УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за I квартал 2015 года

09.07.2015

Актуальные тенденции на рынке офисной недвижимости

  • В эксплуатацию было введено три бизнес-центра общей офисной площадью 90 700 кв.м
  • 87% от общей офисной площади, введенной в эксплуатацию в I квартале 2015 года, пришлось на бизнес-центр Эволюция, расположенный в Москва-Сити. Два других офисных здания – это корпус Слободской бизнес-квартала Симоновский на улице Ленинская Слобода и БЦ в Настасьинском пер., 7, стр. 1
  • 87% относятся к офисным площадям в сегменте класса А, 13% – к офисным площадям в сегменте класса В
  • Общий объем сделок (включает сделки новой аренды, сделки продления и пересмотра коммерческих условий, а также сделки купли-продажи) составил 230 200 кв.м, из которых на сделки новой аренды пришлось 45% (102 900 кв.м), на сделки в отношении продления и пересмотра коммерческих условий – 38% (86 700 кв.м), на сделки купли-продажи – 17% (40 600 кв.м)
  • Объем сделок (включает сделки новой аренды и купли-продажи) составил 143 500 кв.м, уменьшение на 30% относительно показателя как за I квартал, так и за IV квартал 2014 года
  • 85% от общего объема сделок пришлось на помещения класса В, 15% – на помещения класса А
  • 54% от общего объема заключенных сделок пришлось на зону между ТТК и МКАД
  • Основной спрос продолжился со стороны российских компаний, 92% от общего объема сделок
  • Офисные блоки до 1 000 кв.м традиционно пользовались наибольшим спросом, 86% от общего количества сделок новой аренды
  • Незначительное увеличение общего объема свободных площадей, с 16,6% по итогам IV квартала 2014 года до 17% по итогам I квартала 2015 года
  • Увеличение объема свободных помещений в сегменте класса В с 12,8% до 13,6%, стабилизация вакансии в сегменте класса A – с 28% до 27,4%
  • Уменьшение запрашиваемых ставок аренды на 5–15%
  • Продолжение фиксации верхней границы валютного коридора, преимущественно на уровне 50–55 рублей за 1 доллар США

Общий объем заключенных сделок, новое строительство и доля свободных площадей

Общий объем заключенных сделок, новое строительство и доля свободных площадей

Предложение

По итогам I квартала 2015 года объем офисных площадей, введенных в эксплуатацию, составил 90 700 кв.м, что на 76% меньше показателя за IV квартал 2014 года и на 57% меньше показателя за I квартал 2014 года.

Похожий объем нового офисного строительства был зарегистрирован во II кварталах 2011, 2012 и 2013 годов, а также во II и в III кварталах 2003 года. В I квартале было введено в эксплуатацию около 6% от общего объема площадей, заявленных к вводу на 2015 год.

Новое строительство по классам, тыс. кв.м

Новое строительство по классам, тыс. кв.м

В I квартале 2015 года всего лишь три офисных здания были введены в эксплуатацию, Эволюция в Москва-Сити (офисная площадь 79 000 кв. м), корпус Слободской бизнес-квартала Симоновский на улице Ленинская Слобода (9 500 кв. м) и БЦ в Настасьинском переулке (2 200 кв. м).

Таким образом, все офисные площади были введены в эксплуатацию внутри ТТК, а большая часть (97%) в зоне между Садовым Кольцом (СК) и ТТК.

Среди вновь введенных объектов к офисным зданиям класса А относится бизнес-центр Эволюция (87% от общего объема), 13% относится к офисным площадям в сегменте класса В. Таким образом, по итогам I квартала 2015 года общий объем качественных офисных площадей на рынке составил 15,49 млн кв.м, из которых класс А – 3,49 млн кв.м (22%), класс В – 12 млн кв.м (78%). Можно отметить, столь низкий объем ввода практически не сказался на общем объеме офисных площадей.

Офисные объекты, введенные в эксплуатацию в I квартале 2015 года

Название здания Адрес Офисная площадь (кв.м)
Эволюция Пресненская наб., уч.№2-3 79 000
Слободской БЦ Ленинская Слобода ул., д.26 9 500
Настасьинский пер., д.7, стр.1 Настасьинский пер., д.7, стр.1 2 200

Знаковые объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2015 году

Название здания Адрес Офисная площадь (кв.м)
Оружейный пер., вл.41 Оружейный пер., вл.41 100 000
Башня Федерация здания Восток Пресненская наб., д.12 82 600
NEOPOLIS Киевское шоссе 57 000
G10 Киевское шоссе 30 000
Оазис Коровий вал ул., д.5 29 000
Большевик Фаза I Ленинградский пр-т, д.15 28 000
Алгоритм Академика Пилюгина ул., д.22 25 000
Крылатские Холмы БП Строение 5 Крылатская ул., д.19 24 000
Кунцево Плаза Ярцевская ул., д.19 23 000
К2 Строение В Калужское шоссе, 2-й км 18 400
Смоленский Пассаж Фаза II Смоленская пл., д.7-9 9 000

Спрос

Объем сделок (включает сделки новой аренды и купли-продажи, не включает сделки в отношении продления и пересмотра коммерческих условий), заключенных на рынке в течение I квартала 2015 года, составил 143 500 кв.м, что на 30% меньше показателя за I и IV кварталы 2014 года (214 000 кв.м и 206 000 кв.м соответственно). В первую очередь, уменьшение объема сделок связано с негативной экономической ситуацией в России. Дополнительным фактором стала сезонность.

Объем сделок по классам, тыс. кв.м

Объем сделок по классам, тыс. кв.м

Объем чистого поглощения (разница между объемом занятых площадей на конец и начало периода) также свидетельствует о сокращении активности арендаторов на рынке. По итогам I квартала 2015 года объем чистого поглощения составил 17 200 кв.м, в IV квартале 2014 года – 113 000 кв.м. Более низкий показатель, а точнее отрицательный, наблюдался во II квартале 2014 года, - 57 000 кв.м.

Объем чистого поглощения, тыс. кв.м

Объем чистого поглощения, тыс. кв.м

Объем сделок в отношении продления и пересмотра коммерческих условий составил 86 700 кв.м, что на 8% превосходит аналогичный показатель за IV квартал 2014 года, 79 900 кв.м. Стоит отметить, что объем сделок продления постепенно увеличивался с начала 2014 года, 17 700 кв.м в I квартале, 35 000 кв.м во II квартале, 50 000 кв.м в III квартале. Помимо увеличения количества сделок продления в течение последних двух кварталов было также зарегистрировано увеличение количества сделок по пересмотру коммерческих условий. При нормальной ситуации на рынке сделки в отношении пересмотра коммерческих условий являются скорее исключением. В IV квартале 2014 года данный показатель составил 27 000 кв.м, в I квартале 2015 года – увеличение практически в два раза до 57 000 кв.м. Безусловно, столь большой объем данных сделок связан с волатильностью курса рубля (стремительное ослабление в декабре 2014 года), а также с существенным падением ставок аренды (в среднем около 30% в сегменте класса А за IV квартал 2014 года – I квартал 2015 года).

Структура сделок за I квартал 2015 года, I квартал 2015 года

Структура сделок за I квартал 2015 года

Географическое распределение объема сделок

С точки зрения географического распределения спроса, максимальный объем сделок был заключен на офисные помещения, расположенные в зоне между ТТК и МКАД, 54% от общего объема. Данный показатель был сопоставим с квартальными показателями за 2012 и 2013 годы, тогда как в течение II–IV кварталов 2014 года объем сделок в данной зоне постепенно уменьшался, таким образом, увеличивался объем сделок внутри ТТК.

Далее по убыванию следуют зона между СК и ТТК (25%) и ЦДР (20%). Объем сделок, заключенный на офисные помещения за пределами МКАД, едва достиг 1%.

Доля заключенных сделок А и В класса по зонам города

Доля заключенных сделок А и В класса по зонам города

Офисные помещения класса А в общем объеме спроса

В I квартале 2015 года объем сделок в сегменте класса А составил 21 300 кв.м, что практически в два раза меньше показателей за III и IV кварталы 2014 года (45 900 кв.м и 43 000 кв.м). Объем сделок, сопоставимый с I кварталом 2015 года, в последний раз был зарегистрирован в III квартале 2012 года, 26 000 кв.м. Меньшие объемы сделок в сегменте класса А наблюдались в кризисный 2009 год, в I и II кварталах, 17 000 кв.м и 10 000 кв.м соответственно. Безусловно, кризисные явления на рынке в первую очередь отражаются на спросе на офисные помещения класса А. Однако в условиях кризисной ситуации на рынке значительная часть сделок приходится на договоры продления и пересмотра коммерческих условий, в I квартале 2015 года – 47 000 кв.м.

В I квартале 2015 года максимальный объем сделок в сегменте класса А, несмотря на традиционно обратную ситуацию, пришелся на российские компании, 13 500 кв.м, на международные – 7 800 кв.м.

В I квартале наибольшим спросом пользовались небольшие офисные помещения площадью до 1 000 кв. м, 13 сделок из 23.

Две крупных сделки были заключены на офисные помещения, расположенные в Москва-Сити:

  • компания CBRE арендовала 1 230 кв.м в бизнес-центре ОКО,
  • конфиденциальная компания приобрела 1 600 кв.м в бизнес-центре Город Столиц.

Самая большая сделка, заключенная в I квартале 2015 года, это приобретение офисных площадей, 3 400 кв.м, в бизнес-центре SkyLight компанией Incanto. Данная транзакция составляет около 15% от общего объема сделок в сегменте класса А.

Крупные сделки I квартал 2015 года

Компания Площадь, кв.м Здание Адрес Класс
Правительство Московской области 33 000 Орбита Фаза II Кулакова ул., д.20 В+
Агентство под страхование вкладов 16 000 Мосфильмовский БЦ Пырьева ул., д.2 В+
СберТех 9 000 РТС БЦ Хлебозаводский пр-д, д.7 В+
Incanto 3 400 SkyLight Ленинградский пр-т, д.39 А
CBRE 1 230 ОКО 1-й Красногвардейский пр-д, 21, стр. 1 А
RETN 800 Слободской БЦ Ленинская Слабода ул., д.26 В+
Nielsen 600 Белые Сады Лесная ул., д.7 А

Востребованный размер офисного помещения в I квартале 2015 года

Согласно анализу заключенных сделок новой аренды, наиболее популярным офисным блоком остается площадь до 500 кв.м (58% от общего количества заключенных сделок, 15% от общего объема сделок новой аренды).

Далее по убыванию количества следуют сделки

  • от 501 до 1 000 кв.м – 26% от общего количества (21% от общего объема сделок новой аренды),
  • от 1 001 до 2 500 кв.м – 14% от общего количества (22% от общего объема сделок новой аренды),
  • одна сделка площадью 9 000 кв.м – 1% от общего количества (9% от общего объема сделок новой аренды),
  • одна сделка площадью 33 000 кв.м – 1% от общего количества (33% от общего объема сделок новой аренды).

Продажа

По итогам I квартала 2015 года объем сделок купли-продажи (для нужд собственного использования) составил 40 600 кв.м (28% от общего объема сделок). Основной объем и максимальное количество сделок пришлись на крупные сделки купли-продажи в отличие от 2013 и 2014 годов, когда максимальный спрос приходился на приобретение небольших офисных помещений площадью до 1 000 кв.м. Для сравнения, в 2014 году квартальный объем сделок купли-продажи площадью до 1 000 кв.м варьировался от 6 000 кв.м до 14 000 кв.м, в I квартале 2015 года – 3 900 кв.м.

Основной объем сделок купли-продажи в I квартале 2015 года пришелся на несколько крупных сделок общей площадью 35 700 кв.м (87% от общего объема сделок купли-продажи).

Наиболее крупные сделки:

  • Агентство по страхованию вкладов приобрело бизнес-центр Мосфильмовский офисной площадью 16 000 кв.м,
  • Федеральная Налоговая Служба – БЦ в Рахманиновском переулке (6 700 кв.м),
  • Восточный экспресс банк – БЦ в Большом Кисельном переулке (6 700 кв.м).

Основными «потребителями» офисных площадей остались российские компании, 92% от общего объема или 131 600 кв.м. На долю международных компаний пришлось всего лишь 8% или 11 900 кв.м. Столь низкий объем сделок, совершенный международными компаниями, наблюдается впервые в истории рынка офисной недвижимости Москвы.

Максимальный объем сделок, а именно 50%, пришелся на вполне традиционный для рынка банковский и финансовый сектор (20% от общего объема) и на весьма нетрадиционный – государственный сектор (30%).

1) Доля свободных площадей

Благодаря низкому объему ввода новых офисных площадей в эксплуатацию в I квартале 2015 года общая доля свободных площадей увеличилась незначительно, с 16,6% до 17%.

В дополнение к низкому объему ввода всего лишь около 10% от этого объема доступны на рынке для аренды. Часть площадей была реализована еще в конце 2014 года, а бизнес-центр Эволюция снят с рынка в связи с потенциальным приобретением компанией Транснефть.

Таким образом, на общее увеличение вакансии повлияло преимущественно появление свободных площадей в существующих зданиях, которые ранее были арендованы.

В сегменте класса А доля свободных площадей уменьшилась с 28% до 27,4%, что связано исключительно с увеличением общего объема площадей класса А благодаря вводу в эксплуатацию бизнес-центра Эволюция.

В сегменте класса В было зарегистрировано увеличение вакансии с 12,8% до 13,6%. Данное увеличение произошло благодаря выходу на рынок свободных площадей в существующих офисных объектах.

Доля свободных площадей по классам

Доля свободных площадей по классам

С точки зрения географии наибольшее изменение вакансии произошло в ЦДР, с 11% до 13%, далее следует зона между ТТК и МКАД, с 17% до 17,5%.

Уменьшение объема свободных площадей было зарегистрировано как в зоне между СК и ТКК, с 19% до 18%, так и в частности в Москва-Сити, с 42% до 36,8%, вследствие увеличения общего объема площадей в Москва-Сити.

За пределами МКАД вакансия не изменилась, 23%.

Доля свободных площадей по зонам города

Доля свободных площадей по зонам города

2) Ставки аренды

По итогам I квартала 2015 года ставки аренды уменьшились на 5–15% относительно уровня за IV квартал 2014 года или на 25–45% относительно уровня на начало 2014 года: Класс А Прайм $850–$1 000, Класс А $450– $550, класс В $250–$400 (ставки указаны за кв.м в год без учета эксплуатационных расходов и НДС).

Данная динамика находится в рамках наших ожиданий дополнительного снижения арендных ставок в I полугодии 2015 года.

Несмотря на относительную стабилизацию курса рубля в конце I квартала 2015 года, в сделках продолжают фиксироваться верхние границы валютного коридора на уровне 50-55.

Максимальное изменение ставок аренды было зарегистрировано на офисные помещения класса А за пределами СК, 15–20% (с $550–650 до $450–550), и на офисные помещения в сегменте класса В, 11–17% (c $350–450 до $250–400).

Порядка 50% свободных площадей в сегменте класса В предлагаются в аренду по ставкам, номинированным в рублях, и в среднем составляют 15 000–24 000 руб. за кв.м. Максимальные ставки запрашиваются за офисные помещения, расположенные в центре города. В сегменте класса А также встречаются предложения офисных помещений по ставкам, номинированным в рублях, однако это скорее исключение, чем правило.

Новое строительство, объем сделок и доля свободных площадей по зонам города по итогам 2014 года

Новое строительство, объем сделок и доля свободных площадей по зонам города по итогам 2014 года

Ставки аренды по итогам года

Ставки аренды по итогам года

Заключение

Объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию на 2015 год, находятся в активной стадии строительства. В связи с этим мы не ожидаем уменьшения объема ввода в эксплуатацию новых офисных площадей, однако в текущих условиях не исключаем уменьшение объема нового строительства на 5–7%. По нашей оценке, объем ввода в эксплуатацию новых офисных помещений останется на уровне 2014 года, 1,3–1,4 млн кв.м.

Максимальный объем нового офисного строительства традиционно ожидается в зоне между ТТК и МКАД (40%), значительная часть придется на Москва-Сити (13%), на ЦДР – 17%, на зону между СК и ТТК – 16%, за МКАД – 14%.

В 2016–2018 годах объем нового офисного строительства значительно сократится. В текущих рыночных условиях строительство новых объектов, которые могли бы быть сданы в эксплуатацию в 2017–2018 годах, не начинается.

Согласно нашему прогнозу, объем заключенных сделок также останется на уровне 2014 года, 750 000–850 000 кв.м.

Мы ожидаем, что под давлением большого объема нового офисного строительства и ограниченного спроса общий объем свободных площадей на рынке увеличится по итогам 2015 года до 19-20%, в сегменте класса А – до 29–30%, в сегменте класса В – до 14–15%.

По нашей оценке, II квартал 2015 года может стать тем периодом, когда ставки уже достигнут своего «дна» и перестанут уменьшаться.

Ключевым фактором сейчас является динамика макроэкономических индикаторов. Если данные за II квартал будут подтверждать, что снижение деловой активности и потребительского спроса происходит в меньшем объеме, чем ожидалось ранее (например, снижение ВВП в пределах 3%), а курс рубля продолжит консолидироваться в диапазоне 45–55 рублей за доллар США, то спрос на офисы может восстановиться уже к середине текущего года.

Однако важным фактором будет служить стабилизация курса рубля и отсутствие других негативных событий.

В условиях «падающего» рынка арендаторы сегодня, если есть возможность воспользоваться текущей ситуацией (например, истечение текущего договора аренды), могут получить максимально привлекательные коммерческие условия и найти идеальный офис с точки зрения местоположения, повышения качества офисного здания, улучшения и повышения эффективности планировки.

Обзор подготовлен специалистами компании CBRE

Материалы по теме

Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за I квартал 2015 года

Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за I квартал 2015 года
24.07.2015 Торговые Ставки аренды, номинированные в иностранной валюте, снизились по сравнению с началом 2014 г. на 20-30% Подробнее

Обзор рынка инвестиций в I квартале 2015 года

Инвестиции в I квартале 2015 года
10.07.2015 Другие Основное внимание инвесторов было привлечено к офисной недвижимости Подробнее

Краткий обзор рынка складской недвижимости Москвы за I квартал 2015 г.

Краткий обзор рынка складской недвижимости Москвы за I квартал 2015г.
03.07.2015 Склады Объем введенных в эксплуатацию качественных складских площадей на 35% превысил аналогичный показатель прошлого года Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog