УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка складской недвижимости, 2014 г.

25.12.2014

Основные тенденции

Рынок коммерческой недвижимости, как и все остальные сферы экономической деятельности на протяжении 2014 года находились под влиянием отрицательной динамики макроэкономических факторов. Рецессионные процессы экономики привели к значительному спаду потребительской активности и к сокращению инвестиционных потоков, в том числе на рынке складской недвижимости.

Одновременно с этим уходящий год отличился высокими строительными объемами. Складские площади активно вводились и в предыдущие 2012-2013 года, однако с начала 2014 года данная тенденция усилилась и на рынок к середине декабря вышло свыше 1 400 000 кв.м новых складских площадей - на 100% больше чем в 2013 году (680 000 кв.м).

В 2014 году стартовали работы по масштабному проекту дорожного строительства ЦКАД. Первый участок, пролегающий по Новой Москве и части Московской области, который планируют завершить в 2018 году, может стать стимулом для развития юго-западного направления региона. Дополнительным фактором, определяющим перспективность данных земель, является близость к индустриальным кластерам Калужской области.

2014 год оказался богат не только на макроэкономические и политические события, но и ознаменовался рядом законодательных инициатив, касающихся, прежде всего, земельного рынка Московской области. Были разработаны поправки, связанные с ужесточением контроля использования участков в соответствии с полученным на них разрешением (увеличение штрафа при нарушении установленных сроков, в силу взимания его от кадастровой стоимости и не менее 400 000 руб. для юридических лиц). Также первое чтение прошел законопроект, заменяющий существующую сейчас систему категорий земель на территориальное зонирование, который может уменьшить необходимое при строительстве число административных согласований. Это в свою очередь поможет сократить общие сроки строительства и уменьшить риск возникновения незапланированных расходов.

Предложение

В IV квартале уже было введено 386 000 кв.м., а принимая во внимание планы многих девелоперов по вводу объектов до конца декабря, данный показатель еще может вырасти до 600 000 кв.м. Таким образом, годовой прирост превысит значения предыдущих лет, в том числе и докризисного 2007 года (1 300 000 кв.м), и достигнет 1,5-1,6 млн кв.м.

До конца года заявлен ввод таких крупных объектов как: ПНК-Северное Шереметьево, Корпус 10 (66 500 кв.м), Шерризон-Норд, I-очередь (55 600 кв.м), Raven Ногинск, III-очередь (40 000 кв.м), Киевское 22, здание A, В (36 000 кв.м) и др.

Общее предложение складов класса А в Московском регионе составило 7 300 000 кв.м. В сегменте складов класса В, по оценкам, только с 2011 года на рынок ввелось 2 300 000 кв.м, а всего функционирует свыше 6 000 000 кв.м.

Согласно планам девелоперов, в 2015 году в Московском регионе может быть введено в эксплуатацию 1,0-1,2 млн кв.м складских площадей – на 30% ниже прогнозируемого объема в 2014 году.

Дальнейшие темпы ввода складских площадей будут зависеть от складывающейся ситуации на рынке капиталов, так как в отсутствие дешевых кредитов девелоперы будут корректировать планы по строительству новых складских проектов.

Годовой показатель прироста складских площадей превысит значения предыдущих лет, в том числе и докризисного 2007 г.

Годовой показатель прироста складских площадей превысит значения предыдущих лет, в том числе и докризисного 2007 г.

В течение года по-прежнему оставалась привлекательной схема возведения складских объектов «built-to-suit», о чем свидетельствует закрытие ряда крупных сделок: 30 000 кв.м в ПСК «Родники» для компании «Книжный лабиринт» (покупка), 18 600 кв.м в СК «Холдинг Строй» для «Глобус Групп» (аренда), а также 16 000 кв.м в СК «Тушино Пиво» для «Exist» (покупка).  Однако в результате проблем привлечения банковского финансирования девелоперская активность даже в проектах «built-to-suit» может замедлиться. Несмотря на то, что валютное финансирование при текущем курсе дешевле, оно практически недоступно и имеет высокие риски для потенциальных заемщиков из-за обесценения национальной валюты, а значит девелоперу будет сложно удовлетворить текущие потребности арендаторов и покупателей к заключению сделок «built-to-suit» в рублях.

Территориальная структура нового предложения 2014 года во многом отражает тенденции предыдущих лет - главными направлениями по складскому девелопменту остаются Южное и Северное, им соответствует 25% и 23% от совокупного прироста в 2014 году. Сопоставимый объем готовых складских помещений появился на Юго-востоке Московского региона – 351 000 кв.м или 26% от общего показателя прироста.

В следующем году порядка 60% нового предложения будет сформировано также за счет объектов Южного и Северного направлений в равном распределении, что сильно отразится на корректировке ставок аренды в данных направлениях. Около 15% ожидаемого в 2015 году прироста придется на Юго-запад области, за счет таких комплексов как Киевское 22, здание C, D (61 000 кв.м), ПНК-Бекасово, Корпус 1 (22 000 кв.м), Freight Village Vorsino, ПЛЦ (40 000 кв.м) и др.

В 2015 г. новое предложение будет обеспечено за счет складов на Юге и Севере Московской области

В 2015 г. новое предложение будет обеспечено за счет складов на Юге и Севере Московской области

Примеры крупных складских комплексов, вышедших на рынок во IV кв. 2014 г.

Объект Шоссе км от МКАД Направление Площадь, тыс.кв.м Класс
Никольское, ЛП Дмитровское 35 Север 106,0 А
Raven Падиково, I-очередь А Новорижское 26 Северо-Запад 67,4 А
Технопром Бритово, II-очередь, Блок 3 Новорязанское 30 Юго-Восток 45,0 А
Сынково ЛК, Корпус 3 Симферопольское 30 Юг 24,9 А
Никка / Leebo, СК Новорязанское 8 Юго-Восток 22,5 А
M4, ИП Каширское 12 Юг 12,0 А
Южные Врата ЛП, III-очередь, здание 2С Каширское 30 Юг 9,0 А

Спрос

С начала 2014 году было арендовано и куплено более 930 000 кв.м складских площадей – это на 20% меньше, чем было поглощено за весь 2013 год. С большой вероятностью данный результат по итогам года может увеличиться, однако, не более чем до 1 000 000 кв.м.

Спрос на складские площади в 2015 г. может снизиться на 10%

Спрос на складские площади в 2015 г. может снизиться на 10%

В целом на рынке наблюдается снижение активности спроса и преобладание пессимистических настроений. Среднеквартальный уровень поглощения в 2014 году снизился относительно прошлого 2013 года с 305 000 кв.м до 235 000 кв.м.

При этом, увеличилась доля сделок продажи относительно конца прошлого года с 24% до 27%. Однако абсолютный показатель все же ниже прошлогоднего: 260 000 кв.м в 2014 году, против 280 000 кв.м в 2013 году.

По-прежнему наиболее активно развивали складские мощности торговые и логистические операторы (среди примеров крупных сделок – покупка 70 000 кв.м склада ПНК-Бекасово ритейлером «Детский мир» и продажа 52 000 кв.м в комплексе ПНК- Северное Шереметьево, Корпус 8 компанией «Mercedes-Benz»).
Сегмент интернет-ритейла продемонстрировал высокие темпы развития, их доля составила 8%. В абсолютном выражении онлайн-ритейлерами по предварительным итогам было поглощено 70 000 кв.м., что в два раза больше чем годом ранее.

Сегмент интернет-ритейла продемонстрировал высокие темпы развития

Сегмент интернет-ритейла продемонстрировал высокие темпы развития

Структура реализованных площадей в 2014 году соответствует распределению вводимых в эксплуатацию складских площадей. По объему спроса доминируют Южное (140 000 кв.м), Юго-Восточное (130 000 кв.м) и Северное (около 130 000 кв.м) направление.

Клиент Объект Адрес Класс Площадь, тыс.кв.м Тип сделки
Mercedes-Benz PNK-Северное Шереметьево, Корпус 8 Рогачевское, 25 А 52 000 Покупка
Конвент-Центр Веста СФ (Дзержинское) Новорязанское, 1 В+ 17 130 Аренда
Южный двор Никка / Leebo, СК Новорязанское, 8 А 15 000 Аренда
NaturFoods Сынково ЛК, Корпус 3 Симферопольское, 30 А 10 000 Аренда
Сейлз Шеринвест, СК Ленинградское, 14 А 9 700 Аренда
220 Вольт PNK-Северное Шереметьево, Корпус 8 Рогачевское, 25 А 8 200 Аренда
DHL Южные Врата ЛП Каширское, 30 А 6 000 Аренда
ТракМоторс Никка / Leebo, СК Новорязанское, 8 А 5 000 Аренда

Вакантность

Основным итогом 2014 года стал максимальный показатель вакантности за последние четыре года - 7%, годовой рост 2 п.п. Учитывая прогнозируемые темпы ввода складских помещений можно ожидать еще большего увеличения объема свободных площадей по результатам 2014 года до 7,5-8%.

Принимая во внимание, прогнозируемое в следующем году снижение спроса на 15-20% относительно темпов 2013-2014 годах на фоне уже заявленных высоких строительных объемов, доля вакантных площадей в 2015 году может составить 9%.

В 2014 г. уровень вакантных складских площадей вырос до 7%

В 2014 г. уровень вакантных складских площадей вырос до 7%

Ставки

Впервые с 2008 году в сегменте складской недвижимости наступил рынок арендатора - в середине 2014 года было зафиксировано снижение средневзвешенной запрашиваемой стоимости аренды, которое составило в среднем 20%. Арендная ставка для сухого склада класса А снизилась с $135 до $115/кв.м/год (без НДС и операционных расходов), для класса В+ c $130-120/кв.м/год до $105-110/кв.м/год. При этом, учитывая переход рынка на фиксацию ставок в рублях, реальные долларовые ставки снизились гораздо больше. Запрашиваемые ставки в рублевом эквиваленте остались на уровне курса 33 рубля за 1 USD 4500 руб./кв.м/год для класса А, 4200 руб./кв.м/год для класса В+. Однако стоимость аренды в Московском регионе сильно дифференцирована по направлениям, удаленности, готовности и другим факторам. Выгодные предложения сейчас можно найти в районах с наибольшей концентрацией новых складских комплексов, например на Юге и Севере.

Средняя запрашиваемая ставка аренды складских площадей в 2014 г. снизилась на 15-18%

Средняя запрашиваемая ставка аренды складских площадей в 2014 г. снизилась на 15-18%

Из-за девальвации национальной валюты запрашиваемая стоимость аренды в долларах возросла непропорционально, и собственники все чаще стали фиксировать ставки в рублях, как это было в кризисном периоде 2008-2009 года. Ожидается, что данная тактика пережидания кризиса будет присутствовать на рынке и в 2015 году.

Обзор подготовлен специалистами S.A. Ricci

Материалы по теме

Краткий обзор рынка торговой недвижимости Москвы за 2014 год

Краткий обзор рынка торговой недвижимости Москвы за 2014 год
25.02.2015 Торговые Уровень вакантных торговых площадей вырос до 6% и стал самым высоким показателем за последние годы Подробнее

Краткий обзор сегмента банковских помещений

Краткий обзор сегмента банковских помещений
10.02.2015 Другие Рейтинг обеспеченности банковскими отделениями городов-миллионников России Подробнее

Итоговый обзор за 2014 год офисного рынка Москвы

Итоговый обзор за 2014 год офисного рынка Москвы
02.02.2015 Офисы Анализ предложения, спроса и стоимости аренды в офисном сегменте Подробнее

Обзор рынка выставочных площадей Москвы 2014 г.

По состоянию на конец 2014 года общее предложение выставочных площадей в Московском регионе составляет порядка 460 000 кв. м GLA
02.12.2014 Другие Объем неудовлетворенного спроса на 2015 год составляет около 120 000 кв.м Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog