УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости за III квартал 2014 года

10.10.2014

Основные тенденции развития рынка складской и индустриальной недвижимости

Наметившаяся экономическая рецессия влияет на замедление потребительской активности на рынке складов Москвы и МО. Тем не менее, Московский регион выполняет функцию общероссийского распределительного центра, где обеспеченность складскими площадями по сравнению с европейскими столицами остается низкой, что является сдерживающим фактором для резкого падения уровня спроса на складские площади в среднесрочной перспективе.

При этом повышение стоимости финансирования может несколько сократить рост нового предложения складских комплексов и  уже распространенная практика девелоперов по возведению объектов лишь при наличии  конкретного клиента станет еще более актуальной на фоне снижения ликвидности на рынках капитала.

В III квартале началось строительство первого участка ЦКАД, который пройдет от трассы М4 до трассы М1 по территории Новой Москвы. Однако пока проект планировки прилегающих к ЦКАД земель находится в разработке, его утверждение по первой очереди строительства планируется до конца года. Данные события должны привести к началу  реализации проектов складских комплексов, планируемых в этой зоне на протяжении последнего года.

Инвестиционный рынок

Инвестиционная активность в III квартале 2014 года была низкая как на московском, так и на региональном рынках. В условиях нестабильной экономической ситуации и неопределенности политической обстановки большинство инвесторов отложили планы по приобретению недвижимости. За прошедшие три месяца закрытия крупных сделок со складскими объектами не наблюдалось.

Стоит отметить ряд выставленных на торги земельных участков под строительство складских комплексов, сделки по которым могут завершиться до конца года. Тем не менее, общее снижение спроса было зафиксировано и на рынке земельных участков промышленного назначения, в результате чего  сегодня наблюдается рост скидок на продаваемые лоты. В зависимости от набора характеристик  они могут варьироваться от 20-40%.

Предложение на рынке складской и индустриальной недвижимости

С начала 2014 года в эксплуатацию было введено около миллиона кв. м качественных складских площадей, из которых 30% пришлось на III квартал (325 000 кв. м). В течение I и II кварталов вводилось сопоставимое количество складских площадей 335 000 кв. м и 340 000 кв. м, соответственно.

Исходя из заявлений девелоперов, не менее значительный объем запланирован к вводу до конца года – 1,2 млн кв. м. Однако, учитывая опыт предыдущих лет, можно говорить о том, что сроки ввода в эксплуатацию существенной части объектов перенесутся на 2015 год. По нашим прогнозам, наиболее вероятный размер завершенного строительства в IV квартале составит от  400 000 до 500 000 кв. м., за счет чего годовой прирост нового предложения может на 5-10% превысить докризисный уровень 2007 года в 1,3 млн кв. м.

Динамика прироста нового предложения на рынке складской недвижимости

Принимая во внимание перенос сроков ряда объектов на 2015 год, и учитывая текущие объемы строительства, деятельность крупных девелоперов складского рынка будет так же активна и в следующем году. В случае усугубления негативных экономических трендов более мелкие девелоперы могут скорректировать планы строительства и приостановить возведение ряда объектов.

Потенциально с IV квартала 2014 по 2016 год. может быть построено около 3,1 млн кв. м складских и логистических комплексов, но дальнейшая динамика строительства будет определяться общеэкономической ситуацией.

Примеры крупных складских комплексов, запланированных к вводу в IV квартале 2014 года

Объект
Шоссе
Удаленность от МКАД, км
Площадь, тыс. кв. м
Класс
Девелопер
ПНК-Чехов III, Корпус 1
Симферопольское
50
102,2
A
PNK Group
ПНК-Северное Шереметьево, Корпус 10
Рогачевское
25
66,5
A
PNK Group
ПНК-Чехов II, Корпус 8
Симферопольское
50
24,5
A
PNK Group
Никольское ЛК
Дмитровское
35
106
A
Eastward Capital
Логопарк Север-2, I-очередь
Дмитровское
27
100
A
Логопарк Девелопмент
Софьино ЛП, I-очередь
Новорязанское
32
91,5
A
Технопарк Софьино, ООО
Raven Падиково, I-очередь А
Новорижское
26
67,4
A
Raven Russia
Шерризон-Норд, I-очередь 
Ленинградское
15
55,6
A
Griffin Partners
Южные Врата ЛП, III-очередь здание 4АВ
Каширское
30
48
A
Radius Group
Южные Врата ЛП, III-очередь, блок 2
Каширское
30
46
A
Radius Group
Raven Ногинск, III-очередь
Горьковское
44
40
A
Raven Russia
Сынково ЛК, Корпус 3
Симферопольское
30
24,9
A
Строительный Альянс

 

Структура будущего предложения на рынке складской недвижимости в зависимости от стадии строительства

Общий объем качественных складских площадей класса А и В на рынке составил 9,3 млн кв. м. Большинство из них относится к классу А (75% площадей).

Анализ структуры прироста предложения по классам показывает также преобладание объектов класса А в новом строительстве. Совокупно с начала года склады класса А составляют 90%, в III квартале – свыше 95% от общего объема вводимых площадей.

Географически прирост предложения в III квартале наиболее активно осуществлялся по южному направлению, где было достроено более 150 000 кв. м складов – 45% от совокупного объема нового предложения. При этом, из них 100 000 кв. м возвели вдоль Каширского шоссе.  Среди новых проектов  данного направления два строения третьей очереди логистического парка «Южные Врата», общей площадью 81 300 кв. м, складской комплекс «Пуговичино» (10 800 кв. м), и «Молоково», первая очередь (6 000 кв. м). За счет ввода крупного складского объекта «Пивдом» на Осташковское шоссе (56 000 кв. м), доля Северо-Восточного направления в структуре прироста нового предложения в III квартале достигла  почти 20%.

С начала года главным направлением по складскому девелопменту стал  Юго-восток, где появилось 330 000 кв. м складов, в составе таких объектов как первая очередь «Технопром Бритово» блоки 1,2 общей площадью 80 000 кв. м, «Инфрастрой Быково, корпус Л», площадью 62 000 кв. м, «GHP Томилино» (48 000 кв. м) и др. Для сравнения: за весь 2013 год здесь было зафиксировано не более 15% прироста площадей, тогда как с начала 2014 года – целых 30%.

На Южном и Северном направлениях сохранится основной прирост и в будущие периоды, что создает риск давления на ставки, по крайней мере, до момента восстановления баланса спроса и предложения. Дальнейшие темпы ввода новых складов в Юго-восточном направлении будут снижаться.

Кроме того, перспективным в будущем году можно назвать Северо-восточное направление за счет планируемого ввода складских площадей в индустриальном парке Холмогоры по Ярославскому шоссе. Общая площадь проекта составляет 570 000 кв. м, а окончание строительства индустриального парка «Холмогоры» по предварительным оценкам запланировано к середине 2015 года.

Структура прироста предложения складов в зависимости от направления

Наибольшая доля (75%) объема нового строительства в III квартале сфокусировалось на удалении свыше 20 км от МКАД (240 000 кв. м),  остальные 25% расположены на ближайшем удалении в радиусе 10 км от МКАД (85 500 кв. м).

Примеры крупных складских комплексов, вышедших на рынок во III квартале 2014 года

Объект
Шоссе
Удаленность от МКАД, км
Направление
Площадь, тыс. кв. м
Класс
Пивдом
Осташковское
1
Северо-Восток
56
A
ПНК-Чехов II, Корпус 5
Симферопольское
50
Юг
52,2
A
Южные Врата ЛП, III-очередь здание 3СДЕ
Каширское
30
Юг
51,3
A
ПНК-Северное Шереметьево, Корпус 8
Рогачевское
25
Север
43,4
A
Южные Врата ЛП, III-очередь здание 4СД
Каширское
30
Юг
30
A
Ворсино,ПСК  I-очередь
Киевское
70
Юго-Запад
22,2
A
Сав и К, II-очередь
Носовихинское
6
Восток
12,5
A
Пуговичино
Каширское
7
Юг
10,8
A
Молоково, I-очередь
Каширское
10
Юг
6
B
Голицыно, СК
Минское
25
Юго-Запад
2,5
A

Спрос на складские площади

Общий объем спроса в III квартале 2014 года оценивается в 205 000 кв. м., что на 45% ниже показателя предыдущего квартала (380 000 кв. м). За аналогичный период 2013 году было арендовано и куплено конечными пользователями также почти на 40% больше складских помещений. Среднеквартальный уровень поглощения с начала 2014 года снизился относительно прошлого с 305 000 кв. м до 260 000 кв. м.

Динамика объема поглощения складов Московского региона

В условиях нестабильного рынка подверглась изменениям и внутренняя структура спроса – в III квартале несколько уменьшилась доля приобретаемых в собственность складских площадей с 27% во II квартале до 14%, что соответствует 30 000 кв. м. Крупнейшей стала покупка X5 Retail Group склада площадью 20 000 кв. м на Новорижском шоссе.

Структура спроса на склады в зависимости от типа сделок

Впрочем, данное снижение незначительно сказалось на соотношении сделок аренды и продажи  с начала года. Объем приобретаемых складских блоков остался на уровне 2013 года и составил 23%, т. е. почти 180 000 кв. м.

Изменение структуры сделок в складском сегменте

Если в 2012-2013 предварительные договоры аренды составляли 50-70% от совокупного объема поглощения, то с начала 2014 года ввиду существенных темпов прироста новых складских площадей, у арендаторов появилась возможность поиска помещений на рынке уже готового предложения. По нашим данным доля сделок в построенных объектах в структуре спроса достигла 80% – в III квартале  (144 000 кв. м), и превысила 60% (460 000 кв. м) с начала 2014 года.

Среди новых резидентов строящихся складских комплексов можно выделить компанию «Гулливер», арендовавшую 20 000 кв. м в СК «Бережки», UPS (аренда почти 9 000 кв. м в СК «Киевское 22») и компанию «Юлмарт» (аренда 5 000 кв. м в ЛК «Ольховка»).

Спрос на складские площади в зависимости от стадии готовности объекта, с начала 2014 года

В 2014 году стало заметно снижение интереса на складские объекты со стороны иностранных компаний. С 2008 на них приходилось не менее четверти сделок, а в 2010 году наметилась тенденция к росту показателя, однако с начала текущего года доля иностранных транзакции  снизилась до  15%.

Сложившаяся ситуация вокруг конфликта на Украине и санкции в отношении России замедляют темпы роста и привлекательность российской экономики для новых западных компаний, и создают дополнительные риски для запланированных сделок уже присутствующих на рынке иностранных организаций.

Изменение структуры спроса на склады в зависимости от происхождения

В структуре спроса по отраслевой принадлежности арендаторов доминировал сегмент интернет-торговли, на него пришлось 25% от совокупного объема арендованных и купленных складских площадей (45 000 кв. м). В III квартале новыми складскими площадями обзавелись такие интернет-магазины, как: Wildberries.ru (15 000 кв. м на МЛП «Подольск»), «Юлмарт» (5 000 кв. м в ЛК «Ольховка»), «УК Капитал» (5 000 кв. м СК «Триколор»). Стоит упомянуть, что принятые изменения о снижении беспошлинной нормы ввоза товаров, с большой вероятностью, окажут положительное влияние на дальнейшее увеличение использования данного вида услуг в российской интернет-торговле.

Сопоставимый объем складских площадей был поглощен логистическими (24%) и торговыми операторами (23%), а также компаниями дистрибьюторами (20%). Однако существует риск замедления развития логистической отрасли из-за принятия новых санкций. Логисты будут стараться пересматривать свои транспортные цепочки, что может привести к дополнительным расходам. Другим отрицательным фактором может стать падение оборота компаний на фоне снижения потребительского спроса в реальном секторе экономики, что повлечет к поиску стратегии оптимизации затрат, в том числе и на транспортные  услуги.

Структура спроса на склады по профилю арендаторов, III квартал 2014 года

В структуре реализованных площадей в 2014 году доминирование сохранилось за Южным  и Юго-Восточным направлением, с преобладанием Юга. В III квартале наибольший интерес арендаторов был зафиксирован на складские объекты вдоль Симферопольского, Каширского, Варшавского шоссе, где было поглощено более 105 000 кв. м складов или 48% от общего объема спроса за период. На юго-востоке вдоль Новорязанского шоссе было реализовано свыше 75 000 кв. м. свободных складских помещений.
 

Распределение спроса на складские площади по направлениям

По нашим прогнозам, в среднесрочной перспективе, на рынке складской недвижимости в ответ на замедление роста экономического развития будут преобладать консервативные настроения. При этом, объем купленных и арендованных складских площадей в Московском регионе хотя и окажется ниже показателей предыдущих двух лет 1,2-1,5 млн кв. м, он все же превысит  кризисные значения и составит порядка 0,9-1,0 млн кв. м. Основными двигателями роста будут крупные торговые сети, работающие в низком ценовом сегменте, и дистрибьюторы. Также продолжится увеличение объемов поглощения со стороны сегмента интернет-ритейла. 
 

Ключевые сделки рынка складской недвижимости прошедшие в III квартале 2014 года

Клиент
Направление
Удаленность от МКАД, км
Объект
Класс
Площадь сделки, кв. м
Тип сделки
X5 Retail Group
Новорижское
26
Склад Орифлэйм
A
20
Продажа
Рутойс ООО/Мир мягкой игрушки
Егорьевское
18
Родники, ПСК
A
20
Аренда
Гулливер
Симферопольское
18
Бережки СК/Общество защиты б/д животных
A
20
Аренда
Kerry
Новорязанское
30
Технопром Бритово, I-очередь
A
20
Аренда
Pony Express
Варшавское
0
Терминал Булатниково
A
17,4
Аренда
Wildberries.ru
Симферопольское
17
МЛП Подольск
A
15
Аренда (расширение)
Логистик Сервис МСК (Гала центр, ТНП)
Новорязанское 
4
Hines Белая Дача 
A
10
Аренда
Логистика для Вас
Новорязанское
30
ССТ-Бритово
A
9,9
Аренда
Next
Каширское
30
Южные Врата ЛП, III-очередь, блок 1
A
9,1
Аренда
UPS
Киевское
22
Киевское 22
A
8,9
Аренда
Faberlic
Каширское
11
Северное Домодедово
A
8
Аренда
ГРАТ-ВЕСТ
Новорязанское 
7
Томилино Девелопмент/ К-41, II-очередь
A
7,5
Аренда

Вакантность складских и индустриальных площадей

В результате высоких темпов прироста предложения средний показатель вакантности за последний квартал увеличился на 1 пункт и составил 4,5%. Учитывая прогнозируемые темпы ввода складских помещений можно ожидать еще большего увеличения объема свободных площадей уже к концу 2014 года до 7%.
 

Структура готового предложения складских и индустриальных площадей по итогам III квартала 2014 года

В строящихся складских объектах, запланированных к вводу до конца 2014 годп, доступно для аренды/покупки в среднем около 80% площадей.

Результатом вышеприведенных факторов в ближайший год, будет закрепление в сегменте складкой недвижимости Московской области «рынка арендатора», что, с большой вероятностью, отразится на дальнейшей корректировке средневзвешенных ставок вниз.

 

Динамика уровня вакантных складских площадей

Арендные ставки на складские помещения

В III квартале было зафиксировано снижение средневзвешенной запрашиваемой стоимости аренды на складские помещения в среднем на 15-18%. Арендная ставка для сухого склада класса А снизилась со 135 до 120 долларов за кв. м в год (без НДС и операционных расходов), для класса В+ cо 115- 120 до 105-110 долларов за кв. м в год.
 

Динамика средневзвешенных ставок аренды на склады

Для потенциальных арендаторов, в условиях высокой конкуренции, собственники, в т. ч. и крупные, охотно предоставляют более выгодные условия аренды, такие как: увеличенные арендные каникулы, фиксированные ставки по рублевому курсу, либо «валютные коридоры», а также предусматривают возможность досрочного выхода из договора. Уже сейчас заметно, что собственники, придерживающиеся политики рублевых цен, значительно быстрее реализовывают свободные помещения.

Вывод эксперта

«На сегодняшний день одним из основных формирующих факторов на рынке складской недвижимости является дисбаланс спроса и предложения, в случае усугубления которого можно ожидать снижения ставок аренды до середины следующего 2015 года, – комментирует Дмитрий Герастовский, директор департамента складской недвижимости S.A. Ricci. – Картина может поменяться лишь во второй половине следующего года, когда эффект от заморозки части проектов замедлит рост вакантности, что приведет к стабилизации арендных ставок. От сильного падения запрашиваемых ставок в среднесрочной перспективе может спасти урегулирование ситуации на геополитической арене и реализация планов по развитию производственного сектора, что оживит рост основных макроэкономических показателей, от которых в конечном итоге зависит восстановление деловой активности в России».

Обзор подготовлен специалистами компании S. A. Ricci

Материалы по теме

Обзор рынка выставочных площадей Москвы 2014 г.

По состоянию на конец 2014 года общее предложение выставочных площадей в Московском регионе составляет порядка 460 000 кв. м GLA
02.12.2014 Другие Объем неудовлетворенного спроса на 2015 год составляет около 120 000 кв.м Подробнее

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за III квартал 2014 года

За девять месяцев 2014 г. было введено 966 000 кв. м офисных площадей
14.11.2014 Офисы Свободных офисов в московских БЦ стало на 24,5 % больше чем в 2008-2009 гг. Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за 1-е полугодие 2014 года

Обзор рынка торговой недвижимости Москвы - 1 полугодие 2014 года
28.08.2014 Торговые Отмечается снижение покупательской активности и посещаемости ТЦ Подробнее

Обзор рынка коммерческой недвижимости России за I квартал 2014 года

Обзор рынка коммерческой недвижимости России за I квартал 2014 года
26.06.2014 Другие Спрос на торговые и складские помещения в регионах страны продолжает расти Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog