Офисная недвижимость: обзор рынка за 2006 г.

Предложение

В 2006 г. рынок офисной недвижимости продолжил свое динамичное развитие. Большинство тенденций, наметившихся в прошлые годы, не потеряли своей актуальности и в этом году. При этом объемы ввода и реконструкции офисных объектов все еще не соответствуют требованиям рынка. Ограниченный ввод новых площадей на фоне растущего спроса не дает возможности говорить о преодолении дефицита офисных площадей в краткосрочной перспективе. Сохраняется также тенденция задержки ввода новых объектов в эксплуатацию.

За 2006 г. рынок пополнился на порядка 720 тыс. кв. м. офисных площадей класса «А» и «В», что немногим больше прошлогодних показателей. Объем введенных площадей составил, как и в 2005 г., лишь 50% от заявленных в начале года объемов. Таким образом, в течение 2006 г. сохранялась тенденция значительных задержек ввода объектов в эксплуатацию.

Тем не менее, совокупный объем качественных площадей во вновь построенных и реконструированных объектах на конец 2006 г. превысил 5 млн., составив около 5,2млн. кв.м.

Доля вакантных площадей на рынке офисной недвижимости на протяжении 2006 г. оставалась на низком уровне. По офисам класса «А» на конец года этот показатель составлял менее 2%, класса «В» - 4,5%. Традиционно, наименьшее количество свободных площадей наблюдалось в ЦАО, что обусловлено высоким спросом на офисы в центре города. Самая высокая доля свободных помещений отмечалась в ЮВАО, СВАО и ВАО города.

Спрос

В 2006 г. спрос на офисные помещения оставался на стабильно высоком уровне. Московский рынок офисной недвижимости по-прежнему остается дефицитным, и объемы вывода новых площадей пока не покрывают растущих потребностей российских и зарубежных компаний, работающих в Москве. Согласно запросам, поступившим в компанию Blackwood, около 66% всех заявок приходится на аренду и около 34% - на покупку офисных помещений, что в целом соответствует прошлогоднему уровню.

Большая часть заявок на аренду офисных помещений - 54% от общего числа - приходится на класс «А». По сравнению с прошлым годом эта доля выросла на 11%. Также на 11% сократилась доля заявок на аренду помещений класса «С». Доля заявок на класс «В» за год практически не изменилась. На 10% сократилась за последний год доля заявок на помещения площадью до 200 кв. м. Доля заявок на помещения от 200 до 500 кв. м выросла на 8%. Доли заявок на крупные помещения  свыше 500 кв. м и свыше 1500 кв. м - практически не изменились.

В структуре заявок на покупку офисов на 11% выросла доля заявок на помещения класса «А». Это произошло за счет уменьшения количества заявок на помещения класса «В». Структура спроса на покупку офисных помещений по метражу с прошлого года осталась практически неизменной. Наибольшее число заявок поступило на помещения от 500 до 1500 кв. м, наименьшее - на помещения до 200 кв. м. Таким образом, судя по изменениям, произошедшим в структуре заявок на офисные помещения, поступившим в компанию Blackwood в 2006 г., четко прослеживается тенденция дальнейшего роста требований клиентов к качеству офисных помещений, а также растущая потребность в больших размерах арендуемых офисов.

Арендные ставки и цены продажи

В течение всего 2006 г. ставки аренды на качественные офисные помещения характеризовались ростом как по классу «А», так и по классу «В». Причем в сегменте офисных помещений класса «А» основной рост пришелся на первую половину года, а на класс «В» наоборот, на вторую. В конце 2006 г. Происходило некоторое снижение уровня ставок аренды на офисные помещения обоих классов, что вполне закономерно: к концу года на рынке как правило остается именно более дешевое предложение.

Еще одним фактором, повлиявшим на снижение значения средневзвешенных ставок аренды, стал выход в открытое предложение офисовв строящихся объектах, характеризующихся большими площадями и, соответственно, более низким уровнем ценовых показателей. Также за 2006 г. существенно увеличилась доля качественных объектов, расположенных в границах Садовое кольцо - ТТК, которые предлагаются в аренду по более низким арендным ставкам, нежели объекты в центральных районах.

Тем не менее, общий годовой рост ставок аренды по помещениям класса «А» оказался довольно существенным и составил 18,5%. Для офисов класса «В» рост средневзвешенной ставки аренды составил 9,5% по отношению к 2005 г. Такой рост безусловно объясняется тем фактом, что рынок офисной недвижимости продолжает оставаться дефицитным, а тот факт, что ставки аренды на помещения класса «А» росли интенсивнее, чем на помещения класса «В», подтверждает тенденцию все возрастающих требований потенциальных арендаторов к качеству офисных объектов.

В целом по Москве арендные ставки на помещения класса «А» в 2006 г. находились в диапазоне от $730 до $850 за кв. м. в год, в классе «В» - от $500 до $580 за кв. м в год. Эксплуатационные расходы составляли в среднем $90-130 для помещений класса «А» и $70-100 для класса «В».

Цена продажи помещений в бизнес-центрах класса «А» колебалась в пределах $4000-8000 за кв. м, класса «В» - $2000-$5000 за кв. м.

В течение всего 2006 г. на офисном рынке сохранялся значительный разрыв в уровнях арендных ставок для помещений одного класса в зависимости от местоположения объекта.

Традиционно, самым высоким уровнем ценовых показателей характеризуются объекты, расположенные в ЦАО. Объекты класса «А», принадлежащие к Центральному деловому району, предлагаются по самым высоким арендным ставкам, существенно превышающим среднерыночный уровень. В зоне Садовое кольцо - ТТК расположены объекты, характеризующиеся уровнем арендных ставок, наиболее приближенным к среднерыночному, как для класса «А», так и для «В».

В зоне ТТК - МКАД уровень арендных ставок в общей совокупности ниже среднего по городу для офисных объектов обоих классов. Однако, стоит отметить, что некоторые объекты, расположенные преимущественно в ЮЗАО, характеризуются более высоким уровнем арендных ставок, как в классе «А», так и в «В». Связано это, безусловно, со все возрастающей популярность Юго-западного делового округа, продиктованной расположением там крупнейших офисов компаний нефтегазового сектора, а также с лучшей по сравнению с центральными районами города транспортной доступностью.

Наименьшими значениями арендных ставок характеризовались объекты, расположенные в ЮВАО, САО и ВАО.

Значимые тенденции, события и сделки 2006 года

• увеличение доли сделок по предварительной аренде помещений в строящихся зданиях, которые за 2006 г. составили более половины всех совершенных сделок;
• тенденция к дальнейшему укрупнению сделок. В 2006 г. были совершены 2 рекордные сделки по аренде офисных помещений - компания «Вымпелком» арендовала 30 тыс. кв. м. в комплексе «Эрмитаж Плаза», а компания Deloitte - 29 тыс. кв. м. в офисном центре White Square;
• увеличение доли сделок по покупке офисных помещений, как для непосредственной эксплуатации, так и в инвестиционных целях;
• развитие комплексной застройки, для которой характерно освоение больших площадей, совмещение нескольких форматов в рамках одного проекта, наличие развитой сопутствующей инфраструктуры;
• запуск все более масштабных проектов. В этом году было заявлено несколько проектов многофункциональных комплексов площадью более 200 тыс. кв. м. В частности это Империя Тауэр - 300 тыс. кв. м, Евразия Тауэр - 200 тыс. кв. м, Миракс-Плаза - 368 тыс. кв. м, многофункциональный комплекс «Метрополис» - 300 тыс. кв. м.

В прошедшем году были заключены две знаковых для рынка сделки по продаже офисной недвижимости: Внешторгбанк приобрел 60,5 тыс. кв. м офисных площадей комплексе «Федерация» на территории Москва-Сити, а компания «Хенкель» приобрела 14,3 тыс. кв. м в строящемся офисном центре Citydel.

В 2006 г. приобрел вполне реалистичные очертания процесс формирования новых деловых зон в районе МКАД, хотя еще несколько лет назад проекты такого рода вызывали скептическое отношение наблюдателей. Центрами притяжения или «якорями» для формирования и развития деловых зон в районе МКАД являются аэропорты (бизнес-парк «Гринвуд» и проект «Химки бизнес-парк» на Ленинградском ш.), крупные логистические комплексы («Косинская Плаза», «Ист парк»), а также крупные загородные поселки («Резиденция», проекты в поселках в районе Рублевского шоссе). В районе Мякининской поймы, где запланировано несколько крупных проектов, таким «якорем» является общественно-деловой центр Московской области. Здесь крупномасштабные проекты реализуют компании RIGroup, ОСК, «Крокус». Общая площадь объектов офисного назначения, расположенных в районе МКАД и запланированных к вводу в 2007г., составляет более 500 тыс. кв. м.

Московские девелоперы продолжают искать нестандартные решения с целью преодолеть нехватку свободных площадок под застройку в городе. В частности, в этом году прозвучали заявления о планах по реорганизации земель РЖД (совместный проект ОАО «РЖД» и Mirax Group) и участков, на которых в данный момент расположены линии электропередач (ЛЭП), которые планируется убрать под землю (проект «Интэко», Mirax Group и Федеральной сетевой компании). 

В 2006 году существенно активизировалась девелоперская активность в рамках проекта «Большой Сити». О планах реализации масштабных проектов офисной недвижимости в этом районе заявили компании «Интеко», «Базэл», «Открытые инвестиции», «Дон-строй», группа компаний «Букет» и другие.

Прогноз на 2007 год

Таким образом, 2006 г. не внес каких-либо значимых корректировок в ситуацию на рынке офисной недвижимости. Скорее всего, в 2007 г. рост предложения несколько превысит показатель 2006 г., однако количество введенных в эксплуатацию площадей вновь будет существенно меньше заявленных к в вводу объемов. На фоне дальнейшего роста спроса на офисные площади это станет причиной того, что дефицит предложения на рынке в следующем году так и не будет преодолен, а значит, падения ставок аренды ожидать не стоит. 

По нашим оценкам первичное насыщение рынка офисной недвижимости и стабилизация ставок аренды произойдет не ранее 2009-2010 гг. Стоит отметить, что в условиях неоднородности предложения офисных площадей и все более широкой географии их расположения, возможно, по отдельным категориям менее успешных объектов ценовые показатели будут постепенно снижаться, а на более качественные, удачно расположенные объекты, позволяющие удовлетворить требования арендаторов как в отношении транспортной доступности, так и по качеству и разнообразию предоставляемых сервисов, наоборот, расти интенсивнее.

Полностью обзор рынка коммерческой недвижимости за 2006 год, подготовленный компанией Blackwood, в формате PDF можно скачать здесь

Обзор подготовлен компанией Blackwood