УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за I квартал 2011 года

14.04.2011

 

В 1 квартале 2011 года рынок офисной недвижимости продолжил свое восстановление по основным показателям, таким как доля вакантных площадей и показатели объема поглощения. Предпосылки этого были заложены еще в первой половине 2010 г. на фоне общей стабилизации российской экономики.

Кризис и связанные с ним приостановки строительства объектов привели к сокращению объема ввода нового предложения. Это отразилось на объеме предложения , введенных в эксплуатацию за первые три месяца 2011 г. При этом спрос на офисные помещения продолжал оставаться стабильным (интерес для арендаторов представляют наиболее привлекательные объекты с качественной технологической и географической составляющей).

В этой ситуации уровень вакантных площадей начал плавное сокращение в объектах класса А, и сделал небольшую корректировку в сторону уменьшения в объектах класса B. Этот факт подстегнул рост ставок аренды, который в среднем по Москве за 1 квартал 2011 г. составил 5,5%.

Таблица №1. Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы, 1 квартал 2011 г. 

Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы, 1 квартал 2011 г.

Предложение

Отсутствие финансирования и, как следствие, заморозка проектов во время кризиса отразились на объеме ввода нового предложения в 1 квартале 2011 года. За этот период было введено в эксплуатацию 208 841 кв.м качественных . Это в 1,5 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Таким образом, общий объем качественных офисных помещений по результатам первых трех месяцев 2011 года в Москве составил около 11,458 млн.кв.м.

Таблица №2. Объекты, введенные в эксплуатацию в 1 квартале 2011 г.

Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы, 1 квартал 2011 г.

 
График 1. Общая площадь высококачественных офисных помещений и новое строительство в 2003-2011 гг., тыс.кв.м 

Общая площадь высококачественных офисных помещений и новое строительство в 2003-2011 гг., тыс.кв.м

По данным базы ASTERA по состоянию на конец 1 квартала 2011 года 42% всего активного строительства в Москве находится на стадии проекта. Это проекты, реализация которых была заморожена в кризисные 2008-2009 гг. из-за недостатка финансирования. Среди них ряд проектов был отменен (по решению московских властей, связанному с запретом строительства новых бизнес- и торговых центров в пределах Садового кольца). Официально заявлено об отмене строительства 7 объектов коммерческой недвижимости.

График 2. Этапы строительства новых офисных площадей в Москве, 1 квартал 2011 г. 

Этапы строительства новых офисных площадей в Москве, 1 квартал 2011 г.

На стадии завершения строительства и ввода в эксплуатацию находится только 19% объектов. Из них 1,405 млн. кв. м заявлены к сдаче до конца 2011 года. Однако существует понимание, что часть этих объектов не будет сдана. Это связано с трудностями финансирования и приоритетом в реанимации наиболее ликвидных объектов (с точки зрения расположения и технической оснащенности). Учитывая, что по данной причине сроки многих объектов будут в очередной раз сдвинуты на более позднее время (2012 г.), можно предположить, что реальный объем предложения к концу 2011 года составит до 1 000 000 кв.м. офисных площадей.

Таблица №3. Объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию до конца года 2011 г. 

Объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию до конца года 2011 г.


В связи с невысокими темпами ввода новых объектов в эксплуатацию, вызванными заморозкой многих проектов во время кризиса, объем качественного предложения по результатам 1 квартала 2011 г. не является высоким. Новых проектов крайне мало, что связано с недостаточностью финансирования строительства офисных объектов. Банковский сектор охотнее кредитует жилищное строительство, поскольку сроки окупаемости жилых проектов по сравнению с офисными существенно меньше.

1 квартал 2011 года пока обозначил тенденцию дефицита офисных помещений класса А. В рамках намерений правительства Москвы о запрете строительства в пределах ТТК дефицит помещений класса А и В+ будет со временем увеличиваться. Объем офисных помещений класса B пока остается достаточным для удовлетворения существующего спроса.

Спрос

Общее оживление рынка после кризиса отразилось на возрастающем спросе со стороны арендаторов к офисному рынку. Многие компании демонстрируют развитие и рост, что благоприятно сказывается на спросе на офисную недвижимость.

Наиболее востребованными со стороны арендаторов являются объекты с высоким уровнем технической оснащенности и расположенные преимущественно в пределах ТТК (объекты класса А и В+).

Показатель объема поглощения в 1 квартале 2011 г. корректируется в сторону увеличения. По сравнению с аналогичным периодом 2011 года показатель поглощения в офисном сегменте увеличился почти в 1,4 раза (180 тыс.кв.м по сравнению с 130 тыс. кв.м). По итогам 2011 года можно прогнозировать увеличение объема поглощения качественных офисных площадей до 1,4 млн. кв. м.

График 3. Динамика поглощения офисных площадей поквартально, 2008-2011 гг., тыс.кв.м 

Динамика поглощения офисных площадей поквартально, 2008-2011 гг., тыс.кв.м

Вследствие увеличения интереса компаний, заинтересованных в аренде и приобретении в собственность , началось постепенное снижение уровня вакантных площадей. В 1 квартале 2011 года показатели вакантности составили по классу А – 14-17%, по классу B – 10-13%. Таким образом, очевидно плавное снижение доли вакантных площадей. Можно ожидать, что эти показатели в случае сохранения текущей макроэкономической ситуации на конец текущего года могут составит 12 и 8% соответственно.

Общее оживление рынка выявило наиболее активных арендаторов – представителей добывающей отрасли, финансовых структур, сферы товаров народного потребления. Поэтому наиболее активными арендаторами в 1 квартале 2011 года по-прежнему являются компании индустриального, потребительского и финансового секторов. Распределение спроса на аренду помещений между ними составило 16 и 11% (промышленность, энергетика), 31% (сфера потребления) и 27% (финансовые сектор).

Как правило, наиболее удобный формат помещений для бизнеса данных секторов - до 500 кв.м.

График 4. Структура спроса по аренде офисных площадей в Москве, 1 квартал 2011 г. 

Структура спроса по аренде офисных площадей в Москве, 1 квартал 2011 г.

Наибольшие площади занимает энергетический сектор (от 10 000 кв.м.), что связано с размерами бизнеса и финансовыми возможностями данного бизнеса. Помещения от 3000 до 10000 кв.м. чаще привлекают телекоммуникационные компании и ИТ–бизнес.

Таблица 4. Структура спроса на офисные помещения по размеру арендованных площадей и по типу арендаторов, 1 квартал 2011 г. 

Структура спроса на офисные помещения по размеру арендованных площадей и по типу арендаторов, 1 квартал 2011 г.

 
В структуре спроса на большую активность так же проявляют промышленные и производственные компании (36%), а также финансовый и энергетический сектор (25 и 21% соответственно).

График 5. Структура спроса по покупке офисных площадей в Москве, 1 квартал 2011 г. 

Структура спроса по покупке офисных площадей в Москве, 1 квартал 2011 г.

 В 1 квартале 2011 года наблюдалось увеличение количества на офисные помещения, и прежде всего, на помещения в качественных объектах - класса А и находящихся в пределах ТТК.

Ставки аренды

В 1 квартале 2011 года продолжилась тенденция роста ставок аренды, начавшаяся еще в 2010 г. Это было вызвано активизацией рынка после кризиса и сокращением доли вакантных площадей. Наибольшая коррекция ставок аренды коснулась, в основном, офисов класса A и В+, удачно расположенных в центре Москвы.

Максимальной ставкой в данном сегменте, по которой проходят реальные сделки, является 900 долларов за кв.м. в год. Ставки в сегменте класса B практически не корректировались. Это вызвано тем, что интерес арендаторов сфокусирован на объектах, которые обладают самыми высокими потребительскими характеристиками. Таким образом, на эксклюзивные проекты в центре столицы в определенной степени существует конкуренция. По остальным помещениям (при существующем уровне вакантности) ставки практически не поднимаются: иногда собственнику приходится идти на уступки потенциальному арендатору.

В целом, средние ставки на в зоне Садового и Бульварного кольца выше ставок в зоне ТТК на 30-35%.

График 6. Динамика изменения арендных ставок на офисные помещения класса А и В в 2008-2011 гг., долларов за кв.м в год, без учета эксплуатационных расходов и НДС

Динамика изменения арендных ставок на офисные помещения класса А и В в 2008-2011 гг., долларов за кв.м в год, без учета эксплуатационных расходов и НДС

Таким образом, складывающаяся ситуация на рынке до сих пор говорит скорее о «рынке арендатора», чем арендодателя. Изменение ставок аренды на 5,5% по офисам класса А по сравнению с концом 2010 г. представляет собой тенденцию роста только на качественные и высоко востребованные объекты. Рост арендных ставок по офисам класса В на 2% по сравнению с концом 2010 г. является слабой тенденцией роста и служит скорее показателем общего оздоровления рынка и интереса к офисам данного класса.

Однако в свете решений столичного мэра о запрете строительства бизнес- и торговых объектов в рамках ТТК эксклюзивность предложения объектов с высококлассными техническими характеристиками возрастает. С этой точки зрения ставки аренды на такие помещения обладают емким потенциалом для роста. При стабильной экономической ситуации до конца года в целом он может составить 15-20%.

Рост уровня арендных ставок по наиболее ликвидным объектам на 5,5% за первые три месяца 2011 года являются продолжением тенденции, начавшейся еще в 2010 г. Стабильная экономическая ситуация в 2011 году будет поддерживать спрос на офисные помещения, и прежде всего на качественные помещения класса А и В+. (Например, офисные помещения в БЦ «Цветной бульвар» были в кратчайшие сроки практически полностью сданы в аренду).

Ограниченный объем предложения новых качественных объектов (как следствие кризиса), трудности с финансированием текущего строительства, а также запрет столичных властей на строительство бизнес-центров в центре Москвы создадут в перспективе 2012-2013 гг. определенный дефицит площадей. В данной ситуации будет сложно удовлетворить растущий спрос, что неизбежно спровоцирует рост арендных ставок.

Арендные сделки

1 квартал 2011 года обозначил тенденцию активной ротации арендаторов . Это вызвано тем, что на протяжении текущего года многие компании, разместившиеся в бизнес-центрах в 2008-2009 гг. на привлекательных на тот моменту условиях, в текущее время планируют перезаключение договоров аренды. Это приведет к увеличению арендных сделок в течение 2011 г.

Таблица №5. Арендные сделки по офисным помещениям в Москве, 1 квартал 2011 года 

Арендные сделки по офисным помещениям в Москве, 1 квартал 2011 года

 
В 1 квартале 2011 года среди сделок по покупке активов (офисных помещений) анонсированы:

  • возможная покупка совладельцами Руснарбанка БЦ «Садко» (общая площадь 12 180 кв. м),
  • возможная покупка ОАО «Ростелеком» в собственность площадью около 70 тыс. кв. м с бюджетом около 300-350 млн. долларов.

В связи с общим оздоровлением экономики возобновился рост многих компаний. Это увеличило спрос на аренду офисных помещений и количество соответствующих сделок. В связи с пересмотром в настоящее время коммерческих условий арендаторов, снимавших офисные помещения в кризис, неизбежно увеличение количества арендных сделок в 1,5-2 раза до конца 2011 г.

Инвестиционные сделки 

Стабильность макроэкономических показателей плавно приводит к увеличению инвестиций в недвижимость, и прежде всего со стороны российских игроков (85%). Около 65% от общего объема инвестиций приходится на офисный сегмент.

Несмотря на заметную активность на рынке долгового финансирования проектов, 1 квартал 2011 года не показал крупных инвестиционных сделок. Пик активности традиционно приходится на второе полугодие.

Однако известно о единственной сделке по приобретению активов структуры «Гиналмаззолото» (около 6 000 кв. м коммерческой недвижимости). Вместе с тем, в начале 2011 года появилась информация о согласии Сбербанка финансировать проект ― БЦ «ALCON» на Ленинградском проспекте.

До конца 2011 года можно прогнозировать плавное увеличение инвестиций в офисную недвижимость и говорить о востребованности площадей конечными пользователями. В перспективе могут быть проданы такие объекты коммерческой недвижимоcти как БЦ Ducatt III, «Олимпия парк» на Водном Стадионе, ТЛК в ММДЦ «Москва-Сити», ЛК «Южные врата», сеть «Мосмарт».

Итоги конференции «МИПИМ» еще раз убедили российских игроков рынка в том, что иностранный капитал крайне осторожен в выборе российских проектов. Большая часть проектов финансируется российским бизнесом. Цена объектов зачастую неоправданно завышена и не соответствует заявленному уровню доходности потенциальных инвесторов. При этом риски воспринимаются игроками рынка как неоправданно высокие. Вследствие этого, первые три месяца 2011 года не показали сколько-нибудь крупных сделок в офисном сегменте. Ожидать серьезных сделок в офисном сегменте, особенно с участием иностранного капитала, можно будет начиная со второго полугодия 2011 г.

Тенденции рынка

  • 1 квартал 2011 года продолжил тенденции второй половины 2010 года, а именно курс на дальнейшее восстановление рынка офисной недвижимости Москвы. Следует отметить высокую активность как потенциальных арендаторов и покупателей, так и инвесторов, и девелоперов.
  • Ряд заявленных в 2008-2009 гг. проектов по решению московских властей был отменен. Многие девелоперы ведут переговоры о реструктуризации своих долгов с целью размораживания объектов. Объекты в стадии строительства активно достраиваются. В условиях складывающегося дефицита на рынке офисов многие девелоперы спешат осуществить реализацию своих проектов. Однако многие игроки, у которых существуют проблемы с финансированием, переносят сроки открытия своих объектов и тем самым усугубляют ситуацию с объемом качественного предложения офисных площадей в Москве.
  • В целом объем качественного предложения недостаточен для того уровня спроса, который существует сегодня, прежде всего по помещениям класса А и помещений класса В+ в пределах ТТК.
  • В структуре спроса как по аренде, так и по покупке офисных площадей наиболее активными являются промышленные и производственные компании, а также финансовый сектор, что свидетельствует о постепенном оздоровлении экономики.
  • Уровень ставок по аренде офисных помещений изменился по сравнению с показателями конца 2010 года вырос по помещениям класса А, а по помещениям класса В практически не изменился, что вызвано подавляющим спросом прежде всего на элитные объекты.
  • В свете распоряжения столичных властей о запрете строительства в центре офисных объектов появилась тенденция к децентрализации строительства . Активно реанимируются и строятся новые объекты за пределами Садового кольца и ТТК («Москва-Сити», Nagatino i-Land), и на МКАДе (Western Gate, бизнес-парк «Химки») и др.
  • Офисный сегмент рынка коммерческой недвижимости продолжил оставаться наиболее привлекательным для инвесторов, и, прежде всего, для российских. Особых значимых сделок в 1 квартале 2011 года не произошло. Увеличение инвестиционной активности по практике ASTERA можно ожидать во второй половине 2011 г.

Обзор подготовлен компанией ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

Материалы по теме

Гостиничная недвижимость 2011 год: обзор рынка гостиниц

Гостиничная недвижимость 2011 год: обзор рынка гостиниц
08.02.2012 Другие Основные показатели рынка гостиничной недвижимости по итогам 2011 года в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре Подробнее

Коммерческая недвижимость: обзор за I полугодие 2011 года

Обзор коммерческой недвижимости Москвы
19.08.2011 Другие По итогам 1-го полугодия 2011г. можно утверждать, что отложенный спрос реализовался в существенные объемы сделок Подробнее

Обзор рынка складской недвижимости за I квартал 2011 года

Обзор рынка складской недвижимости за 1 квартал 2011 года
07.04.2011 Склады Активность на рынке выросла, но основные показатели существенно не изменились Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за I квартал 2011 года

Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за 1-й квартал 2011 года
30.03.2011 Торговые За первый квартал 2011 года совокупный объем качественных торговых площадей Москвы увеличился на 194 тыс. кв.м Подробнее

Популярное

Особенности развития рынка гостиничной недвижимости
Гостиничный рынок быстро адаптировался к реальным экономическим условиям
О перспективах развития рынка гостиничной недвижимости и факторах, сдерживающих его рост, рассказывает Марина Усенко, партнер компании Cushman & Wakefield, отдел гостиничного бизнеса и туризма
подождите ...
HotLog