Обзор офисной недвижимости I квартал 2011 года

Аналитики компании Penny Lane Realty подвели итоги 1 квартала 2011 года по рынку офисной недвижимости Москвы. Главными тенденциями в данном сегменте эксперты считают закономерный возврат к рынку арендодателя и нарастающий дефицит предложения.

Спрос

Спрос на офисы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличился на 30-40%. Это связано с ростом экономической активности и улучшением бизнес-климата в стране по сравнению с 2009-2010 гг.

В сегменте аренды активировались банковские операторы, а также иностранные компании. Причем сейчас арендаторы уже готовы рассматривать офисы без отделки. По данным компании, по сравнению с прошлым годом объем арендованных помещений в состоянии shell&core увеличился не менее, чем на 30%.

«В сегменте продаж выросло число запросов на приобретение готового арендного бизнеса со стороны рантье, - рассказывает Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty. - Среди них, в основном, российские частные инвесторы. Иностранцы даже если и готовы что-то приобрести, зачастую просто не успевают реагировать на быстро меняющееся предложение на рынке».

Также аналитики компании отмечают стабильно высокий спрос на покупку офисов класса А и В и особняков с прилегающей территорией. В основном, такими объектами интересуются крупные компании для размещения своих структур. Так, например, в феврале о намерении приобрести бизнес-центр объявили «Ростелеком» и Raifaisen Bank. В качестве еще одного примера можно привести переговоры между Альфа-Банком и компанией AFI-Development о продаже бизнес-центра «Аквамарин».

Становятся ощутимы последствия запрета строительства офисных зданий в пределах ТТК. Девелоперы в поиске новых площадок начали активно рассматривать бывшие промышленные площадки в центре города. Проведенный редевелопмент позволит впоследствии выгодно реализовать объекты. Так, например, Sminex продолжает наращивать свое присутствие в данном сегменте. Скоро на рынок выйдут обновленные площади завода «Салют». Также недавно стало известно о приобретении этой компанией бывшей промышленной зоны по адресу проспект Мира, 102.

Основные сделки 1 квартала 2011 года 

Предложение

Первый квартал показал неплохие результаты по объемам ввода новых площадей, в основном, за счет объектов, фактическое строительство которых завершилось еще в 2010 году. Объем нового предложения за это время увеличился более чем на 200 тыс. кв.м.

Объекты, введенные в эксплуатацию в 1 квартале 2011 года 

Тем не менее, по сравнению с докризисным периодом аналитики отмечают низкую девелоперскую активность. В основном, в 2011 году будут достраиваться объекты, заявленные в 2008-2010 г.г. Застройщики тщательнее оценивают риски и перспективы новых проектов. Некоторые бизнес-центры, находящиеся на ранней стадии строительства подверглись редевелопменту в апартаменты. Среди крупных девелоперов, выполнивших перепрофилирование своих проектов можно выделить AFI Development, Coalco, MR Group, Дон-Строй. Общая площадь проектов, которые в результате редевелопмента станут жилой недвижимостью, составляет порядка 1 млн. кв. м.

Очевидно, что на это повлияла отмена строительства ряда крупных известных проектов, а также пересмотр всех разрешений и согласований, выданных прежней администрацией. Таким образом, официально известно об отмене реализации объектов коммерческой недвижимости общей площадью порядка 900 тыс. кв. м. 

Что касается предложения на вторичном рынке офисов, эксперты компании отмечают возврат к модели «виртуальных» продаж, характерной для докризисного периода. «Продавцы выставляют на продажу свои объекты только для того, чтобы выяснить, насколько вырос цене их актив, - говорит Максим Жуликов. – При этом цены предложений выросли на 30-100% по сравнению с прошлым годом, однако сделки совершаются в рамках рынка. В целом, количество объектов, реально выставленных на продажу, сократилось в несколько раз по сравнению с 2008-2010 годами».

Цены

Ставки аренды и цены продаж по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли на 15-20% в зависимости от класса и местоположения объекта. Подорожание произошло по нескольким причинам. Во-первых, это прогнозы о резком сокращении объемов строительства новых проектов и медленные темпы вывода на рынок ранее заявленных объектов. Во-вторых, снижение доли вакантных площадей качественных офисов с отделкой. Арендаторы все активнее рассматривают площади в состоянии shell&core. Также росту цен способствовал рост покупательской способности частных инвесторов в связи с ростом цен на нефть. 

«Несмотря на высокую рыночную активность 1 квартала, к докризисным показателям рынок офисной недвижимости выйдет лишь к 2012-2013 года, - комментирует Максим Жуликов. – Во 2 квартале 2011 года мы ожидаем незначительный рост арендных ставок на 2-3%. По большей части это связано с сезонным наплывом запросов и желанием арендаторов и покупателей завершить сделки до начала отпускного периода. В течение года качественное предложение будет снижаться высокими темпами, а к концу года на рынке появится жесткий дефицит офисов».

Обзор подготовлен компанией Penny Lane Realty