2012 год был рекордным для рынка складской недвижимости по многим показателям. Такого объема поглощения не было последние пять лет.
Общий объем качественных складских площадей на конец 2012 года составил более 7 000 000 кв.м. Площадь складов класса А составляет примерно три четверти этого объема.
В 2012 году было введено в эксплуатацию около 640 000 кв.м современных и качественных складских площадей, что увеличило общий объем предложения почти на 10%.
Основные итоги года:
- В 2012 г. на рынке складской недвижимости сохранялся дефицит площадей в готовых объектах. Объем нового строительства остался на невысоком уровне, а спрос был сопоставим с максимальным за всю историю рынка (1,28 млн м2 в 2007 г.). В этой ситуации арендаторы и покупатели складов зачастую заключали сделки по объектам незавершенного строительства.
- Общий объем нового строительства составил около 640 тыс. м2, что на 70% выше, чем в 2011 г., когда этот показатель был самым низким за всю историю рынка (366 тыс. м2). В 2012 г. наблюдалась довольно высокая активность девелоперов, вследствие чего в 2013 г. мы ожидаем увеличения объемов нового предложения до 955 тыс. м2 (согласно заявлениям девелоперов).
- Рекордно высокий объем поглощения качественных складских площадей зафиксирован по итогам 2012 г. как на рынке московского региона, так и по России в целом, где показатель достиг значения 1,5 млн м2. При этом надо отметить, что из них около 1,2 млн м2 приходятся на московский регион. Ставки аренды за прошедший год выросли на 5–6% и составили 135–140 $/м2/год для объектов класса А и 115–117 $/м2/год в год для объектов класса B (triple net).
- На рынке был зафиксирован максимальный за всю историю объем сделок по приобретению (в том числе в формате строительства «под ключ») складской недвижимости конечными потребителями: около 300 тыс. м2 в Московской области, что составило рекордные 20% от общего объема сделок с качественными складскими площадями.
Ключевые события
С 1 июня 2012 г. территория в юго-западной части Московской области, расположенная между Варшавским и Минским шоссе, официально вошла в состав Москвы. Пока ситуация с планами по застройке этой тер¬ритории остается неопределенной. Здесь расположены как существующие складские объекты (около 700 тыс. м2), так и планируемые (около 300 тыс. м2).
Помимо мероприятий по расширению границ города, московские власти выдвинули ряд других инициатив по изменению городской среды и улучшению транспортной ситуации. В частности, уже с 1 марта 2013 г. планируется запретить транзитным грузовикам с максимальной разрешенной массой более 12 т въезд в пределы МКАД и движение по нему с 6:00 до 22:00. Также разработана программа создания парковок на 20–30 грузовиков у автозаправочных комплексов на МКАД. Ожидается, что эта мера будет эффективнее, чем строительство гигант¬ских перехватывающих парковок.
В 2012 г. было осуществлено несколько инвестиционных транзакций на складском рынке. В частности, британская компания Raven Russia приобрела логистический парк «Пушкино» (общая площадь – 212 тыс. м2) за $215 млн** и складской комплекс в Шолохово (общая площадь – 45 тыс. м2) за $49,8 млн**. Структуры группы «Бин» рассматривают возможность приобретения в инвестиционных целях склада в Томилино (общая площадь – 89 тыс. м2). В сентябре 2012 г. было объявлено о планах по строительству транспортно-логистического комплекса «Южноуральский» в Челябинской области. В проекте предусмотрено возведение складских площадей класса А (общая площадь – 400 тыс. м2), пунктов таможенного оформления грузов и СВХ (21 тыс. м2), железнодорожного контейнерного терминала, производственных площадок. Фактически это первый подобный проект на российском рынке, призванный улучшить логистическую ситуацию, сократив путь товаров, идущих по Транссибирской магистрали. В 2012 г. на российском рынке складских помещений девелоперы уделяли внимание применению технологий, обеспечивающих повышенную энергоэффективность и безопасность зданий. Впервые появились «зеленые» склады: складской комплекс «Южные Врата» (общая площадь – 550 тыс. м2) получил сертификаты соответствия международному экологическому стандарту BREEAM, планирует пройти сертификацию и логистический парк «Радумля». Для ряда компаний, например PNK Group, характерно строительство зданий с применением материалов и технологий в соответствии со стандартами FM Global. При этом важным остается именно факт применения систем повышения энергоэффективности и безопасности зданий: для привлечения арендаторов и покупателей девелоперы готовы нести дополнительные издержки, используя при строительстве объектов современные технологии и решения (негорючие стройматериалы, спринклерные системы пожаротушения с повышенной проливной способностью ESFR-25, усиленную теплоизоляцию периметра и крыши, светодиодные светильники на складе, датчики движения и т. д.).
