Обзор рынка складской недвижимости Москвы – III кв. 2013 г.

В первые три квартала рынок складской недвижимости московского региона демонстрировал высокую активность. Заметных изменений за последнее время не происходит: доля вакантных площадей класса А остается на низком уровне, несмотря на большой объем строительства новых складских комплексов. Мы ожидаем, что до конца года активный спрос сохранится, а ситуация изменится только в ближайшие 2–3 года. Кроме того, мы отмечаем повышение спроса на региональные складские объекты, что способствует активизации строительства складов в регионах.

Пользователи складских площадей арендуют и покупают все большие объемы: растет средний размер сделки, в московском регионе он составил около 15 тыс. м2. Это в значительной степени отличается от сделок, которые мы закрывали 4–5 лет назад; тогда он составлял не более 10 тыс. м2.

Растет доля сделок по продаже в общем объеме поглощения. По итогам трех кварталов было приобретено в собственность примерно на 12% больше складов, чем за весь прошлый год. Это говорит о том, что качество современных складов удовлетворяет пользователей объектов, в том числе западные компании.

Основные показатели рынка складской недвижимости. Динамика

Основные выводы

• Прирост предложения за первые три квартала 2013 г. составил 535 тыс. м2 – это на 5% больше, чем за аналогичный период 2012 г. По итогам 2013 г. мы ожидаем около 925 тыс. м2 новых качественных складских площадей.
• С января по сентябрь 2013 г. общий объем сделок аренды и покупки качественных складских площадей на рынке московского региона составил порядка 960 тыс. м2. Мы ожидаем, что годовой показатель будет на уровне прошлого года – около 1,2 млн м2.
• Средние запрашиваемые арендные ставки сохраняются на прежнем уровне: на конец III квартала 2013 г. они составили 135–140 $/м2/год triple net (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей).

Предложение складских площадей

По итогам III квартала 2013 г. общий объем предложения на рынке качественной складской недвижимости московского региона достиг 7702 тыс. м2, а прирост с начала года составил почти 9%, или порядка 535 тыс. м2. За I–III кварталы 2013 г. введено в эксплуатацию на 17% больше , чем в аналогичном периоде предыдущего года.

Географическое распределение общего объема предложения складских площадей на конец III квартала 2013 г.

Объекты, введенные в эксплуатацию в I–III кварталах 2013 г. и заявленные ко вводу в IV квартале 2013 г.

Географическое распределение площадей в объектах классов А и В на рынке московского региона сохраняется на протяжении нескольких лет. Наибольший объем сконцентрирован на южных (юг, юго-запад и юго-восток) направлениях. Там сосредоточено в 2 раза больше площадей, чем на северных (север, северо-запад и северо-восток) направлениях. При этом, в настоящее время именно на северных направлениях ведется активное строительство: около 40% новых складов, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2014 г., располагается вдоль Ленинградского Дмитровского шоссе. Ко вводу в эксплуатацию запланированы такие объекты, как «ПНК-Север» (общая площадь 300 тыс. м2), «Логопарк Никольское» (общая площадь 100 тыс. м2), «Логопарк Дмитров» (площадь планируемой к постройке фазы –70 тыс. м2). Однако даже после ввода указанных объектов существующее географическое распределение складских площадей сохранится.

Доля площадей, введенных в эксплуатацию компаниями, которые реализуют свои первые проекты складских комплексов, несколько увеличилась – до 38% (на 4 п. п. по сравнению с 2012 г.).

Спрос на складские площади

По итогам I–III кварталов 2013 г. объем сделок по аренде и продаже качественных складских площадей составил 960 тыс. м2 – почти столько же, сколько за аналогичный период прошлого года.

Распределение общего объема сделок по аренде и покупке складской недвижимости в регионах

Общий объем поглощения качественных складских площадей на рынке складской недвижимости России по итогам трех кварталов 2013 г. составил порядка 1,25 млн м2. Традиционно наибольшим спросом пользуются складские объекты московского региона, на который пришлось порядка 80% всех сделок по аренде и покупке площадей. Доля сделок по аренде и покупке складов в Санкт-Петербурге (с учетом Ленинградской области) в общем объеме поглощения составила 14%, остальная часть (8%) пришлась на крупнейшие города России. Мы наблюдаем увеличение спроса на складские площади в региональных городах, чему способствует экспансия торговых операторов в регионы и развитие рынка качественной складской недвижимости.

Спрос в I–III кварталах 2013 г. на рынке складской недвижимости московского региона сохранялся высоким, оставаясь на уровне прошлого года. Мы ожидаем, что годовой показатель составит около 1,2 млн м2.

По-прежнему более половины сделок по аренде и покупке складов совершаются на этапе, когда объект еще не введен в эксплуатацию. Предложение готовых объектов остается невысоким, доля вакантных площадей уже более 2-х лет сохраняется на уровне 1–2%.

Доля сделок по покупке в общем объеме сделок с качественными складскими площадями продолжает увеличиваться

Порядка 46%* всех заключенных договоров аренды и покупки качественных помещений приходится на крупные (более 20 тыс. м2) блоки – это на 18 п. п. больше, чем в прошлом году. 

Средний размер сделки по московскому региону в I–III кварталах 2013 г. составил порядка 15 тыс. м2, что на 12% выше, чем в среднем по рынку России. Структура спроса по профилю бизнеса арендаторов и покупателей сохраняется. По-прежнему преобладают торговые компании (операторы розничной торговли (online и offline), дистрибьюторы), которые заняли почти 60% всех поглощенных площадей по московскому региону. Доля логистических операторов в структуре поглощения по итогам I–III кварталов 2013 г. составляет порядка 12%.

Распределение объема сделок по профилю бизнеса арендаторов и покупателей складов

Коммерческие условия

С начала 2013 г. средние запрашиваемые ставки аренды на качественные складские площади не претерпели существенных изменений и на конец III квартала 2013 г. составили 135–145 $/м2/год для объектов класса А и 115–120 $/м2/год для объектов класса B (triple net – без учета операционных расходов, коммунальных платежей и НДС).

При этом стоит отметить, что удаленность комплекса от МКАД оказывает влияние на ставку аренды. Так, для объектов, расположенных не далее 10 км от города, показатель на 7–10% выше среднего по рынку: 140–150 $/м2/год. Кроме того, влияет на величину ставки и направление, на котором находится склад.

Цена продажи сохраняется на прежнем уровне: для объектов класса А средняя цена предложения варьируется в пределах от $1200 до $1400 за м2, для класса B – от $900 до $1300 за м2 (без НДС).

Ставки капитализации также остались на уровне начала 2013 г., для лучших объектов на рынке этот показатель составляет порядка 11,5%. Однако несмотря на рост интереса инвесторов к сегменту складской и индустриальной недвижимости, инвестиционных сделок на рынке немного и данный показатель скорее экспертный.

Прогноз

В текущем году общий объем нового предложения качественных складских площадей на рынке московского региона может превысить показатель 2012 г. в 1,4 раза, составив порядка 925 тыс. м2. По предварительным данным, 2014 г. может стать рекордным (с 2007 г.) по выходу на рынок новых качественных складских объектов: к вводу в эксплуатацию заявлено 1,25 млн м2, что в 1,4 раза больше, чем в 2013 г. Однако на часть этих площадей уже сейчас заключены предварительные договоры аренды, либо объекты строятся под конкретного клиента, а планы по вводу в эксплуатацию ряда проектов могут быть скорректированы с учетом будущего спроса. По нашим прогнозам, на рынок выйдет около 70% от заявленного объема.

Динамика средних запрашиваемых ставок аренды на складские площади в московском регионе

Согласно нашему прогнозу, общий объем сделок по аренде и покупке качественных складских площадей в московском регионе составит около 1,2 млн м2, что соответствует уровню 2012 г. В абсолютных величинах объемы сделок остаются высокими, но темпы роста спроса замедляются. На данный момент мы можем говорить об объеме открытых заявок на 2014 г. на аренду и покупку складов общей площадью 400–500 тыс. м2.

По нашему мнению, предпосылок к сокращению объемов спроса пока нет. Однако возможно, что с развитием региональных рынков спрос на склады в регионах будет увеличиваться и в течение 3–5 лет объем товаров, попадающих в московский регион для дальнейшего распределения по территории России, несколько сократится. Ставки аренды остаются стабильными и в ближайший год существенно не изменятся. При условии отсутствия макроэкономических шоков рыночная ситуация в целом останется стабильной и коррекция ставок аренды составит около 3% в год в сторону увеличения. Данное изменение в большей степени будет связано с индексацией существующих договоров, чем с реальным ростом эффективной ставки аренды.

Спрос на рынке складской недвижимости московского региона превышает предложение площадей в построенных складских объектах

Обзор подготовлен компанией Knight Frank