УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка складской недвижимости в Москве и регионах за I квартал 2014 года

24.06.2014

 

Интерес к региональным рынкам склад­ской недвижимости со стороны как арен­даторов, так и девелоперов продолжает расти. По заявлениям федеральных и ло­кальных игроков, в ближайшие 2 года на рынок выйдут новые качественные объекты в Екатеринбурге, Че­лябинске, Уфе и Перми, Самаре, Тольятти, Краснодаре и Ростове-на-Дону, Новоси­бирске и Владивостоке.

В Челябинске ведется строительство транспортно-логистического комплек­са «Южноуральский», первая очередь которого составит 82 000 кв.м. Ввод в  эксплуатацию заявлен на 2015 год. Ожи­дается, что строительство комплекса повысит привлекательность города в качестве транспортно-логистического хаба и позволит привлечь дистрибью­торские и производственные компа­нии в качестве арендаторов складских площадей.

PNK Group заявила о начале строи­тельства во второй половине 2014 года складского комплекса в Екатеринбурге общей площадью 125 000 кв.м. Также объявлено о строительстве в городе комплекса площадью 118 000 кв.м ком­панией a2logistic.  В Ростове-на-Дону была заключе­на крупная сделка аренды: компания X5 Retail Group занимает 30 000 кв.м в строящемся складском комплексе a2logistic Rostov-on-Don. Консультантом сделки выступила компания Knight Frank.

Как и в московском регионе, в реги­ональных городах страны основной спрос на качественные склады фор­мируют торговые операторы. Об актив­ной экспансии заявили такие крупные розничные сети, как X5 Retail Group, MediaMarkt, METRO Cash & Carry.

Предложения складской недвижимости

По итогам I квартала 2014 года общий объ­ем предложения качественных складских площадей в московском регионе превысил 8 миллионов кв.м. В первые три месяца было вве­дено в эксплуатацию порядка 200 000 кв.м складских площадей, что в 1,6 раз превы­шает показатель аналогичного периода 2013 года. Относительно высокий объем но­вого предложения во многом обусловлен переносом сроков сдачи в эксплуатацию ряда объектов с конца прошлого года.

В I квартале текущего года новые склад­ские площади были возведены на юге, юго-востоке и востоке московского реги­она. Наибольшая доля (около 58%) объ­ектов нового строительства пришлась на юго-восточное направление (Новорязан­ское шоссе): там ведется строительство сразу нескольких крупных складских комплексов. Еще 24% и 18% пришлись на юг и восток соответственно.

В настоящее время активно возводятся объекты на севере области (вдоль трас­сы А-107, между Ленинградским и Дми­тровским шоссе), где на 2014 год заявлено к вводу в эксплуатацию порядка 735 000 кв.м складских площадей класса А. По нашим оценкам, не все указанные площади будут возведены фактически: мы ожидаем ввода в эксплуатацию порядка 500 000 кв.м.

Географическое распределение общего объема поглощения качественных складских площадей в I квартале 2014 г.

Географическое распределение общего объема поглощения качественных складских площадей в I квартале 2014 г.

 

Вместе с тем даже появление половины всего заявленного объема на столь не­большой территории определенно при­ведет к росту уровня вакантных складских площадей. Мы ожидаем, что показатель вырастет до 7–8% к концу текущего года. По итогам I квартала доля вакантных площадей в объектах класса А несколько выросла – до значения 2,5% по сравнению с 1,9% в конце 2013 года.

Столь активное развитие складского деве­лопмента создает конкуренцию в борьбе за арендатора. Это приводит к тому, что для повышения привлекательности своих объектов собственники внедряют новые технологические решения, обеспечива­ющие дополнительную эффективность и безопасность эксплуатации здания, а так­же рассматривают возможные способы повышения экономической привлекатель­ности своих площадок.

Спрос на складскую недвижимость

Общий объем сделок аренды и покупки на российском рынке качественной складской недвижимости в I квартале 2014 года составил порядка 338 000 кв.м, что является макси­мальным значением показателя за анало­гичный период на протяжении последних 6 лет и превышает показатель I квартала 2013 года на 35%. Основная доля сделок арен­ды и покупки складов – около 60% – по- прежнему приходится на московский реги­он. Однако по итогам I квартала 2014 года это значение несколько ниже, чем среднее значение аналогичных периодов последних 3-х лет. Это подтверж­дает тенденцию роста спроса на складские помещения в региональных городах Рос­сии. Так, впервые на российском рынке ка­чественной складской недвижимости доля сделок в регионах (без учета московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинград­ской области) в I квартале достигла уровня 32%. При этом в абсолютных значениях по итогам первых 3-х месяцев объем сделок в 2 раза превысил аналогичный показатель I квартала прошлого года. Остальные ре­кордно низкие 8% общего объема поглощения пришлись на рынок Санкт- Петербурга и Ленинградской области, что в большей степени связано не с объемом спроса, а с недостатком доступного пред­ложения.

По итогам I квартала доля сделок покупки в общем объеме поглощения качествен­ных складских площадей в московском регионе составила порядка 17%, или почти 34 000 кв.м. Этот показатель на 16% боль­ше, чем в аналогичном периоде прошло­го года.

Объем поглощения складских площадей в I квартале 2014 г.

Объем поглощения складских площадей в I квартале 2014 г.

 

Во II квартале текущего года мы ожидаем некоторого снижения активности в части сделок по покупке складских пло­щадей, вызванного неготовностью соб­ственников идти на уступки, корректируя цену в сторону понижения в долларовом эквиваленте. Стоит отметить, что стоимость импортируемых стройматериалов растет, при этом обеспечить полное замещение импорта пока невозможно без сниже­ния качества используемых материалов; снижение себестоимости строительства, как следствие, возможно прежде всего за счет снижения прибыльности проекта для девелопера или снижения качества буду­щего здания. Потенциальные покупатели корректируют планы по покупке складских площадей в ожидании стабилизации поли­тической и экономической ситуации, но в ряде случаев складская недвижимость про­должает рассматриваться как надежный актив для вложений.

Что касается географического распреде­ления спроса в московском регионе, то порядка 66% общего объема арендованы и куплены на южных направлениях (юго-восток, юг и юго-запад); на севере, где ве­дется активное строительство, – около 24%. Остальная часть пришлась на восточное направление (Горьковское шоссе).

Доля торговых операторов (online и offline, а также дистрибьюторов) в общем объеме сделок сохраняется на прежнем уровне: в I квартале она составила больше половины (почти 60%) общего объема поглощения складских площадей. Относительно I квар­тала 2013 года заметно выросла доля логи­стических операторов – на 17%. Однако несмотря на это, их доля в общем объеме сделок по итогам 2014 года вряд ли пре­высит 20%.

Распределение общего объема сделок по профилю арендаторов и покупателей складов в I квартале 2014 г.

Распределение общего объема сделок по профилю арендаторов и покупателей складов в I квартале 2014 г.

Коммерческие условия на рынке складской недвижимости

В I квартале 2014 года мы наблюдали кор­рекцию запрашиваемых ставок аренды до уровня 120–130 долларов/кв.м/год для объектов класса А (triple net). Такая ситуация на рын­ке вызвана ростом курса доллара по от­ношению к рублю до уровня кризисного 2009 года. Интересно отметить, что в связи с большим объемом будущего предложе­ния на севере московского региона, где к вводу в эксплуатацию заявлено порядка 43% общего объема ввода, в I квартале за­прашиваемая ставка аренды в некоторых объектах этого направления составляла 115–120 долларов/кв.м/год.

Количество договоров аренды, где став­ка номинирована в рублях, не возрастает в связи с тем, что складские комплексы, как и раньше, преимущественно закре­дитованы в валюте, при этом переходу на рублевые кредиты мешает в том числе и неготовность арендаторов соглашаться на рублевую ставку индексации, равную рос­сийской инфляции.

Несмотря на увеличение курса доллара, средняя цена предложения объектов на продажу сохранилась на уровне 2013 года, составив 1 200–1 400 долларов за кв.м (без НДС) для складских объектов класса А. Напомним, что это вызвано неготовностью собствен­ников понижать цены в долларовом экви­валенте.

Прогноз

До конца 2014 года к вводу в эксплуатацию в московском регионе заявлено порядка 1,7 млн кв.м качественных складских площа­дей. При этом на северное и юго-восточ­ное направления придется примерно 64% объема заявленного нового предложения. Однако с учетом возможных изменений будущего спроса в сторону уменьшения на фоне некоторых политических и эконо­мических волнений вероятна коррекция планов по вводу в эксплуатацию ряда про­ектов: по нашим оценкам, в московском регионе будет введено около 900 000 кв.м, из которых около половины придется на северное направление. Таким образом, на конец 2014 года общий объем предложения складских площадей классов А и В в московском регионе может достигнуть уровня 9 млн кв.м.

Принимая во внимание тот факт, что наи­больший объем спроса на качественные склады формируют торговые компании (online и offline торговля, дистрибьюторы) – в среднем в последние 3 года их доля составляла порядка 60%, – дальнейшее развитие российского рынка качественной складской недвижимости во многом будет зависеть от ситуации на рынке розничной торговли. С ростом стоимости импортных товаров на территории РФ (ввиду роста ва­лютного курса) вероятно некоторое сни­жение объемов потребления населением либо переход в более низкий ценовой сег­мент (что уже происходило в кризисные 2008–2009 года), что может вызвать сниже­ние потребности в складских площадях со стороны торговых операторов, в том числе за счет сокращения количества хранимых товарных позиций. С учетом возможной понижательной динамики спроса по ито­гам 2014 года объем поглощения ожидается на уровне 800–900 000 кв.м.

По итогам первого полугодия 2014 года при условии отсутствия серьезных макроэко­номических шоков с большой долей веро­ятности запрашиваемые ставки аренды на складские помещения класса А сохранятся на уровне 120–130 долларов/кв.м/год.

Спрос на рынке складской недвижимости превышает предложение площадей в построенных объектах

Спрос на рынке складской недвижимости превышает предложение площадей в построенных объектах

Обзор подготовлен компанией Knight Frank

Материалы по теме

Обзор рынка коммерческой недвижимости России за I квартал 2014 года

Обзор рынка коммерческой недвижимости России за I квартал 2014 года
26.06.2014 Другие Спрос на торговые и складские помещения в регионах страны продолжает расти Подробнее

Рынок торговой недвижимости России и Москвы – обзор за I квартал 2014 года

Рынок торговой недвижимости России и Москвы – обзор за 1 квартал 2014 года
18.06.2014 Торговые Доля вакантных площадей и арендные ставки остались на прежнем уровне Подробнее

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы, I квартал 2014 года

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы, 1 квартал 2014 года
17.06.2014 Офисы Зафиксирован рост предложений по офисной недвижимости класса А Подробнее

Обзор производственно-складских площадей Новосибирска в 1-м полугодии 2014 года

Обзор производственно-складских площадей Новосибирска
15.05.2014 Склады Активных движений в складском и производственном сегменте рынка не наблюдается Подробнее

Обзор складской недвижимости Санкт-Петербурга, I кв. 2014 г.

Обзор складской недвижимости Санкт-Петербурга, 1 кв. 2014 г.
24.04.2014 Склады Спрос на складские площади класса В остается стабильно высоким в связи с дефицитом предложения, так как основная часть вводимых объектов относится к классу А Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog