УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка бизнес-центров класса «А» и «Б»: I квартал 2007 г.

25.04.2007

Предложение

На конец I кв. 2007 года общее предложение офисных площадей в бизнес-центрах класса “А” и “В” составило 5 545 000 кв.м.

В течение января-марта 2007 года было введено около 200 000 кв.м. офисных площадей класса “А” и “В”, что на 20% больше показателей аналогичного периода 2005 года и на 18% меньше заявленного объема. Несоответствие существующих показателей запланированным связано с тем, что ввод в эксплуатацию некоторых объектов был перенесен на II квартал, что в свою очередь обусловлено задержками процедур оформления и согласования необходимых документов в различных государственных инстанциях.

В I кв. 2007 года основную долю введенных офисных площадей составили бизнес-центры класса “В” - 58%. Доля нового предложения бизнес-центров класса “А” составила 42%.

Планируется, что во II кв. 2007 года на рынок выйдет порядка 490 000 кв.м. площадей класса

”А” и “В”. Однако учитывая тенденцию переноса сроков строительства и ввода объектов в эксплуатацию, объем нового предложения может составить порядка 80% от планируемых показателей.

Спрос

Несмотря на то, что строительство новых бизнес-центров активно развивается и на рынок выходит все большее количество офисных площадей, спрос по-прежнему значительно превышает предложение. Высокие показатели спроса связаны с постоянным расширением деятельности существующих компаний, а также с выходом на столичный рынок большого количества как российских, так и иностранных компаний.

Высокий спрос и недостаточный объем нового предложения влекут за собой высокие показатели заполняемости существующих бизнес-центров. Доля свободных офисных помещений в I кв. 2007 года по классу “А” не превышала 3%, по классу “В” - 5,5%.

Объем сделок, совершенных на рынке бизнес-центров класса “А” и “В” составил порядка 390 000 кв.м.  По сравнению с предыдущим периодом, данные показатели выросли на 11%.   Сделки по аренде составили большую часть – 60%.

На рынке сложилась устойчивая тенденция заключения договоров предварительной аренды. Основная доля площадей в бизнес-центрах класса “А” и “В” чаще всего сдается в аренду или продается до ввода объекта в эксплуатацию. Большинство компаний предпочитают заключить предварительный договор аренды и выплатить гарантийный депозит, чтобы в будущем избежать проблемы поиска качественных площадей. Для собственников сдача в аренду или продажа офисный площадей на стадии строительства также имеет ряд преимуществ, в том числе позволяет объекту после принятия Госкомиссией и оформления всех необходимых документов полноценно функционировать без потери времени на поиск арендаторов.

Самой крупной сделкой в 1 кв. 2007 года стала покупка компанией “Газпромстрой” 102 тыс.кв.м. в строящемся “Миракс-Плаза”, завершение строительства которого запланировано на 2012 год. Учитывая тот факт, что ранее компания приобрела 31 тыс.кв.м. в этом же комплексе, на данный момент в собственности данной компании находится 133 тыс.кв.м. площадей “Миракс-Плаза”. Таким образом, данная сделка стала крупнейшей в России, до этого рекорд принадлежал “Внешторгбанку”, который приобрел 60 тыс.кв.м. в башне “Федерация” в 2006 году.

В течение I кв. 2007 года предпочтения арендаторов относительно месторасположения офисных помещений класса “А” и “В” стали смещаться в сторону пояса Третье транспортное кольцо – МКАД (45%), однако район в пределах Садового – Третьего транспортного кольца также остается востребованным. Интерес арендаторов к районам, расположенным вне центральной части города свидетельствует об усилении тенденции к децентрализации. Это связано с дефицитом свободных площадей и постоянным сокращением участков для строительства в центре города, поэтому большинство крупномасштабных проектов многофункциональных центров выходят за пределы Третьего транспортного кольца. В свою очередь арендаторов привлекает более низкий уровень арендных ставок, а также увеличение уровня транспортной доступности. Стоит также отметить, что основную долю спроса на помещения за пределами Третьего транспортного кольца формируют арендаторы, которых интересуют качественные площади в бизнес-центрах класса “В”.

Несмотря на то, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года значительно вырос спрос на блоки более 800 кв.м. (15% против 7% в I кв. 2006 года), площади до 200 кв.м. по-прежнему остаются наиболее востребованными (33%). Однако данный показатель значительно снизился по сравнению с предыдущими периодами. По-прежнему на высоком уровне остается спрос на блоки от 200 до 400 кв.м. (29%). Спрос на блоки до 200 кв.м. и 200-400 кв.м. в основном формируют компании малого и среднего бизнеса, число которых превышает количество крупных организаций.

Основную долю в структуре спроса на офисные помещения в бизнес-центрах класса “А” и “В” занимают компании, оказывающие различные виды услуг (51%) – IT-услуги, маркетинг, консалтинг, финансы, реклама. Крупные строительные, производственные и торговые компании в совокупности занимают порядка 50% в структуре спроса.

Арендные ставки и цены продажи

Дефицит качественных площадей, которому в том числе способствует перенос сроков сдачи новых объектов, приводит к росту цен на офисные площади класса “А” и “В”. В среднем за I кв. 2007 года арендные ставки росли на 10% в бизнес-центрах класса “А” и на 4% в бизнес-центрах класса “В” и по итогам квартала составили:

  • на площади класса “А”: $600 - $1500 (не включая НДС и ЭР)
  • на площади класса “В”: $420 - 800$ (не включая НДС и ЭР)

Цены продажи за I кв. 2007 года увеличились в пределах 8-10 % и составили:

  • на площади класса “А”: $5000 -  $9000
  • на площади класса “В”: $2300 - $5000

Основные тенденции и события

Основные тенденции, которые сформировались в 2006 году на рынке офисной недвижимости продолжали свое активное развитие в течение I кв. 2007 года. В течение этого периода ряд компаний заявили о планах строительства крупных объектов офисной недвижимости.

1) Многофункциональность и масштабность

Большинство из заявленных объектов представляет собой многофункциональные комплексы. Постоянный рост интереса девелоперов к строительству многофункциональных центров связан с тем, что сочетание в одном комплексе нескольких функций позволяет повысить рентабельность проекта и снизить риски.

В I кв. 2007 года было заявлено о строительстве 4 объектов, общая площадь которых превышает 300 тыс.кв.м. Постоянный рост количества крупномасштабных проектов обусловлен высоким спросом на офисные площади класса “А” и “В”.

2) Децентрализация

С каждым годом усиливается тенденция децентрализации офисного рынка. Наибольшая доля бизнес-центров класса “А” и “В”, запланированных к вводу во II кв. 2007 года находятся в поясе ТТК-МКАД (67%). Интерес девелоперов к территориям на окраинах города и даже за пределами МКАД обусловлен возможностью возведения крупномасштабных комплексов, а также с такими проблемами, как нехватка свободных участков в центральной части города. Кроме того, в конце 2006 – начале 2007 года столичное правительство начало предпринимать активные меры по ограничению строительства объектов в центральном округе Москвы.

В том числе мэр Москвы предложил внести в постановление о задачах по выполнению инвестиционной программы 2007 года пункт о приостановке офисного строительства в центральной части Москвы. В настоящее время уже ведется разработка документов и градостроительных механизмов по ограничению строительства офисов в Центральном административном округе. Таким образом тенденция строительства объектов офисной недвижимости за пределами как Садового кольца, так и Третьего транспортного кольца будет продолжать свое развитие в последующие периоды.

3) Рост инвестиций

Российский рынок офисной недвижимости продолжает привлекать все больше инвесторов. В том числе в 1 кв. 2007 года как российские, так и иностранные компании объявили о своих планах выхода на столичный рынок офисной .

  • ГК “Ташир” объявила о планах инвестировать 1 млрд. долл. , в том числе около $300 млн. – в офисную недвижимость. Компания намерена до 2010 года построить в Москве и регионах около 700 тыс.кв.м. офисных и торговых площадей.
  • Компания TriGranit Development Corporation планирует вложить в рынок российской недвижимости около $5 млрд. Планы компании связаны с проектом создания совместного предприятия с “Газпромбанк-Инвест”.
  • Управляющая компания “Газпромбанка” наемерена выйти на путем создания закрытого паевого инвестиционного фонда в размере 1 млрд.руб.
  • Компания MCG объявила о планах к 2010 году вложить в девелопмент не менее $5 млрд. Компания предполагает привлечь в качестве партнера одного из крупнейших девелоперов Москвы.  В планах компании - строительство крупных комплексов общей площадью не менее 1 млн. кв. м., в том числе офисных центров класса “А” и “В”. По приблизительным оценкам, объем инвестиций составит не менее $2 млрд.
  • Фонд Rutley Russia Property Fund намерен вложить в российский рынок офисной и торговой недвижимости $1 млрд. Управлять фондом будет компания Rutley Russia Property Asset Management.
  • Инвестиционно-девелоперская компания “РГС Недвижимость” до 2014 года планирует возвести более 2 млн.кв.м. коммерческой и жилой недвижимости в 29 городах России. Для реализации этих планов, компания предполагает привлечь иностранных портфельных инвесторов.

Полностью обзор рынка бизнес центров Москвы класса «А» и «Б» за I квартал 2007 года, подготовленный компанией BECAR COMMERCIAL PROPERTY, можно скачать здесь

Обзор рынка бизнес центров Москвы класса «А» и «Б» подготовлен компанией BECAR COMMERCIAL PROPERTY

Материалы по теме

Обзор самых дорогих бизнес-центров Москвы

ТОП-10 самых дорогих бизнес-центров Москвы
28.11.2010 Офисы ТОП-10 бизнес-центров Москвы с самыми высокими арендными ставками Подробнее

Обзор бизнес-центров Москвы в 2008 г.

Бизнес-центры Москвы
17.07.2008 Другие За первое полугодие 2008 г. рынок офисных площадей столичного региона пополнился более чем на 700 000 кв. м Подробнее

Обзор бизнес-парков Московской области

Бизнес-парки - в ближайшем Подмосковье начался бум офисного строительства
09.06.2007 Офисы В ближайшем Подмосковье начался бум офисного строительства Подробнее

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год
02.08.2016 Офисы Крупные российские компании за последний год купили более 90 000 кв.м и арендовали около 77 000 кв.м офисов в Москве Подробнее

Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года

Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года
28.07.2016 Офисы Объем новых сделок с офисами в «Москва-Сити» вырос до рекордного уровня, но доля вакантных площадей в ММДЦ увеличилась за счет вторичного предложения Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog