Коммерческая недвижимость – итоги 2010 года

Основные факторы, повлиявшие на рынок коммерческой недвижимости в 2010 году

Несмотря на то, что рынок недвижимости, девелопмента и строительства, в силу своей инерционности и капиталоемкости, серьезно отстает от большинства отраслей, уходящий год стал годом начала восстановления отрасли. Восстановление экономики вернуло людям уверенность в завтрашнем дне, и рост потребительских расходов по сравнению с прошлым годом составил примерно 10%. Кроме того, чувствовать себя более уверенно предприятиям и потребителям позволила возрождающаяся система кредитования.

В результате этих процессов произошло возобновление развития предприятий различных профилей, в том числе и торговых сетей. Что, в свою очередь, привело к активизации спроса на офисную и торговую недвижимость, и относительному балансу между спросом и предложением. Тем не менее, стагнационные процессы на рынке все еще сохраняются, а объем сделок остается невысоким.

Кризис «вскрыл» проблемные активы с точки зрения не только банковских кредитов, но и концептуальных, емкостных и, зачастую, заранее утопичных проектов. Это хороший урок и опыт для молодого рынка, который, будем надеяться, пойдет на пользу дальнейшему развитию отрасли.

К концу года рынок кризисного периода перешел в новый, более здоровый, посткризисный формат. Отличительными чертами нового рынка становится стабильность и дифференциация спроса на основании качества объекта.

Основные тенденции и итоги рынка купли-продажи коммерческой недвижимости

Объем предложения в торговом сегменте вырос. Основной рост наблюдался в пределах Садового Кольца, где к концу 2010 года предлагалось к продаже в 2,5 раза больше площадей, нежели в конце 2009 года, что обосновывается в основном структурными изменениями (на рынок вышло больше крупных объектов). А вот за пределами Садового Кольца этот рост составил лишь 24%.

В офисном сегменте объем предложения снизился, причем в центральной части города – почти в полтора раза. Скорее всего, это стало следствием активного спроса на высококачественные и ликвидные площади в пределах Садового Кольца, которые наблюдался и в первой половине года. При этом удельный объем ввода новых офисов был не столь велик, как объем ввода .

Объем предложения производственно-складских площадей за год вырос примерно на треть, а помещений свободного назначения - в 2 раза. Скорее всего, это стало следствием больших сроков экспонирования помещений свободного назначения из-за недостаточно определенной концепции их наилучшего использования. Что же касается производственно-складских площадей, то спрос на них сосредоточен, в основном, в области качественных современных комплексов, которых в пределах Москвы практически нет. При этом сегмент производственно-складских площадей оказался самым стабильным в кризис: после окончания периода снижения цен в мае 2009 года, цены находились на одном уровне на протяжении 1,5 лет.

Влияние кризиса, которое по-прежнему ощущалось на рынке, сказалось на ценах. В целом по всем объектам средневзвешенная цена на за год снизилась на 7%. Ценовые колебания в различных сегментах по итогам года оказались довольно умеренными. Однако цены сделок выросли, и если в 2009 году наблюдались существенные дисконты в 20-30%, то в 2010 скидка, как правило, не превышали 10%.

Медленно восстанавливается и инвестиционный рынок: западные деньги пока редки в сделках с коммерческой недвижимостью. Значимых сделок в торговом сегменте на открытом рынке практически не было. На офисном рынке одна из самых знаковых - приобретение компанией Lenmar Capital у Horus Capital пяти объектов общей площадью почти 200 000 кв. м: «Лефорт», «Кругозор», «Гамма», «Фабрика Станиславского» и «Авион».

Уровень ставок капитализации по качественным объектам также продолжает снижаться, приближаясь к докризисным, но количество инвестиционных сделок не увеличилось. Ставки капитализации при продаже для качественных объектов в центре с прогнозируемым арендным доходом составляют 9-11%, за пределами центра для качественных объектов – 10-13%.

Дистресс-активов на рынке нет. По остальным же предложениям продавцы уже не готовы идти на уступки инвесторам, что, в первую очередь, не устраивают потенциальных покупателей по ставкам капитализации при снизившихся арендных потоках. А условия, которые могли бы заинтересовать инвесторов, уже не кажутся приемлемыми продавцам. Таким образом, в 2010 году сменились «правила игры», которые игрокам пока еще до конца не понятны.

При общих положительных тенденциях, которые не всегда оправданно охватили рынок, уровень цен предложения серьезно отличается от докризисных. Для офисных, торговых и производственно-складских объектов цены в 2010 году оказались ниже показателей двухлетней давности на четверть, а для помещений свободного назначения – более чем на 40%. И в 2011 году рынок уж точно не достигнет докризисных показателей.

Помимо ротации арендаторов, наблюдается и ротация собственников. Правда, этот процесс активно происходил и в 2009 году, когда одним требовались свободные средства, а другие, имея эти свободные средства, приобретали помещения по кризисным ценам. Сейчас можно говорить о том, что период реструктуризации активов заканчивается, и возрождается традиционный инвестиционный спрос.

Стоит отметить, что на рынке возрождается «инвестиционная идея»: девелоперы не только достраивают начатые проекты, но и проявляют интерес к новым площадкам.

Основные тенденции рынка аренды коммерческой недвижимости

2010 год оказался гораздо более успешным для арендодателей, нежели предыдущий. Объем предложения на вторичном рынке во всех сегментах снижался как реакция на возросший спрос и потенциальную возможность повысить арендный доход. При этом объем нового строительства был ниже возрастающего объема поглощения площадей рынком.

На протяжении всего года наблюдалось плавное снижение уровня вакантных площадей, причем в некоторых случаях - до почти докризисного уровня (например, в самых удачных в пределах Садового Кольца). Однако в целом по офисному сегменту уровень вакантных площадей остается выше 15%, что не дало арендодателям оснований для повышения ставок.

Снижение ставок окончательно прекратилось: единственным сегментом, в котором ставки оказались на 1% ниже, чем за год до этого, стал сегмент производственно-складских помещений.

В остальных сегментах арендные ставки сохранились на прежнем уровне, а в торговых помещениях в центральной части города выросли на 11%. «Локомотивом» роста ставок стал «топовый» стрит ритейл: помещения на первых линиях основных торговых улиц практически с начала 2010 года стали дефицитным предложением. Свободных помещений в этом сегменте достаточно мало (уровень вакансий – не превышает 4-7%).

Как и на рынке продажи, уровень арендных ставок ниже докризисного: в торговом сегменте - на четверть, в офисном и производственно-складском - на 30-35%.

Прогноз развития рынка коммерческой недвижимости на 2011 год 

Будущий год станет продолжением основных тенденций года уходящего. На качественных объектах, с хорошей локацией и/или грамотной концепцией, остаточное влияние кризиса будет сказываться все меньше: уровень вакантных площадей будет снижаться, а ставки и цены останутся стабильными. В отдельных сегментах можно будет наблюдать рост ставок.

В качественном и ликвидном офисном сегменте, а также в сегменте стрит-ритейла вполне возможен рост арендных ставок на 10-15% в течение года. Ставки в , скорее всего, сохранятся на нынешнем уровне: скажется большой объем ввода новых комплексов в 2010 году, а также минимальное – по сравнению в другими сегментами – снижение ставок в кризис.

На рынке будет наблюдаться баланс спроса и предложения, но арендодатели станут занимать более прагматичную позицию и меньше идти на уступки. Спрос будет достаточно активным, «рабочим», но на докризисный уровень, который бы позволил владельцам жестко диктовать свои условия арендаторам и покупателям, как до осени 2008 года, скорее всего, не вернется.

Выходящие на рынок новые объекты хорошего качества будут востребованы во всех сегментах, они – хоть и не мгновенно - будут заполняться арендаторами, и со временем перейдут в разряд «благополучных».

В неуспешных проектах кризисные явления продолжатся в 2011 году: уровень вакантных площадей там останется высоким. Такие примеры наглядно продемонстрируют необходимость более грамотного подхода в девелопменте. Если проблемы объектов связаны с неудачной концепцией или местоположением, то, скорее всего, они не восстановятся после кризиса и будут подвергнуты реконцепции или даже сносу. Возможно, произойдет и смена владельцев. Даже в Москве, где около двух сотен торговых центров, каждый пятый из них испытывает проблемы. Многие недострои останутся «памятниками» периода неоправданных и ошибочных ожиданий.

Из-за «кризисной паузы» в девелопменте через год-два рынок может столкнуться с дефицитом предложения в некоторых сегментах.

Продолжится восстановление инвестиционного рынка. Покупатели и владельцы смогут придти к консенсусу, освоят «новые правила игры» на посткризисном рынке, и в результате количество инвестиционных сделок может вырасти.

Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы 2010 года, подготовленный компанией PR-стиль, можно скачать здесь.