Складская недвижимость Московской области: итоги 2010 года

Аналитики компании Penny Lane Realty подвели итоги 2010 года рынка складской недвижимости. Главными тенденциями в данном сегменте эксперты считают возвращение отложенного спроса на рынок и нарастающий дефицит предложения.

Спрос

2010 год характеризовался ростом спроса на класса А и В. Распределение основного спроса происходило следующим образом: блоки 500-3000 кв.м. - 70%, 3000-10000 кв.м. - 20% и от 10000 кв.м. - 10%. Большая часть договоров заключалась в сегменте прямой аренды. С начала года прошло несколько крупных сделок. Среди них:

• ритейлер бытовой техники и электроники "Эльдорадо" арендовал 67,23 тыс. кв. м. площадей во второй очереди подмосковного складского комплекса "ПНК-Чехов" под нужды своего распределительного центра;
• оптовая компания «Арконада» взяла в аренду 32 тыс. кв.м. в складском комплексе «А-Терминал» сроком на 5 лет;
• в марте французский ритейлер «Ашан» арендовал 22 тыс. кв.м. в складском комплексе «Трилоджи парк Томилино;
• компания «Центральный дивизион» арендовала 16 тыс. кв.м. в индустриальном парке «Восточный».

Арендаторами больших блоков (от 5 тыс. кв. метров) являются преимущественно российские игроки. Среди них: телекоммуникационные, фармацевтические, алкогольные компании и продуктовые ритейлеры. Доля иностранных компаний составляет около 10%.

С учетом общего оживления экономики и нехватки предложения спрос в 2011 году может только увеличиться, что приведёт к росту арендных ставок и острому дефициту качественных площадей.

Предложение

Предложение на рынке складской недвижимости 2010 года характеризуется двумя основными тенденциями: низкими темпами ввода объектов, заявленных в 2008-2009 годах и отсутствием проектов нового строительства. Уходящий год рискует стать наименее результативным по объему введенных площадей за последние 5 лет. По итогам года объемы нового строительства составили около 400 тысяч кв. м., что почти в два раза меньше показателей прошлого года. Девелоперы не торопятся начинать новые проекты и предлагают формат взаимодействия built-to-suit. Это связано с финансовыми затруднениями девелоперских структур, а также со специфичностью требований крупных арендаторов к параметрам склада. Однако, по мнению экспертов Penny Lane Realty, еще около трех лет из-за общей нестабильности рынка спрос на формат BTS будет неоднозначен.

В результате, сегодня наблюдается уменьшение предложения на блоки от 500 до 3 000 кв.м. Также эксперты отмечают дефицит холодильных и морозильных складов и нехватку качественных площадей в пределах МКАД. В целом, по сегменту ожидается снижение доли вакантных площадей до 5%.

Цены

За год арендные ставки на складские помещения выросли на 5-10%. Таким образом, на конец 2010 года ставки в складских комплексах класса А, расположенных в черте города, составляют $130-150 за кв. метр в год, класса В - $100-125. Ставки , расположенных за МКАД - $100-125 за кв. метр в год, класса В - $90-110 за кв. метр в год (данные приведены без учета НДС и эксплуатационных расходов). Цены продаж на объекты в черте города - $1 500-2 200 за кв. метр, на объекты за МКАД - $1000 – 1 300 за кв. метр (данные приведены без учета НДС).

Таким образом, сегмент класса В демонстрирует рост арендных ставок и цен продаж.

Ставки аренды и цены продаж в складских комплексах

Динамика арендных ставок на склады класса А и В в 2010 году в Москве
(долларов за кв.м. в год)

Динамика арендных ставок на склады класса А и В в 2010 году за МКАД в Московской области
(долларов за кв.м. в год) 

За 2010 год стоимость земель промышленного назначения и арендные ставки выросли в целом на 10-15 %. Стоимость земель промышленной категории с расширенным назначением, расположенных в пределах от 1 до 20 км от МКАД, сейчас составляет $3300-16500 за сотку. Стоимость аренды открытых площадок под производственно-складские нужды – от $50-70 за кв. метр в год.

Ставки аренды и цены продаж земель промышленной категории

«2010 год можно назвать периодом оживления после кризиса на рынке складской недвижимости, 2011 будет годом восстановления, а в 2012 году мы ожидаем выход показателей рыночной активности на докризисный уровень, - говорит Игорь Казимов, директор департамента складской недвижимости Penny Lane Realty. - Восстановление рынка начнется с Москвы и Санкт-Петербурга, эти регионы миновали кризисную фазу и вновь становятся привлекательными для инвестирования. Растущий спрос провоцирует сокращение доли вакантных площадей на рынке. Этому же способствует значительное сокращение объемов нового строительства, связанное с приостановкой либо задержкой возведения ряда складских объектов. В наступающем году мы прогнозируем жесткий дефицит складских помещений в Московской области, связанный с новым положением въезда грузового транспорта на территорию города, а также нехватку качественных площадей в пределах МКАД, холодильных и морозильных складов. Это приведет к тому, что в течение 2011 года ставки аренды на складские помещения вырастут на 5-10%».