Итоговый обзор рынка складской недвижимости Москвы за 2015 год

Общий объем качественного складского предложения на рынке Московского региона на конец 2015 года составил 11,89 млн квадратных метров. За 2015 год было построено и введено в эксплуатацию более 953000 кв. м складских помещений, что почти вдвое ниже показателя 2014 года (рекордного по вводу). Наибольшие объемы нового ввода были сосредоточены на севере, юге и юго-западе региона (30,6%, 26,7% и 22,0% соответственно).

Основные индикаторы рынка складской недвижимости

*Здесь и далее по тексту ставка аренды не включает НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи, цена продажи не включает НДС

Как и в прошлые годы, наиболее активное строительство наблюдается на расстоянии 15-45 км от МКАД. В 2015 более половины объектов (52,1%) было построено именно в данном диапазоне. Также стоит отметить некоторое смещение строительства далее 45 км от МКАД: здесь было введено 35% от общего объема нового предложения.

Основные показатели складского рынка в 2015 г.

Спрос на аренду и покупку складов в Московском регионе

Несмотря на сложную экономическую ситуацию в 2015 году, в Московском регионе отмечался высокий уровень спроса на аренду и покупку качественных складов, сравнимый с показателями 2012-2013 годов. Общий объем сделок на рынке составил 1,377 млн кв. м, что на 35% больше, чем в 2014. На данном этапе развития рынка складской сегмент ощущает себя значительно лучше, нежели торговый и офисный сегменты.

Объем ввода и объем сделок покупки и аренды на рынке складской недвижимости, тыс. кв. м

Наибольший интерес к складским объектам в 2015 году проявили торговые компании, их доля составила более 77% (ритейл-компании – 57,4%, дистрибьюторы – 19,9%) против 53% в 2014 (ритейл-компании – 39,3%, дистрибьюторы – 13,6%). Крупнейшие сделки в 2015 году на рынке Московского региона были подписаны именно ритейлерами, такими как Adidas, Leroy Merlin, X5 Retail Group, «Дикси», Globus Group, «Дочки-Сыночки», OBI.
Активность логистических операторов, наоборот, снизилась с 20,6% до 9,4%. В первую очередь это можно объяснить тем, что некоторые компании сейчас охотнее арендуют собственный склад по снизившимся ставкам, нежели пользуются услугами 3PL-операторов (это, например, Globus Group).

Распределение сделок по типу арендатора/покупателя в 2015 году, тыс. кв. м

Высокая активность арендаторов и покупателей обусловлена наличием готового высококлассного предложения, возможностью выбора локации, а также лояльностью собственников и возможностью заключить выгодный договор на скорректированных коммерческих условиях.

Вакантные складские площади в Москве и МО

Уровень вакантных складских помещений на конец 2015 года в Московском регионе составил 9,1% (10,2% в классе «А», 5,2% в классе «В»), что в абсолютном выражении — около 1,1 млн кв. м. На протяжении всего года вакантность оставалась на уровне 8-10%, что говорит о довольно стабильном развитии данного сегмента рынка и уверенном спросе на качественную складскую недвижимость.

Динамика доли свободных площадей, %

Ставки аренды на складскую недвижимость

Несмотря на высокий уровень спроса на качественную складскую недвижимость в Московском регионе, ставка аренды продолжила корректироваться и на конец 2015 года составила 4000 руб./кв. м/год. По сравнению с данным показателем на конец 2014 года ставка аренды в рублях снизилась на 11,1%, а в долларах (в пересчете по соответствующему дате курсу) ставка снизилась на 24%. Цена продажи также несколько скорректировалась и на конец года составила 42000 руб./кв. м.

Динамика ставок аренды в пересчете по соответствующему дате курсу

Тенденции и прогнозы на рынке складской недвижимости Московского региона

В 2015 году на рынке складской недвижимости Московского региона отмечалось превышение спроса над новым предложением. По показателю общего объема сделок 2015 оказался на уровне 2012-2013 годов. Данный уровень поглощения складских площадей можно назвать рекордным в условиях текущей экономической ситуации в России и на рынке коммерческой недвижимости в целом. Арендаторы и покупатели активно рассматривают высококлассное предложение на рынке по привлекательным ценам и стремятся заключить выгодный договор на долгий срок либо купить качественный объект для собственного пользования с видом на перспективу.

Поскольку наибольшую активность на рынке в 2015 году проявляли крупнейшие торговые компании (продуктовые и DIY-ритейлеры и дистрибьюторы), то, по оценкам специалистов, в 2016 их доля в общем объеме поглощения складских помещений уменьшится.

Структура распределения сделок по типу с прошлого года изменилась незначительно: спекулятивная аренда и продажа незначительно снизились на 3 п. п., а доля сделок в формате built-to-suit выросла с 20% до 23%. В 2015 году built-to-suit сделок на продажу и аренду было подписано на площадь более 313000 кв. м против 190000 кв. м в 2014.

Распределение объема сделок по типу, %

Стоит отметить две крупные покупки складских помещений в 2015 году Группа БИН купила 330000 кв. м в качестве инвестиционного проекта, приносящего доход, в индустриальном парке «PNK-Чехов». Компания Adidas, воспользовавшись нестабильностью экономической ситуации и снизившимися ценами, приобрела 120000 кв. м под собственные нужды у PNK Group в складском комплексе «PNK-Чехов 2», где до этого арендовала 60000 кв. м.

Наиболее значимые сделки аренды и купли/продажи на рынке складской недвижимости в 2015 г.

По оценкам аналитиков, новое строительство в 2016 году не превысит 600000 кв. м качественных складских объектов, из них около трети составят объекты, которые будут построены под заказчика (средни них «Дикси» в «PNK-Северное Шереметьево», Leroy Merlin в «Южных Вратах» и «Роста» в «PNK-Валищево» и др.).

Наиболее значимые складские комплексы, введенные в эксплуатацию в 2015 г.

Корректировка коммерческих условий на покупку и аренду складских помещений в Москве и МО происходила в течение всего года, и, по нашим оценкам, в связи с экономической ситуацией и большим объемом качественных готовых складских площадей средняя ставка аренды может несколько снизиться в начале 2016 года и составит 3800-3900 руб./кв. м/год.

Обзор подготовлен компанией Colliers International