Вячеслав Холопов, Директор Департамента индустриальной и складской недвижимости и земли, Knight Frank, Россия и СНГ: «Прошедший 2012 год был рекордным для рынка по многим показателям: такого объема поглощения не было последние пять лет. Очень успешным год был и для команды Департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank. Нам удалось реализовать почти 420 тыс. м2 – это каждый четвертый квадратный метр из всех арен¬дованных и купленных в 2012 г. на российском рынке качественных складов. На мой взгляд, одной из составляющих нашего успеха – а мы занимаем лидирующую позицию уже восемь лет подряд – является тот факт, что наши ключевые специалисты работают командно более 6 лет, и именно опыт совместной работы способствует росту их профессионализма».
Предложение
Общий объем качественных складских площадей на конец 2012 г. составил более 7 млн м2, класс А составляет примерно три четверти этого объема.
В 2012 г. было введено в эксплуатацию около 640 тыс. м2 качественных складских площадей, что увеличило общий объем предложения почти на 10%. Стоит сказать, что в 2011 г. объем нового строительства был рекордно низким, а в прошедшем году он значительно вырос, превысив показатель 2011 г. на 70%. Интересно, что объекты класса B практически не строятся, за исключением тех, что возводятся для собственного использования, или производственных помещений, когда соответствие классу А не требуется. Это связано прежде всего с тем, что при спекулятивном девелопменте (то есть когда в момент воз¬ведения комплекса конечный потребитель склада может быть еще не определен) собственники стараются добиться максимальной ликвидности объекта как для конечного пользователя, так и для инвестора. При этом затраты на строительство комплексов класса B ниже не столь существенно, в среднем лишь на 5–10%, а спросом в основном пользуются объекты класса А.
Надо отметить, что для достижения максимальной экономии арендаторы до сих пор используют объекты класса С и реконструированные производственные площади, обильно присутствующие во всех регионах страны.
Увеличение объемов нового строительства связано отчасти с особенно высокой активностью арендаторов и покупателей в последние 2 года. В настоящее время к девелоперам, давно работающим со складскими площадями, добавилось значительное количество компаний, строящих свои первые объекты: так, если в 2011 г. эти компании возвели чуть больше трети от всего объема нового строительства, то в 2012 г. их доля составила уже более 70%.
Географическое распределение новых складских объектов мало изменилось за 2012 г.: по прежнему наибольший прирост наблюдается на южном и юго-западном направлениях – в минувшем году здесь было введено почти 70% новых площадей. По сравнению 2011 г. выросло предложение в северной части московского региона (12% к 5%), при этом на данном направлении заявлен наибольший объем строительства на 2013–2014 гг. (в районе Московского малого кольца – «первой бетонки»).
В 2012 г. объем ввода в эксплуатацию складских площадей вырос на 70% по сравнению с 2011 г., когда наблюдался минимальный за всю историю рынка показатель
Спрос на объекты складской недвижимости
В 2012 г. зафиксирован рекордный объем поглощения качественных складских площадей, который достиг уровня докризисного 2007 г., составив около 1 220 тыс. м2 в московском регионе и 1 509 тыс. м2 на российском рынке в целом. Мы по-прежнему наблюдаем централизацию, но не оптимизацию логистического рынка: около 80% всего объема поглощения сосредоточено на рынке московского региона.
Традиционно наибольшим спросом пользуются складские помещения, расположенные на расстоянии до 50 км от МКАД, с удобным подъездом к основным трассам, на северном и южном направлениях. Однако в условиях дефицита качественных складов и низкой доли вакантных площадей (которая за год увеличилась незначительно – с 0,5% до 0,8%) спрос формируется доступным для аренды предложением. Наибольший объем поглощения площадей (86%) приходится на южное направление.
Почти 90% поглощения качественных складских помещений в 2012 г. пришлось на Москву и Санкт-Петербург
В истекшем 2012 г. среди арендаторов и покупателей качественных складов преобладали торговые компании – дистрибьюторы, операторы on-line и off-line торговли: на них пришлось около половины всего объема поглощения качественных складов в России. Значительно выросла доля on-line операторов – с 1–3% в предыдущие годы до 13%. Спрос со стороны логистических операторов довольно стабильный – уже 4 года он держится на уровне 15–17% от общего объема поглощения. При этом логисты по-прежнему не торопятся со спекулятивным развитием, арендуя площади «под клиента».
Мы отмечаем постепенное укрупнение запросов арендаторов: размер средней сделки вырос в 2012 г. на 16% по сравнению с предыдущим годом и составил 12,5 тыс. м2. Причем площадь, приобретаемая в собственность конечными пользователями, традиционно несколько больше, чем арендуемая, потому средний размер сделки по покупке здания составил почти 24 тыс. м2. Растет и доля крупных (от 20 тыс. м2) сделок в структуре поглощения: с 11% в 2011 г. до 18% в 2012 г.
Объем поглощения складских площадей в 2012 г. превысил результат 2011 г. на 30%
Также в 2012 г. значительно выросла доля приобретений в общем объеме сделок на рынке складской недвижимости. Было куплено около 300 тыс. м2 современных качественных помещений – почти четвертая часть общего объема поглощения в московском регионе. Это рекордный показатель за всю историю рынка (речь идет о продажах зданий конечным потребителям, а не об инвестиционных продажах).
И хотя острый дефицит качественных площадей немного снизился по сравнению с 2011 г., по-прежнему сохраняется интерес к формату строительства «под ключ» (built-to-suit). В качестве примера можно привести компании «Национальная компьютерная корпорация» (58 тыс. м2 в PNK-Внуково), «Лабиринт» (22 тыс. м2 в складском комплексе Springs Park), «Лента» (42 тыс. м2 в PNK-Чехов), которые заключили сделки такого рода в 2012 г. При этом ряд компаний ведут переговоры по строительству объектов «под ключ» и на 2013–2014 гг. Также отметим, что в некоторых случаях девелоперы не спешат строить объекты спекулятивно, предпочитая сначала заключить договор с будущим арендатором или приобретателем.
Распределение общего объема сделок по профилю арендаторов и покупателей складов
В 2012 г. пользователи складских площадей в среднем арендовали / приобретали 11–12,5 тыс. кв.м
Коммерческие условия
Средние значения арендных ставок не претерпели значительных изменений: за год они выросли на 5–6% и составили 135–140 $/м2/год для класса А и 115–117 $/м2/год для класса B. Операционные расходы составляют 35–45 $/м2/год, коммунальные платежи – 8–12 $/м2/год.
Однако стоит отметить, что если в конце 2011 г. сделки, как правило, заключались еще с некоторым дисконтом относительно среднего значения запрашиваемых аренд¬ных ставок, то в 2012 г. в условиях высокого спроса девелоперы неохотно шли на снижение ставок во время переговоров. В связи с нехваткой помещений на рынке определяющими факторами для заключения договора зачастую становились местоположение объекта и срок его ввода в эксплуатацию / дата занятия помещения. В связи с этим отдельные сделки по складским площадям класса А в 2012 г. имели более высокие ставки – до 150 $/м2/год.
Цены продажи складских площадей по сравнению с 2011 г. не изменились, в среднем м2 склада класса А стоит от $1 200 до $1 400, класса B – от $900 до $1 300. Ставки капитализации также остались на уровне середины 2012 г., в среднем этот показатель составляет 11%. Как правило, это максимальное значение ставки капитализации для объектов класса А и минимальное – для класса B.
Динамика арендных ставок на складские площади в московском регионе и значения премиальных ставок аренды (класс А) в основных европейских городах на конец 2012 г.
Прогноз
В 2013 г. мы не ожидаем значительных изменений на рынке качественных складских площадей и основные тенденции – высокий спрос, увеличение объемов нового строительства, использование новых технологий в строительстве складов – сохранятся. В течение 2012 г. активность девелоперов была довольно высока и значительная часть заявленных в 2012 г. проектов будет построена в 2013–2014 гг. На этапе выхода на площадку и в стадии строительства находятся около 2,5 млн м2 качественных складских площадей. В 2013 г. мы ожидаем незначительного роста уровня запрашиваемых арендных ставок – до 137–143 $/м2/год на помещения класса А в московском регионе.
В 2013 г. объем нового строительства почти в 1,5 раза превысит показатель 2012 г., доля вакантных площадей остаётся на уровне до 3%
Что касается сохранения активности арендаторов и покупателей, то довольно сложно прогнозировать столь же высокий объем поглощения. И несмотря на то, что обеспеченность качественными складскими площадями даже в московском регионе еще далека от уровня крупных европейских городов и можно говорить об определенном потенциале роста рынка, вероятно небольшое снижение объемов по сравнению с рекордным 2012 г. Объем поглощения в 2013 г. будет зависеть от макроэкономической ситуации и развития наметившегося в прошлом году повышательного тренда в динамике спроса.
Москва занимает седьмую позицию в рейтинге премиальных ставок на складские площади в основных европейских городах и сохраняет некоторый потенциал роста ставки аренды. Вероятнее всего, к концу 2013 г. арендные ставки немного увеличатся; коррекция может составить до 10% и будет зависеть от внешних факторов, таких как инфляция, рост объемов потребления и состояния российской и мировой экономики в целом.
Обеспеченность складскими площадями в Москве остается одной из самых низких среди европейских городов
Обзор подготовлен компанией Knight Frank