Актуальные тенденции на рынке офисной недвижимости
- В эксплуатацию было введено три бизнес-центра общей офисной площадью 90 700 кв.м
- 87% от общей офисной площади, введенной в эксплуатацию в I квартале 2015 года, пришлось на бизнес-центр Эволюция, расположенный в Москва-Сити. Два других офисных здания – это корпус Слободской бизнес-квартала Симоновский на улице Ленинская Слобода и БЦ в Настасьинском пер., 7, стр. 1
- 87% относятся к офисным площадям в сегменте класса А, 13% – к офисным площадям в сегменте класса В
- Общий объем сделок (включает сделки новой аренды, сделки продления и пересмотра коммерческих условий, а также сделки купли-продажи) составил 230 200 кв.м, из которых на сделки новой аренды пришлось 45% (102 900 кв.м), на сделки в отношении продления и пересмотра коммерческих условий – 38% (86 700 кв.м), на сделки купли-продажи – 17% (40 600 кв.м)
- Объем сделок (включает сделки новой аренды и купли-продажи) составил 143 500 кв.м, уменьшение на 30% относительно показателя как за I квартал, так и за IV квартал 2014 года
- 85% от общего объема сделок пришлось на помещения класса В, 15% – на помещения класса А
- 54% от общего объема заключенных сделок пришлось на зону между ТТК и МКАД
- Основной спрос продолжился со стороны российских компаний, 92% от общего объема сделок
- Офисные блоки до 1 000 кв.м традиционно пользовались наибольшим спросом, 86% от общего количества сделок новой аренды
- Незначительное увеличение общего объема свободных площадей, с 16,6% по итогам IV квартала 2014 года до 17% по итогам I квартала 2015 года
- Увеличение объема свободных помещений в сегменте класса В с 12,8% до 13,6%, стабилизация вакансии в сегменте класса A – с 28% до 27,4%
- Уменьшение запрашиваемых ставок аренды на 5–15%
- Продолжение фиксации верхней границы валютного коридора, преимущественно на уровне 50–55 рублей за 1 доллар США
Общий объем заключенных сделок, новое строительство и доля свободных площадей
Предложение
По итогам I квартала 2015 года объем офисных площадей, введенных в эксплуатацию, составил 90 700 кв.м, что на 76% меньше показателя за IV квартал 2014 года и на 57% меньше показателя за I квартал 2014 года.
Похожий объем нового офисного строительства был зарегистрирован во II кварталах 2011, 2012 и 2013 годов, а также во II и в III кварталах 2003 года. В I квартале было введено в эксплуатацию около 6% от общего объема площадей, заявленных к вводу на 2015 год.
Новое строительство по классам, тыс. кв.м
В I квартале 2015 года всего лишь три офисных здания были введены в эксплуатацию, Эволюция в Москва-Сити (офисная площадь 79 000 кв. м), корпус Слободской бизнес-квартала Симоновский на улице Ленинская Слобода (9 500 кв. м) и БЦ в Настасьинском переулке (2 200 кв. м).
Таким образом, все офисные площади были введены в эксплуатацию внутри ТТК, а большая часть (97%) в зоне между Садовым Кольцом (СК) и ТТК.
Среди вновь введенных объектов к офисным зданиям класса А относится бизнес-центр Эволюция (87% от общего объема), 13% относится к офисным площадям в сегменте класса В. Таким образом, по итогам I квартала 2015 года общий объем качественных офисных площадей на рынке составил 15,49 млн кв.м, из которых класс А – 3,49 млн кв.м (22%), класс В – 12 млн кв.м (78%). Можно отметить, столь низкий объем ввода практически не сказался на общем объеме офисных площадей.
Офисные объекты, введенные в эксплуатацию в I квартале 2015 года
Название здания | Адрес | Офисная площадь (кв.м) |
Эволюция | Пресненская наб., уч.№2-3 | 79 000 |
Слободской БЦ | Ленинская Слобода ул., д.26 | 9 500 |
Настасьинский пер., д.7, стр.1 | Настасьинский пер., д.7, стр.1 | 2 200 |
Знаковые объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2015 году
Название здания | Адрес | Офисная площадь (кв.м) |
Оружейный пер., вл.41 | Оружейный пер., вл.41 | 100 000 |
Башня Федерация здания Восток | Пресненская наб., д.12 | 82 600 |
NEOPOLIS | Киевское шоссе | 57 000 |
G10 | Киевское шоссе | 30 000 |
Оазис | Коровий вал ул., д.5 | 29 000 |
Большевик Фаза I | Ленинградский пр-т, д.15 | 28 000 |
Алгоритм | Академика Пилюгина ул., д.22 | 25 000 |
Крылатские Холмы БП Строение 5 | Крылатская ул., д.19 | 24 000 |
Кунцево Плаза | Ярцевская ул., д.19 | 23 000 |
К2 Строение В | Калужское шоссе, 2-й км | 18 400 |
Смоленский Пассаж Фаза II | Смоленская пл., д.7-9 | 9 000 |
Спрос
Объем сделок (включает сделки новой аренды и купли-продажи, не включает сделки в отношении продления и пересмотра коммерческих условий), заключенных на рынке в течение I квартала 2015 года, составил 143 500 кв.м, что на 30% меньше показателя за I и IV кварталы 2014 года (214 000 кв.м и 206 000 кв.м соответственно). В первую очередь, уменьшение объема сделок связано с негативной экономической ситуацией в России. Дополнительным фактором стала сезонность.
Объем сделок по классам, тыс. кв.м
Объем чистого поглощения (разница между объемом занятых площадей на конец и начало периода) также свидетельствует о сокращении активности арендаторов на рынке. По итогам I квартала 2015 года объем чистого поглощения составил 17 200 кв.м, в IV квартале 2014 года – 113 000 кв.м. Более низкий показатель, а точнее отрицательный, наблюдался во II квартале 2014 года, - 57 000 кв.м.
Объем чистого поглощения, тыс. кв.м
Объем сделок в отношении продления и пересмотра коммерческих условий составил 86 700 кв.м, что на 8% превосходит аналогичный показатель за IV квартал 2014 года, 79 900 кв.м. Стоит отметить, что объем сделок продления постепенно увеличивался с начала 2014 года, 17 700 кв.м в I квартале, 35 000 кв.м во II квартале, 50 000 кв.м в III квартале. Помимо увеличения количества сделок продления в течение последних двух кварталов было также зарегистрировано увеличение количества сделок по пересмотру коммерческих условий. При нормальной ситуации на рынке сделки в отношении пересмотра коммерческих условий являются скорее исключением. В IV квартале 2014 года данный показатель составил 27 000 кв.м, в I квартале 2015 года – увеличение практически в два раза до 57 000 кв.м. Безусловно, столь большой объем данных сделок связан с волатильностью курса рубля (стремительное ослабление в декабре 2014 года), а также с существенным падением ставок аренды (в среднем около 30% в сегменте класса А за IV квартал 2014 года – I квартал 2015 года).
Структура сделок за I квартал 2015 года, I квартал 2015 года
Географическое распределение объема сделок
С точки зрения географического распределения спроса, максимальный объем сделок был заключен на офисные помещения, расположенные в зоне между ТТК и МКАД, 54% от общего объема. Данный показатель был сопоставим с квартальными показателями за 2012 и 2013 годы, тогда как в течение II–IV кварталов 2014 года объем сделок в данной зоне постепенно уменьшался, таким образом, увеличивался объем сделок внутри ТТК.
Далее по убыванию следуют зона между СК и ТТК (25%) и ЦДР (20%). Объем сделок, заключенный на офисные помещения за пределами МКАД, едва достиг 1%.
Доля заключенных сделок А и В класса по зонам города
Офисные помещения класса А в общем объеме спроса
В I квартале 2015 года объем сделок в сегменте класса А составил 21 300 кв.м, что практически в два раза меньше показателей за III и IV кварталы 2014 года (45 900 кв.м и 43 000 кв.м). Объем сделок, сопоставимый с I кварталом 2015 года, в последний раз был зарегистрирован в III квартале 2012 года, 26 000 кв.м. Меньшие объемы сделок в сегменте класса А наблюдались в кризисный 2009 год, в I и II кварталах, 17 000 кв.м и 10 000 кв.м соответственно. Безусловно, кризисные явления на рынке в первую очередь отражаются на спросе на офисные помещения класса А. Однако в условиях кризисной ситуации на рынке значительная часть сделок приходится на договоры продления и пересмотра коммерческих условий, в I квартале 2015 года – 47 000 кв.м.
В I квартале 2015 года максимальный объем сделок в сегменте класса А, несмотря на традиционно обратную ситуацию, пришелся на российские компании, 13 500 кв.м, на международные – 7 800 кв.м.
В I квартале наибольшим спросом пользовались небольшие офисные помещения площадью до 1 000 кв. м, 13 сделок из 23.
Две крупных сделки были заключены на офисные помещения, расположенные в Москва-Сити:
- компания CBRE арендовала 1 230 кв.м в бизнес-центре ОКО,
- конфиденциальная компания приобрела 1 600 кв.м в бизнес-центре Город Столиц.
Самая большая сделка, заключенная в I квартале 2015 года, это приобретение офисных площадей, 3 400 кв.м, в бизнес-центре SkyLight компанией Incanto. Данная транзакция составляет около 15% от общего объема сделок в сегменте класса А.
Крупные сделки I квартал 2015 года
Компания | Площадь, кв.м | Здание | Адрес | Класс |
Правительство Московской области | 33 000 | Орбита Фаза II | Кулакова ул., д.20 | В+ |
Агентство под страхование вкладов | 16 000 | Мосфильмовский БЦ | Пырьева ул., д.2 | В+ |
СберТех | 9 000 | РТС БЦ | Хлебозаводский пр-д, д.7 | В+ |
Incanto | 3 400 | SkyLight | Ленинградский пр-т, д.39 | А |
CBRE | 1 230 | ОКО | 1-й Красногвардейский пр-д, 21, стр. 1 | А |
RETN | 800 | Слободской БЦ | Ленинская Слабода ул., д.26 | В+ |
Nielsen | 600 | Белые Сады | Лесная ул., д.7 | А |
Востребованный размер офисного помещения в I квартале 2015 года
Согласно анализу заключенных сделок новой аренды, наиболее популярным офисным блоком остается площадь до 500 кв.м (58% от общего количества заключенных сделок, 15% от общего объема сделок новой аренды).
Далее по убыванию количества следуют сделки
- от 501 до 1 000 кв.м – 26% от общего количества (21% от общего объема сделок новой аренды),
- от 1 001 до 2 500 кв.м – 14% от общего количества (22% от общего объема сделок новой аренды),
- одна сделка площадью 9 000 кв.м – 1% от общего количества (9% от общего объема сделок новой аренды),
- одна сделка площадью 33 000 кв.м – 1% от общего количества (33% от общего объема сделок новой аренды).
Продажа
По итогам I квартала 2015 года объем сделок купли-продажи (для нужд собственного использования) составил 40 600 кв.м (28% от общего объема сделок). Основной объем и максимальное количество сделок пришлись на крупные сделки купли-продажи в отличие от 2013 и 2014 годов, когда максимальный спрос приходился на приобретение небольших офисных помещений площадью до 1 000 кв.м. Для сравнения, в 2014 году квартальный объем сделок купли-продажи площадью до 1 000 кв.м варьировался от 6 000 кв.м до 14 000 кв.м, в I квартале 2015 года – 3 900 кв.м.
Основной объем сделок купли-продажи в I квартале 2015 года пришелся на несколько крупных сделок общей площадью 35 700 кв.м (87% от общего объема сделок купли-продажи).
Наиболее крупные сделки:
- Агентство по страхованию вкладов приобрело бизнес-центр Мосфильмовский офисной площадью 16 000 кв.м,
- Федеральная Налоговая Служба – БЦ в Рахманиновском переулке (6 700 кв.м),
- Восточный экспресс банк – БЦ в Большом Кисельном переулке (6 700 кв.м).
Основными «потребителями» офисных площадей остались российские компании, 92% от общего объема или 131 600 кв.м. На долю международных компаний пришлось всего лишь 8% или 11 900 кв.м. Столь низкий объем сделок, совершенный международными компаниями, наблюдается впервые в истории рынка офисной недвижимости Москвы.
Максимальный объем сделок, а именно 50%, пришелся на вполне традиционный для рынка банковский и финансовый сектор (20% от общего объема) и на весьма нетрадиционный – государственный сектор (30%).
1) Доля свободных площадей
Благодаря низкому объему ввода новых офисных площадей в эксплуатацию в I квартале 2015 года общая доля свободных площадей увеличилась незначительно, с 16,6% до 17%.
В дополнение к низкому объему ввода всего лишь около 10% от этого объема доступны на рынке для аренды. Часть площадей была реализована еще в конце 2014 года, а бизнес-центр Эволюция снят с рынка в связи с потенциальным приобретением компанией Транснефть.
Таким образом, на общее увеличение вакансии повлияло преимущественно появление свободных площадей в существующих зданиях, которые ранее были арендованы.
В сегменте класса А доля свободных площадей уменьшилась с 28% до 27,4%, что связано исключительно с увеличением общего объема площадей класса А благодаря вводу в эксплуатацию бизнес-центра Эволюция.
В сегменте класса В было зарегистрировано увеличение вакансии с 12,8% до 13,6%. Данное увеличение произошло благодаря выходу на рынок свободных площадей в существующих офисных объектах.
Доля свободных площадей по классам
С точки зрения географии наибольшее изменение вакансии произошло в ЦДР, с 11% до 13%, далее следует зона между ТТК и МКАД, с 17% до 17,5%.
Уменьшение объема свободных площадей было зарегистрировано как в зоне между СК и ТКК, с 19% до 18%, так и в частности в Москва-Сити, с 42% до 36,8%, вследствие увеличения общего объема площадей в Москва-Сити.
За пределами МКАД вакансия не изменилась, 23%.
Доля свободных площадей по зонам города
2) Ставки аренды
По итогам I квартала 2015 года ставки аренды уменьшились на 5–15% относительно уровня за IV квартал 2014 года или на 25–45% относительно уровня на начало 2014 года: Класс А Прайм $850–$1 000, Класс А $450– $550, класс В $250–$400 (ставки указаны за кв.м в год без учета эксплуатационных расходов и НДС).
Данная динамика находится в рамках наших ожиданий дополнительного снижения арендных ставок в I полугодии 2015 года.
Несмотря на относительную стабилизацию курса рубля в конце I квартала 2015 года, в сделках продолжают фиксироваться верхние границы валютного коридора на уровне 50-55.
Максимальное изменение ставок аренды было зарегистрировано на офисные помещения класса А за пределами СК, 15–20% (с $550–650 до $450–550), и на офисные помещения в сегменте класса В, 11–17% (c $350–450 до $250–400).
Порядка 50% свободных площадей в сегменте класса В предлагаются в аренду по ставкам, номинированным в рублях, и в среднем составляют 15 000–24 000 руб. за кв.м. Максимальные ставки запрашиваются за офисные помещения, расположенные в центре города. В сегменте класса А также встречаются предложения офисных помещений по ставкам, номинированным в рублях, однако это скорее исключение, чем правило.
Новое строительство, объем сделок и доля свободных площадей по зонам города по итогам 2014 года
Ставки аренды по итогам года
Заключение
Объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию на 2015 год, находятся в активной стадии строительства. В связи с этим мы не ожидаем уменьшения объема ввода в эксплуатацию новых офисных площадей, однако в текущих условиях не исключаем уменьшение объема нового строительства на 5–7%. По нашей оценке, объем ввода в эксплуатацию новых офисных помещений останется на уровне 2014 года, 1,3–1,4 млн кв.м.
Максимальный объем нового офисного строительства традиционно ожидается в зоне между ТТК и МКАД (40%), значительная часть придется на Москва-Сити (13%), на ЦДР – 17%, на зону между СК и ТТК – 16%, за МКАД – 14%.
В 2016–2018 годах объем нового офисного строительства значительно сократится. В текущих рыночных условиях строительство новых объектов, которые могли бы быть сданы в эксплуатацию в 2017–2018 годах, не начинается.
Согласно нашему прогнозу, объем заключенных сделок также останется на уровне 2014 года, 750 000–850 000 кв.м.
Мы ожидаем, что под давлением большого объема нового офисного строительства и ограниченного спроса общий объем свободных площадей на рынке увеличится по итогам 2015 года до 19-20%, в сегменте класса А – до 29–30%, в сегменте класса В – до 14–15%.
По нашей оценке, II квартал 2015 года может стать тем периодом, когда ставки уже достигнут своего «дна» и перестанут уменьшаться.
Ключевым фактором сейчас является динамика макроэкономических индикаторов. Если данные за II квартал будут подтверждать, что снижение деловой активности и потребительского спроса происходит в меньшем объеме, чем ожидалось ранее (например, снижение ВВП в пределах 3%), а курс рубля продолжит консолидироваться в диапазоне 45–55 рублей за доллар США, то спрос на офисы может восстановиться уже к середине текущего года.
Однако важным фактором будет служить стабилизация курса рубля и отсутствие других негативных событий.
В условиях «падающего» рынка арендаторы сегодня, если есть возможность воспользоваться текущей ситуацией (например, истечение текущего договора аренды), могут получить максимально привлекательные коммерческие условия и найти идеальный офис с точки зрения местоположения, повышения качества офисного здания, улучшения и повышения эффективности планировки.
Обзор подготовлен специалистами компании CBRE