УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка складов Москвы и Подмосковья, I полугодие 2012 г.

18.07.2012

 

Объемы сделок на рынке складской недвижимости Московского региона превышают показатели прошлого года. В ответ на возросший спрос на склады девелоперы активно выходят на рынок с новыми проектами. В I полугодии о новых планах заявили Griffin Partners, PGP Development, PNK Group, Radius Group и другие компании.

Текущий дефицит складских площадей, низкий уровень обеспеченности складами в Москве и в России в целом, а также возможность корректировать планы строительства в соответствии с текущим и ожидаемым спросом – эти факторы будут препятствовать значительному снижению стоимости аренды и .

Основные показатели рынка складской недвижимости Московского региона 

Основные показатели рынка складской недвижимости Московского региона


Предложение

За первое полугодие 2012 года в Московском регионе введено в эксплуатацию 310 тыс.кв.м складских площадей, все они относятся к классу А. Общее предложение превысило 5 млн. кв.м. В сегменте складов класса В, по оценкам, функционирует около 4,5 млн кв.м.

В III-IV кварталах 2012 г. согласно планам девелоперов может быть введено в эксплуатацию до 700 тыс.кв.м складских площадей. По нашим прогнозам, завершение ряда проектов будет перенесено на 2013 год, и фактически будет введено около 400 тыс. кв.м. Таким образом, прирост предложения по итогам всего 2012 года составит около 700 тыс.кв.м.

Динамика строительства складов в Московском регионе

Динамика строительства складов в Московском регионе

В 2012 году должна быть преодолена тенденция снижения темпов прироста предложения, связанная с сокращением объемов строительства в результате кризиса 2008 года. В настоящее время известно о планах строительства более 3,2 млн кв.м складов, которые могут быть построены в Московском регионе в 2012-2014 гг. в случае отсутствия глобальных экономических потрясений. Около 2,8 млн. запланированных площадей относится к классу А.

В случае реализации девелоперами своих планов, к 2015 году увеличится более, чем на 50%. Впрочем, темпы строительства могут быть скорректированы, если спрос арендаторов окажется недостаточным для поглощения всех запланированных объемов.

Динамика общего предложения складов класса А в Московском регионе 

Динамика общего предложения складов класса А в Московском регионе

Среди крупных заявленных складских комплексов – новые проекты PNK Group «ПНК Чехов II», (Симферопольское ш., в 2012 году планируется ввести 100 тыс.кв.м) и PNK-Север (Рогачевское ш., планируется вводить по 100-120 тыс. кв.м в год). Также заявлено строительство логистического парка «Радумля» в Солнечногорском районе МО (ввод первый 150 тыс.кв.м намечен на 2013 г.), логистического парка «Домодедово», реализуемого PGP Development на юге МО (первый 300 тыс.кв.м запланированы к вводу в 2013 г.), и др.

Наибольшее количество строящихся складских площадей сосредоточено на юге (1,7 млн кв.м или 52% от всего объема запланированных складов) и на севере (913 тыс.кв.м, 28%) Московского региона.

Структура строящихся складских площадей по направлениям (ввод в 2012-2014 гг.)

Структура строящихся складских площадей по направлениям (ввод в 2012-2014 гг.)

Половина строящихся площадей расположено на расстоянии 30-40 км от МКАД. На расстоянии менее 10 км от МКАД строится всего 150 тыс.кв.м (менее 5% запланированных площадей), что связано с дефицитом земельных участков и высокой стоимостью земли вблизи МКАД. На расстоянии более 40 км, строится около 200 тыс.кв.м – склады на таком удалении от Москвы пользуются меньшим спросом, поэтому здесь находится всего несколько новых строек.

Структура строящихся складских площадей по удаленности от МКАД (ввод в 2012-2014 гг.)

Структура строящихся складских площадей по удаленности от МКАД (ввод в 2012-2014 гг.)

 

Примеры крупных строящихся и заявленных к строительству складских комплексов 

Объект Шоссе, расстояние от МКАД, км Площадь, тыс. кв.м План ввода Девелопер
Логистический парк Домодедово Каширское, 30 300 000 2013 PGP Development
Южные Врата, II, III фазы Каширское, 30 251 000 2012 - 2013 Radius Group (ранее Giffels)
ПНК-Внуково Киевское, 20 232 000 2012 - 2013 PNK Group
ПНК-Чехов II Симферопольское, 49 113 000 2012 PNK Group
Инфрастрой Быково Новорязанское, 18 95 000 2012 - 2013 Инфрастрой Быково
Дмитров Дмитровское, 30 60 000 2012 Ghelamco
Raven Russia Климовск, III фаза Симферопольское, 21 45 000 2013 Raven Russia


Спрос

В I полугодии 2012 года объем сделок аренды и по предварительным данным превысил 670 тыс.кв.м – на 22% больше показателя аналогичного периода 2011 года (550 тыс.кв.м).

По-прежнему значительная доля площадей поглощается в строящихся проектах на высокой стадии готовности.

К концу 2012 года активность арендаторов и покупателей может несколько снизиться в связи с валютными колебаниями, которые затрудняют принятие решений и увеличивают расхождение между ценовыми ожиданиями собственников и арендаторов/покупателей складских площадей.

Наблюдается тенденция увеличения доли приобретаемых складских площадей в общей структуре поглощения складов. В I полугодии 2012 года эта доля составила 14% (в 2008 г. было продано 6% из всех поглощенных – арендованных и купленных – складских площадей, в 2009 г. эта доля составила всего 3%).

Изменение количества купленных складских площадей

В абсолютном выражении объем приобретенных площадей увеличился с 51 тыс. кв.м в 2008 г. до 130 тыс.кв.м в 2011, т.е. в 2,5 раза. Данное изменение в структуре спроса отражает две тенденции, одна из которых – стремление ряда компаний одновременно выгодно вложить средства и зафиксировать затраты на хранение продукции, выкупив склад в собственность. Вторая укрепляющаяся тенденция – давно прогнозируемый рост сделок формата built-to-suit, который позволяет девелоперу прогнозировать спрос на строящиеся площади и наилучшим образом удовлетворять потребности пользователей складов. Стоит отметить, что в 2012 г. все современных складов были заключены в проекте PNK Внуково (Киевское ш., 20 км от МКАД).

Что касается структуры спроса по направлениям, то она отражает структуру существующего и планируемого предложения складских площадей, т.к. у арендаторов и покупателей нет большого выбора из-за дефицита предложения.

Так, наибольшее количество сделок в I полугодии было заключено на Юге Московского региона, за которым следуют прилегающие к нему направления – юго-запад и юго-восток. При этом введенные и ожидаемые к вводу в 2012 году так же сосредоточены в «нижнем» – южном – сегменте Московского региона.

Структура сделок поглощения складских площадей в I полугодии 2012 года

Структура сделок поглощения складских площадей в I полугодии 2012 года

(Прирост предложения рассчитан на основании заявленных планов девелоперов на 2012 г. Фактический прирост предложения по итогам 2012 г. может оказаться ниже указанных значений).

По удаленности от МКАД в структуре спроса лидирует кольцевая зона на удалении 10-20 км от МКАД – на нее пришлось 46% площадей, поглощенных в I полугодии 2012 года. В целом распределение спроса совпадает с распределением нового предложения складов 2012 г. Однако стоит отметить, что в перспективе 2013-2014 гг. основная девелоперская активность перемещается в более отдаленные от Москвы зоны: около 50% запланированных складов сосредоточено на расстоянии 30-40 км от МКАД.

Структура спроса и нового строительства по удаленности от МКАД

Структура спроса и нового строительства по удаленности от МКАД

 

Примеры крупных сделок в I полугодии 2012 г. 

Тип сделки Объект/ближайшее шоссе, расстояние от МКАД Арендатор/покупатель
Покупка PNK-Внуково/Киевское, 20 ПРВ Групп
Покупка PNK-Внуково/Киевское, 20 Fix Price
Покупка PNK-Внуково/Киевское, 20 Фортекс
Аренда Raven Russia Климовск/Симферопольское, 21 Купи Vip
Аренда Инфрастрой Быково/Новорязанское, 18 Incity
Покупка PNK-Внуково/Киевское, 20 Продуктовый розничный оператор
Аренда Внуково Логистик/ Киевское (Боровское), 20 Obuv.com
Аренда Внуково Логистик/ Киевское (Боровское), 20 Алютех-М
Аренда Raven Russia Климовск/Симферопольское, 21 De Agostini
Аренда Ступинский /Каширское, 80 Совмортранс
Аренда Лого Арт/ Ленинградское, 12 Автопроизводитель


Вакантные площади

Доля вакантных площадей в сегменте сохраняет стабильность и составляет около 1% (для введенных в эксплуатацию объектов).

В складах класса В в среднем по рынку свободно 3-4%, при этом в востребованных объектах (качественных, удачно расположенных), свободных площадей практически нет.

В строящихся складских объектах, запланированных к вводу в 2012 году, доступно для аренды/покупки в среднем около 30% площадей.

Превышение объема поглощаемых площадей над темпами прироста предложения сохранится до конца 2012 г., поэтому уровень вакантных площадей сохранится на низком уровне.

Соотношение спроса и предложения на рынке складов Московского региона

Соотношение спроса и предложения на рынке складов Московского региона

Ставки

В течение I полугодия 2012 года выраженного роста арендных ставок на качественные не зафиксировано. В среднем арендная ставка для сухого склада класса А составляет $135-140 за кв.м в год (без НДС и операционных расходов).

В отдельных проектах, расположенных вдоль наиболее востребованных направлений, ставки аренды могут превышать $150 за кв.м в год.

В сегменте на 5-7% ниже, чем в сегменте складов класса А, однако ряд проектов по стоимости аренды сопоставим со складами класса А.
До конца 2012 года средняя стоимость аренды качественных складских площадей будет стабильной.

Динамика средних арендных ставок

Динамика средних арендных ставок

Обзор подготовлен специалистами компании S.A.Ricci

Материалы по теме

Обзор ключевых событий на рынке торговой недвижимости России в 2012 году

Итоги 2012 года на рынке торговой недвижимости
25.12.2012 Торговые Уходящий год был отмечен низкими темпами ввода новых торговых центров в Москве Подробнее

Крупнейшие сделки с офисами 2012 года

Офисы в Москве - крупнейшие сделки
24.12.2012 Аренда Децентрализация на рынке офисной недвижимости Москвы продолжится и в 2013 году Подробнее

Коммерческая недвижимость: итоги III квартала 2012 года

Коммерческая недвижимость: итоги III квартала 2012 года
13.11.2012 Другие Цены на рынке продажи практически во всех сегментах снизились, на рынке аренды – практически не изменились Подробнее

Многофункциональные комплексы в регионах России – обзор, апрель 2012 год

Многофункциональные комплексы в регионах России - обзор
20.04.2012 Другие Среди региональных городов Российской Федерации, население которых превышает 1 млн человек, самым обеспеченным многофункциональной недвижимостью является Омск Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog