УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за II квартал 2014 года

20.08.2014

 

Общий объем предложения качественных офисных помещений Москвы по итогам 2 квартала 2014 года достиг 16 млн кв. м. За первые два квартала в эксплуатацию было введено около 504 000 кв. м помещений, из которых 59% соответствует классу А и 41% классу Б. Таким образом, объем нового строительства превышает показатель за аналогичный период прошлого года на 41% и является максимальным, начиная с 2009 года.

Объем офисных площадей, введенных в эксплуатацию в Москве в 1-2 кварталах 2014 года. Изменения относительно показателей 2-го квартала 2013 года

Объем офисных площадей, введенных в эксплуатацию в Москве в 1-2 кварталах 2014 года. Изменения относительно показателей 2го квартала 2013 года

За шесть месяцев чистое поглощение офисных площадей выросло на 110 000 кв. м. Таким образом, по итогам двух кварталов 2014 года объемы чистого поглощения достигли 260 000 кв. м, что превышает аналогичный показатель прошлого года на 308 000 кв. м, когда его значение было отрицательным.

Поглощение офисных площадей в Москве за 1-2 кварталы 2014 года. Изменения относительно показателей 2-го квартала 2013 года

Поглощение офисных площадей в Москве за 1-2 кварталы 2014 года. Изменения относительно показателей 2го квартала 2013 года

Несмотря на положительную динамику, чистое поглощение в первом полугодие 2014 года почти в два раза ниже объемов нового строительства. Это привело к росту доли вакантных площадей в течение квартала в среднем по рынку до 14%, что соответствует показателю конца 2013 года.

Уровень вакантных офисных площадей в Москве. Изменения относительно показателей конца 2013 года

Уровень вакантных офисных площадей в Москве. Изменения относительно показателей конца 2013 года

Усилившаяся конкуренция на рынке между высококлассными объектами вследствие роста предложения, валютные колебания, а также высокий уровень неопределенности в экономике, не могли не повлиять на динамику ставок аренды на качественные офисные помещения. По итогам шести месяцев средняя запрашиваемая базовая ставка аренды в классе А составила $750 за кв. м в год, в объектах класса В+  - $530 за кв. м в год. Для класса Б – средняя ставка составила $440 за кв. м в год.

Средние базовые арендные ставки в Москве. Изменения относительно показателей конца 2013 года

Средние базовые арендные ставки в Москве. Изменения относительно показателей конца 2013 года

Предложение

Общий объем предложения качественных офисных помещений Москвы по итогам 2 квартала 2014 года достиг 16 млн кв. м и составил  3,4 млн офисов класса А (21%) и 12,6 млн (79%) – класса Б.

Общий объем офисных площадей в Москве на конец 2 квартала 2014 года

Общий объем офисных площадей в Москве на конец 2 квартала 2014 года

Как и ожидалось, первое полугодие продемонстрировало увеличение прироста новых офисных площадей.  За первые два квартала в эксплуатацию было введено около 504 000 кв. м помещений, из которых 59% соответствует классу А и 41% классу Б. Таким образом, объем нового строительства превышает показатель за аналогичный период прошлого года на 41% и является максимальным, начиная с 2009 года.

Прирост новых качественных офисных площадей в Москве

Прирост новых качественных офисных площадей в Москве

Увеличение нового предложения объясняется, прежде всего, завершением строительства замороженных во время кризиса крупных объектов, например, как «Башня Евразия» и «Президент Плаза».

Процесс децентрализации нового строительства становится неотъемлемой частью московского рынка офисной недвижимости. Все больше новых качественных объектов появляется за пределами Садового Кольца. Так во втором полугодии 2014 года наибольший объем введенных площадей приходится на районы за границами ЦАО, это 68% от общего объема нового строительства. Лидирующую позицию занимает район ЗАО (до ЧТК), за первые шесть месяцев здесь было построено 212 000 кв. м офисных площадей, представленных тремя крупными объектами: «Поклонная 3», «Президент Плаза» и  «Плаза, корпус Д».

Если рассматривать новое строительство только за 2 квартал 2014 года, то в данный период лишь 10% новых площадей приходится на ЦАО.

Наиболее крупные объекты, введенные в эксплуатацию или завершающие реконструкцию во 2 квартале 2014 года

Название объекта Адрес объекта Девелопер Класс Офисная площадь, кв.м
Президент Плаза Кульнева ул., 4, стр.2 Международный Центр девелопмент А 96 096
Поклонная 3 Поклонная ул., вл.3 ALPINE Б+ 85 572
АРКУС III Ленинградский пр-т, 37А AB Development А 33 213
Ханой-Москва 94-й км МКАД, Ярославское ш. - Ротерта ул. Инвестиционная компания "ИНЦЕНТРА" Б+ 28 000
Арма 19 Нижний Сусальный пер., 5, стр.19 Большой город Б+ 19 049
Омега 2 Ленинская Слобода ул., 26 City & Malls Б+ 13 650
Штаб-квартира Роберт Бош Вашутинское ш., 6 км от МКАД Роберт Бош Россия Б+ 10 650

 

Прирост общего объема предложения качественных офисных площадей по итогам  первого полугодия 2014 года составил  8,7% по классу А и 1,7% по классу Б, а общий прирост - 3%.

В течение второго полугодия 2014 года на московском рынке к вводу в эксплуатацию заявлено еще около 1,1 млн кв. м офисных площадей. Однако, учитывая темпы строительства,  часть из них будет перенесена на 2015 года, поэтому наиболее вероятно, что в последующие два квартала будет введено не более 750 000 кв. м, что позволит превысить показатели 2010 года и сможет стать максимальным значением за посткризисный период.

Динамика общего объема офисных площадей в Москве

Динамика общего объема офисных площадей в Москве

К выходу на рынок запланированы такие крупные объекты как: «ОКО», первая фаза МФЦ ComCity, МФЦ «Лотос», башня «Эволюция». Основная доля нового строительства (более 70%) приходится на районы за пределами ТТК.

Наиболее значимые объекты, ожидаемые к вводу в Москве до конца 2014 года

Название объекта Адрес объекта Девелопер Класс Офисная площадь, кв.м
ОКО Тестовская ул., 16 Capital Group А 116 280
ComCity, фаза Альфа 2 км от МКАД по Киевскому ш. PPF Group А 107 500
Лотос Одесская ул., вл.2 MR Group А 88 200
Эволюция Пресненская наб. Snegiri Development А 80 500
Верейская Плаза III Верейская ул., 29, стр.33,34 Plaza Development Б+ 76 900
Нео Гео Бутлерова ул., 17 Stone Hedge Б- 70 000
Сириус Парк Каширское ш., 3, стр.2 Plaza Development Б+ 64 140
Порт Плаза Проектируемый пр-д №4062, 6 Plaza Development Б+ 62 000
Водный Головинское ш., вл.5 MR Group Б+ 61 570
Суворов Плаза Кутузовский пр-т, 32 Стройгазконсалтинг А 60 000
Савеловский Сити, фаза I Складочная ул., вл.1 MR Group Б+ 51 451
Атлантик Можайский вал, вл.8 Dallas Development & Construction А 48 500
Паллау-РБ Рублево-Успенское ш., вл.1 Ферро-Строй А 46 500
Технопарк Орбита, фаза II Кулакова ул., вл.20 Amtel Properties Б+ 39 645
Aero City Химки, Куркинское ш., р-н Бутаковского залива Высота А 32 635
Большевик, фаза I Ленинградский пр-т, 15 O1 Properties А 28 150
Аэродом Ленинградский пр-т, 37, корп.7 Промсвязьнедвижимость Б+ 26 700
Минская Плаза Минская ул., вл.2 Plaza Development Б+ 26 400
РОТА Тауэр Химки, Кирова ул. МДК Групп Б+ 24 000
Верхняя Красносельская ул., 3, стр.2 Верхняя Красносельская ул., 3, стр.2 Большой Город Б+ 22 600

 

Такой рост нового предложения только усилит конкуренцию между высококачественными объектами и предоставит возможность арендаторам выбирать помещения по комфортных для них условиям. 

Спрос

В первом полугодие чистое поглощение офисных площадей продемонстрировало позитивную динамику. За шесть месяцев показатель вырос на 110 000 кв. м. Таким образом, по итогам двух кварталов 2014 года объемы чистого поглощения достигли 260 000 кв. м, что превышает аналогичный показатель прошлого года на 308 000 кв. м, когда его значение было отрицательным.

Наибольшее значение чистого поглощения, а именно 129 000 кв. м,  по итогам 2 квартала приходится на помещения класса А, что составляет 50% от общего объема поглощения. В 1 квартале на долю класса А приходилось всего 21%. Это говорит о росте спроса на офисные комплексы класса А, который достигнут благодаря снижению арендных ставок вследствие высокого предложения и появившимся возможностям у арендаторов по согласованию комфортных условий при аренде высококачественных помещений.

Также увеличилось чистое поглощение в объектах класса Б+, на конец 2 квартала показатель достиг 95 000 кв. м. Данный показатель для класса Б- находится на уровне 37 000 кв. м.

Поглощение офисных площадей в Москве за  1-2 квартал 2014 года

Поглощение офисных площадей в Москве за  1-2 квартал 2014 года

Динамика поглощения офисных площадей в Москве

Динамика поглощения офисных площадей в Москве

Также стоит отметить, что по итогам 2 квартала 2014 года в структуре сделок возросла доля сделок по пересогласованию условий аренды по занимаемым помещениям. Это объясняется нестабильностью на рынке офисных помещений Москвы и экономики, когда многие арендаторы отдают предпочтение продлению договоров в текущем здании.

В первой половине 2014 года наиболее активными на рынке покупки и аренды офисных помещений были представители производственного и транспортного сектора. На их долю приходится около 22% от всех запросов. По итогам 2 квартала увеличилось число запросов от компаний, работающих в сфере профессиональных услуг, в течение шести месяцев данный показатель вырос с 11% до 17%.  Также уверенный спрос продолжают демонстрировать IT и телекоммуникационные компании (12%). А представители инвестиционного и финансового сектора, обычно занимающие лидирующие позиции, напротив, продемонстрировали снижение активности в течение полугодия. Количество запросов со стороны таких компаний уменьшилось на 7%  и на конец 2 квартала 2014 года составило 12% в общем объеме спроса. 

Количество обращений по сферам деятельности арендаторов по итогам 1-2 кварталов 2014 года

Количество обращений по сферам деятельности арендаторов по итогам 1-2 кварталов 2014 года

Ключевые сделки аренды во 2 квартале 2014 года

Компания Площадь, кв.м Тип сделки Название объекта Адрес
Банкс "Российский Кредит" 3 620 аренда Матвеевский Пречитенка ул., 38
Tele2 2 830 аренда Метрополис Ленинградское ш., 16А
НефтеМет Снаб 1 748 аренда Большая Татарская ул., 29 Большая Татарская ул., 29
CMS 1 624 аренда Башня на Набережной Пресненская наб., 10
City Ads 1 531 аренда Апельсин Столярный пер., 3, стр.6
Homeland Group 1 500 аренда Партийный пер., 1 Партийный пер., 1
OTP Bank 1 466 аренда Алкон Ленинградский пр-т, 72
Actis Wunderman 1 432 аренда Арма 19 Нинжний Сусальный пер., 5, стр.19
Wella 1 332 аренда Wall Streen Валовая ул., 35
TS Logistics 1 105 аренда Город Столиц Пресненская наб., 8, стр.1

Вакантные площади

Несмотря на положительную динамику, чистое поглощение в первом полугодие 2014 года почти в два раза ниже объемов нового строительства. Это привело к росту доли вакантных площадей в течение квартала в среднем по рынку до 14%, что соответствует показателю конца 2013 года.

Динамика уровня вакантных площадей в Москве

Динамика уровня вакантных площадей в Москве

Уровень вакантных площадей для офисных зданий класса А на конец 2 квартала текущего года составил 22%. По итогам шести месяцев показатель увеличился на 2%, что обусловлено восстановлением объемов нового строительства.

Диапазон значений данного показателя варьируется в зависимости от местоположения объектов. Наименьший уровень вакантных площадей, а именно их отсутствие, наблюдается в районах «ЮЗАО до ЧТК» и «ЗАО после ЧТК». Наибольшее значение доли свободных помещений класса А по итогам первого полугодия приходится на районы «ЗАО до ЧТК» (77%) и «СЗАО после ЧТК» (75%). Это явилось следствием ввода новых крупных объектов на этих рынках: «Президент Плаза» и «Миракс Плаза, кор. Д» в «ЗАО до ЧТК» и Mebe One Khimki Plaza в «СЗАО после ЧТК».

В пределах «ЦАО» ввод в эксплуатацию двух крупных объектов класса А («Башня Евразия» и здание F бизнес парка «Аврора») сдерживал снижение доли свободных площадей. В течение шести месяцев уровень вакантных помещений здесь практически не изменился, и по итогам 2 квартала 2014 года остались свободными 21% таких площадей.

Уровень вакантных площадей на рынке качественных офисных помещений Москвы на конец 2 квартала 2014 года

Район Класс А Класс Б
ЦАО 21% 10%
СВАО до ЧТК 3% 7%
СВАО после ЧТК - 31%
ВАО до ЧТК 52% 12%
ВАО после ЧТК - 4%
ЮВАО до ЧТК - 6%
ЮВАО после ЧТК - 9%
ЮАО до ЧТК 4% 10%
ЮАО после ЧТК - 16%
ЮЗАО до ЧТК 0% 24%
ЮЗАО после ЧТК 21% 24%
ЗАО до ЧТК 77% 16%
ЗАО после ЧТК 0% 17%
СЗАО до ЧТК - 7%
СЗАО после ЧТК 75% 13%
САО до ЧТК 19% 7%
САО после ЧТК 33% 7%

 

На конец 2 квартала доля вакантных площадей составила 16% для объектов класса Б+ и 8% для класса Б-.  Уровень свободных помещений в офисных центрах класса Б+ несколько увеличился: по сравнению с 4 кварталом 2013 года он вырос на 1%. В то же время в объектах класса Б-  показатель остается стабильным.

Самое высокое значение доли свободных площадей в объектах класса Б отмечается в районе «СВАО после ЧТК», это объясняется низкой степенью востребованности офисных помещений в данном районе.

В «ЦАО» в течение двух кварталов в классе Б были введены несколько объектов, построенных под конечного пользователя или с большой долей уже сданных площадей, - это ограничило рост уровня вакантных площадей данного класса в течение полугодия. Показатель увеличился всего на 1%.

Ставки аренды

Усилившаяся конкуренция на рынке между высококлассными объектами вследствие роста предложения, валютные колебания, а также высокий уровень неопределенности в экономике, не могли не повлиять на динамику ставок аренды на качественные офисные помещения

Таким образом, по итогам шести месяцев средняя запрашиваемая базовая ставка аренды в классе А снизилась на 4% по сравнению с концом 2013 года и на конец 2 квартала 2014 года составила $750 за кв. м в год. Стоит отметить, что средняя ставка аренды на офисные помещения класса А не изменилась по сравнению с показателем 1 квартала 2014 года. Для объектов класса А, находящихся в пределах Садового Кольца, средняя стоимость аренды по итогам первого полугодия составила $940 за кв. м в год, что на $110 ниже, чем на конец прошлого года.

Если говорить о динамике коммерческих условий в объектах класса Б+, то средняя запрашиваемая базовая ставка аренды немного выросла с $525 до $530 за кв. м в год, что связано, прежде всего, с увеличением стоимости аренды на помещения класса Б+ в районах «ЦАО».

Средняя запрашиваемая базовая ставка аренды для класса Б- снизилась и по итогам 2 квартала 2014 года находится на уровне $440 за кв. м в год, что на $15 ниже по сравнению с концом прошлого года.

Динамика уровня средних запрашиваемых базовых арендных ставок, по состоянию на конец 2 квартала 2014 года

Динамика уровня средних запрашиваемых базовых арендных ставок, по состоянию на конец 2 квартала 2014 года

Динамика уровня средних запрашиваемых базовых арендных ставок, по состоянию на конец 2 квартала 2014 года

Если рассматривать коммерческие условия аренды в зависимости от состояния помещения, то на конец 2 квартала 2014 года арендные ставки по классу А составили: $865 за кв. м в год для помещений в состоянии «с отделкой» и $730  за кв. м в год «под отделку».

По классу Б+ средняя стоимость аренды составляет $545 за кв. м в год для помещений в состоянии «с отделкой» и $525 за кв. м в год «под отделку».

По-прежнему на московском рынке офисной недвижимости ставки варьируются в широких диапазонах в зависимости от местоположения и качества объекта.

Средние запрашиваемые базовые ставки аренды на рынке качественных офисных помещений Москвы на конец 2 квартала 2014 года

Район Класс А Класс Б+ Класс Б-
с отделкой под отделку с отделкой под отделку
ЦАО $945 $801 $820 $710 $559
СВАО до ЧТК $700 - $580 $510 $392
СВАО после ЧТК - - $320 $390 $329
ВАО до ЧТК $550 $550 $615 $270 $310
ВАО после ЧТК - - - - $290
ЮВАО до ЧТК - - $375 $385 $260
ЮВАО после ЧТК - - - - $390
ЮАО до ЧТК $700 - $515 $540 $470
ЮАО после ЧТК - - $470 $430 $390
ЮЗАО до ЧТК $750 - $715 $605 $600
ЮЗАО после ЧТК $740 - $590 $465 $470
ЗАО до ЧТК - $850 $760 $585 $450
ЗАО после ЧТК - - $440 $455 $390
СЗАО до ЧТК - - - - -
СЗАО после ЧТК $530 $409 $590 $365 $380
САО до ЧТК $900 $730 $600 $540 $410
САО после ЧТК $445 $350 $590 $365 $430

 

Rent Expectations Index  (Индекс ожиданий арендных ставок)

В начале 2014 года ожидания роста арендных ставок оставались низкими, большинство собственником понижали стоимость аренды. Такая тенденция началась еще в октябре прошлого года, индекс так и не пересек границы в 50 пунктов.

В объектах класса А во 2 квартале 2014 года большая часть арендодателей по-прежнему придерживается позиции к снижению арендных ставок. И к июлю индекс ожиданий вновь опускается до 42%.

Rent Expectations Index, класс А

Rent Expectations Index, класс А

В классе Б+ ситуация обратная, к июлю 2014 года индекс демонстрирует рост, большинство собственников повышают ставки в связи с увеличением налога на имущество, который теперь рассчитывается на основании кадастровой стоимости объекта.

Rent Expectations Index, класс Б+

Rent Expectations Index, класс Б+

Обзор подготовлен компанией ILM

Материалы по теме

Обзор рынка выставочных площадей Москвы 2014 г.

По состоянию на конец 2014 года общее предложение выставочных площадей в Московском регионе составляет порядка 460 000 кв. м GLA
02.12.2014 Другие Объем неудовлетворенного спроса на 2015 год составляет около 120 000 кв.м Подробнее

Складская недвижимость Москвы и МО – обзор рынка за I полугодие 2014 года

Складская недвижимость, обзор за I полугодие 2014
08.10.2014 Склады Наблюдается снижение активности при заключении новых сделок аренды и продажи Подробнее

Торговая недвижимость Москвы – обзор за I полугодие 2014 года

Торговая недвижимость Москвы – обзор за I полугодие 2014 года
30.07.2014 Торговые Доля вакантных торговых площадей увеличилась Подробнее

Обзор рынка коммерческой недвижимости России за I квартал 2014 года

Обзор рынка коммерческой недвижимости России за I квартал 2014 года
26.06.2014 Другие Спрос на торговые и складские помещения в регионах страны продолжает расти Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog