УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Прогноз основных трендов рынка офисной недвижимости столицы на 2015 год

10.12.2014

 

Текущая ситуация на рынке офисной недвижимости Москвы свидетельствует о том, что нас ждет непростой 2015 год.

Волатильность курсов валют, замедление экономического роста, отрицательная динамика показателей рынка коммерческой недвижимости России (в особенности – офисного,  с текущим ростом свободных площадей) – все эти факторы не дают поводов для оптимистичных прогнозов.

По мнению экспертов, следующий год будет характеризоваться сохранением высокой девелоперской активности, низким спросом на офисные площади, а следовательно и дальнейшим ростом вакантных площадей. Кроме того ожидается дальнейшее снижение арендных ставок и активный переход к фиксированию ставок в рублях.

Сохранение высокой девелоперской активности в 2015 году

Уходящий год, уже по предварительным итогам, стал рекордным за последние пять лет с точки зрения девелоперской активности. Объем нового предложения превысил 1 150 000 кв. м площадей в 49 качественных бизнес-центрах. До конца декабря ожидается к вводу в эксплуатацию еще около 270 000 кв. м офисных площадей. Итоговый показатель прироста может в 2 раза превысить результат 2013 года (610 000 кв. м).

В 2015 девелоперская активность сохранит высокие темпы: собственники будут вынуждены достраивать объекты, реализация которых уже началась. По прогнозам S.A. Ricci, на рынок выйдет около 1 000 000 кв. м новых офисных площадей.  Это ниже результата 2014 (ожидается, что в 2014 году будет введено не менее 1 300 000 кв. м), однако на 40% больше, чем в 2012-2013 годах.

«Дальнейшее ухудшение макроэкономики окажет влияние на доступность заемного финансирования, что отрицательно скажется на темпах строительства офисной недвижимости в  долгосрочной перспективе 2016-2017 гг., – отмечает Алексей Богданов, партнер S.A. Ricci. –  Падение темпов прироста нового предложения в 2016 году может превысить данные 2010, когда в результате приостановки выдачи банковских кредитов и заморозки большого объема строительства  падение составило более 50%».

Объем нового предложения офисных площадей

В перспективе двух-трех лет наибольший объем нового предложения будет сосредоточен в зонах ТТК и ММДЦ и в районах  Центрального, Западного и Южного округов.

Распределение офисных площадей, запланированных к вводу в 2015 году, по кольцевым зонам Москвы

Низкий спрос на офисные площади

По прогнозам S.A. Ricci, спрос на офисные площади в 2015 году сохранится на уровне показателя уходящего года – от 550 000 до 600 000 кв. м. Плавное увеличение спроса может начаться не ранее 2016 года.

При этом стоит отметить и положительный момент для текущих и потенциальных арендаторов: в условиях переизбытка предложения у них появится возможность улучшить условия аренды, заняв  более качественные офисные помещения за те же деньги или получить лучшую локацию без увеличения бюджета на аренду.

Дальнейший рост вакантных офисных площадей

Еще одним негативным трендом 2015 года станет рост вакантных площадей. Увеличивающееся предложение качественных офисов не нашло достаточного спроса со стороны потенциальных арендаторов и покупателей, из-за чего показатель вакантности к концу 2014 достиг в среднем по Москве 18,5%.

Наибольшие изменения зафиксированы в классе «А» – в IV квартале показатель превысил кризисный  уровень 2009 года, составив 28% – на 2 п.п. выше, чем в III квартале. По прогнозам S.A. Ricci, в 2015 году уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса «А» достигнет 35%, тем самым будет установлен еще одно рекордное значение за всю историю офисного рынка Москвы. Замедление динамики роста свободных площадей по прогнозам S.A. Ricci, начнется не ранее 2016 года.

В сегменте БЦ класса «В», где за 2014 год уровень вакантности прибавил 2 п.п и составил 16%, в следующем году возможно некоторое снижение вакантных площадей – на 1-2 п.п. Это будет связано с тем, что часть арендаторов, оптимизируя затраты, поменяет офисы в БЦ класса «А» на офисы «В+».

Офисы низкого ценового сегмента «В» наиболее стабильны по отношению к изменениям макроэкономических факторов – за 2014 год объем свободных площадей снизился с 10% до 9%. В данном сегменте в 2015 следует ожидать небольшого снижения вакантных площадей (1 п.п.).

Динамика роста вакантных офисных площадей

Снижение арендных ставок на офисные площади

Снижение средневзвешенных ставок аренды, начавшееся в 2014 году, продолжится и в 2015. Средний уровень арендных ставок в 2014 в рублевом выражении снизился на 5-8%. Ставки, номинированные в долларах США, опустились более значительно – как правило, на уровень, сопоставимый с падением рубля.
Главной причиной снижения стоимости аренды является кризис перепроизводства офисов на рынке: в условиях растущей конкуренции собственники стараются стимулировать спрос предоставлением более выгодных коммерческих  условий.

«За пределами ТТК в 2015 году ожидается более ощутимое снижение показателей рынка, учитывая планируемый к вводу прирост нового предложения, – комментирует Алексей Богданов. – По нашим оценкам, в 2015 средневзвешенная стоимость аренды в деловых центрах класса «А» (за исключением объектов с центральной локацией) будет стремиться к диапазону ставок на уровне 450-500 долларов за кв. м в год (по курсу 45-50 USD). Арендаторы  будут фиксировать ставки по рублевому курсу или в пределах определенного валютного коридора».

Переход на рублевые ставки аренды офисных площадей

В 2015 году тенденция фиксирования ставок в рублях станет более распространенной. Несмотря на то, что девелоперы некоторых премиальных объектов не готовы отказаться от арендных ставок в долларах, большая часть рынка постепенно переходит на рублевые расчеты. Эта тенденция особенно характерна  для офисов класса «B» и «B+».

Обзор подготовлен специалистами S.A. Ricci.

Материалы по теме

Прогнозы по вводу коммерческих объектов не сбудутся

Прогнозы по вводу коммерческих объектов не сбудутся
05.09.2013 Москва Построить удастся не более 500 тысяч кв.м коммерческой недвижимости Подробнее

Офисный сегмент: реальность и прогнозы

Офисный сегмент: реальность и прогнозы
11.07.2012 Москва Большая часть покупок офисных площадей приходится на Москву Подробнее

Прогноз для офисного рынка

Прогноз для офисного рынка
20.01.2012 Москва Что ждет Москву в 2012 году Подробнее

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год
02.08.2016 Офисы Крупные российские компании за последний год купили более 90 000 кв.м и арендовали около 77 000 кв.м офисов в Москве Подробнее

Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года

Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года
28.07.2016 Офисы Объем новых сделок с офисами в «Москва-Сити» вырос до рекордного уровня, но доля вакантных площадей в ММДЦ увеличилась за счет вторичного предложения Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog