Рынок офисов в ММДЦ «Москва-Сити» – обзор за июнь 2016 года

ММДЦ «Москва-Сити» является крупнейшим инвестиционным проектом в Москве, в основе концепции которого лежит опыт развитых деловых районов мировых столиц, где объединены офисная, жилая, торговая и гостиничная составляющие.

Предложение офисов на территории «Москва-Сити»

На сегодняшний день на территории ММДЦ в эксплуатацию введено 11 зданий, имеющих в составе офисы, с суммарной арендопригодной площадью (GLA) 905 500 кв.м. Стоит отметить, что объем предложения офисов класса «А» в рамках проекта составляет около 20% от общего объема введённых в эксплуатацию офисов данного класса в Москве.

Расположение функционирующих и строящихся объектов ММДЦ «Москва-Сити»

В стадии строительства находятся 3 комплекса – «Федерация» (Восток), «IQ-квартал», Renaissance Moscow Towers. Изначально строительство делового центра планировалось полностью завершить в 2007 году, однако темпы строительства были невысокими, а некоторые проекты были пересмотрены или заморожены в период кризиса 2008-2009 годов. Строительство башни ММДЦ комплекса «Федерация» (Восток) началось в 2007 году и до сих пор не завершено. Самое высокое здание в Европе, башню «Россия», планировалось возвести на участках №17-18, однако в апреле 2009 года в условиях финансового кризиса власти Москвы отказались от возведения здания. В 2012 году было принято решение о возобновлении строительства на участках №17-18. Ввод в эксплуатацию многофункционального комплекса Renaissance Moscow Towers (проект, заменивший изначальный) заявлен на 2019 год.

Характеристики функционирующих и строящихся объектов ММДЦ «Москва-Сити»

События 2014-2015 годов оказали негативное влияние на экономику страны и рынок офисной недвижимости в частности: девелоперы столкнулись с сокращением спроса на офисные помещения и в результате были вынуждены пересмотреть текущие концепции своих проектов. Сокращение офисной составляющей в пользу увеличения площадей под апартаменты – тенденция, активно распространяющаяся на сегодняшнем рынке. Вторая очередь делового комплекса «Империя» является примером подобного перепрофилирования активов на начальной стадии реализации проекта.

По окончанию строительства объем офисных площадей в ММДЦ достигнет около 1,3 миллиона кв.м. Для арендаторов и покупателей сегодня доступно около 160 000 кв.м качественных офисных площадей во введенных в эксплуатацию зданиях, из которых 80% предлагаются в состоянии «под отделку».

Динамика основных показателей в ММДЦ «Москва-Сити»

Спрос на офисы в ММДЦ «Москва-Сити»

Среди компаний, купивших или арендовавших офис в ММДЦ есть как крупнейшие транснациональные компании, владеющие целыми башнями (ОАО «АК «Транснефть», Группа ВТБ), так и компании, арендующие небольшие помещения (менее 1 000 кв.м) в качестве представительского офиса в столице.

Сегодня можно наблюдать интерес к ММДЦ со стороны государственных некоммерческих организаций, крупных сырьевых компаний и коммерческих структур преимущественно российского происхождения, которые воспользовались текущей рыночной ситуацией для консолидации офиса либо в целях оптимизации расходов на аренду. Стоит отметить, что на начальном этапе формирования делового района доля иностранных компаний-арендаторов достигала 60%.

Распределение занятых офисных площадей между российскими и иностранными компаниями

Наибольший объем арендованных и купленных площадей в ММДЦ (около 30%) приходится на компании финансового и банковского секторов. Доля компаний, оперирующих в сфере добычи, переработки и транспортировки нефти и газа, составляет 14%.

Около половины (47%) офисных площадей во введенных в эксплуатацию объектах ММДЦ занимают компании, имеющие государственное участие. На текущем рынке наблюдается увеличение доли подобных компаний в объеме сделок по аренде и покупке офисной недвижимости, обусловленное стремлением оптимизировать расходы на аренду офисных помещений.

Структура компаний-резидентов ММДЦ «Москва Сити» в зависимости от профиля деятельности

* B2B: консалтинг, юридические услуги
** Технологии/ Медиа/ Телекоммуникации
*** Товары повседневного спроса

В связи с закрытием ряда крупных сделок доля свободных площадей за последние два года сократилась с 44% в 2014 году до 18,6% по данным на июнь 2016 года. После ввода в эксплуатацию офисной части комплекса «IQ-квартал», объем свободных площадей может достигнуть 240 000 кв.м.

Снижение девелоперской активности и введение ограничений со стороны властей города на строительство коммерческой недвижимости в его центральной части, сделали ММДЦ «Москва-Сити» уникальным деловым районом, имеющим центральное расположение, в границах которого компаниям доступны для аренды крупные офисные блоки (более 10 000 – 15 000 кв.м). В случае восстановления рынка центральные деловые районы буду испытывать дефицит блоков большой площади в качественных зданиях.

Привлекательные коммерческие условия вкупе с высоким качеством объектов способствуют постепенному заполнению площадей в офисах «Москва-Сити», что, в свою очередь, отражается на коммерческой политике некоторых собственников, которые после привлечения якорных арендаторов уже не корректируют запрашиваемые арендные ставки в сторону понижения.

Коммерческие условия аренды офисов в деловом районе «Москва-Сити»

Начиная с 2012 года арендные ставки, номинированные в долларах США, в офисах Москвы снижались. В сравнении с другими деловыми районами наибольшее снижение арендных ставок было зафиксировано в офисах ММДЦ «Москва-Сити»: за 2013-2015 годы средневзвешенные ставки аренды, номинированные в долларах США, снизились на 43%.

Формирование «рублевого рынка» в ММДЦ «Москва-Сити»

Более динамичное снижение арендных ставок в офисах ММДЦ по сравнению другими деловыми районами было обусловлено высокой конкуренцией, характерной для рынка офисных помещений здесь, которая, в свою очередь, была вызвана переизбытком предложения. В этот период в ММДЦ «Москва-Сити» во введенных в эксплуатацию и строящихся зданиях суммарно для арендаторов и покупателей было доступно около 540 000 кв.м (51% от общего объема введенных в эксплуатацию и строящихся зданий делового района). Высокий уровень свободных площадей в офисах ММДЦ «Москва-Сити» в 2014 году был обусловлен максимальным за всю историю делового квартала объемом ввода в эксплуатацию офисных площадей, необеспеченных спросом.

Наличие рекордного объема невостребованных офисных площадей в офисных зданиях делового района ускорило процесс формирования «рублевого рынка» здесь. Собственники, стараясь максимально сократить объемы вакантных площадей, помимо снижения запрашиваемых ставок аренды стали предлагать арендаторам рублевые условия договора, фиксацию курсов валют или валютный коридор. Из доступного сегодня для аренды предложения во введенных в эксплуатацию офисах ММДЦ «Москва-Сити» около 90% предлагается в российских рублях, в то время как, например, в Павелецком и Ленинградском деловых районах доля офисных помещений класса «А», предлагаемых арендаторам в российских рублях, составляет около 70%, а в Белорусском деловом районе – 44%.

Объем предложения качественных офисных площадей и запрашиваемые арендные ставки* в деловых районах Москвы

* triple net – без учета операционных расходов и НДС (18%)

Сегодня средневзвешенная ставка аренды, рассчитанная на основе запрашиваемых ставок, номинированных в российских рублях, во введенных в эксплуатацию офисных зданиях ММДЦ «Москва-Сити» составляет 27 631 руб./кв.м/год (triple net), а сами ставки варьируются в диапазоне от 20 000 до 33 000 руб./кв.м/год. Диапазон объясняется различием в качестве объектов и состоянии предлагаемых помещений (с отделкой или без отделки), а также высотой этажа.

Запрашиваемые арендные ставки* на офисные площади в ММДЦ «Москва-Сити»

    * triple net – без учета операционных расходов и НДС (18%)

Динамика средневзвешенных ставок аренды и диапазон запрашиваемых ставок аренды* на офисные площади в ММДЦ «Москва-Сити»

* triple net – без учета операционных расходов и НДС (18%)

Транспортная ситуация в районе ММДЦ «Москва-Сити»

Система общественного транспорта ММДЦ «Москва-Сити» включает в себя линии московского метрополитена и сообщение пригородных поездов. Сегодня на территории делового комплекса функционируют 3 станции метро («Международная», «Выставочная» и «Деловой Центр»), ежедневно обслуживающие около 50 000 человек, и станция пригородных поездов «Тестовская».

Согласно планам Правительства Москвы по развитию столичного транспорта, в 2016 года на территории делового района появится транспортно-пересадочный узел «Сити», который объединит 4 вида транспорта: МКЖД (Московская кольцевая железная дорога), метро, радиальные направления железной дороги и наземный общественный транспорт.

Согласно проекту, транспортно-пересадочный узел будет связан с офисными зданиями делового центра подземным переходом, а над улицей Тестовская планируется возвести надземную пешеходную галерею, которая выведет из здания ТПУ в один из небоскребов Московского международного делового центра.

В непосредственной близости от ММДЦ, на пересечении Шмитовского проезда и Шелепихинского шоссе, планируется возвести еще один транспортный терминал – ТПУ «Шепелиха», который будет интегрирован с одноименной станцией Второго кольца метро (Третьего пересадочного контура). В результате посетители ММДЦ «Москва-Сити» будут иметь доступ к двум кольцевым линиям метрополитена.

Платная парковка вблизи ММДЦ «Москва-Сити»

Зона платной парковки территории вблизи ММДЦ «Москва-Сити» включает 14 прилегающих к деловому району улиц и ограничена с севера Шмитовским проездом, с востока – улицей 1905 года, с юга – Пресненской и Краснопресненской набережными, с юго-запада – Тестовской улицей, с запада – Третьим транспортным кольцом.

Зона платной парковки в районе ММДЦ «Москва-Сити»

На территории ММДЦ действует прогрессивная тарифная система: стоимость первого часа парковки составляет 80 руб./час, а далее стоимость увеличивается до 130 руб./час. Для сравнения, в остальных зонах действия платной парковки, расположенных на территории между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом, тариф составляет 40 руб./час.

Обзор подготовлен специалистами Knight Frank