УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор складской недвижимости: I половина 2011 г.

22.08.2011

 

Основные события и тенденции

Спрос на складскую недвижимость со стороны арендаторов продолжает расти. Девелоперы отвечают на увеличивающийся спрос новыми планами строительства складских проектов, а также повышением ставок аренды в существующих логистических комплексах.

Повышение уверенности инвесторов в спросе на складские площади привело к активизации инвестиционного спроса на рынке складов, в том числе со стороны западных игроков. С начала года стало известно о нескольких крупных инвестиционных сделках на рынке складской недвижимости. Одна из структур группы БИН приобрела комплекс «Северное Домодедово» (560 тыс. кв. м) у «Евразии Логистик». Чешский фонд PPF совместно с гендиректором Giffels Management Russia Крисом ван Ритом и его партнерами выкупили индустриальный парк «Южные ворота» (76,5 кв.м. складов и 88 Га земли). Американский фонд Hines Global REIT в Химках (75 тыс.кв. м) у AIG European Real Estate Partners, а также ведет переговоры о приобретении комплекса PNK-Чехов площадью более 390 тыс. кв.м.

Одними из крупнейших потребителей складских площадей являются сетевые торговые операторы, многие из которых в начале года заявили о планах агрессивного развития. Ярким примером является компания X5 Retail Group, которая в минувшем полугодии арендовала более 75 000 кв.м в логистическом парке Raven Russia «Ногинск» - это крупнейшая за всю историю российского рынка складской недвижимости сделка , совершенная напрямую конечным пользователем помещений. Ранее подобные по объему сделки совершались логистическими операторами, которые обслуживали нескольких клиентов на арендованных площадях.

Предложение

На складском рынке Московского региона продолжается замедление прироста : количество возобновленных после кризиса объектов сокращается, а новые складские комплексы, строительство которых началось после прохождения кризисного периода, еще не начали выходить на .

Тем не менее, со II полугодия 2010г. девелоперы начали заявлять о новых планах строительства, и их активность принесет результат уже в 2012г.: количество запланированных на 2012 г. объемов строительства превышает 900 000 кв.м.

К концу первого полугодия 2011 г. в Московском регионе насчитывалось около 4,6 млн кв. м . Совокупная площадь складов класса В может превышать 4 млн кв.м.

В первом полугодии 2011 г. было введено в эксплуатацию около 90 000 кв.м складских площадей (классы А и В). Предложение пополнялось в основном за счет небольших проектов, реализуемых несетевыми девелоперами складов.

На второе полугодие запланировано завершение около 250 000 кв. м , при этом можно ожидать, что ввод некоторых из заявленных проектов может быть перенесен на 2012г. Прирост предложения по итогам года едва ли превысит 300 000 кв.м складских площадей, что на 23% меньше, чем было построено в 2010г. и более, чем в 2,5 раза меньше прирост предложения 2009г. 

Динамика строительства складов (Московский регион)

 
Важно отметить, что при анализе рынка складских помещений – строящихся и существующих – остается в стороне значительный объем площадей. Это здания советской постройки – отдельно стоящие или в составе промпредприятий, которые после проведенной реконструкции могут быть отнесены к классу В. Многие из таких объектов не выходят на открытый рынок и не попадают в поле зрения консультантов и аналитиков. Тем не менее, это значительная доля рынка (по некоторым оценкам, более 2 млн кв.м), постоянно пополняющаяся за счет реконструируемых собственниками объектов. 

 

Примеры крупных строящихся складских комплексов, Московский регион 

Объект Шоссе, расстояние от МКАД, км Площадь, тыс. кв.м Класс План Девелопер
 Инфрастрой Быково  Новорязанское, 18 120 А 2011-2012  Инфрастрой Быково
 ПНК Внуково  Киевское, 20 300 А 2012  PNK Group
 МЛП-Подольск, 2 фаза  Симферопольское, 17 180 А 2012  MLP
 Дмитров  Дмитровское, 30 60 А 2012  Ghelamco
 Климовск  Симферопольское, 21 55 А 2012  Raven Russia
 Северное Домодедово, 3 фаза  Каширское, 12 300 А 2013  ПЛК Северное Домодедово


Спрос

Объем поглощения на складском рынке по итогам 2011г. обещает превысить показатель 2010г. В случае отсутствия значительных макроэкономических потрясений объем арендованных и по итогам 2011г. превысит 900 000 кв.м.

Во втором квартале 2011г. отмечено значительное увеличение спроса на складские площади. Зафиксированный объем арендованных и купленных площадей  достиг 400 000 кв.м – самый высокий квартальный показатель за всю после кризисную историю рынка складов.

За первые 6 месяцев 2011г. стало известно о поглощении около 550 тыс. кв.м. Для сравнения, в первом полугодии 2010г. было арендовано и куплено чуть больше 500 000 кв.м, за аналогичный период 2009г. – 220 000 кв.м.

Динамика строительства складов (Московский регион)


Более половины структуры спроса на складские площади формируют сетевые торговые операторы (33% в общем объеме арендованных и купленных площадей) и логистические компании (20%).

Также значимыми участниками складского рынка являются дистрибьютеры непродовольственных товаров (14%) и производители алкогольной продукции (9%).

Структура спроса по профилю арендаторов


Запросы арендаторов продолжают расти: увеличивается количество заявок на крупные (более 10 тыс. кв.м) площади, доля сделок с такими блоками в первом полугодии составила 36% в общем количестве сделок аренды и (в 2010 г. – 27%, в 2009 – 22% от общего количества сделок).

При этом стоит отметить снижение количества сделок площадью более 20 тыс. кв. м: в 1 полугодии 2011 г. стало известно всего о 4 таких сделках (за аналогичный период 2010 года было заключено не менее 10 сделок аренды помещений площадью более 20 тыс. кв.м). Сокращение количества таких крупных транзакций можно объяснить как насыщением отложенного спроса со стороны крупных компаний, так и нехваткой готовых помещений требуемой площади.

Структура спроса по размеру склада (по количеству сделок)


В 2011 г. практически во всех сегментах складской недвижимости происходило дальнейшее снижение доли вакантных площадей.

На середину 2011 г. этот показатель для не превышал 3%, в классе В пустовало несколько больше площадей (около 10%), при этом внутри этого сегмента складов наблюдается значительная дифференциация показателей ввиду разнородности зданий по качеству. В наиболее качественных объектах класса В доля свободных помещений составляет не более 2 3%.

Во втором полугодии доля вакантных складских площадей продолжит снижаться, в комплексах класса А к концу года будет пустовать не более 2% площадей. В результате активности арендаторов  на фоне невысоких темпов прироста предложения все большее распространение будет приобретать возвращающаяся на рынок практика предварительных соглашений аренды.

Вакантные площади

Примеры крупнейших сделок, 1 полугодие 2011 г. 

Тип сделки Площадь Объект / Ближайшее шоссе, км от МКАД Арендатор / Покупатель
Аренда 75700  Raven Russia Ногинск / Горьковское, 44  X5 Retail Group
Аренда 40000  PNK-Чехов / Симферопольское, 49  Алиди
Аренда 20000  Южные Ворота / Каширское, 32  John Deere
Аренда 15100  Raven Russia Истра / Новорижское , 40  Азбука Вкуса
Аренда 13500  МосМек / Каширское, 5  Колесный ряд
Продажа 8000  Springs Park / Егорьевское, 16  Энергомаш
Аренда 6000  Trilogy Park Томилино / Новорязанское, 7  Абрау Дюрсо
Аренда 5300  ТВЦКТ Дружба / Ленинградское, 15  Zolla
Аренда 3600  Технопром Раменское / Новорязанское, 1  Балт Фрут
Аренда 2700  Агрокомплекс/ Каширское, 23  Мир смазок

Ставки

Стоимость продолжает увеличиваться под давлением растущего спроса. Заявляемая собственниками максимальная ставка аренды склада к середине 2011 г. достигла $135 за кв.м в год (указанные ставки не включают НДС и эксплуатационные расходы) для класса А, средняя ставка аренды в этом классе составляет около $125 за кв.м в год.

Ставки варьируются в широких диапазонах в зависимости от качества здания. Кроме того, для складов класса В принято указывать ставку в формате «все включено», т.е. с учетом НДС и эксплуатационных расходов. Базовая арендная ставка для складов класса В (triple net) сравнима со стоимостью аренды склада класса А.

Готовность арендаторов платить высокую ставку за склад более низкого класса связана со следующими факторами:

  • Больший выбор , в том числе по местоположению и размеру склада;
  • Более «мягкие» условия договоров аренды складов класса В;
  • Минимальные депозиты и штрафные санкции, или их полное отсутствие;
  • Возможность заключить краткосрочный договор аренды, и др.

С середины 2010 г. ставки аренды качественных складов выросли на 9-10%. До конца года максимальная ставка, заявляемая собственниками, может превысить $140/кв м/год, средняя по рынку ставка аренды достигнет $135/кв. м/год. С выходом на рынок новых проектов в 2012 г., рост ставок аренды замедлится.

Динамика средних арендных ставок

Обзор подготовлен специалистами компании S.A.Ricci

Материалы по теме

Гостиничная недвижимость 2011 год: обзор рынка гостиниц

Гостиничная недвижимость 2011 год: обзор рынка гостиниц
08.02.2012 Другие Основные показатели рынка гостиничной недвижимости по итогам 2011 года в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре Подробнее

Коммерческая недвижимость: обзор за I полугодие 2011 года

Обзор коммерческой недвижимости Москвы
19.08.2011 Другие По итогам 1-го полугодия 2011г. можно утверждать, что отложенный спрос реализовался в существенные объемы сделок Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости: I полугодие 2011 года

Торговая недвижимость - обзор рынка
13.07.2011 Торговые По предварительным прогнозам, объем нового строительства торговых площадей в 2011 году может составить около 500 000 кв.м. Подробнее

Итоги I полугодия 2011 года на рынке офисной недвижимости Москвы

Итоги 1 полугодия 2011 года на рынке офисной недвижимости
07.07.2011 Офисы Иностранные инвесторы возвращаются на рынок коммерческой недвижимости Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog