УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Москвы и Подмосковья 2015 г.

15.02.2016

Рынок складской недвижимости в 2015 году был одним из наиболее динамичных сегментов коммерческой недвижимости. И девелоперам, и арендаторам приходилось адаптироваться к новым реалиям и новым ценам, которые теперь устанавливаются в рублях. Но несмотря на текущую ситуацию в экономике и замедление девелоперских процессов, спрос на складские помещения показал существенный рост.

Сложившиеся условия предоставили большие возможности для компаний со стабильным финансовым положением, которые планировали расширение площадей под складирование своей товарной продукции. При выгодных ставках аренды и еще более интересных ценах на покупку, они смогли воспользоваться рыночной ситуацией и арендовать или приобрести новые площади с ориентиром на будущее развитие на очень выигрышных условиях, казавшихся недоступными еще год назад.

В 2016 году будет сохраняться непростая ситуация для собственников складов, но при этом интерес со стороны арендаторов к наиболее качественным объектам будет способствовать постепенному выравниванию дисбаланса в спросе и предложении на рынке и стабилизации показателей.

Так охарактеризовал текущую ситуацию на складском рынке московского региона Дмитрий Герастовский, директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci.

Основные тенденции рынка складской недвижимости Москвы и Подмосковья

Спрос на складскую недвижимость пятый год не опускается ниже уровня 1 млн кв. м купленных и арендованных площадей. При этом в 2015 году, как и в период 2010-2013 годы, поглощение снова оказалось больше введенного в эксплуатацию нового строительства складских площадей.

Девелоперы складской недвижимости, столкнувшись со сложностями на фоне спада в экономике страны и сильной волатильности основных показателей, вынуждены были приспосабливаться к новым условиям. Многие использовали адресную стратегию, завершая строительство и вводя объект в эксплуатацию только при подтвержденном интересе клиента к складскому комплексу. Тем самым девелоперы старались избежать дополнительных налоговых выплат и простоя новых свободных площадей.

Активность арендаторов и покупателей напротив была высокой. В начале года многие присматривались к тому, как будет реагировать рынок на негативные тенденции в экономике. Но уже в III квартале 2015 года спрос резко вырос за счет заключенных крупных сделок. Стагнация рынка, которая привела к падению ставок и высокому уровню вакантных площадей, позволила арендаторам и покупателям находить оптимальные для них варианты и по стоимости, и по параметрам помещений.

Некоторым арендаторам в 2015 году удавалось договориться с собственниками складских объектов об изменении условий по текущим договорам. Так сделки по пересогласованию условий аренды складов, которые в предыдущие годы были редкостью для рынка, в 2015 году составили почти 15% от общего объема всех сделок за год.

Инвестиционная активность на рынке складов Москвы и Подмосковья

Инвестиционные вложения в складскую недвижимость московского региона в 2015 году составили $447 млн. Складской сегмент (вместе с торговым) стал вторым по привлекательности на рынке коммерческой недвижимости после офисного. На него пришлось 20% совокупного объема инвестиций, что значительно выше прошлого года, когда инвестиционных сделок практически не было. Однако объем инвестиций в 2015 году оказался на 59% ниже значения 2013 года ($1,1 млрд), и на 17% уступил показателю 2012 года ($540 млн).

На рынке прошли две крупные сделки с участием компании «PNK Group». ГК «Бин» купила складской комплекс «ПНК-Чехов» общей площадью 337 000 кв. м, а компания «Адидас» приобрела здание площадью 120 000 кв. м в складской комплекс «ПНК-Чехов 2». При этом интерес к данному сегменту сохраняется. В 2016 году мы ожидаем закрытия новых сделок и сохранения объема инвестиций на уровне $500 млн.

Ставка капитализации на складскую недвижимость за 2015 году почти не изменилась. Заявленная девелоперами она составляет 12-12,5%, реальные сделки происходят при ставке капитализации ближе к 14%.

Предложение на складском рынке московского региона

Объем введенного в эксплуатацию нового предложения складских площадей в 2015 году сократился в 2 раза по сравнению со значением предыдущего рекордного по этому показателю года (1,65 млн кв. м в 2014 году) и составил 800 000 кв.м. Такой же прирост складских площадей наблюдался в 2013 году. С начала года общее предложение на рынке Московского региона увеличилось на 8% до 10,8 млн кв. м.

Основной объем новых площадей был введен в I и II кварталах 2015 года. Прирост предложения во II полугодии оказался на 60% ниже, чем в первой половине года. При этом 55% объема площадей, запланированного к вводу в IV квартале, было перенесено на следующий год.

Прирост нового предложения в 2015 году на 99% был сформирован за счет складских комплексов класса «А». Складские комплексы класса «В», которые традиционно уступают по объемам нового строительства классу «А», в этом году практически не вводились. Если в 2013 году их доля составляла 14%, в 2014 – 6%, то в прошедшем 2015 году лишь 1%.

Таким образом, в структуре совокупного предложения складских площадей в московском регионе за 2015 год доля складов класса «А» увеличилась с 76% до 78%, что в абсолютных значениях соответствует 8,4 млн кв. м. На склады класса «В» приходится 22% общего предложения или 2,4 млн кв. м.

Примеры крупных складских комплексов, введенных в эксплуатацию в 2015 году

Объект Шоссе км от МКАД Направление Площадь (тыс. кв. м) Класс Квартал
«ПНК-Чехов 3» (1 корпус) Симферопольское 50 Юг 102,2 A II кв. 2015
«Холмогоры» (I очередь) Ярославское 31 Северо-Восток 91,5 A II кв. 2015
Логопарк «Север-2» (I-очередь) Ленинградское 27 Север 75 A I кв. 2015
«ПНК-Бекасово» (3 корпус) Киевское 50 Юго-Запад 63,5 A II кв. 2015
«Шерризон-Норд» (I очередь) Ленинградское 14 Север 55,6 A IV кв. 2015
«Южные Врата» ЛП (здание 2, блоки CDE) Каширское 30 Юг 50 A I кв. 2015
«ПНК-Северное Шереметьево» (7 корпус) Рогачевское 25 Север 46,6 A IV кв. 2015

В структуре прироста нового предложения главным направлением стал Юг Московского региона. На него пришлось 36% совокупного объема ввода, что выше на 14 п.п. показателя 2014 года. Однако в абсолютных значениях в 2015 году прирост оказался на 25% ниже значения предыдущего года. Крупнейшими объектами этого направления стали «ПНК-Чехов 3» (первый корпус) по Симферопольскому шоссе и новые складские помещения в логопарке «Южные Врата» по Каширскому шоссе. Вторым по объему нового предложения в 2015 году стал Север московского региона, на который пришлось 28% или 221 000 кв. м.  Это направление также активно развивалось и в прошлом году, когда его доля составляла 25%. На Юго-западе столичного региона, где в 2014 году почти не было новых площадей, в 2015 году предложение увеличилось на 129 000 кв. м (16%) за счет новых корпусов в «ПНК-Бекасово» и складского комплекса «Киевская 22».

По заявленным планам девелоперов на 2016 год, южное направление будет еще более динамично развиваться, чем в прошлом году. Здесь ожидается к вводу в эксплуатацию порядка 360 000 кв. м складских площадей в ЛП «Южные Врата», «ПНК-Валищево», «ПНК-Чехов 3» и других объектах. Кроме этого, 21% должен прийтись на Северо-восток Московского региона (СК «Кожухово», «Атлант Парк» и др.) и 17% – на Север (ЛП «Дмитров», «Логопарк Север-2» и др.).

Самый большой объем новых площадей в 2015 году был введен на отдалении более 40 км от МКАД. Доля объектов с таким расположением в структуре совокупного прироста предложения увеличилась с 14% в 2014 году до 33% в 2015 году. На расстоянии более 40 км от МКАД были введены в эксплуатацию такие крупные складские комплексы как ПНК-Чехов 3 (1-й корпус), ПНК-Бекасово (1 и 3 корпуса), Бати-Лосино (III очередь), ПНК-Чехов 2 (8 и 9 корпуса).

По прогнозам экспертов, в 2016 году девелоперская активность сохранится на уровне 2015 года, отчасти за счет доминирования строительства по схеме «built-to-suit». Сроки ввода в эксплуатацию по части объектов будут переноситься. Поэтому объем нового предложения в 2016 году составит порядка 750 000 кв. м.

Примеры крупных складских комплексов, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2016 году

Объект Шоссе км от МКАД Направление Площадь (тыс. кв. м) Класс Квартал
Южные Врата Каширское 30 Юг 100 A III кв. 2016
«ПНК-Валищево» (4 корпус) Симферопольское 32 Юг 96 А III кв. 2016
«Атлант Парк» (Ж7 корпус) Горьковское 27 Восток 60,4 A I кв. 2016
СК «ССТ» (III очередь, Блок 4) Новорязанское 30 Юго-Восток 50 A II кв. 2016
«Внуково-2» (I очередь) Киевское 20 Юго-Запад 50 A II кв. 2016
ЛК FM Logistic (I очередь) Носовихинское 30 Восток 50 A III кв. 2016
«Кожухово» Косинское 5 Восток 47,7 A I кв. 2016

Спрос на складскую недвижимость в Москве и Подмосковье

В 2015 году наблюдался рост спроса на складскую недвижимость. Объем поглощения площадей достиг максимального значения с 2012 года и превзошел показатель прошлого года на 28%. По итогам года было куплено и арендовано 1,3 млн кв. м складских площадей. Таким образом, в 2015 поглощение на складском рынке на 65% превысило ввод нового предложения.

В структуре поглощения по классам в 2015 году наблюдалось незначительное уменьшение доли сделок в классе «В», на которые в 2014 году приходилось 14%, а в 2015 – 10%. Складские помещения в качественных объектах класса «А» стали еще более привлекательны для арендаторов в условиях низкого уровня арендных ставок.

Объем сделок по продаже, доля которых уверенно росла, начиная с 2010 года, в 2015 составил 23% от совокупного поглощения, тем самым уменьшившись на 4 п.п. по сравнению с показателем 2014. При этом почти все такие сделки – это сделки по продаже с последующим строительством объекта под клиента по схеме «built-to-suit».

Несмотря на увеличение объема поглощенных площадей в 2015 году, количество состоявшихся сделок осталось на уровне прошлого года. Изменения коснулись структуры транзакций по размеру. Так существенно выросла доля крупных сделок. Если в 2014 году на сделки площадью более 20 000 кв. м приходилось 9% от общего числа сделок, то в 2015 году – 21%.

Средний по площади размер заключенной сделки в 2015 году также увеличился на 26% до 14 000 кв. м. Сложившиеся благоприятные для арендаторов и покупателей условия на рынке складской недвижимости стали стимулом для заключения крупных сделок.

Тенденцией 2015 года стала высокая активность представителей торговой сферы. Так компании розничной торговли увеличили долю в структуре поглощения до 48%, что на 13 п.п. выше показателя 2014 года. Доля дистрибуторов также увеличилась с 16% до 23%. Представителями этих сфер деятельности было поглощено порядка 590 000 кв. м и 290 000 кв. м складских площадей, соответственно.

Кроме того, ритейлеры и дистрибуторы сформировали 80% спроса на помещения более 20 000 кв. м. Причем среди представителей розничной торговли наиболее активными были продуктовые сети, на них пришлось 43% поглощенных площадей компаниями этой сферы. Крупные сделки заключали компании X5 Retail Group, Дикси, Globus Group, Билла и др. Торговые сети планируют и дальше развиваться, поэтому такие транзакции на рынке складской недвижимости ожидаются и в 2016 году.

Доля логистических операторов в 2015г. составила лишь 17% поглощения, против 30% в 2014 году. Объем занятых ими площадей сократился на 27% и составил чуть более 200 000 кв. м. Это связано с тем, что в условиях ухудшения экономической ситуации в стране компании предпочитали отказывать от услуг логистов и напрямую арендовать складские помещения.

Доля иностранных компаний в структуре поглощения увеличилась с 19% в 2014 году до 30% совокупного объема сделок в 2015. Так одна из крупнейших сделок была заключена французской сетью DIY-магазинов «Леруа Мерлен», которая приобрела 100 000 кв. м в ЛП «Южные врата».

Компании, средне- и долгосрочные планы которых связаны с развитием на российском рынке, не упускали возможности подобрать подходящее им помещение на спаде рынка при низких ставках аренды и ценах продажи складов.

В географическом распределении активность арендаторов и покупателей, как и девелоперов, в 2015 году была сосредоточена на Юге столичного региона. На это направление пришлось 40% годового поглощения складских площадей и, как уже отмечалось, 36% введенного в эксплуатацию нового предложения. Крупнейшие сделки прошли в таких складских комплексах, как «Южные врата», ПЛК «Северное Домодедово», «ПНК-Чехов 3». Наибольшие объемы поглощенных площадей по этому направлению были сосредоточены в зонах с удаленностью 10-20 км от МКАД (32%) и 30-40 км от МКАД (39%).

Почти равные объемы были поглощены на Севере и Юго-востоке московского региона, на них пришлось по 20% арендованных и купленных площадей по итогам 2015 года. В северном направлении 65% суммарного объема сделок было заключено в складских комплексах с удаленностью 20-30 км от МКАД.

Все три ключевых направления по спросу отличало наличие большого объема свободных складских площадей, что давало арендаторам и покупателям возможность выбора оптимально подходящего помещения.

По прогнозам экспертов, низкие арендные ставки будут способствовать поддержанию интереса к свободным складским помещениям. В 2016 году спрос уступит значению предыдущего года и составит порядка 1 млн кв. м поглощенных складских площадей.

Примеры наиболее значимых сделок, прошедших в 2015 году

Клиент Шоссе км от МКАД Объект Класс Площадь сделки (тыс. кв. м) Тип сделки Квартал
Leroy Merlin Каширское 30 Южные врата A 100 Продажа BTS I кв. 2015
X5 Retail Group Новорязанское 32 Софьино A 65,7 Аренда III кв. 2015
«Дикси» Рогачевское 25 PNK - Северное Шереметьево A 55,1 Продажа BTS III кв. 2015
«Дикси» Симферопольское 30 Агротерминал A 54,3 Аренда III кв. 2015
«Дочки-сыночки» Новорязанское 18 Инфрастрой Быково A 42,2 Аренда III кв. 2015
Globus Group Ярославское 31 Холмогоры A 40,1 Аренда III кв. 2015
Nopeus ART Каширское 12 Северное Домодедово, ПЛК A 40 Аренда III кв. 2015
OBI Ленинградское 27 Логопарк Север-2 A 34,7 Аренда III кв. 2015
«Пульс» Ленинградское 14 МЛП Чёрная Грязь A 31,7 Аренда IV кв. 2015

Вакантность складских помещений в Москве и Подмосковье

Уровень вакантности на конец 2015 года в среднем по рынку составляет 8,8%, что эквивалентно 950 000 кв. м свободных складских площадей. Этот показатель увеличился на 0,8 п.п. с начала года, при этом на протяжении всего 2015 года у арендаторов был большой выбор складов почти по всем направлениям Подмосковья.

По прогнозам, сокращение объема ввода спекулятивных складов на рынке должно скорректировать уровень вакантности. В 2016 году ожидается снижения этого показателя до 6,5-7%.

Ставки аренды на рынке складов

Тенденция установления ставок аренды в рублях, начавшаяся в конце 2014 года, в 2015 году сохранилась и стала повсеместной. При этом произошло падение стоимости аренды складов до минимально низких значений.

Темпы падения были выше в первой половине 2015 года (15-17%), тогда как за II полугодие ставки аренды уменьшились в среднем на 5-7%. На складские помещения класса «А» арендная ставка установилась на уровне 3800-3900 рублей за кв.м в год (triple net), снизившись за год на 22-24%. Склады класса «В» предлагаются в аренду за 3500-3600 рублей за кв. м в год, что ниже уровня конца 2014 года на 20-22%.

Ожидается, что в 2016 году во многом продолжатся тенденции предыдущего года. Для рынка складов будет характерна высокая вакантность при низком уровне арендных ставок.

Такие условия будут выгодны для арендаторов. Однако, во II полугодии 2016 года ситуация может начать меняться в сторону снижения вакантности и постепенного увеличения арендных ставок по мере вымывания площадей в складских объектах с хорошей локацией и в наиболее современных складских комплексах.

Обзор подготовлен специалистами компания S.A. Ricci

Материалы по теме

Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за 2015 год

Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за 2015 год
19.01.2016 Торговые Рынок торговой недвижимости столицы восстановится не ранее чем через 3 года Подробнее

Обзор гостиничного рынка Москвы за 2015 год

Обзор гостиничного рынка Москвы за 2015 год
25.12.2015 Другие Завершение 2015 года отмечается позитивными тенденциями с восстановлением объемов спроса на гостиничное размещение в Москве со стороны всех типов клиентов Подробнее

Предварительные итоги 2015 г. на рынке офисной недвижимости Москвы

Предварительные итоги 2015 г. на рынке офисной недвижимости Москвы
21.12.2015 Офисы Ввод многих проектов перенесён на 2016 год, а объем введенных в эксплуатацию новых офисных площадей в два раза сократился по сравнению с показателем 2014 года. Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog