не наблюдается ни малейших признаков возможного спада деловой активности, ясно, что благоприятные тенденции на рынке складской недвижимости будут упрочивать свое положение.

По оценке директора отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank Алексея Новикова, в 2006 году российский рынок высококлассной складской недвижимости стал более полноценным сегментом: «На рынке определились ключевые игроки, серьезно увеличилась инвестиционная активность, были заявлены первые крупные сетевые проекты. Мы ожидаем, что эти достижения приведут к росту качественной конкуренции как основной характеристики рынка складской недвижимости».

По данным специалистов компании Knight Frank, рекордсменами по приросту складских площадей со второй половины 2005 по конец 2006 года стали Киевское направление (1350%), Новорижское (321%), Горьковское (225%), Носовихинское (155%), Ярославское (135%). В «середнячках» оказались Дмитровское (89%), Новорязанское (86%), Щелковское (73%), Симферопольское (69%), Ленинградское (60%), Варшавское (59%), Осташковское (48%) шоссе. Меньше всего (по российским меркам) прибавили «в весе» Минское (35%), Каширское (31%) и Калужское (22%) шоссе.

Но следует понимать, что данное соотношение сложилось благодаря объектам, введенным именно за указанный период. В целом арендаторы наиболее часто запрашивают склады на Новорязанском, Симферопольском, Ленинградском шоссе и трассе «Дон». Похожую оценку дает ЗАО «Русская недвижимость», указывая на то, что клиенты все больше ориентируются на наименее загруженные направления: Каширское, Симферопольское и Новорязанское.

Интересные цифры приводят эксперты компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko. По данным компании, в сравнении с 2001 годом в 2006-м оборот розничной торговли в Москве вырос всего на 127%. При этом доля столицы в розничном товарообороте по России постепенно снижается. Если в 2000 году почти 30% розничных продаж приходилось на Москву, то уже в 2006-м этот показатель снизился до 22%.

Потребительский рынок в регионах растет опережающими темпами по сравнению со столицей. Эта характерная черта, очевидно, все ярче будет проявляться в связи с активным выходом московских и иностранных торговых девелоперов в регионы. Соответственно, двинулась в регионы и складская недвижимость.

Перспективы складского рынка

Существуют и другие факты, которые не согласуются с оптимистическими оценками перспектив складского рынка Московского региона. По данным компании Swiss Realty, ни один из крупных проектов (около 100 тыс. кв. м и более), заявленных к выходу в 2005 году, так и не был сдан в эксплуатацию полностью. Ситуация фактически повторилась в 2006-м.

По данным компании «Русская недвижимость», общий объем рынка складских помещений на начало 2006 года составил около 2 млн кв. м, за первое полугодие было построено чуть более 100 тыс. кв. м, притом что всего к выходу в 2006 году заявлено 900 тыс. кв. м. Приведя эти данные и указав на традиционные трудности российского девелопмента (запутанные земельные отношения, длительный перевод участков из сельскохозяйственного назначения в промышленное, неразвитая инфраструктура и сложности с привлечением проектного финансирования), специалисты «Русской недвижимости» прогнозируют, что в 2007 году произойдет резкое увеличение ввода новых складов, вплоть до их удвоения, а общий объем площадей приблизится к 4 млн кв. м.

При этом в компании считают, что снижения арендных ставок не произойдет, а положение, сложившееся в 2004-м, когда возросший спрос резко оторвался от возможностей предложения, может быть исправлено не раньше 2010 года. Следовательно, до 2010 года вряд ли появятся какие-либо признаки перенасыщения складского рынка.

Наталья Мартынова