Предварительные итоги 2015 г. на рынке офисной недвижимости Москвы

В 2015 году наблюдался существенный спад девелоперской активности на рынке коммерческой недвижимости Москвы. Согласно данным S.A. Ricci, по предварительным итогам, объем введенных в эксплуатацию новых офисных площадей в два раза сократился по сравнению с показателем 2014 года (1,29 млн кв. м) и составил 647 000 кв. м. За счет этого общее предложение офисов на рынке Москвы увеличилось на конец года 2015 года на 4,5% – до 15,1 млн кв. м. Ввод новых офисных площадей оказался на уровне 2011 года (670 000 кв. м), на 5-7% превзойдя значение 2012-2013 годов.

Ежеквартальный прирост совокупного предложения офисной недвижимости в первом полугодии 2015г. был на уровне 1,3-1,6%, однако во втором полугодии опустился до 0,6-0,8%. Таким образом, объем введенных в эксплуатацию новых офисных объектов во II полугодии 2015 оказался на 48% ниже значения первой половины года.

Сроки ввода в эксплуатацию по многим новым офисным проектам перенеслись на 2016 год. Девелоперы в течение года отказывались от офисной составляющей во многих проектах или сокращали офисную часть, а анонсирования новых проектов практически не было.

Распределение нового предложения по классам офисных площадей в 2015 году схоже со структурой прошлых лет. На 60% оно сформировалось за счет офисов «А» класса, крупнейшими из которых стали бизнес-центры «Лотос», «Оружейный» и «Неополис» (ввод последнего ожидается в конце декабря). На офисы класса «В+» пришлось 38% введенного объема площадей, при этом 68% из них - это объекты после реконструкции. Примерами таких офисных центров могут быть «Симонов Плаза», «Сириус Парк» и др.

В структуре общего предложения по итогам года доли класса «А» и «В+» сравнялись и занимают по 37% каждый. При этом доля класса «А» увеличилась на 1 п.п., а доля класс «В+» осталась без изменений.

В территориальной структуре нового предложения офисов, как и в прошлом году, зоны ТТК и МКАД имели доминирующее значение. На них пришлось 59% и 30% введенных площадей соответственно. Доля офисов в пределах ТТК увеличилась по сравнению с распределением 2014 года на 6 п.п., а доля офисов внутри МКАД – на 7 п.п. Такое изменение отчасти произошло из-за отсутствия новых офисных объектов в Москва-Сити, на которую в прошлом году приходилось 20% прироста предложения. При этом введенный крупный бизнес-центр «Оружейный» в пределах Садового кольца увеличил долю этой зоны с 3% в 2014 году до 11% в 2015 году.

Примеры крупных бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в 2015 году

На столичном рынке офисов сохраняется высокая вакантность – 19% офисных площадей остаются свободными.

Вакантность офисов «А» класса составляет 25%, став за год ниже на 1 процентный пункт. Но при условии ввода в эксплуатацию в конце декабря 2015 года БЦ «Неаполис», доля свободных площадей класса «А» в зоне МКАД окажется самой высокой на рынке и составит 37,9%, увеличившись почти на 7 процентных пунктов с начала года.

В классе офисов «В+» вакантность с начала года увеличилась на 3,3 п.п. до 19,2%, а в классе «В» – на 3,4 п.п. до 12,1%. Наибольшая концентрация свободных площадей офисов класса «В+» сохраняется в зонах МКАД (23,1%) и ТТК (20,5%). На 2016 год эксперты прогнозируют постепенное снижение уровня вакантности на рынке офисов Москвы. В силу ограниченного поступления нового предложения доля свободных офисных помещений понизится до 17-18%.

В 2015 году собственники бизнес-центров испытывали сильное давление, созданное как негативными общеэкономическими тенденциями (волатильностью курса рубля и цены на нефть, низким уровнем деловой активности), так и кризисом на рынке офисной недвижимости Москвы: «перепроизводство» офисных площадей, высокие показатели вакантности. Такая ситуация вынуждала собственников, во-первых, к переходу на рублевые ставки аренды (либо к установлению валютного коридора, значительно корректирующего курс ЦБ), во-вторых, к снижению ставок аренды и большей лояльности по отношению к требованиям арендаторов.

Прошедший 2015 год существенно изменил ценовую картину аренды офисных помещений в Москве. Ставки аренды в долларовом исчислении снижались во всех классах и по всем зонам в течение года. При этом падение ставок в децентрализованных районах зоны ТТК и МКАД в целом было сильнее, чем в пределах Садового и Бульварного кольца. Стоимость аренды помещения класса «А» на конец 2015 года составляет $500 за кв. м в год, снизившись на 10% за II полугодие и на 18% с начала года. В классе «В+» за вторую половину года изменение было сопоставимым (9%), однако с начала года ставка аренды уменьшилась существеннее (на 21%) и составила $290 за кв. м в год. Для офисных помещений класса «В» средневзвешенная ставка на рынке Москвы установилась на уровне $220 за кв. м в год.

В рублевом выражении ставки аренды за IV квартал существенно не изменились и сохраняются на уровне 24 700 рублей за кв. м в год в классе «А» и 14 100 рублей за кв. м в год в классе «В+». При этом с начала года их уровень упал на 20% в классе «А» и на 16% в классе «В+». Для помещений класса «В» рублевая ставка аренды составляет 10 800 рублей за кв. м в год.

В 2016 году эксперты ожидают сохранения низкого уровня ставок аренды на офисную недвижимость. Но дальнейшего снижения ставок не будет, произойдет их стабилизация.

«Тенденция низкой строительной активности на рынке офисной недвижимости продолжится и в 2016 году, – прокомментировал директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci Дмитрий Жидков. – Риски, возникшие в силу перенасыщенности офисного рынка Москвы, а также негативный экономический фон и лимитированные возможности получения заемного финансирования будут замедлять работу над текущими офисными проектами и тормозить появление новых бизнес-центров. По прогнозам, S.A. Ricci общее предложение в 2016 году увеличится примерно на 4%, а ввод новых офисных площадей окажется ниже уровня 2015 года и составит не более 600 000 кв. м».

Обзор подготовлен специалистами компании S.A. Ricci