УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за I квартал 2016 года

28.04.2016

После потрясений и неопределенности прошлого года на рынке офисной недвижимости сложились более ясные правила взаимодействия между арендодателями и арендаторами. Рынок начал нащупывать баланс в своей нижней точке, о чем свидетельствует объем уже закрытых и находящихся в стадии согласования сделок.

Сегодня все меньше сомнений остается в том, что рынок может не вернуться к прежним условиям функционирования в иностранной валюте. Несмотря на некоторое укрепление и стабилизацию курса российского рубля, риск валютных колебаний все же присутствует, в связи с чем, рублевые ставки аренды стали основным условием как для российских, так и зарубежных компаний, работающих на российском рынке.

Динамика основных показателей рынка офисов Москвы*

Класс «А» Класс «В»
Общий объем предложения качественных площадей (тыс. кв. м), 15602
в том числе (тыс. кв. м) 3821 11781
Введено в эксплуатацию в I квартале 2016 года (тыс. кв. м), 63
в том числе (тыс. кв. м) 63
Доля свободных площадей (%) 22,5
(-1,9 п. п.)*
17,6
(+1,1 п. п.)*
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды** ($/кв. м/год) 467
(-1,6%)*
276
(-3,1%)*
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды** (руб./кв. м/год) 24 726
(-1,7%)*
14 613
(-3,1%)*
Диапазон запрашиваемых ставок аренды** ($/кв. м/год) 320-900 320-550
Диапазон запрашиваемых ставок аренды** (руб./кв. м/год) 10000-45000 7500-35000
Средняя ставка операционных расходов*** (руб./кв. м/год) 4000-7500 2500-4500

* Изменение по сравнению с показателем IV квартала 2015 года
** Без учета операционных расходов и НДС (18%).
*** В ставке операционных расходов не учтены изменения, связанные с повышением налога на имущество

Основные показатели офисного рынка по деловым районам Москвы

Предложение на офисном рынке столицы

По итогам I квартала 2016 года общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве составил 15,6 млн кв. м, из которых 24% соответствует офисам класса «А» и 76% – класса «В».

Динамика ввода в эксплуатацию офисов классов «А» и «В»

В I квартале 2016 года в эксплуатацию было введено 63 100 кв. м качественных офисных площадей, что на 30% ниже, чем за аналогичный период 2015 года, и является минимальным квартальным значением показателя за всю историю развития рынка офисной недвижимости Московского региона. Стоит также отметить, что за первые три месяца 2016 в эксплуатацию не было введено ни одного офисного здания класса «А».

Ключевые объекты класса «А», планируемые к вводу в эксплуатацию в 2016 году:

  • «Сады Пекина», площадь – 4 247 кв. м;
  • Бизнес-центр на Большой Пионерской улице, площадь – 25 000 кв. м;
  • «ВТБ Арена Парк» (фаза I), площадь – 30 504 кв. м;
  • G10 (фаза I), площадь – 38 000 кв. м;
  • «Оазис», площадь – 39 493 кв. м;
  • NEOPOLIS, площадь – 52 700 кв. м.

Ключевые объекты класса «В», введенные в эксплуатацию и планируемые к вводу в эксплуатацию в 2016 году:

  • «Империал Парк», площадь – 7 500 кв. м (введен в эксплуатацию);
  • «НТЦ России» (II очередь), площадь – 7 500 кв. м (введен в эксплуатацию);
  • Selectica, площадь – 16 000 кв. м (в стадии строительства);
  • Seven One, площадь – 20 000 кв. м (в стадии строительства);
  • «Новатор», площадь – 20 000 кв. м (введен в эксплуатацию);
  • Loft Ville (строение 2), площадь – 21 500 кв. м (в стадии строительства);
  • «Декарт», площадь – 28 125 кв. м (введен в эксплуатацию);
  • «Отрадный» (фаза II), площадь – 37 000 кв. м (в стадии строительства);
  • «Федерация» (Восток), площадь – 82 610 кв. м (в стадии строительства).

В результате снижающихся объемов нового строительства, а также закрытия крупных сделок доля свободных площадей в офисных зданиях класса «А» продолжила снижение, начавшееся в середине прошлого года, и по итогам I квартала 2016 года составила 22,5%.

Уровень свободных площадей в офисах класса «В» также сохранил прошлогоднюю тенденцию колебания в пределах 2 п. п. и по итогам I квартала 2016 составил 17,6%.
Спрос на офисные площади в Москве

Объем чистого поглощения по итогам I квартала 2016 года составил 183 500 кв. м, что почти в 5 раз превышает показатель за аналогичный период 2015 года. Резкое увеличение объемов поглощения связано с закрытием двух крупных сделок совокупным объемом около 142 000 кв. м.

Динамика объемов чистого поглощения и уровня вакантных площадей

По итогам I квартала доля сделок по пересогласованию условий аренды в общем объеме сделок осталась значительной и составила 64%. В некоторых случаях компании-арендаторы, уже пересогласовавшие условия аренды в 2014-2015, возвращаются к переговорам, желая зафиксировать новые условия на более длительный срок.

На рынке наблюдается активность компаний, имеющих государственное участие: их доля в общем объеме сделок по аренде и покупке офисных площадей выросла с 5% в 2014 году до 36% в 2015. По итогам I квартала 2016 года она также весьма значительна: за счет нескольких крупных сделок показатель достиг 73% (149 800 кв. м).

Высокая активность указанных организаций на рынке обусловлена стремлением сократить расходы на аренду офисных помещений, а также частично может быть связана с недавней инициативой правительства РФ запретить госкомпаниям строительство зданий для размещения собственных офисов.

На структуру сделок в части профильного распределения компаний оказали влияние две крупные сделки, переговоры по которым начались в 2015 году, а финализированы они были только в начале текущего года.

Благодаря приобретению группой ВТБ башни «Евразия», а Мэрией Москвы порядка 55 000 кв. м офисных площадей в МФК «Око», доля компаний финансового сектора составила 43%, а доля компаний, представляющих государственное управление, – 27%. Эти же события повлияли и на территориальную структуру спроса: 71% объема арендованных и купленных офисных площадей за первые три месяца 2016 года пришлись на объекты, расположенные в ММ ДЦ «Москва-Сити», в то время как на долю Центрального делового района пришлось только 6% совокупного объема.

Распределение арендованных и купленных офисных площадей в зависимости от профиля компании

* Товары повседневного спроса
** Технологии / Медиа / Телекоммуникации
*** Business services / Нет данных

Коммерческие условия на аренду офисов в Москве

Коммерческие условия сегодня продолжают оставаться ключевым моментом, определяющим поведение компаний-арендаторов на рынке. Снизившись до исторически минимальных значений по итогам 2015 года, средние запрашиваемые ставки аренды в офисах класса «А» с января по март 2016 почти не изменились и составляют 467 $/кв. м/год и 24 726 руб./кв. м/год. В то же время в офисах класса «В» снижение запрашиваемых ставок аренды составило 3% – до уровня 276 $/кв. м/год и 14 613 руб./кв. м/год.

Динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды на офисы классов «А» и «В», номинированных в долларах США

Динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды на офисы классов «А» и «В», номинированных в российских рублях

Несмотря на то, что более 78% доступного для аренды предложения во введенных в эксплуатацию офисах класса «А» предлагается в российских рублях, собственники отдельных объектов, преимущественно имеющих премиальное местоположение, по-прежнему сохранили ценообразование в иностранной валюте и не готовы фиксировать курс валют или определять границы валютного коридора на длительный срок.

Компании по-прежнему заинтересованы в заключении договоров аренды на длительный срок, чтобы зафиксировать текущие условия аренды, а собственники, в свою очередь, ожидая восстановления рынка, предпочитают договоры аренды сроком на 3-5 лет.

При согласовании условий договоров аренды в 2016 году одним из важнейших пунктов является индексация ставок аренды. После достижения двузначного уровня инфляции по итогам 2015 года индексация рублевых ставок аренды, обычно приравниваемая к ИПЦ РФ, сегодня является предметом обсуждения, а в качестве альтернативы применяются ограничение верхнего уровня, приравнивание уровня индексации к другим макроэкономическим показателям либо фиксированное увеличение арендных платежей.

Прогноз развития рынка офисов в Московском регионе

Согласно базовому сценарию обновленного прогноза Министерства экономического развития, признаки выхода экономики России из рецессии ожидаются не раньше 2017 года. Одновременно с этим санкционные ограничения в отношении России могут быть сохранены в 2016 году, что в совокупности по-прежнему будет ограничивать планы по развитию как российских, так и зарубежных компаний.

Ввиду снижения девелоперской активности в 2016 году объем ввода в эксплуатацию качественных офисных площадей не превысит 400 000 кв. м, а в 2017 – 300 000 кв. м, что на фоне сохранения текущих объемов поглощения приведет к дальнейшему снижению уровня вакантных площадей. Таким образом, учитывая возможное восстановление объемов спроса в 2017 году и сокращение объемов доступных для аренды офисных площадей, можно ожидать незначительного роста средних запрашиваемых ставок аренды не ранее следующего года.

Эксперты Knight Frank прогнозируют, что в 2016 году сделки по продлению договоров аренды, а также переезды в связи с окончанием срока действия договора аренды будут преобладать в структуре общего объема сделок. Сделки по пересмотру договоров аренды будут занимать значительную часть рынка только в первой половине года.

Высококонкурентный рынок офисной недвижимости в ближайший год продолжит адаптироваться к изменившимся внешним и внутренним условиям. В частности, в компании Knight Frank ожидают дальнейшего формирования рынка, функционирующего в российской национальной валюте. Несмотря на некоторую стабилизацию курса российского рубля по отношению к иностранным валютам, риск валютных колебаний сохраняется, что для компаний является ключевым аспектом при поиске нового офиса.

Обзор подготовлен специалистами компании Knight Frank.

Материалы по теме

Торговая недвижимость Москвы – обзор за I квартал 2016 года

Торговая недвижимость Москвы – обзор за I квартал 2016 года
28.04.2016 Торговые В результате коррекции коммерческих условий, рынок торговой недвижимости практически полностью перешел в рублевую зону Подробнее

Краткий обзор рынка офисов Москвы – апрель 2016 года

Краткий обзор рынка офисов Москвы – апрель 2016 года
05.04.2016 Офисы Низкий показатель ввода новых офисных объектов несущественно увеличил общее предложение на рынке офисной недвижимости Москвы Подробнее

Обзор складской недвижимости Московского региона – март 2016 года

Обзор складской недвижимости Московского региона – март 2016 года
04.04.2016 Склады В 2016 году ожидается, что спрос будет ниже, чем в 2015 году, однако, тенденция будет идти к его стабилизации и увеличению количества сделок Подробнее

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год
02.08.2016 Офисы Крупные российские компании за последний год купили более 90 000 кв.м и арендовали около 77 000 кв.м офисов в Москве Подробнее

Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года

Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года
28.07.2016 Офисы Объем новых сделок с офисами в «Москва-Сити» вырос до рекордного уровня, но доля вакантных площадей в ММДЦ увеличилась за счет вторичного предложения Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog