УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Предварительные итоги 2015 г. на рынке офисной недвижимости Москвы

21.12.2015

В 2015 году наблюдался существенный спад девелоперской активности на рынке коммерческой недвижимости Москвы. Согласно данным S.A. Ricci, по предварительным итогам, объем введенных в эксплуатацию новых офисных площадей в два раза сократился по сравнению с показателем 2014 года (1,29 млн кв. м) и составил 647 000 кв. м. За счет этого общее предложение офисов на рынке Москвы увеличилось на конец года 2015 года на 4,5% – до 15,1 млн кв. м. Ввод новых офисных площадей оказался на уровне 2011 года (670 000 кв. м), на 5-7% превзойдя значение 2012-2013 годов.

Ежеквартальный прирост совокупного предложения офисной недвижимости в первом полугодии 2015г. был на уровне 1,3-1,6%, однако во втором полугодии опустился до 0,6-0,8%. Таким образом, объем введенных в эксплуатацию новых офисных объектов во II полугодии 2015 оказался на 48% ниже значения первой половины года.

Сроки ввода в эксплуатацию по многим новым офисным проектам перенеслись на 2016 год. Девелоперы в течение года отказывались от офисной составляющей во многих проектах или сокращали офисную часть, а анонсирования новых проектов практически не было.

Распределение нового предложения по классам офисных площадей в 2015 году схоже со структурой прошлых лет. На 60% оно сформировалось за счет офисов «А» класса, крупнейшими из которых стали бизнес-центры «Лотос», «Оружейный» и «Неополис» (ввод последнего ожидается в конце декабря). На офисы класса «В+» пришлось 38% введенного объема площадей, при этом 68% из них - это объекты после реконструкции. Примерами таких офисных центров могут быть «Симонов Плаза», «Сириус Парк» и др.

В структуре общего предложения по итогам года доли класса «А» и «В+» сравнялись и занимают по 37% каждый. При этом доля класса «А» увеличилась на 1 п.п., а доля класс «В+» осталась без изменений.

В территориальной структуре нового предложения офисов, как и в прошлом году, зоны ТТК и МКАД имели доминирующее значение. На них пришлось 59% и 30% введенных площадей соответственно. Доля офисов в пределах ТТК увеличилась по сравнению с распределением 2014 года на 6 п.п., а доля офисов внутри МКАД – на 7 п.п. Такое изменение отчасти произошло из-за отсутствия новых офисных объектов в Москва-Сити, на которую в прошлом году приходилось 20% прироста предложения. При этом введенный крупный бизнес-центр «Оружейный» в пределах Садового кольца увеличил долю этой зоны с 3% в 2014 году до 11% в 2015 году.

Примеры крупных бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в 2015 году

Название Адрес GLA (тыс. кв.м) Класс Дата ввода
«Лотос» Одесская ул., вл. 2 88,4 A I кв. 2015
«Оружейный» Оружейный пер., д. 41  69 A III кв. 2015
«Симонов Плаза» Ленинская Слобода ул., д. 26, стр. 5 65,5 B+ II кв. 2015
«Неополис» Киевское ш., 3 км от МКАД 63 A ввод в IV кв. 2015
«Сириус Парк» Каширское ш., д. 3, корп. 2, стр. 4, 9 47,1 B+ I кв. 2015
Pallau RB Рублёво-Успенское ш., 1-й км 30,3 A IV кв. 2015
«Кунцево Плаза» Ярцевская ул., д. 19 29,1 A II кв. 2015
«Алгоритм» Академика Пилюгина ул., д. 22 25,5 A II кв. 2015
«Данилов Плаза» Новоданиловская наб., вл. 6 25 B+ III кв. 2015

На столичном рынке офисов сохраняется высокая вакантность – 19% офисных площадей остаются свободными.

Вакантность офисов «А» класса составляет 25%, став за год ниже на 1 процентный пункт. Но при условии ввода в эксплуатацию в конце декабря 2015 года БЦ «Неаполис», доля свободных площадей класса «А» в зоне МКАД окажется самой высокой на рынке и составит 37,9%, увеличившись почти на 7 процентных пунктов с начала года.

В классе офисов «В+» вакантность с начала года увеличилась на 3,3 п.п. до 19,2%, а в классе «В» – на 3,4 п.п. до 12,1%. Наибольшая концентрация свободных площадей офисов класса «В+» сохраняется в зонах МКАД (23,1%) и ТТК (20,5%). На 2016 год эксперты прогнозируют постепенное снижение уровня вакантности на рынке офисов Москвы. В силу ограниченного поступления нового предложения доля свободных офисных помещений понизится до 17-18%.

В 2015 году собственники бизнес-центров испытывали сильное давление, созданное как негативными общеэкономическими тенденциями (волатильностью курса рубля и цены на нефть, низким уровнем деловой активности), так и кризисом на рынке офисной недвижимости Москвы: «перепроизводство» офисных площадей, высокие показатели вакантности. Такая ситуация вынуждала собственников, во-первых, к переходу на рублевые ставки аренды (либо к установлению валютного коридора, значительно корректирующего курс ЦБ), во-вторых, к снижению ставок аренды и большей лояльности по отношению к требованиям арендаторов.

Прошедший 2015 год существенно изменил ценовую картину аренды офисных помещений в Москве. Ставки аренды в долларовом исчислении снижались во всех классах и по всем зонам в течение года. При этом падение ставок в децентрализованных районах зоны ТТК и МКАД в целом было сильнее, чем в пределах Садового и Бульварного кольца. Стоимость аренды помещения класса «А» на конец 2015 года составляет $500 за кв. м в год, снизившись на 10% за II полугодие и на 18% с начала года. В классе «В+» за вторую половину года изменение было сопоставимым (9%), однако с начала года ставка аренды уменьшилась существеннее (на 21%) и составила $290 за кв. м в год. Для офисных помещений класса «В» средневзвешенная ставка на рынке Москвы установилась на уровне $220 за кв. м в год.

В рублевом выражении ставки аренды за IV квартал существенно не изменились и сохраняются на уровне 24 700 рублей за кв. м в год в классе «А» и 14 100 рублей за кв. м в год в классе «В+». При этом с начала года их уровень упал на 20% в классе «А» и на 16% в классе «В+». Для помещений класса «В» рублевая ставка аренды составляет 10 800 рублей за кв. м в год.

В 2016 году эксперты ожидают сохранения низкого уровня ставок аренды на офисную недвижимость. Но дальнейшего снижения ставок не будет, произойдет их стабилизация.

«Тенденция низкой строительной активности на рынке офисной недвижимости продолжится и в 2016 году, – прокомментировал директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci Дмитрий Жидков. – Риски, возникшие в силу перенасыщенности офисного рынка Москвы, а также негативный экономический фон и лимитированные возможности получения заемного финансирования будут замедлять работу над текущими офисными проектами и тормозить появление новых бизнес-центров. По прогнозам, S.A. Ricci общее предложение в 2016 году увеличится примерно на 4%, а ввод новых офисных площадей окажется ниже уровня 2015 года и составит не более 600 000 кв. м».

Обзор подготовлен специалистами компании S.A. Ricci

Материалы по теме

Обзор рынка складов Москвы и области по итогам III квартала 2015 года

Обзор рынка складов Москвы и области по итогам III квартала 2015 года
02.11.2015 Склады По прогнозам S.A. Ricci объем поглощения складов во втором полугодии окажется в два раза больше, чем в первом, и составит по итогам 2015 года около 950 000 кв. м Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за I квартал 2015 года

Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за I квартал 2015 года
24.07.2015 Торговые Ставки аренды, номинированные в иностранной валюте, снизились по сравнению с началом 2014 г. на 20-30% Подробнее

Объем инвестиций в недвижимость России упал более чем в 3 раза за 5 месяцев 2015 года

Объем инвестиций в недвижимость России упал более чем в 3 раза за 5 месяцев 2015 года
04.06.2015 Консультанты, управляющие Инвесторы сократили вложения в региональные рынки недвижимости ввиду их высокой рискованности Подробнее

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год
02.08.2016 Офисы Крупные российские компании за последний год купили более 90 000 кв.м и арендовали около 77 000 кв.м офисов в Москве Подробнее

Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года

Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года
28.07.2016 Офисы Объем новых сделок с офисами в «Москва-Сити» вырос до рекордного уровня, но доля вакантных площадей в ММДЦ увеличилась за счет вторичного предложения Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog