УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за III квартал 2014 года

14.11.2014

Основные показатели рынка офисной недвижимости на конец III квартала 2014 г.

На рынке офисной недвижимости Москвы за девять месяцев текущего года было введено 966 000 кв. м офисных площадей, что превышает объем нового строительства за аналогичный период 2013 г. более чем в два раза. 

Объем офисных площадей, введенных в эксплуатацию в I-III кварталах 2014 г.

Объем чистого поглощения за III квартал вырос на 300 000 кв. м. Таким образом, по итогам сентября показатель достиг 560 000 кв. м, что превышает аналогичный показатель прошлого года на 535 000 кв. м, когда его значение было крайне низким.

Превышение объемов нового строительства над чистым поглощением более чем в полтора раза отразилось на росте уровня вакантных площадей. Наибольшее предложение свободных помещений по-прежнему наблюдается в объектах класса «А», показатель достиг 24,5%, что превышает уровень кризисных значений 2008-2009 гг.

Уровень вакантных офисных площадей (изменение по сравнению с показателями на конец II квартала 2014 г.)

По итогам трех кварталов средняя запрашиваемая базовая ставка аренды в долларовом эквиваленте снизилась на 5% в объектах класса «А» и на 3% в офисах класса «В+».

Средние базовые арендные ставки на офисы (изменение по сравнению с показателями на конец II квартала 2014 г.)

Предложение на рынке офисных площадей

По итогам III квартала 2014 г. общий объем рынка качественных офисных площадей Москвы достиг 16,5 млн кв. м и составил: 3,5 млн кв. м (21%) для помещений класса «А» и 13 млн кв. м (79%) для класса «В».

В течение 2014 г. мы наблюдаем ожидаемое увеличение нового предложения. В III квартале на рынок вышло 452 000 кв. м офисных площадей. Таким образом, за девять месяцев 2014 г. суммарно было введено 966 000 кв. м, что превышает объем нового строительства за аналогичный период 2013 г. более чем в два раза. Более половины всех введенных в 2014 г. помещений относятся к объектам класса «А». За три квартала общий объем рынка за счет нового строительства увеличился на 6%. Для объектов класса «А» прирост составил 17,5%, для класса «В» прирост составил 3,5%.

Прирост новых качественных офисных площадей

Общий объем офисных площадей на конец III квартала 2014 г.

Самыми крупными новыми офисными объектами, введенными в III квартале 2014 г., стали первая фаза бизнес парка «Комсити» (фаза Альфа офисной площадью 107 000 кв. м) и бизнес центр «Лотос» (площадью 88 200 кв. м), расположенные на юго-западном направлении (район ЮЗАО после ЧТК). Это подтверждает усиление процесса децентрализации нового строительства и его присущность сегодняшнему московскому рынку. Все активнее продолжают развиваться удаленные от центра деловые районы. 

Так, по итогам III квартала 82% от общего объема введенных площадей приходится на районы за пределами ЦАО. Лидирующую позицию занимает ЗАО, за девять месяцев здесь было построено 212 000 кв. м офисных площадей. Если же говорить о ЦАО, то здесь было введено около 170 000 кв. м, причем офисная площадь зданий, за исключением объектов на территории ММДЦ «Москва-Сити», в основном не превышает 10 000 кв. м. 

Наиболее значимые объекты, введенные в эксплуатацию в III квартале 2014 г. (в т. ч. объекты с завершенной реконструкцией в III квартале 2014 г.)

Название объекта Адрес объекта Девелопер Класс Офисная площадь (кв. м)
  «Комсити» (фаза Альфа)   Киевское ш., 2 км от МКАД PPF Group А 107 500
  «Лотос»   Одесская ул., вл. 2 MR Group А 88 200
  «Порт Плаза»   Проектируемый пр-д №4062,   д. 6 Plaza Development В+ 62 000
  «Савеловский Сити» (фаза I)   Складочная ул., вл. 1 MR Group В+ 51 451
  «Аэродом»   Ленинградский пр-т, д. 37,   корп. 7 Просмвязьнедвижимость В+ 26 700
  Бизнес-парк «К2» (здание А)   Калужское ш., 2 км от МКАД Storm Properties А 18 220
  «Большевик» (фаза Iа)   Ленинградский пр-т, д. 15 O1 Properties А 16 297
  «Сириус Парк» (фаза I)   Каширское ш., д. 3, корп. 2 Plaza Development В+ 10 800
  «Dominion Tower»   Шарикоподшипниковская ул.,   д. 5 ДоминионМ А 9 556
  «Романов Двор III»   Романов пер., д. 4 RD Group А 4 200

 

Динамика общего объема офисных площадей в Москве

По нашим прогнозам, 2014 год станет рекордным по объемам нового строительства за последние 5 лет. Это является следствием восстановления активности девелоперов, завершения начавшихся ранее строек, а также стабильности на рынке офисной недвижимости в 2011-2012 гг.

До конца 2014 г. на московском рынке к выходу заявлено еще более 600 000 кв. м. К вводу в эксплуатацию запланированы такие крупные объекты как: башни «ОКО» и «Эволюция»,  «Верейская Плаза III», вторая фаза «Сириус Парк», МФЦ «Водный». Основная доля нового строительства (около 70%) приходится на районы за пределами ТТК. Что касается ожидаемых объектов в ЦАО, то 80% площадей приходится на ММДЦ «Москва-Сити». 

На фоне увеличения объемов нового предложения все больше возрастает конкуренция между объектами. Это позволяет компаниям, находящимся в поиске нового офиса, выбирать высококачественные помещения.  Поэтому наиболее востребованными будут те объекты, собственники которых готовы предлагать привлекательные условия для своих арендаторов.

Наиболее крупные объекты, ожидаемые к вводу до конца 2014 г.

Название объекта Адрес объекта Девелопер Класс Офисная площадь (кв. м)
  «ОКО»   Тестовская ул., д. 16 Capital Group А 116280
  «Эволюция»   Пресненская наб. Snegiri Development А 80500
  «Верейская Плаза III»   Верейская ул., д. 29, стр. 134 Plaza Development В+ 76900
  «Нео Гео»   Бутлерова ул., д. 17 Stone Hedge В- 70000
  «Сириус Парк» (фаза II)   Каширское ш., д. 3, корп. 2 Plaza Development В+ 62500
  «Водный»   Головинское ш., вл. 5 MR Group В+ 61570
  «Суворов Плаза»   Кутузовский пр-т, д. 32 Стройгазконсалтинг А 60000
  Технопарк «Орбита» (фаза II)   Кулакова ул., вл. 20 Amtel Properties В+ 39645
  «Aero City»   г. Химки, Куркинское ш., р-н   Бутаковского залива Высота В+ 32635
  «Минская Плаза»   Минская ул., вл. 2 Plaza Development В+ 26400
  «РОТА Тауэр»   г. Химки, Кирова ул. МДК Групп В+ 24000
  «Верх»   Красносельская ул., д. 3, стр.   2 Большой Город В+ 22600
 
Спрос на аренду офисных площадей в Москве

Чистое поглощение, показывающее изменение занимаемых арендаторами офисных площадей, продолжает демонстрировать положительную динамику. За последние три месяца показатель вырос на 300 000 кв. м. Таким образом, по итогам III квартала объемы чистого поглощения достигли 560 000 кв. м, что уже превышает аналогичный показатель прошлого года на 535 000 кв. м, когда его значение было крайне низким.

В III квартале наибольшее значение чистого поглощения по-прежнему сохраняется в объектах класса «А». Данный показатель равен 278 000 кв. м, что составляет 52% от общего объема поглощения. Также увеличилось значение чистого поглощения в объектах класса «В+», до 228 000 кв. м по состоянию на конец сентября. Все это свидетельствует о том, что максимальным спросом продолжают пользоваться высококачественные помещения.

Интерес к таким площадям вызван, прежде всего, открывшимся у арендаторов возможностям по согласованию комфортных условий при аренде в следствие избыточного предложения. В условиях высокой конкуренции все больше собственников готовы снижать стоимость аренды, номинировать ставки в рублях или фиксировать валютный курс, а также выполнять отделку помещений, тем самым стимулируя переезд компаний. 

Чистое поглощение офисных площадей за I-III кварталы 2014 г.

Динамика чистого поглощения офисных площадей

Прим.: Чистое поглощение показывает изменение занимаемых арендаторами офисных площадей за период. Рассчитывается как: S1 + Snew – S2, где
S1 – свободные офисные помещения в начале периода, 
Snew – новые офисные площади, введенные в данный период, 
S2 – свободные офисные помещения в конце периода.
 

Чистое поглощение для объектов класса «В-» по итогам III квартала 2014 г. составило 53 000 кв. м, что на 225 000 кв. м больше чем на конец прошлого года, когда происходило высвобождение таких помещений, и показатель имел отрицательное значение.

В III квартале мы продолжаем наблюдать увеличение количества сделок, в рамках которых арендатор остается в занимаемом помещении, но на более привлекательных условиях. На фоне нестабильности как в российской, так и в мировой экономике многие арендаторы отдают предпочтение продлению договоров в текущем здании, стремясь сократить расходы на аренду и пересмотреть коммерческие условия. Также стоит отметить, что некоторое число компаний заинтересовано в покупке офисного помещения для собственного размещения, стремясь поймать «дно рынка». 

Что касается структуры спроса по отраслям компаний-пользователей офисных площадей, то по итогам III квартала 2014 г. наибольшее количество запросов поступило от компаний, работающих в сфере профессиональных услуг, в течение квартала показатель вырос с 17% до 26%. Также уверенный спрос продолжают демонстрировать представители производственного и транспортного сектора, на их долю приходится около 19% от всех запросов. Компании, работающие в финансовом секторе, в условиях неопределенности в экономике сохраняют осторожность. На конец сентября количество запросов со стороны таких компаний составило 11% в общем объеме спроса. 

Ключевые сделки во II квартале 2014 г.

Компания Площадь (кв. м) Тип сделки Название объекта Адрес объекта
  «Согласие» 7 033 аренда «Южный Порт 2»   Южнопортовый пр-д, д.  16
  «Oracle» 6 368 аренда «КомСити» (фаза Альфа)   Киевское ш., 2 км от МКАД
  «Teva» 4 906 аренда «Wall Street»   Валовая ул., д. 35
  ГБУ Московской   области 3 869 аренда ОДЦ «Мякинино» (башня А)   65-66 км, МКАД
  «Консист-ОС» 3 259 аренда «Диагональ Хаус»   Бутырская ул., д. 77
  «Газпром   Центрремонт» 2 740 аренда «Черри Тауэр»   Профсоюзная ул., д. 65
  «EAE-Consult» 2 583 аренда «Слободской»   Ленинская Слобода ул., д. 26, стр.   28
  «Норильский Никель» 2 067 аренда «Башня на Набережной» (блок С)   Пресненская наб., д. 10

Вакантные площади на офисном рынке Москвы 

Превышение объемов нового строительства над чистым поглощением более чем в полтора раза отразилось на динамике уровня вакантных площадей. На протяжении трех месяцев уровень вакантных площадей в среднем по рынку демонстрирует рост с 14,0% до 14,7%.

Наибольшее предложение свободных помещений по-прежнему наблюдается в объектах класса «А». На конец III квартала 2014 г. показатель достиг 24,5%, что превышает уровень кризисных значений 2008-2009 гг. В следствие роста девелоперской активности и ввода большого объема новых площадей, доля вакантных помещений в течение трех кварталов увеличилась на 4,5%. Диапазон значений данного показателя варьируется в зависимости от географии объектов.

Наибольшее значение по итогам III квартала 2014 г. приходится на районы «ЗАО до ЧТК*» (64%) и «СЗАО после ЧТК» (70%). Здесь в первом полугодие были введены такие крупные объекты, как: «Президент Плаза», «Миракс Плаза» (корп. Д), Mebe One Khimki Plaza, что обуславливает высокое значение уровня свободных помещений в данных районах. Также в течение последнего квартала в районе «ЮВАО до ЧТК», где ранее отсутствовали объекты класса «А», появилось предложение с вакантными площадями, представленное новым бизнес центром Dominion Tower. В районе «ЮЗАО после ЧТК» ввод в сентябре таких крупных объектов как первой фазы комплекса «Комсити» и «БЦ Лотос» привело к увеличению уровня свободных помещений, с 21% во II квартале до 39%.

*Прим.: здесь и далее ЧТК – проектируемое Четвертое транспортное кольцо

Динамика уровня вакантных офисных площадей

Наименьшее предложение вакантных площадей, а именно их отсутствие, на конец сентября наблюдается в районе «СВАО до ЧТК», здесь все помещения класса «А» реализованы. Также низкое значение показателя наблюдается в районах «ЮАО до ЧТК» (2%) и «ЗАО после ЧТК» (3%). В течение девяти месяцев уровень вакантных помещений класса «А» в пределах «ЦАО» практически не изменился, и по итогам III квартала 2014 г. остались свободными 22% таких площадей.

Если по классу «А» увеличение доли свободных площадей в течение трех кварталов составило 4,5%, то в объектах класса «В+» рост составил всего 1,4%, и на конец III квартала показатель равен 16,4%. В то же время в объектах класса «В-» показатель немного снизился, с 8% до 7,5%.

Самое высокое значение доли свободных площадей в объектах класса «В» отмечается в районе «ЗАО до ЧТК» (29%), и «СВАО после ЧТК» (28%). В «ЦАО» в течение последнего квартала данный показатель снизился на 2%, и на конец сентября составил 8%.

Уровень свободных офисных площадей на конец III квартала 2014 г.

Район Класс «А» (%) Класс «В» (%)
ЦАО 22 8
СВАО до ЧТК 0 11
СВАО после ЧТК нет объектов класса «А» 28
ВАО до ЧТК 51 10
ВАО после ЧТК нет объектов класса «А» 4
ЮВАО до ЧТК 60 10
ЮВАО после ЧТК нет объектов класса «А» 11
ЮАО до ЧТК 2 13
ЮАО после ЧТК нет объектов класса «А» 17
ЮЗАО до ЧТК 52 12
ЮЗАО после ЧТК 39 23
ЗАО до ЧТК 64 29
ЗАО после ЧТК 3 17
СЗАО до ЧТК нет объектов класса «А» 0
СЗАО после ЧТК 70 12
САО до ЧТК 18 8
САО после ЧТК 28 9

Арендные ставки на офисные площади В Москве

Начавшееся в 2013 г. снижение запрашиваемых арендных ставок продолжается и в III квартале 2014 г. В следствие увеличения объемов нового строительства усилилась конкуренция между объектами, и многие собственники в целях максимального сокращения количества свободных площадей корректируют ставки аренды. Также на понижательную динамику среднего запрашиваемого показателя влияет изменение структуры предложения, большая доля введенных площадей находится за пределами ЦАО с более дешевыми предложениями. С другой стороны, рынок недвижимости находится под влиянием экономической нестабильности, колебания курса валют также не способствовали росту средних запрашиваемых ставок аренды в долларовом эквиваленте.

В объектах класса «А» по итогам девяти месяцев средняя запрашиваемая базовая ставка аренды в долларовом эквиваленте снизилась на 5% с начала года и на конец III квартала 2014 г. составила $740 за кв. м в год. Вместе с тем средняя стоимость аренды в пересчете на российскую валюту, в ввиду ослабления курса рубля, выросла на 15% и составила 29 000 руб. за кв. м в год. 

Если говорить о динамике коммерческих условий в объектах класса «В+», то по итогам сентября средняя запрашиваемая базовая ставка аренды в долларовом эквиваленте за три квартала снизилась на 3%, с 525 до 510 долларов за кв. м в год. Однако стоит отметить, что в рублевом эквиваленте средняя запрашиваемая арендная ставка увеличилась почти на 13%, с 17 800 до 20 100 руб. за кв. м в год.

Динамика уровня средних запрашиваемых базовых арендных ставок для офисных помещений, по состоянию на конец квартала

Класс «А»

Класс «В+»

Средняя запрашиваемая базовая ставка аренды для помещений класса «В-» в долларовом эквиваленте по итогам III квартала 2014 г. находится на уровне 400 долларов за кв. м в год. По сравнению с предыдущим кварталом ставка снизилась на 9%. Если же анализировать динамику средней ставки за девять месяцев, то показатель снизился на 12%. Большинство собственников объектов класса «В-» заявляют коммерческие условия в рублях, поэтому в пересчете на российскую валюту рост средней стоимости аренды, по сравнению с объектами других классов, был незначительным, а именно 6%. Таким образом, на конец сентября средняя запрашиваемая ставка аренды для данного класса составила 15 700 руб. за кв. м в год. 

Если рассматривать коммерческие условия аренды в зависимости от состояния помещения, то на конец III квартала 2014 г. арендные ставки по классу «А» составили: 860 долларов за кв. м в год для помещений в состоянии «с отделкой» и 710 долларов за кв. м в год «под отделку». По классу «В+» средняя стоимость аренды составляет 540 долларов за кв. м в год для помещений в состоянии «с отделкой» и 480 долларов за кв. м в год «под отделку».

По-прежнему на московском рынке офисной недвижимости ставки варьируются в широких диапазонах в зависимости от местоположения и качества объекта.

Средние запрашиваемые базовые ставки аренды на рынке качественных офисных помещений на конец III квартала 2014 г.

Район Класс «А» Класс «В+» Класс «В-»
с отделкой под отделку с отделкой под отделку
ЦАО 940 805 760 655 505
СВАО до ЧТК 700 - 500 510 310
СВАО после ЧТК - - 295 225 290
ВАО до ЧТК 550 550 560 290 235
ВАО после ЧТК - - 515 - 280
ЮВАО до ЧТК - - 380 420 260
ЮВАО после ЧТК - - 375 - 360
ЮАО до ЧТК 795 - 485 460 360
ЮАО после ЧТК - - 420 230 325
ЮЗАО до ЧТК 750 585 710 585 455
ЮЗАО после ЧТК 710 - 590 575 450
ЗАО до ЧТК 670 850 695 600 410
ЗАО после ЧТК - - 385 420 360
СЗАО до ЧТК - - - - -
СЗАО после ЧТК 500 435 500 290 310
САО до ЧТК 905 745 540 395 400
САО после ЧТК 405 370 230 410 230

Прим.: Арендные ставки указаны в долларах, за кв. м в год, без учета НДС и эксплуатационных расходов

Обзор подготовлен экспертами компании ILM.

Материалы по теме

Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости за III квартал 2014 года

III квартал 2014: обзор складской недвижимости
10.10.2014 Склады Общий объем спроса за III квартал на 45% ниже показателя предыдущего квартала Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за 1-е полугодие 2014 года

Обзор рынка торговой недвижимости Москвы - 1 полугодие 2014 года
28.08.2014 Торговые Отмечается снижение покупательской активности и посещаемости ТЦ Подробнее

Обзор рынка коммерческой недвижимости России за I квартал 2014 года

Обзор рынка коммерческой недвижимости России за I квартал 2014 года
26.06.2014 Другие Спрос на торговые и складские помещения в регионах страны продолжает расти Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog