УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга – 2015 г.

18.02.2016

В наступившем 2016 году сохранится расстановка сил на рынке аренды. Также сохранится спрос на складские помещения, и основными его драйверами останутся торговые компании и дистрибьюторы. Нет оснований для снижения их доли в структуре спроса, и более 50% всех ожидаемых сделок придется на этот сектор. В то же время ожидается увеличение сделок с производственными компаниями, среди которых промышленность оборонного сектора, мебельное производство, металлообработка, станкостроение будут наиболее активны. Вероятно, кроме этого, количество сделок по продаже готовых объектов и по схеме built-to-suit очень возрастет и составит порядка 40% от суммарной площади сделок.

Из ключевых событий на рынке складской недвижимости Петербурга можно выделить следующие:

  • На рынке продажи производственных объектов завершились две заметные сделки. «А Плюс Девелопмент» приобрел у финской Metsa Group площадку 5 га в Колпино с промышленными зданиями площадью около 8 000 кв. м. Также при сопровождении Knight Frank Saint-Petersburg состоялась успешная продажа имущественного комплекса площадью 28 500 кв. м в центре Санкт-Петербурга, где ранее располагался автобусный завод Scania.
  • Введены в эксплуатацию объекты, расположенные в индустриальном парке «А Плюс Парк Шушары», реализованные по схеме built-to-suit. Площадь этих складских комплексов класса «А» составила половину всего объема ввода по Санкт-Петербургу.
  • Завершено строительство производственно-складского комплекса «Мебельный технопарк» на проспекте Маршала Блюхера, часть объектов которого поступила на рынок аренды и продажи качественной складской недвижимости.

Предложение на складском рынке СПб

В течение 2015 года рынок едва заметно пополнялся новыми объектами, и основной объем ввода качественной складской недвижимости состоялся в IV квартале 2015 года. Площадь введенных качественных объектов ниже показателя 2014 года, однако существенно превышает таковые для периода 2009-2013 годов, когда рынок пополнялся 115 000-165 000 кв.м ежегодно. В течение 2015 в эксплуатацию было введено 182 000 кв. м складов, 51% из которых предназначен для сдачи в аренду. В свою очередь, половина этих площадей вышла на рынок заполненной, поэтому ввод в целом не оказал существенного влияния на рыночный показатель доли вакантных площадей. По итогам года общий объем рынка качественных складских площадей Санкт-Петербурга и его пригородов превысил 2,8 млн кв. м.

Зафиксированные объемы, пополнившие рынок, обусловили стабильность уровня вакантных площадей при сохранении устойчивого спроса на качественную складскую недвижимость. По истечении года в классе «А» доля свободных площадей составила 6,2%, в классе «В» – 5,9%. Предложение свободных качественных складских площадей на рынке, по состоянию на конец 2015 года, оценивается в 172 000 кв.м, что на 3% ниже показателя 2014.

Ключевые объекты, введенные в эксплуатацию в 2015 году

Название Местоположение Класс Общая площадь
(кв. м)
Девелопер
Многофункциональный комплекс оптовой торговли п/з Шушары, Московское ш., д. 179, корп. 2 (А+Парк Шушары) «А» 36 800 «А Плюс Девелопмент»
Х5 Retail Group п/з Шушары, Московское ш., д. 181, корп. 4 (А+Парк Шушары) «А» 33 500 «А Плюс Девелопмент»
«ЭТМ» п/з Шушары, Ленсоветовская дорога, д. 12, корп. 2 (А+Парк Шушары) «А» 20 000 ТД «ЭТМ»
«Би Лоджистик» п/з Шушары, Московское ш., д. 19, корп. 3 «А» 15 000 «Би Лоджистик»
Terra Logistica Лиговский пр-т, д. 254 «В» 12 600 «Лиговское»
«Спектр» Кушелевская дорога, д. 13, корп. 2 «В» 11 900 «Спектр»
«Орион» п. Левашово, Горское ш., д. 171 «В» 8 400 «Орион»

Спрос на склады в Санкт-Петербурге

Общий объем сделок, заключенных в течение 2015 года, составил более 240 000 кв. м. Наряду с некоторым снижением числа сделок наблюдается сокращение средней арендуемой складской площади: показатель 2015 года оценивается в 6 600 кв. м, что на 13% ниже уровня 2014. Вместе с тем средняя арендованная площадь в объектах класса «А» в 2015 году превысила уровень 2014 года. и достигла 8 500 кв. м. Спрос со стороны небольших предприятий ориентирован на склады класса «В», и мы видим, что в этом сегменте сохраняется тенденция роста популярности помещений площадью до 2 000 кв. м.

Распределение сделок по площадям

Объем чистого поглощения на рынке качественных складских объектов в 2015 году составил 188 000 кв. м, что ниже рекордного уровня 2014 года, однако существенно превышает показатели 2013-2014 годов.

Анализ заявок, поступивших в компанию Knight Frank в 2015 году, показывает, что основной спрос на аренду помещений производственного назначения формировали уже функционирующие компании, главным мотивом поиска которых являлось качественное улучшение условий размещения. В подавляющем числе запросов ставилась задача найти более удобную по местоположению площадку либо преследовалась цель расширения занимаемой площади. В структуре запросов около половины потенциальных арендаторов рассчитывали разместиться на площади до 700 кв. м: в этом диапазоне заметно некоторое преобладание компаний торгового профиля, и часто помещения подыскивались для организации небольшого склада. Компании, связанные с производством или переработкой материалов, чаще ориентировались на более просторные помещения (до 2 000 кв. м).

Доля площадей, арендованных компаниями сферы розничной торговли и дистрибуции, приблизилась к 70%. Сохраняется тенденция увеличения активности производственных компаний в сегменте аренды складских площадей. В то же время известны сделки по покупке промышленных комплексов. Так, в 2015 году завершилась сделка по продаже производственной площадки автобусного завода Scania.

Распределение сделок по профилю арендатора

В течение года в индустриальных парках, расположенных вблизи Санкт-Петербурга, было заключено несколько сделок по продаже земельных участков общей площадью более 30 га. Несмотря на падение спроса на землю в индустриальных парках, особенно со стороны иностранных инвесторов, 2015 год показал результат, сопоставимый с суммарным показателем 2009-2011 годов. Большая часть компаний, заключивших сделки в индустриальных парках в 2015 году, планирует возведение складских объектов, в том числе низкотемпературных складов.

Распределение сделок в индустриальных парках

Коммерческие условия на аренду склада в Петербурге

На конец 2015 года средневзвешенная ставка аренды в объектах класса «А» составила 500 руб./кв. м/мес., в классе «В» – 370 руб./кв. м/мес. Рублевые ставки на рынке номинируются по системе «все включено». Отмечено снижение ставки в ранее экспонируемых объектах, испытывающих сложности с заполнением. Новые завершенные объекты выходили на рынок с уровнем ставок, сопоставимым с показателем по существующим объектам. В целом арендные ставки возвращаются к уровню 2011 года при сопоставимых с этим же периодом объемах предложения на рынке качественных складских объектов.

Динамика заявляемых ставок аренды

Арендные ставки по рынку помещений производственного назначения, расположенных в черте города, преимущественно варьируются в диапазоне 200–400 руб./кв.м/мес. (включая НД С и КУ).

Прогноз развития складского рынка Санкт-Петербурга

Значительная часть крупных складских и производственно-складских комплексов введена в эксплуатацию в 2015 году, однако ряд объектов пока находится на активной или завершающей стадии строительства. По умеренно консервативному сценарию, предполагающему достраивание тех объектов, которые преодолели начальную стадию строительства, в 2015 году показатель ввода составит порядка 190 000-200 000 кв. м. Причем площадь помещений, предназначенных для сдачи в аренду, составит не более 50% от ожидаемого показателя ввода.

Привлекательные для арендаторов текущие коммерческие условия на рынке аренды будут способствовать поддержанию спроса на уровне 30 000-40 000 кв. м в квартал. Таким образом, свободные на начало года площади могут быть поглощены к концу года.

В сегменте объектов производственного назначения наибольшим спросом будут пользоваться помещения в черте города площадью 1 000-2 000 кв. м по ставкам 300-400 руб./кв. м/мес. (включая НДС и КУ). С учетом падения индекса промышленного производства в Санкт-Петербурге, зафиксированного в 2015 году, потенциал для роста ставок в перспективе 2016 ограничен.

Крупнейшие объекты индустриального сегмента (от 10 000 кв. м), заявленные к вводу в 2016 году

Название Район Заявленная площадь (тыс. кв. м)
Бизнес-парк «Новоселье»    Ломоносовский 27 474
СТК     Всеволожский 27 000
АШАН    Пушкинский 25 000
AKM Logistics 2    Пушкинский  20 000
«Адмирал»    Петродворцовый  20 000
«Юлмарт»     Красногвардейский  18 500
Wurth     Пушкинский  14 300
«Деловые линии»     Пушкинский  12 500
Unimilk Logistics    Пушкинский  12 000
4F     Пушкинский  11 500
«Катрен»    Пушкинский  10 500

Обзор подготовлен компанией Knight Frank

Материалы по теме

Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга за 2015 год

Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга за 2015 год
19.02.2016 Офисы Несмотря на сложную экономическую ситуацию, рынок офисной недвижимости СПб продемонстрировал неплохие результаты Подробнее

Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга – итоги 2015 года

Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга – итоги 2015 года
18.02.2016 Торговые В условиях снижения покупательной способности населения формируется определенный потенциал у концепции дисконт-центров и аутлетов Подробнее

Обзор рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга 2015 г.

Обзор рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга 2015 г.
29.01.2016 Другие Объем предложения, структура и динамика изменения гостиничного рынка СПб Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog