УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы по итогам III квартала 2015 года

12.11.2015

Основные показатели

Темпы нового строительства продолжают снижаться, сроки ввода все большего количества объектов переносятся на более поздние периоды. С января по октябрь на рынке было введено 530 000 кв.м, что на 45% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. 

В третьем квартале было введено в эксплуатацию 110 000 кв.м новых офисных площадей, это наименьший показатель за последние два года. Такое снижение строительной активности явилось результатом сокращения спроса на фоне высокого объема введенных в 2014 г. помещений, которые рынок не успел поглотить. 

Объем офисных площадей, введенных в эксплуатацию в I-III кв. 2015 г. 

Объем офисных площадей, введенных в эксплуатацию в I-III кв. 2015 г.

Показатель чистого поглощения за последние три месяца вырос на 76 000 кв.м и благодаря этому вышел из отрицательной зоны. Но несмотря на положительную динамику, потребности арендаторов в новых площадях по-прежнему оцениваются как слабые. Увеличение объемов поглощения в высококлассных объектах и высвобождение помещений в классе Б- свидетельствуют о продолжающейся тенденции улучшения качества занимаемых офисных площадей.

Поглощение офисных площадей за I-III кв. 2015 г.

Поглощение офисных площадей за I-III кв. 2015 г.

На данный момент свободно около 3,2 млн кв.м офисных помещений, т.е. каждый шестой квадратный метр на рынке остается вакантным. Тем не менее, увеличившиеся в третьем квартале объемы поглощения и снижение ввода новых объектов сдерживают темпы роста уровня свободных площадей. На конец сентября показатель составил 17,2%, что на 0,2 п.п. ниже чем в предыдущем квартале. 

Уровень вакантных площадей по сравнению с показателями на конец II кв. 2015 г. 

Уровень вакантных площадей по сравнению с показателями на конец II кв. 2015 г. 

Средний уровень ставок аренды на качественные офисные помещения продолжил свое снижение. Собственники продолжают корректировать стоимость аренды до уровня платежеспособного спроса. Несмотря на то, что средний уровень долларовых ставок аренды снизился во всех классах, в рублевом эквиваленте тенденции различаются.

Средние запрашиваемые базовые ставки аренды в рублях в III кв. 2015 г.

Средние запрашиваемые базовые ставки аренды в рублях в III кв. 2015 г.

Дмитрий Мыслин, Управляющий Партнер ILM: "Прироста офисных рабочих мест  ждать придется еще очень и очень долго. Как следствие, очевидных драйверов увеличения чистого поглощение на рынке нет. Все что мы наблюдаем - это продолжение миграции в качество из дорогих и или некачественных, или неудобно расположенных - в дешевые и качественные. И этот процесс будет продолжаться до тех пор пока уровень вакантных площадей в классе А и Б+ внутри МКАД не снизится до равновесных значений - близко к 10%. В ближайшие год-два новые бизнес центры, расположенные за  МКАД в стороне от метро так и останутся наполовину пустыми. А удаленные от метро бывшие промзоны подвергшиеся некогда низкокачественному редевелопменту продолжат терять своих арендаторов".

Андрей Лукашев, Управляющий Партнер ILM: "Значительная доля вакантных площадей предлагается в состоянии "под отделку". Спрос на помещения "под отделку" крайне низкий, и многие собственники подтверждают готовность производить отделку "под ключ", исходя из требований арендатора, и деление на небольшие блоки. Соответственно в следующих кварталах мы увидим еще больший тренд по миграции компаний в новые качественные офисы класса А и Б+". 

Предложение

По итогам III квартала 2015 г. общий объем рынка качественных офисных помещений в Москве достиг 18,5 млн кв. м, из которых 3,9 млн кв. м (21%) соответствует объектам класса А, и 14,6 млн кв. м - классу Б (79%).

Общий объем офисных площадей на конец III кв. 2015 г.

Общий объем офисных площадей на конец III кв. 2015 г.

Темпы нового строительства продолжают снижаться, сроки ввода все большего количества объектов переносятся на более поздние периоды. С января по октябрь на рынке было введено 530 000 кв.м, что на 45% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Структура прироста новых площадей по классам по сравнению с 2014 г. изменилась. Если в прошлом году среди новых объектов преобладала доля зданий класса А, то в 2015 г. около 63% всех введенных за три квартала помещений относится к объектам класса Б+.

Децентрализация нового строительства продолжает развивать удаленные от центра деловые районы. По итогам III квартала всего 9% от общего объема введенных площадей приходится на ЦАО. Лидирующие позиции занимают районы ЮАО и ЮЗАО, за девять месяцев здесь было построено 162 000 кв.м и 124 000 кв.м соответственно.

В третьем квартале было введено в эксплуатацию 110 000 кв.м новых офисных площадей, это наименьший показатель за последние два года. Такое снижение строительной активности явилось результатом сокращения спроса на фоне высокого объема введенных в 2014 г. помещений, которые рынок не успел поглотить.

Всего в течение последних трех месяцев  на рынок вышло 4 офисных объекта, все они построены в районах ЮАО и ЮЗАО. Наиболее крупными стали бизнес центр "Симонов Плаза" в составе делового квартала "Симоновский" (офисной площадью 65 500 кв.м) и бизнес центр "Алгоритм" (офисной площадью 28 700 кв.м). 

Наиболее значимые объекты, введенные в эксплуатацию в III кв. 2015 г.

Название объекта Адрес объекта Девелопер Класс Офисная площадь, кв.м
Симонов Плаза Ленинская Слобода ул., д.26 City&Malls PFM Б+ 65 500
Алгоритм Академика Пилюгина ул., д.22 БИН А 28 713
Данилов Плаза Новоданиловская наб., вл.6 MR Group Б+ 13 539

За три квартала общий объем рынка офисных помещений за счет нового строительства увеличился на 2,9%. Для зданий класса А прирост составил 5,0%, для класса Б прирост составил 2,4%.

Прирост новых качественных офисных площадей в III кв. 2015 г.

Прирост новых качественных офисных площадей в III кв. 2015 г.

До конца 2015 г. к вводу в эксплуатацию депелоперами запланировано еще около 400 000 кв.м. Однако, в текущих условиях, когда сроки окончания строительства переносятся, по нашим оценкам, эти объемы не будут достигнуты. Наиболее вероятно, что до конца года будет достроено не более 200 000 кв.м офисных площадей.  Таким образом, по итогам IV квартала объем всех введенных в эксплуатацию офисных помещений составит порядка 700-730 000. кв.м, что в два раза ниже показателя прошлого года. Стоит также отметить, что строительство по многим объектам, находящимся на начальном этапе, в виду отсутствия финансирования приостанавливается. Это может привести к снижению темпов прироста новых площадей в ближайшие 3 года, когда объемы ввода могут стать минимальными.

Наиболее значимые объекты, ожидаемые в 2015 г.

Название объекта Адрес объекта Девелопер Класс Офисная площадь, кв.м
Неополис Киевское ш., 3 км от МКАД A-Store Estates А 52 700
Атлантик Можайский вал ул., вл.8 Dallas Development &
Construction
А 48 500
Нагатино ай-Лэнд, ф. II, Декарт Андропова пр-кт, д.18 Московский бизнес инкубатор Б+ 31 000
Кунцево Плаза Ярцевская ул., д.19 Enka А 28 110
Большевик, ф. Iб Ленинградский пр-кт, д.15, корп.1 O1 Properties А 19 700

Спрос

Показатель чистого поглощения, показывающий изменение занимаемых арендаторами офисных площадей, за последние три месяца вырос на 76 000 кв.м и благодаря этому вышел из отрицательной зоны. Но несмотря на положительную динамику, потребности арендаторов в новых площадях по-прежнему оцениваются как слабые. По итогам трех кварталов общий объем чистого поглощения составил 23 000 кв.м, против 560 000 кв.м по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. 

Чистое поглощение офисных площадей за I-III кв. 2015 г.

Чистое поглощение офисных площадей за I-III кв. 2015 г.

Увеличение общего объема занимаемых площадей за данный период достигнуто, в первую очередь, благодаря росту спроса на дополнительные офисные помещения в высококачественных объектах. Так, чистое поглощение в объектах класса А в III квартале 2015 г. составило 80 000 кв.м, что превышает показатель предыдущего квартала на 86 5000 кв.м, когда его значение было отрицательным. И суммарный объем за девять месяцев в объектах данного класса составил 105 000 кв.м.

В классе Б- продолжается высвобождение помещений, по итогам девяти месяцев показатель достиг значения -125 000 кв.м. Однако, объемы высвобождения площадей уменьшились, в III квартале чистое поглощение составило -26 000 кв.м, против -53 000 кв.м во II квартале.

Увеличение объемов поглощения в высококлассных объектах и высвобождение помещений в классе Б- свидетельствуют о продолжающейся тенденции улучшения качества занимаемых площадей. На фоне высокого уровня свободных площадей и снизившихся ставок аренды компании переезжают в объекты высокого качества на более привлекательных условиях и оставляют незанятыми офисы классами ниже. С учетом большого количества свободных площадей в классе А, а также резкого роста относительной величины налога на имущество в сравнении с низкими ставками в классе Б, в ближайшие годы тенденция перехода в класс А только усилится.

По-прежнему значительную долю на текущем рынке занимают сделки по пересмотру условий аренды. В условиях экономической неопределенности, компании продолжают  оптимизировать свои расходы и стремятся пересмотреть условия аренды в соответствии с текущей ситуацией на рынке. Впрочем, основной объем сделок по пересогласованию коммерческих условий аренды пришелся на начало года, за последний период количество таких сделок уменьшилось.

Рассматривая распределение спроса по отраслям пользователей офисных площадей, можно увидеть, что внутренняя структура по сравнению с данными первой половины года практически не изменилась. Основным потребителем качественных офисных помещений остаются компании сферы услуг. На их долю приходится около 28% от всех запросов, что на 2% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В течение квартала увеличилось количество запросов от компаний производственного сектора, на 3 п.п. до 21%. Уверенный спрос продолжают демонстрировать IT компании. На конец сентября количество запросов со стороны таких компаний составило 14%. Компании финансового сектора, традиционно демонстрирующие высокую активность, в условиях экономической неопределенности сохраняют осторожность. В течение года показатель снизился в два раза и по итогам III квартала составил 5% от всех запросов. 

Количество обращений по сферам деятельности арендаторов по итогам III кв. 2015 г. 

Ключевые сделки, III кв. 2015 г.

Компания Площадь, кв.м Тип сделки Название объекта Адрес
Ямал-СПГ 20 400 аренда Алгоритм Академика Пилюгина ул., д.22
Adidas 20 000 аренда Крылатские холмы, здание 5 Крылатская ул., д.19
Gloria Jeans 3 600 аренда Арма завод, стр.3 Нижний Сусальный пер., д.5
Росжелдорпроект 3 540 аренда Красносельский Верхняя Красносельская ул., д.3
РосЭнергоАтом 3 157 аренда Ньютон Плаза 1-й Нагатинский пр-д, д.10, стр.1
Норильский никель/
НН-Инфоком
2 022 аренда Башня на набережной, С Пресненская наб., д.10
Спецстройсервис
при Спецстрое России
2 000 аренда Донская ул., д.15 Донская ул., д.15
Bio-Rad 1 600 аренда Арма 4-5 Нижний Сусальный пер., д.5
Squire Patton Boggs 1 300 аренда Романов Двор III Романов пер., д.4
ФНК-Групп 1 255 аренда Централ Сити Тауэр, фаза I Овчинниковская наб, д.20/1
Energy Consulting 1 000 аренда Квартал-Сити Дубининская ул., д.53
Artec Group 1 000 аренда Большой левшинский пер., д.6/2, стр.1 Большой левшинский пер., д.6/2, стр.1

Вакантные площади

Не смотря на то, что темпы нового строительства снизились, его объемы по-прежнему превышают потребности арендаторов в дополнительных площадях. Низкое значение общего объема чистого поглощения только усугубляет ситуацию на рынке, формируя избыточное предложение. На данный момент свободно около 3,2 млн кв.м офисных помещений, т.е. каждый шестой квадратный метр на рынке остается вакантным. 

Тем не менее, увеличившиеся в третьем квартале объемы поглощения и снижение ввода новых объектов сдерживают темпы роста уровня свободных площадей. На конец сентября показатель составил 17,2%, что на 0,2 п.п. ниже чем в предыдущем квартале. 

По-прежнему динамика освобождения площадей различается в зависимости от класса.

После зафиксированного во 2 квартале роста уровня свободных помещений в объектах класса А, в третьем квартале показатель скорректировался и снизился до уровня I квартала. Таким образом, по итогам сентября доля свободных офисных площадей класса А составила 27,6%. Уменьшение вакансий в течение трех месяцев составило 2,1 п.п., что связано с несколькими совершенными крупными сделками, а также сделками, находящимися в процессе согласования, площади по которым сейчас не предлагаются на рынке.

По итогам III квартала в объектах класса Б+ произошло небольшое увеличение доли свободных помещений: на 0,7 п.п до 20,4%. Это обусловлено вводом в эксплуатацию в III квартале новых объектов данного класса.

В классе Б- показатель в течение последних трех месяцев не изменился.

Уровень свободных площадей в объектах класса А почти в два раза превышает показатель класса Б, хотя в абсолютных величинах ситуация ровно обратная. В классе А на конец сентября в аренду и на продажу предлагается 1,1 млн кв.м, что в два раза меньше общей площади свободных офисных помещений в классе Б.

Динамика уровня вакантных площадей в 2010-2015 гг. 

Динамика уровня вакантных площадей в 2010-2015 гг. 

По объему пустующих офисов класса А по-прежнему лидирующие позиции занимают районы «ЗАО до ЧТК» (95,7%) и «СЗАО после ЧТК» (63,4%), где сосредоточены крупные объекты с высокой вакансией.

Большой объем вакантных помещений сохраняется и в Москва-Сити: совокупная площадь свободных офисов по итогам сентября составила более 320 000 кв.м. Однако, вследствие увеличения чистого поглощения, доля вакантных площадей в течение квартала здесь уменьшилась на 8,5 п.п. и составила 34,4%.

Также стоит отметить снижение уровня свободных площадей в объектах, расположенных в «ЮАО до ЧТК» и «ЗАО до ЧТК». Благодаря произошедшим сделкам в данных районах показатель в течение квартала уменьшился в два раза.

В ЦАО в классе А количество свободных площадей увеличилось на 2,7 п.п. до 21,1%. В классе Б в течение трех месяцев показатель практически не изменился и составил 10,2%.

В ближайшие год-два новые бизнес центры, расположенные за  МКАД в стороне от метро так и останутся наполовину пустыми. А удаленные от метро бывшие промзоны подвергшиеся некогда низкокачественному редевелопменту продолжат терять своих арендаторов.

Уровень вакантных площадей на рынке качественных офисных помещений на конец III кв. 2015 г.

Район Класс А Класс Б
ЦАО 21,1% 10,2%
Москва-Сити 34,4% 12,6%
СВАО до ЧТК 3,1% 15,2%
СВАО после ЧТК - 22,0%
ВАО до ЧТК 43,5% 10,8%
ВАО после ЧТК - 4,8%
ЮВАО до ЧТК 47,9% 13,3%
ЮВАО после ЧТК - 7,4%
ЮАО до ЧТК 9,9% 17,3%
ЮАО после ЧТК - 22,9%
ЮЗАО до ЧТК 46,1% 10,5%
ЮЗАО после ЧТК 32,1% 15,5%
ЗАО до ЧТК 95,7% 32,9%
ЗАО после ЧТК 10,5% 23,3%
СЗАО до ЧТК - 3,0%
СЗАО после ЧТК 63,4% 17,3%
САО до ЧТК 12,2% 9,9%
САО после ЧТК 32,9% 8,8%

Ставки аренды

Средний уровень ставок аренды на качественные офисные помещения продолжил свое снижение. Собственники продолжают корректировать стоимость аренды до уровня платежеспособного спроса.

Средние запрашиваемые базовые ставки аренды в рублях в III кв. 2015 г.

Средние запрашиваемые базовые ставки аренды в рублях в III кв. 2015 г.

За третий квартал средняя запрашиваемая базовая ставка аренды на офисы класса А в долларовом эквиваленте снизилась на 10% по сравнению с предыдущим кварталом и составила $470 за кв.м в год. В сегменте класса В+ стоимость аренды скорректировалась на 17%, упав до $285 за кв.м в год.

Несмотря на то, что средний уровень долларовых ставок аренды снизился во всех классах, в рублевом эквиваленте тенденции различаются.

В объектах класса А, где преобладает количество объектов с долларовыми ставками, на конец третьего квартала средний уровень ставок аренды под влиянием ослабления курса рубля вырос на 6,5%, до 31 000 руб. за кв.м в год.

В классе Б+ по итогам трех последних месяцев средние запрашиваемые базовые ставки аренды в рублях не изменились и составили 19 000 руб. за кв.м в год. В классе Б-, где собственники полностью перешли на рублевые ставки, снижение составило 3,5%, и по итогам III квартала средний уровень запрашиваемой стоимости аренды достиг 14 000 руб. за кв.м в год.

Средние базовые ставки аренды на рынке качественных офисных помещений на конец III кв. 2015 г.

Район Класс А Класс Б Класс Б-
ЦАО 45 500 руб. 26 500 руб. 16 700 руб.
Москва-Сити 30 200 руб. 28 800 руб. -
СВАО до ЧТК - 13 600 руб. 12 300 руб.
СВАО после ЧТК - 8 900 руб. 10 800 руб.
ВАО до ЧТК 19 000 руб. 15 800 руб. 11 900 руб.
ВАО после ЧТК - 14 000 руб. 11 100 руб.
ЮВАО до ЧТК 24 100 руб. 14 200 руб. 10 700 руб.
ЮВАО после ЧТК - 14 400 руб. 13 100 руб.
ЮАО до ЧТК 45 000 руб. 17 900 руб. 12 800 руб.
ЮАО после ЧТК - 11 400 руб. 10 300 руб.
ЮЗАО до ЧТК 20 200 руб. 36 600 руб. 15 200 руб.
ЮЗАО после ЧТК 22 300 руб. 20 300 руб. 14 200 руб.
ЗАО до ЧТК 23 200 руб. 22 400 руб. 15 700 руб.
ЗАО после ЧТК 19 500 руб. 13 600 руб. 9 000 руб.
СЗАО до ЧТК - - 14 000 руб.
СЗАО после ЧТК 11 900 руб. 14 900 руб. 16 400 руб.
САО до ЧТК 39 100 руб. 19 300 руб. 13 600 руб.
САО после ЧТК 19 400 руб. 11 000 руб. 10 700 руб.

Заключение рублевых договоров аренды остается основным трендом сегодняшнего рынка. Учитывая текущую экономическую ситуацию, значительная часть владельцев помещений, стараясь максимально сократить долю свободных площадей, идет на уступки арендаторам, номинируя арендные ставки в рублях или фиксируя валютный курс. Впрочем, большинство собственников объектов класса А не готовы к радикальному изменению коммерческих условий на длительный срок аренды и чаще заключают договоры с фиксацией курса на один-два года. 

Обзор подготовлен специалистами компании ILM

Материалы по теме

Обзор рынка складов Москвы и области по итогам III квартала 2015 года

Обзор рынка складов Москвы и области по итогам III квартала 2015 года
02.11.2015 Склады По прогнозам S.A. Ricci объем поглощения складов во втором полугодии окажется в два раза больше, чем в первом, и составит по итогам 2015 года около 950 000 кв. м Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog