Обзор рынка складской недвижимости России: итоги 2015 г.

За 2015 г. рынок качественной складской недвижимости в России пополнился на 1,5 млн кв.м, что на треть меньше показателя 2014 г. Из них в Московском регионе было построено и введено в эксплуатацию 878 600 кв.м, в Санкт-Петербурге – 168 400 кв.м, в регионах России – 439 000 кв.м. Данный объем нового строительства в регионах превышает аналогичный показатель 2014 г. на 15,5%.

Предложение на рынке складской недвижимости России в 2015 г.

Общий объем качественного предложения в России на конец 2015 г. составил 18,5 млн кв.м: 64% из них расположены в Московском регионе, 14% – в Санкт-Петербурге, по 4% – в Екатеринбурге и Новосибирске.

Основные индикаторы рынка складской недвижимости в 2015 г.

Наибольший объем нового строительства в регионах наблюдался в Челябинске (104 800 кв.м), Ростове-на-Дону (73 140 кв.м), а также в Самаре, Краснодаре, Воронеже. Особенно стоит отметить высококлассные складские объекты в Челябинске – ТЛК «Южно-уральский» (82 320 кв.м) и Ростове-на-Дону – a2logistic (61 140 кв.м).

Распределение общего объема предложения в 2015 году

Около 34% нового строительства в регионах в 2015 г. пришлось на объекты, которые возводились под клиента по системе built-to-suit, например, X5 Retail Group.

Стоит отметить, что крупные федеральные девелоперы все неохотнее выходят на региональные рынки со спекулятивными проектами, поскольку спрос на складскую недвижимость остается на довольно невысоком уровне, стоимость строительства мало отличается от московского рынка, а ставки аренды и цена продажи значительно ниже, что делает данный подход к строительству нецелесообразным. У девелоперов существует высокий риск того, что их объект останется незаполненным арендаторами, а также невелика вероятность найти покупателя на готовый складской комплекс, который обладает стандартными качествами и может не соответствовать требованиям клиента.

Спрос на рынке складской недвижимости России в 2015 г.

Несмотря на высокую активность арендаторов и покупателей складских площадей в Московском регионе в 2015 г., в регионах России (не включая Москву и Санкт-Петербург) данный показатель снизился на 40% по сравнению с предыдущим рекордным годом и составил порядка 250 000 кв.м. Наибольшая активность наблюдалась в Новосибирске (было арендовано около 52 000 кв.м), в Екатеринбурге (более 32 500 кв.м), Перми (26 400 кв.м) и Владивостоке (около 20 000 кв.м).

Распределение общего объема сделок в России

Основными потребителями качественных складских помещений в 2015 г. стали крупные торговые компании, их доля составила около 75% (ритейлеры – 67,6%, дистрибьюторы – 7,4%).

X5 Retail Group стал самым активным ритейлером в регионах в 2015 г. Компания, как арендовала складские комплексы в готовых объектах, так и заключала договоры на строительство распределительных центров для торговых сетей «Пятерочка», «Карусель» и «Перекресток» в формате built-to-suit.

Доля производственных компаний (среди которых Mars, Royal Canin, Tarkett RUS) в общем объеме сделок составила чуть более 17%. А доля логистических операторов и вовсе не существенна, особой активности с их стороны в 2015 г. в регионах России не наблюдалось, хотя в 2014 г. их доля составляла порядка 14% от общего объема сделок.

Наиболее значимые сделки аренды и купли продажи на рынке складской недвижимости в 2015 г.

Баланс рынка складской недвижимости России в 2015 г.

Средний уровень вакантных складских помещений в регионах России составил порядка 3,8% в 2015 г. 

Доля вакантных площадей, %

Наибольший объем свободных площадей от общего предложения на рынке региона отмечается в Челябинске – 31,6%. Данный скачок можно объяснить вводом в эксплуатацию нового крупного спекулятивного объекта – транспортно-логистического комплекса «Южноуральский».

Также довольно значительный объем свободного предложения от общего объема на рынке наблюдается в Самаре и Краснодаре (18,7% и 12,1% соответственно) в первую очередь в связи с освободившимися помещениями в давно построенных объектах, не нашедших арендаторов в 2015 г.

Наиболее значимые складские комплексы, введенные в эксплуатацию в 2015 г.

В связи с экономической ситуацией в России, большими объемами свободного предложения и низким спросом в регионах, средняя ставка аренды скорректировалась и составила порядка 270 рублей за кв.м в месяц.

Цена продажи одного квадратного метра складского объекта класса А или В также несколько снизилась и составила в среднем около 41 000 рублей.

Тенденции и прогнозы на рынке складской недвижимости России

В 2015 г. основной спрос на качественную складскую недвижимость был сосредоточен за Уралом (Новосибирск, Екатеринбург, Челябинск) и на Дальнем Востоке (Владивосток). Его доля составила около 50%. Преимущественно на региональные рынки, расположенные далее Центральной России, выходят крупные торговые компании (X5 Retail Group, Leroy Merlin, «Кари» и др.).

Стоит отметить, что в 2016 г. компания «А Плюс Девелопмент» выходит на рынок складской недвижимости Перми, где имеет земельный участок и проект складского комплекса. Компания будет строить мультитемпературный распределительный центр для ритейлера X5 Retail Group с необходимыми характеристиками по системе built-to-suit в аренду. Договор долгосрочной аренды между компаниями был заключен в конце 2015 г.

На 2016 г. девелоперами заявлено строительство и ввод в эксплуатацию порядка 500 000 кв.м, но, по оценкам аналитиков, построено будет не более 300 000-350 000 кв.м, около половины из которых будет возведено под заказчика. В связи с этим существенного увеличения свободного предложения на рынке складской недвижимости России не предвидится, так же как и дальнейшего снижения ставок аренды.

Наиболее значимые складские комплексы, планируемые к вводу в 2016 году

Обзор подготовлен компанией Colliers International