УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга – обзор за I квартал 2015 г.

23.07.2015

Прирост предложения качественной офисной недвижимости за I квартал 2015 г. составил 2%: введено в эксплуатацию 49 300 кв.м офисных площадей в новых бизнес-центрах.

Показатели ввода и поглощения за истекший период практически совпали. Но вследствие невысокого уровня поглощения в предыдущее периоды и довольно высокого темпа ввода нового предложения уровень вакантных площадей в среднем по городу все еще высокий.

Наблюдалось незначительное снижение доли вакантных площадей в бизнес-центрах класса А: по итогам квартала показатель составил 16%. Доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса В увеличилась до 11,1%.

Средние заявляемые ставки аренды снизились. За квартал снижение в классе А составило 8%, в классе В – 6%.

Ключевые события

Состоялся официальный ввод в эксплуатацию одноименных бизнес-центров «Сенатор» холдинга «Империя» – завершающий этап реализации офисного комплекса на улице Кропоткина и 1-я очередь бизнес-центра на Московском проспекте, 60. Также произошел переезд компании «Газпром экспорт» в собственное здание на площади Островского.

Состоялась очередная крупная сделка по аренде офисного центра целиком структурой компании «Газпром»: арендован бизнес-центр Eightedges общей площадью 20 100 кв.м, расположенный на Малоохтинской набережной.

Выдано разрешение на строительство бизнес-центра класса А на площадке, расположенной в Центральном районе в Щербаковом переулке. Площадь будущего офисного центра составит около 10 000 кв.м.

Основные показатели. Динамика

Основные показатели. Динамика

Предложение

Совокупная арендная площадь качественных бизнес-центров в Санкт-Петербурге по итогам конца I квартала 2015 г. составила 2,2 млн кв.м. За последние пять лет показатель увеличился в 2 раза. Большая часть предложения по-прежнему относится к бизнес-центрам класса В – 64%.

В течение I квартала 2015 г. в эксплуатацию было введено 7 офисных центров суммарной арендной площадью 49 300 кв.м. Более половины нового предложения относится к классу А – 65%.

Сохраняется тенденция строительства офисных центров, используемых для собственных нужд компаний, а также представленных на рынке продажи, которая началась в 2014 г. Доля таких объектов – 57% от общего объема нового предложения. Спекулятивное предложение в I квартале 2015 г. пополнилось 22 000 кв.м новых офисных площадей, что в 2,8 раза превышает аналогичный показатель I квартала 2014 г.

Марина Пузанова, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg: «Первый квартал подтвердил ожидавшиеся тренды. На запланированные к вводу объекты была получена разрешительная документация. Однако их площадь, особенно в спекулятивном сегменте, была небольшой, и с учетом реализованного спроса в обоих классах рыночная доля вакантных площадей выросла несущественно. Особенно стоит отметить практически не изменившийся уровень свободных площадей в бизнес-центрах класса А: наученные предыдущими кризисными периодами, собственники бизнес-центров проявили гибкость в переговорах со своими арендаторами и дали скидки по арендной плате, причем даже по достаточно «жестким» договорам.

Данную тенденцию подтверждает и изменение средних запрашиваемых арендных ставок: по сравнению с IV кварталом 2014 г. на 8% снизились ставки в бизнес-центрах класса А и на 6% – в классе В соответственно.

Количество переездов могло быть значительно больше в отсутствии компромиссных решений. При этом некоторые компании все-таки стараются использовать ситуацию в свою пользу – при сохранении бюджета занять большую площадь или арендовать офис более высокого качества.

Стратегия удержания существующих арендаторов, несомненно, усложняет процесс привлечения клиентов во вновь вводимые проекты. В этой связи некоторые девелоперы перенесли планируемые сроки ввода в эксплуатацию бизнес-центров на более поздние периоды и даже приостановили стройки. При этом выбор качественных помещений для крупных арендаторов в данный момент весьма ограничен. Причиной является как небольшой ввод новых проектов, так и спрос на высококлассную офисную недвижимость со стороны структур «Газпрома», перемещающихся в Петербург».

Лидером по объему предложения по-прежнему является деловой район «Московский проспект», в котором сосредоточено 16% (345 000 кв.м) от суммарной арендной площади всех качественных бизнес-центров Санкт-Петербурга.

Распределение суммарной арендной площади по деловым районам Санкт-Петербурга, I квартал 2015 г.

Распределение суммарной арендной площади по деловым районам Санкт-Петербурга, I квартал 2015 г.

Предложение доступных для аренды офисных помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в конце I квартала 2015 г. составляло 286 700 кв.м. Выбор офисов в качественных бизнес-центрах широк. За прошедший квартал предложение офисной недвижимости, открыто экспонируемой на рынке, увеличилось в 1,3 раза.

Строительство объектов класса А происходило высокими темпами, и наряду с другими факторами это привело к сокращению разницы между суммарными арендными площадями помещений в бизнес-центрах классов А и В. По итогам прошедшего квартала превышение предложения в бизнес-центрах класса В над аналогичным показателем в классе А оценивается в 25%, хотя на протяжении многих лет – вплоть до 2013 г. – эта разница составляла до 90%.

Динамика предложения на рынке аренды, I квартал 2009 г. – I квартал 2015 г.

Динамика предложения на рынке аренды, I квартал 2009 г. – I квартал 2015 г.

Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в I квартале 2015 г.

Название Адрес Класс Общая площадь, кв.м Арендопригодная площадь, кв.м.
Не представленные на рынке аренды
Цеппелин Стартовая ул., д.6, лит.Б А 16 000 12 300
Офисное здание «Газпром экспорт» Островского пл., д.2 А 15 500 11 700
Крюммель Хаус Большая Посадская ул., д.12 В 6 400 3 500
Спекулятивные бизнес-центры
Сенатор Кропоткина ул., д.1 А 9 900 6 700
Ассамблея Маяковского ул., д.12 А 2 400 1 800
СОВА Маршала Тухачевского ул., д.22 В 12 300 9 000
Сенатор Московский пр., д.60, лит.Б В 6 000 4 500

Спрос

Мы наблюдаем изменение предпочтений арендаторов, которые стали выбирать качественные офисные центры с современными инженерными системами. За прошедшие 5 лет занятых арендаторами площадей в качественных офисных центрах стало в 2 раза больше.

Доля вакантных площадей на рынке качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга, по данным на конец I квартала 2015 г., равна 12,8%. В сравнении с показателем конца прошлого года увеличение составило 1,5 п.п.

В I квартале 2015 г. продолжился тренд 2014 г. – плавное снижение доли вакантных площадей в бизнес-центрах класса А и небольшое увеличение показателя в бизнес-центрах класса В. Снижение показателя в классе А объясняется переездом структур компании «Газпром», которые арендуют самые современные офисные центры города.

Динамика доли вакантных площадей и суммарной арендной площади, I квартал 2009 г. – I квартал 2015 г.

Динамика доли вакантных площадей и суммарной арендной площади, I квартал 2009 г. – I квартал 2015 г.

Доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А в конце I квартала 2015 г. составила 16%. По сравнению с показателем IV квартала 2014 г. сокращение незначительно – 0,2 п.п. Увеличение показателя в бизнес-центрах класса В связано с необходимостью для некоторых компаний оптимизировать затраты на аренду: в течение квартала происходили переезды в некачественные бизнес-центры с низкой арендной ставкой.

Доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса В по итогам I квартала 2015 г. равна 11,1%. За квартал значение показателя возросло на 2,3 п.п.

Динамика изменения доли вакантных площадей в бизнес-центрах классов А и В, I квартал 2009 г. – I квартал 2015 г.

Динамика изменения доли вакантных площадей в бизнес-центрах классов А и В, I квартал 2009 г. – I квартал 2015 г.

В I квартале 2015 г. рынком было поглощено 47 700 кв.м качественных офисных площадей, включая площади в бизнес-центрах, построенных и используемых для собственных нужд компаний.

Показатели ввода и поглощения за истекший период практически совпали. Но вследствие невысокого уровня поглощения в предыдущие периоды и высоких темпов ввода новых офисных площадей объем вакантных площадей все еще остается значительным.

Динамика ввода и поглощения в качественных бизнес-центрах, I квартал 2009 г. – I квартал 2015 г.

Динамика ввода и поглощения в качественных бизнес-центрах, I квартал 2009 г. – I квартал 2015 г.

Необходимо отметить, что почти весь объем поглощения пришелся на сегмент объектов класса А – 94% или 44 600 кв.м, благодаря крупным сделкам структур компании «Газпром», которые составили весомую долю от квартального поглощения – 78%.

Коммерческие условия

По итогам I квартала 2015 г. было отмечено снижение заявленных арендных ставок в качественных бизнес-центрах Санкт-Петербурга. Желание арендодателей прийти к компромиссу с потенциальными арендаторами относительно коммерческих условий на офисные помещения приблизило средние ставки к уровню, соответствующему ожиданиям арендаторов. Девелоперы/собственники офисных центров предоставляют потенциальным арендаторам скидки, арендные каникулы, выполнение отделки и прочие льготные условия.

Средневзвешенная заявленная ставка аренды в бизнес-центрах класса А, по данным на конец I квартала 2015 г., составила 1 490 руб./кв.м/мес., включая НДС и операционные расходы. В сравнении с показателем IV квартала 2014 г. снижение составило 8%. При этом увеличивающееся свободное предложение на рынке аренды офисных центров класса А подтолкнуло ряд собственников, продолжительное время испытывающих проблемы с заполняемостью объектов, снизить арендную ставку. В ряде случаев снижение превышало 20%.

Средневзвешенная заявленная ставка аренды в бизнес-центрах класса В, по данным на конец I квартала 2015 г., равна 1 023 руб./кв.м/мес., включая НДС и операционные расходы. В сравнении с показателем предыдущего квартала ставка снизилась на 6%. Снижение объясняется расширением предложения в объектах, расположенных в удалении от делового центра города.

Часть нового предложения в классе В представляет собой реконструированные советские административные здания со ставкой аренды ниже среднерыночной.

Динамика арендных ставок на офисные помещения классов А и В за I квартал 2009 г. – I квартал 2015 г.

Динамика арендных ставок на офисные помещения классов А и В за I квартал 2009 г. – I квартал 2015 г.

Динамика изменения арендных ставок в объектах классов А и В относительно предыдущего квартала, I квартала 2009 г. – I квартал 2015 г.

Динамика изменения арендных ставок в объектах классов А и В относительно предыдущего квартала, I квартала 2009 г. – I квартал 2015 г.

Прогноз

До конца года заявлено к вводу в эксплуатацию около 260 000 кв.м офисной недвижимости, включая здания, строящиеся для собственных нужд. Но, учитывая тенденцию переноса сроков строительства, ожидаемый до конца 2015 г. ввод может составить не более 190–200 тыс. кв.м.

Мы не исключаем дальнейшего снижения арендных ставок в объектах, испытывающих трудности с заполняемостью и, как следствие, увеличения доли вакантных площадей в среднем по рынку. В заполненных бизнес-центрах собственники продолжат предлагать различные скидки для удержания арендаторов, что также может сказаться на средней ставке аренды в сторону небольшого снижения.

Обзор подготовлен специалистами компании Knight Frank

Материалы по теме

Обзор рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга за I квартал 2015 г.

Обзор рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга за I квартал 2015г.
09.07.2015 Склады Ставки аренды на качественные складские помещения в I квартале 2015 года снизились в среднем по рынку на 14% Подробнее

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год
02.08.2016 Офисы Крупные российские компании за последний год купили более 90 000 кв.м и арендовали около 77 000 кв.м офисов в Москве Подробнее

Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года

Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года
28.07.2016 Офисы Объем новых сделок с офисами в «Москва-Сити» вырос до рекордного уровня, но доля вакантных площадей в ММДЦ увеличилась за счет вторичного предложения Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog