Основные тенденции развития рынка складской и индустриальной недвижимости
Наметившаяся экономическая рецессия влияет на замедление потребительской активности на рынке складов Москвы и МО. Тем не менее, Московский регион выполняет функцию общероссийского распределительного центра, где обеспеченность складскими площадями по сравнению с европейскими столицами остается низкой, что является сдерживающим фактором для резкого падения уровня спроса на складские площади в среднесрочной перспективе.
При этом повышение стоимости финансирования может несколько сократить рост нового предложения складских комплексов и уже распространенная практика девелоперов по возведению объектов лишь при наличии конкретного клиента станет еще более актуальной на фоне снижения ликвидности на рынках капитала.
В III квартале началось строительство первого участка ЦКАД, который пройдет от трассы М4 до трассы М1 по территории Новой Москвы. Однако пока проект планировки прилегающих к ЦКАД земель находится в разработке, его утверждение по первой очереди строительства планируется до конца года. Данные события должны привести к началу реализации проектов складских комплексов, планируемых в этой зоне на протяжении последнего года.
Инвестиционный рынок
Инвестиционная активность в III квартале 2014 года была низкая как на московском, так и на региональном рынках. В условиях нестабильной экономической ситуации и неопределенности политической обстановки большинство инвесторов отложили планы по приобретению недвижимости. За прошедшие три месяца закрытия крупных сделок со складскими объектами не наблюдалось.
Стоит отметить ряд выставленных на торги земельных участков под строительство складских комплексов, сделки по которым могут завершиться до конца года. Тем не менее, общее снижение спроса было зафиксировано и на рынке земельных участков промышленного назначения, в результате чего сегодня наблюдается рост скидок на продаваемые лоты. В зависимости от набора характеристик они могут варьироваться от 20-40%.
Предложение на рынке складской и индустриальной недвижимости
С начала 2014 года в эксплуатацию было введено около миллиона кв. м качественных складских площадей, из которых 30% пришлось на III квартал (325 000 кв. м). В течение I и II кварталов вводилось сопоставимое количество складских площадей 335 000 кв. м и 340 000 кв. м, соответственно.
Исходя из заявлений девелоперов, не менее значительный объем запланирован к вводу до конца года – 1,2 млн кв. м. Однако, учитывая опыт предыдущих лет, можно говорить о том, что сроки ввода в эксплуатацию существенной части объектов перенесутся на 2015 год. По нашим прогнозам, наиболее вероятный размер завершенного строительства в IV квартале составит от 400 000 до 500 000 кв. м., за счет чего годовой прирост нового предложения может на 5-10% превысить докризисный уровень 2007 года в 1,3 млн кв. м.
Динамика прироста нового предложения на рынке складской недвижимости
Принимая во внимание перенос сроков ряда объектов на 2015 год, и учитывая текущие объемы строительства, деятельность крупных девелоперов складского рынка будет так же активна и в следующем году. В случае усугубления негативных экономических трендов более мелкие девелоперы могут скорректировать планы строительства и приостановить возведение ряда объектов.
Потенциально с IV квартала 2014 по 2016 год. может быть построено около 3,1 млн кв. м складских и логистических комплексов, но дальнейшая динамика строительства будет определяться общеэкономической ситуацией.
Примеры крупных складских комплексов, запланированных к вводу в IV квартале 2014 года
Объект
|
Шоссе
|
Удаленность от МКАД, км
|
Площадь, тыс. кв. м
|
Класс
|
Девелопер
|
ПНК-Чехов III, Корпус 1
|
Симферопольское
|
50
|
102,2
|
A
|
PNK Group
|
ПНК-Северное Шереметьево, Корпус 10
|
Рогачевское
|
25
|
66,5
|
A
|
PNK Group
|
ПНК-Чехов II, Корпус 8
|
Симферопольское
|
50
|
24,5
|
A
|
PNK Group
|
Никольское ЛК
|
Дмитровское
|
35
|
106
|
A
|
Eastward Capital
|
Логопарк Север-2, I-очередь
|
Дмитровское
|
27
|
100
|
A
|
Логопарк Девелопмент
|
Софьино ЛП, I-очередь
|
Новорязанское
|
32
|
91,5
|
A
|
Технопарк Софьино, ООО
|
Raven Падиково, I-очередь А
|
Новорижское
|
26
|
67,4
|
A
|
Raven Russia
|
Шерризон-Норд, I-очередь
|
Ленинградское
|
15
|
55,6
|
A
|
Griffin Partners
|
Южные Врата ЛП, III-очередь здание 4АВ
|
Каширское
|
30
|
48
|
A
|
Radius Group
|
Южные Врата ЛП, III-очередь, блок 2
|
Каширское
|
30
|
46
|
A
|
Radius Group
|
Raven Ногинск, III-очередь
|
Горьковское
|
44
|
40
|
A
|
Raven Russia
|
Сынково ЛК, Корпус 3
|
Симферопольское
|
30
|
24,9
|
A
|
Строительный Альянс
|
Структура будущего предложения на рынке складской недвижимости в зависимости от стадии строительства
Общий объем качественных складских площадей класса А и В на рынке составил 9,3 млн кв. м. Большинство из них относится к классу А (75% площадей).
Анализ структуры прироста предложения по классам показывает также преобладание объектов класса А в новом строительстве. Совокупно с начала года склады класса А составляют 90%, в III квартале – свыше 95% от общего объема вводимых площадей.
Географически прирост предложения в III квартале наиболее активно осуществлялся по южному направлению, где было достроено более 150 000 кв. м складов – 45% от совокупного объема нового предложения. При этом, из них 100 000 кв. м возвели вдоль Каширского шоссе. Среди новых проектов данного направления два строения третьей очереди логистического парка «Южные Врата», общей площадью 81 300 кв. м, складской комплекс «Пуговичино» (10 800 кв. м), и «Молоково», первая очередь (6 000 кв. м). За счет ввода крупного складского объекта «Пивдом» на Осташковское шоссе (56 000 кв. м), доля Северо-Восточного направления в структуре прироста нового предложения в III квартале достигла почти 20%.
С начала года главным направлением по складскому девелопменту стал Юго-восток, где появилось 330 000 кв. м складов, в составе таких объектов как первая очередь «Технопром Бритово» блоки 1,2 общей площадью 80 000 кв. м, «Инфрастрой Быково, корпус Л», площадью 62 000 кв. м, «GHP Томилино» (48 000 кв. м) и др. Для сравнения: за весь 2013 год здесь было зафиксировано не более 15% прироста площадей, тогда как с начала 2014 года – целых 30%.
На Южном и Северном направлениях сохранится основной прирост и в будущие периоды, что создает риск давления на ставки, по крайней мере, до момента восстановления баланса спроса и предложения. Дальнейшие темпы ввода новых складов в Юго-восточном направлении будут снижаться.
Кроме того, перспективным в будущем году можно назвать Северо-восточное направление за счет планируемого ввода складских площадей в индустриальном парке Холмогоры по Ярославскому шоссе. Общая площадь проекта составляет 570 000 кв. м, а окончание строительства индустриального парка «Холмогоры» по предварительным оценкам запланировано к середине 2015 года.
Структура прироста предложения складов в зависимости от направления
Примеры крупных складских комплексов, вышедших на рынок во III квартале 2014 года
Объект
|
Шоссе
|
Удаленность от МКАД, км
|
Направление
|
Площадь, тыс. кв. м
|
Класс
|
Пивдом
|
Осташковское
|
1
|
Северо-Восток
|
56
|
A
|
ПНК-Чехов II, Корпус 5
|
Симферопольское
|
50
|
Юг
|
52,2
|
A
|
Южные Врата ЛП, III-очередь здание 3СДЕ
|
Каширское
|
30
|
Юг
|
51,3
|
A
|
ПНК-Северное Шереметьево, Корпус 8
|
Рогачевское
|
25
|
Север
|
43,4
|
A
|
Южные Врата ЛП, III-очередь здание 4СД
|
Каширское
|
30
|
Юг
|
30
|
A
|
Ворсино,ПСК I-очередь
|
Киевское
|
70
|
Юго-Запад
|
22,2
|
A
|
Сав и К, II-очередь
|
Носовихинское
|
6
|
Восток
|
12,5
|
A
|
Пуговичино
|
Каширское
|
7
|
Юг
|
10,8
|
A
|
Молоково, I-очередь
|
Каширское
|
10
|
Юг
|
6
|
B
|
Голицыно, СК
|
Минское
|
25
|
Юго-Запад
|
2,5
|
A
|
Спрос на складские площади
Общий объем спроса в III квартале 2014 года оценивается в 205 000 кв. м., что на 45% ниже показателя предыдущего квартала (380 000 кв. м). За аналогичный период 2013 году было арендовано и куплено конечными пользователями также почти на 40% больше складских помещений. Среднеквартальный уровень поглощения с начала 2014 года снизился относительно прошлого с 305 000 кв. м до 260 000 кв. м.
Динамика объема поглощения складов Московского региона
В условиях нестабильного рынка подверглась изменениям и внутренняя структура спроса – в III квартале несколько уменьшилась доля приобретаемых в собственность складских площадей с 27% во II квартале до 14%, что соответствует 30 000 кв. м. Крупнейшей стала покупка X5 Retail Group склада площадью 20 000 кв. м на Новорижском шоссе.
Структура спроса на склады в зависимости от типа сделок
Впрочем, данное снижение незначительно сказалось на соотношении сделок аренды и продажи с начала года. Объем приобретаемых складских блоков остался на уровне 2013 года и составил 23%, т. е. почти 180 000 кв. м.
Изменение структуры сделок в складском сегменте
Если в 2012-2013 предварительные договоры аренды составляли 50-70% от совокупного объема поглощения, то с начала 2014 года ввиду существенных темпов прироста новых складских площадей, у арендаторов появилась возможность поиска помещений на рынке уже готового предложения. По нашим данным доля сделок в построенных объектах в структуре спроса достигла 80% – в III квартале (144 000 кв. м), и превысила 60% (460 000 кв. м) с начала 2014 года.
Среди новых резидентов строящихся складских комплексов можно выделить компанию «Гулливер», арендовавшую 20 000 кв. м в СК «Бережки», UPS (аренда почти 9 000 кв. м в СК «Киевское 22») и компанию «Юлмарт» (аренда 5 000 кв. м в ЛК «Ольховка»).
Спрос на складские площади в зависимости от стадии готовности объекта, с начала 2014 года
В 2014 году стало заметно снижение интереса на складские объекты со стороны иностранных компаний. С 2008 на них приходилось не менее четверти сделок, а в 2010 году наметилась тенденция к росту показателя, однако с начала текущего года доля иностранных транзакции снизилась до 15%.
Сложившаяся ситуация вокруг конфликта на Украине и санкции в отношении России замедляют темпы роста и привлекательность российской экономики для новых западных компаний, и создают дополнительные риски для запланированных сделок уже присутствующих на рынке иностранных организаций.
Изменение структуры спроса на склады в зависимости от происхождения
В структуре спроса по отраслевой принадлежности арендаторов доминировал сегмент интернет-торговли, на него пришлось 25% от совокупного объема арендованных и купленных складских площадей (45 000 кв. м). В III квартале новыми складскими площадями обзавелись такие интернет-магазины, как: Wildberries.ru (15 000 кв. м на МЛП «Подольск»), «Юлмарт» (5 000 кв. м в ЛК «Ольховка»), «УК Капитал» (5 000 кв. м СК «Триколор»). Стоит упомянуть, что принятые изменения о снижении беспошлинной нормы ввоза товаров, с большой вероятностью, окажут положительное влияние на дальнейшее увеличение использования данного вида услуг в российской интернет-торговле.
Сопоставимый объем складских площадей был поглощен логистическими (24%) и торговыми операторами (23%), а также компаниями дистрибьюторами (20%). Однако существует риск замедления развития логистической отрасли из-за принятия новых санкций. Логисты будут стараться пересматривать свои транспортные цепочки, что может привести к дополнительным расходам. Другим отрицательным фактором может стать падение оборота компаний на фоне снижения потребительского спроса в реальном секторе экономики, что повлечет к поиску стратегии оптимизации затрат, в том числе и на транспортные услуги.
Структура спроса на склады по профилю арендаторов, III квартал 2014 года
Распределение спроса на складские площади по направлениям
Ключевые сделки рынка складской недвижимости прошедшие в III квартале 2014 года
Клиент
|
Направление
|
Удаленность от МКАД, км
|
Объект
|
Класс
|
Площадь сделки, кв. м
|
Тип сделки
|
X5 Retail Group
|
Новорижское
|
26
|
Склад Орифлэйм
|
A
|
20
|
Продажа
|
Рутойс ООО/Мир мягкой игрушки
|
Егорьевское
|
18
|
Родники, ПСК
|
A
|
20
|
Аренда
|
Гулливер
|
Симферопольское
|
18
|
Бережки СК/Общество защиты б/д животных
|
A
|
20
|
Аренда
|
Kerry
|
Новорязанское
|
30
|
Технопром Бритово, I-очередь
|
A
|
20
|
Аренда
|
Pony Express
|
Варшавское
|
0
|
Терминал Булатниково
|
A
|
17,4
|
Аренда
|
Wildberries.ru
|
Симферопольское
|
17
|
МЛП Подольск
|
A
|
15
|
Аренда (расширение)
|
Логистик Сервис МСК (Гала центр, ТНП)
|
Новорязанское
|
4
|
Hines Белая Дача
|
A
|
10
|
Аренда
|
Логистика для Вас
|
Новорязанское
|
30
|
ССТ-Бритово
|
A
|
9,9
|
Аренда
|
Next
|
Каширское
|
30
|
Южные Врата ЛП, III-очередь, блок 1
|
A
|
9,1
|
Аренда
|
UPS
|
Киевское
|
22
|
Киевское 22
|
A
|
8,9
|
Аренда
|
Faberlic
|
Каширское
|
11
|
Северное Домодедово
|
A
|
8
|
Аренда
|
ГРАТ-ВЕСТ
|
Новорязанское
|
7
|
Томилино Девелопмент/ К-41, II-очередь
|
A
|
7,5
|
Аренда
|
Вакантность складских и индустриальных площадей
Структура готового предложения складских и индустриальных площадей по итогам III квартала 2014 года
В строящихся складских объектах, запланированных к вводу до конца 2014 годп, доступно для аренды/покупки в среднем около 80% площадей.
Результатом вышеприведенных факторов в ближайший год, будет закрепление в сегменте складкой недвижимости Московской области «рынка арендатора», что, с большой вероятностью, отразится на дальнейшей корректировке средневзвешенных ставок вниз.
Динамика уровня вакантных складских площадей
Арендные ставки на складские помещения
Динамика средневзвешенных ставок аренды на склады
Вывод эксперта
«На сегодняшний день одним из основных формирующих факторов на рынке складской недвижимости является дисбаланс спроса и предложения, в случае усугубления которого можно ожидать снижения ставок аренды до середины следующего 2015 года, – комментирует Дмитрий Герастовский, директор департамента складской недвижимости S.A. Ricci. – Картина может поменяться лишь во второй половине следующего года, когда эффект от заморозки части проектов замедлит рост вакантности, что приведет к стабилизации арендных ставок. От сильного падения запрашиваемых ставок в среднесрочной перспективе может спасти урегулирование ситуации на геополитической арене и реализация планов по развитию производственного сектора, что оживит рост основных макроэкономических показателей, от которых в конечном итоге зависит восстановление деловой активности в России».
Обзор подготовлен специалистами компании S. A. Ricci