УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Рынок складских помещений Московского региона – обзор за I квартал 2014 года

20.06.2014

 

Объемы ввода складской недвижимости Московского региона продолжили рост в 1-ом квартале, несмотря на снижение макроэкономических показателей. По результатам 1-го квартала 2014 года в Московском регионе было введено 252 000 кв. м складских площадей, что более чем в два раза превосходит показатель аналогичного периода 2013 года, когда на рынок вышло 113 000 кв. м. По итогам прошлого квартала рынок качественных складских площадей Московского региона вплотную приблизился к отметке 10 млн кв. м.

Тенденции и события рынка складской недвижимости в 1-ом квартале 2014 г.

Снижающийся темп экономического роста начал оказывать влияние на спрос. В 1-ом квартале 2014 года активность спроса на рынке складской недвижимости Московского региона заметно снизилась: объем купленных и арендованных площадей составил 130 000 кв. м, что на 32% ниже показателя аналогичного периода 2013 года. По нашим прогнозам, до конца года будет куплено и арендовано около 1 млн кв. м складов (снижение 25% к показателю 2013 года).

Снижение спроса в 1-ом квартале 2014 в сочетании с существенными объемами ввода складских объектов привели к росту уровня вакантных площадей до 2,5% с 1,36% на конец 2013 года. До конца года мы ожидаем дальнейший рост доли свободных площадей до 5%.

По итогам 1-го квартала 2014 года среднерыночная ставка аренды снизилась до $130 за кв. м в год против $135 за кв. м в год в предыдущем квартале, что обусловлено резкой девальвацией рубля, произошедшей в начале года. В то же время максимальные ставки аренды складов в Московском регионе остались на уровне $140 за кв. м в год.

Основные показатели рынка складской недвижимости, 1 кв. 2014 г.

 Основные показатели рынка складской недвижимости, 1 кв. 2014 г.

 

Дифференциация арендных ставок в зависимости от географического положения объекта станет более заметной в этом году. Завершение строительства целого ряда крупных проектов в 2014 – 2015 годах приведет к высокой конкуренции, в частности на северном и юго-восточном направлениях. Север Московского региона сможет перестать быть дефицитным, как это было ранее, а арендная ставка в этом направлении может сравняться со средней по рынку.

Рынок складской недвижимости Московского региона продолжает расти, несмотря на снижение макроэкономических показателей. По результатам 1-го квартала 2014 года в Московском регионе было введено 252 000 кв. м складских площадей, что более чем в два раза превосходит показатель аналогичного периода 2013 года, когда на рынок вышло 113 000 кв. м. По итогам прошлого квартала рынок качественных складских площадей Московского региона вплотную приблизился к отметке 10 млн кв. м. Среди крупнейших проектов, введенных за первые три месяца 2014 года, стоит отметить «Технопром Бритово» (фаза I, 80 000 кв. м), ПЛК «Северное Домодедово» (45 000 кв. м) и новый складской корпус в «ТПФ Томилино» (28 500 кв. м).

К вводу в 2014 году заявлено 1,8 млн кв. м складских площадей, однако реальный ввод вероятнее всего не превысит 1,6 млн. кв. м. Среди планируемых в 2014 году проектов: новые здания в индустриальном парке «Южные Врата» (200 000 кв. м), складском комплексе «ПНК-Чехов» (102 000 кв. м), ЛП «Сынково» (119 000 кв. м) в южном направлении, а также новые проекты в северном направлении: «ПНК-Северное Шереметьево» (195 000 кв. м), ЛП «Никольское» (106 000 кв. м), ЛП «Радумля» (100 000 кв. м) и «Логопарк Север 2» (фаза I, 100 000 кв. м).

Снижающийся темп экономического роста уже начал оказывать влияние на спрос. В 1-ом квартале 2014 года активность спроса на рынке складской недвижимости Московского региона заметно снизилась: объем купленных и арендованных складских площадей составил 130 тыс. кв. м, что на 32% ниже показателя аналогичного периода 2013 года. По нашим прогнозам, до конца года будет куплено и арендовано около 1 млн кв. м складов (снижение 25% по сравнению с показателем 2013 года).

Снижение спроса в 1-ом квартале 2014 в сочетании с существенными объемами ввода складских объектов привели к росту уровня вакантных площадей до 2,5% с 1,36% на конец 2013 года. До конца года мы ожидаем дальнейший рост доли свободных складских площадей до 5%.

По итогам 1-го квартала 2014 года среднерыночная ставка аренды снизилась до $130 за кв. м в год против $135 за кв. м в год в 4-м квартале 2013 года. В то же время максимальные ставки аренды складов в Московском регионе остались на уровне $140 за кв. м в год. Завершение строительства целого ряда крупных проектов в 2014 – 2015 годах приведет к высокой конкуренции, в частности на северном и юго-восточном направлениях. Север Московского региона сможет перестать быть дефицитным, как это было ранее, а арендная ставка в этом направлении сможет сравняться со средней по рынку.

Баланс рынка складской недвижимости 2007 г. – 1 квартал 2014 г.

Баланс рынка складской недвижимости 2007 г. – 1 квартал 2014 г.

Обзор предложений рынка складской недвижимости в 1-ом квартале 2014 г.

Несмотря на нестабильность экономической ситуации в 1-ом квартале, объем ввода нового предложения продолжил рост. В 1-м квартале 2014 в Московском регионе было введено 252 000 кв. м складских площадей, что более чем в два раза превосходит показатель аналогичного периода 2013 года, когда на рынок вышло 113 000 кв. м. По итогам прошлого квартала рынок качественных складских площадей Московского региона вплотную приблизился к отметке 10 млн кв. м.

Динамика предложения складских площадей в Московском регионе

Динамика предложения складских площадей в Московском регионе

Крупнейшие проекты на рынке складской недвижимости, введенные в 1 квартале 2014г.

Крупнейшие проекты на рынке складской недвижимости, введенные в 1 квартале 2014г.

 

Основная доля нового предложения складских помещений в 1-ом квартале пришлась на юго-восток Москвы. Около 52% общего объема складских площадей, введенных в 1-ом квартале, составили площади в юго-восточной части Москвы – доля южного и восточного направления в общем объеме ввода составили 27% и 16% соответственно. Высокая доля южного направления (34% в общем объеме предложения складских проектов) связана с изначально более обширным предложением земель промышленного назначения и их сравнительно низкой ценой. Однако основное строительство новых складских комплексов поляризовано на северном и южном направлениях. Это связано с наиболее благоприятной транспортной инфраструктурой (существующей на юге и строящейся на севере), а так же с тем, что эти направления исторически совпадают с основными транспортными потоками.

Географическое распределение существующего предложения на рынке складской недвижимости, 1 квартал 2014г.

Географическое распределение существующего предложения на рынке складской недвижимости, 1 квартал 2014г.

Обзор спроса рынка складской недвижимости в 1-ом квартале 2014 г.

Активность арендаторов на рынке складской недвижимости Московского региона в 1-ом квартале заметно снизилась. Объем купленных и арендованных площадей составил 130 000 кв. м, что на 32% ниже показателя аналогичного периода 2013 года.

Соотношение спроса и чистого поглощения на рынке складской недвижимости, 1 кв. 2014г.

Соотношение спроса и чистого поглощения на рынке складской недвижимости, 1 кв. 2014г.

 

Средний размер сделки уменьшился в 1-ом квартале 2014 года. По сравнению с 2013 годом, когда на рынке были заключены рекордные по своему объему транзакции, в результате чего средний размер сделки аренды оказался равен 17 000 кв. м, в 1-ом квартале средний размер сделки опустился до уровня 8 700 кв. м, что соответствует среднему диапазону 8 – 10 000 кв. м наблюдаемому за последние пять лет.

Крупнейшие сделки аренды складов 1 кв. 2014г.

Крупнейшие сделки аренды складов 1 кв. 2014г.

Средний размер сделки аренды склада 2009-2014гг.

Средний размер сделки аренды склада 2009-2014гг.

 

Торговые операторы и логистические компании остаются основными драйверами спроса на складские площади по итогам 1-го квартала. Несмотря на то, что девальвация рубля в первую очередь отразилась на финансовой деятельности торговых операторов, у которых начались проблемы с внесением арендных платежей в долларах, компании этого сектора по-прежнему остаются одним из основных драйверов спроса на складские площади Московского региона. Так, на ритейлеров пришлось более 30% от совокупного объема сделок в 1-ом квартале 2014 года. Схожая доля спроса (31%) пришлась и на логистических операторов.

Распределение сделок на рынке складской недвижимости по типу

Распределение сделок на рынке складской недвижимости по типу

Баланс рынка складской недвижимости в 1-ом квартале 2014г.

Средние ставки снизились до $130 за кв. м в год. Ослабление курса рубля приводит к компрессии ставок, выраженных в долларах и характерных для качественных складских площадей в Московском регионе. По итогам 1-го квартала 2014 года среднерыночная ставка аренды снизилась до $130 за кв. м в год против $135 за кв. м в год в 4-ом квартале 2013 года. В то же время максимальные ставки аренды складов в Московском регионе остались на уровне $140 за кв. м в год. В условиях роста волатильности национальной валюты, крупные девелоперы готовы обсуждать вариант привязки арендной ставки к валютному коридору, а более мелкие девелоперы начинают предлагать рублевые ставки.

Максимальные ставки аренды складских помещений в различных городах Европы, 1 кв.2014г.

Максимальные ставки аренды складских помещений в различных городах Европы, 1 кв.2014г.

 

Уровень вакантных складских площадей увеличился до 2,5% за последний квартал. Снижение спроса в 1-ом квартале 2014 в сочетании с существенными объемами ввода складских объектов привели к росту уровня вакантных площадей до 2,5% с 1,36% на конец 2013 года. Около 108 000 кв. м из 250 000 кв. м, вышедших на рынок за январь – март, остаются свободными и предлагаются в аренду и/или продажу.

Баланс рынка складской недвижимости 2002г. – 1 кв.2014г.

Баланс рынка складской недвижимости 2002г. – 1 кв.2014г.

Перспективы рынка складской недвижимости в 1-ом квартале 2014 г.

В 2014 предполагается некоторое замедление активности спроса. Мы полагаем, что макроэкономические факторы будут определяющими для динамики спроса в текущем году. Предположительно, до конца года будет куплено и арендовано около 1 млн кв. м, что на 25% меньше чем в 2013 году.

В 2014 году ожидается абсолютный рекорд объемов ввода новых площадей: фактический ввод нового предложения складских площадей в 2014 году может достигнуть 1,6 млн кв. м. Среди планируемых в 2014 году проектов: новые здания в индустриальном парке «Южные Врата» (200 000 кв. м), складском комплексе «ПНК-Чехов» (102 000 кв. м), ЛП «Сынково» (119 000 кв. м) в южном направлении, а также новые проекты в северном направлении: «ПНК-Северное Шереметьево» (195 000 кв. м), ЛП «Никольское» (106 000 кв. м), ЛП «Радумля» (100 000 кв. м) и «Логопарк Север 2» (фаза I, 100 000 кв. м).

Список крупнейших проектов складкой недвижимости, заявленных на 2014-2015гг.

Список крупнейших проектов складкой недвижимости, заявленных на 2014-2015гг.

 

Ожидается дальнейший рост доли вакантных складских площадей. Базовый прогноз уровня вакантных площадей в 2014 году составляет 5%, однако при дальнейшем ухудшении ситуации в экономике не исключено, что доля свободных площадей может оказаться еще выше.

Дифференциация арендных ставок в зависимости от географического положения объекта станет более заметной в этом году. Завершение строительства целого ряда крупных проектов в 2014 – 2015 годах приведет к высокой конкуренции, в частности на северном и юго-восточном направлениях. Север Московского региона сможет перестать быть дефицитным, как это было ранее, а арендная ставка в этом направлении может сравняться со средней по рынку.

Географическое распределение планируемых в 2014г. проектов складской недвижимости

Географическое распределение планируемых в 2014г. проектов складской недвижимости

Обзор подготовлен компанией JLL

Материалы по теме

Обзор рынка коммерческой недвижимости России за I квартал 2014 года

Обзор рынка коммерческой недвижимости России за I квартал 2014 года
26.06.2014 Другие Спрос на торговые и складские помещения в регионах страны продолжает расти Подробнее

Рынок торговой недвижимости России и Москвы – обзор за I квартал 2014 года

Рынок торговой недвижимости России и Москвы – обзор за 1 квартал 2014 года
18.06.2014 Торговые Доля вакантных площадей и арендные ставки остались на прежнем уровне Подробнее

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы, I квартал 2014 года

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы, 1 квартал 2014 года
17.06.2014 Офисы Зафиксирован рост предложений по офисной недвижимости класса А Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog