Обзор рынка офисной недвижимости за I квартал 2011 года

По расчетам S.A. Ricci/King Sturge объем арендованных и купленных площадей за первый квартал 2011 года составил 170 000 кв м.

Объем поглощения в первом квартале 2011 года превышает показатель аналогичного периода 2010 года на 16%.

Что касается активности компаний, распределенной по секторам экономики, по сравнению с 2010 годом тенденция остается прежней: спрос на качественные офисы класса А и В+ формируют прежде всего банки и другие финансовые структуры, сырьевые и промышленные компании, а также российские компании, аффилированные с государством, российские монополии и крупные международные компании.

Например, Ростелеком в настоящий момент ищет для покупки бизнес центр площадью до 70 000 кв м; Транснефть все еще не может определиться с выбором офиса более 40 000 кв м. Сбербанк России, Райффайзен Банк и Россельхозбанк также рассматривают офисные площади для приобретения.

Основные сделки первого квартала 2011г.

Предложение

Таким образом, в качестве положительного тренда первого квартала можно отметить увеличение среднего размера сделки аренды/купли-продажи. Сделки аренды/купли-продажи объемом более 3000 кв.м. составили более 50% от общего объема поглощения. В первом квартале 2010 года метраж 72% всех сделок не превышал 2000 кв. м. 

В первом квартале 2011 года в эксплуатацию было введено 98 499 кв. м офисных площадей класса, из них 69 900 кв. м офисных площадей класса А. Таким образом, общий сток качественных офисных площадей класса А, В+ и В- составил 10,9 млн. кв.м.

Основные объекты, введенные в эксплуатацию в первом квартале 2011г.:

Ставки аренды и эксппуатационные расходы

В первом квартале ставки продолжали расти. Такой тренд вызван возросшей активностью на рынке офисной недвижимости: уверенно растущий спрос на качественные офисные площади, особенно в районах Садового и Бульварного кольца, повысил ставки аренды в среднем на 6% для офисов класса А и В+ в этих зонах.

Основным фактором, вызывающим значительные колебания цены внутри одного класса является территориальное месторасположение объекта. Средние ставки на офисные площади класса А и В+ в зоне Садового и Бульварного кольца выше ставок в зоне ТТК от 28% до 40%.

Эксплуатационные расходы для офисных зданий класса А составляют в среднем 135 долл. США за кв. м в год. Для объектов класса В+ средняя ставка равна 125 долл. США за кв. м в год, для класса В- 100 долл. США за кв. м в год. В среднем ставка эксплуатационных расходов выросла на 5-7% по сравнению с четвертым кварталом 2010 года.

Средневзвешенные ставки аренды и уровень вакантных площадей для классов А, В+ и В- 

Уровень вакантности 

Средний уровень вакантных площадей для класса А зафиксирован на уровне 11% и 16% для зон Бульварного и Садового кольца и 19% и 15% для зон ТТК и МКАД соответственно.

Средний показатель вакантности для офисов класса В+ соответствует 7% в районе Бульварного и Садового Кольца и 10% и 18% в зонах ТТК и МКАД.

Показатель вакантности для объектов класса В- достигает 7% в зоне Бульварного и Садового кольца, 18% в зоне ТТК и 14% в районе МКАДа.

Мы ожидаем активное снижение данного показателя для офисов класса А и В+, находящихся не дальше Третьего транспортного кольца и стабильный объем предложения в отношении класса В-.

Обзор подготовлен компанией S.A.Ricci/ King Sturge