УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Рынок офисной недвижимости Москвы – обзор за I полугодие 2014 года

07.08.2014

Макроэкономика

В июле 2014 года МВФ существенно понизил прогноз роста ВВП РФ с 1,3% до 0,2% - 2014 г. и с 2,3 до 1% - 2015 г. - это самые низкие темпы роста среди всех крупных экономик мира. Ужесточение доступа на внешний финансовый рынок в силу введения санкций ведет к ослаблению рубля и росту внутренних ставок: с 28.07.2014 ЦБ повысил ключевую ставку до 8%.

Предложение

Общий объем предложения качественной офисной недвижимости Москвы по итогам 1 полугодия 2014 года составляет 13,8 млн кв.м.

Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы, 2 квартал 2014 года

Основные показатели Класс А Класс В+ Класс В-
Объем качественных офисных площадей, тыс. кв.м 3055 10770
Структура офисного рынка 22% 78%
Введено в эксплуатацию в 1 полугодии 2014 г., тыс. кв.м 299,3 239,7
Доля свободных площадей 22% 15%
Заявленные арендные ставки $ за кв.м в год
Центр 770-1200 650-750 250-400
Остальные районы 650-750 360-550  
Заявленные цены продажи, $ за кв.м (без НДС)
Центр 7500- 15000 3500- 7500 2500- 4000
Остальные районы 4500- 6500    
Операционные расходы, $ за кв.м в год 110-160 80-120 60-85

 

В связи с выходом на рынок офисных проектов, заявленных еще до кризиса (влияние мирового финансового кризиса 2008-2009 гг. продолжало чувствоваться на рынке офисной недвижимости вплоть до 2012 года), а также с длительностью инвестиционного цикла при строительстве недвижимости с 2013 года наблюдается рост сдачи в эксплуатацию готовых качественных офисных площадей. В 1 полугодии 2014 года в Москве было введено 539 000 кв.м, из которых более половины приходится на офисы класса А.

Новые проекты офисной недвижимости Москвы, введенные в эксплуатацию в 1 полугодии 2014 года

Название БЦ Класс Адрес

Офисная площадь,

кв.м, GВА

"Президент Плаза" А Кульнева ул., 4 115 000
"Евразия Тауэр" ("Москва Сити") А Пресненская наб. 86 800
БЦ на Поклонной улице  В+ Поклонная ул.,3 79 500
"Аркус" 3 А Ленинградский пр., 37 А, корп. 1 34 300
"Миракс Плаза"  В+ Кульнева ул. 33 650
БЦ Mebe One (Химки) А МО, Химки, Ленинградская ул., 25 30 000
БЦ Bosh  В+ МО, Химки, Вашутинское ш., 20 20 000
БЦ на Воронцовской улице  В+ Воронцовская ул. 41-43 19 800
"Арма"  В+ Нижний Сусальный пер. 19 050
БЦ на улице Рождественка  В+ Рождественка ул., 8/15 стр. 1, 2 19 000
БЦ Solutions  В+ Кировоградская ул., 23А 14 400
БЦ "Красная Роза" (Морозов 2) А Тимура Фрунзе ул. 13 600
"Аврора бизнес-парк", строение F А Садовническая, 82, стр. 2 9 950
БЦ Dominion Tower А Шарикоподшипниковская ул., 5 9 600
БЦ "Щепкинский"  В+ Щепкина 51/4, к 2 7 200
БЦ "Рочдел"  В+ Рочдельская ул., 22 7 000
БЦ на Б.Черемушкинской  В+ Б. Черемушкинская ул., 13, стр.4 6 000
БЦ на Казачьем  В- Казачий 2-й пер, 11 5 000
БЦ на Николоямской   В+ Николоямская ул., 24, стр.1 3 300
БЦ Интерьер  В- 1-й Магистральный пр., 11, стр. 1 3 300
БЦ на Садовнической  В- Садовническая наб., 71/80, стр.3 3 500
Итого 538 950       

 

По итогам 1 полугодия 2014 года уровень вакантных офисных площадей в классе А составляет 20% и 16% в классе В+/В-. В 2014 году ожидается дальнейшее увеличение уровня вакантных площадей в связи с вводом большого количества офисных площадей, при том, что в рамках сложившейся экономической ситуации, предпосылок к существенному росту спроса на офисы нет.

Основное строительство офисной недвижимости ведется за пределами ТТК, только за 1 полугодие 2014 года за ТТК введено 64,2% офисных площадей, из которых 9,3% - за МКАД.

Распределение введенного в эксплуатацию в 1 полугодии 2014 г. предложения по округам

Распределение введенного в эксплуатацию в 1 полугодии 2014 г. предложения по округам

До конца 2014 года к вводу заявлено более 900 000 кв.м офисных площадей. Учитывая практику переноса сроков ввода зданий в эксплуатацию, до конца года будет введено еще около 500 000 кв.м. Таким образом, общий объем ввода офисной недвижимости станет рекордным за последние 5 лет и составит около 1 млн кв.м.

Знаковые проекты офисной недвижимости Москвы, запланированные к вводу во 2 полугодии 2014 года

Название БЦ Класс Адрес

Офисная площадь, кв.м, GВА

ОКО ("Москва Сити") А Пресненская наб. 110 000
ComCity А Киевское ш., 2 107 550
БЦ "Лотос"   В+ Одесская ул., 2 88 200
"Башня Эволюция" ("Москва Сити") А Пресненская наб. 80 500
"Верейская Плаза", 3   В+ Верейская, 17 76 900
БЦ "Оруженый" А Оружейный, 41 70 000
БЦ "Порт Плаза"   В+ Проектируемый N 4062 пр., вл. 6 62 700
МФК "Водный", фаза 1   В+ Головинское ш., 5 61 500
БЦ "Нижегородский"  В- Нижегородская, 29/33 60 100
"Савеловский Сити"   В+ Складочная, вл.1 51 500
"Бизнес-парк К2" (строения А и В) А Калужское ш., 2 км 36 600
БЦ Aero City А МО, Химки, Куркинское ш. 32 000
БЦ "Большевик", фаза 1 А Ленинградский пр., 15 28 000
БЦ "Аэродом"   В+ Ленинградский проспект, 37/7 27 000
БЦ "Минская Плаза"   В+ Минская ул., 2Ж 26 500
БЦ Roto Tower   В+ МО, Химки, Кирова ул., 22 24 000
"Романов Двор", фаза 3 А Романов пер., 4 5 000
Итого 948 050

 

Всего в Москве до 2016 года заявлено к вводу около 3 млн кв.м качественных офисных площадей, что составляет почти четверть от текущего предложения. Большая часть нового предложения будет построена в ЦАО – 35% от запланированного к вводу. В ЗАО и ЮЗАО – исторически популярных округах для офисного строительство будет введено 18% и 13% соответственно.

Основное строительство офисной недвижимости ведется за пределами ТТК – 56% (36% - в пределах МКАД) и 20% - за МКАД, в том числе в Новой Москве (ComCity, бизнес-парк К2), Химках (проект в Бутаковском заливе, БЦ Aero City, БЦ Roto Tower и др.) и Красногорске ("Манхеттен Тауэр").

К 2016 году более 90% качественных офисных площадей будет введено в эксплуатацию за пределами Садового кольца. Наибольший объем придется на деловой район, формирующийся на территориях, расположенных вдоль Ленинградского направления, в том числе за МКАД (Химки), а также в ММДЦ "Москва-Сити" и на территории Новой Москвы вблизи МКАД.

Важно учитывать волатильность рынка коммерческой недвижимости. В случае ухудшения экономической ситуации и спада спроса, ужесточения требований банков к выдаче кредитов на строительство БЦ, к 2016-2017 годам может наметиться спад нового предложения. В среднесрочной перспективе - 3-5 лет, основной потенциал рынка по-прежнему будет сконцентрирован на западном, северо-западном и юго-западных направлениях – пользующихся наибольшим спросом среди арендаторов.

Спрос

Общие объемы сделок в Москве держатся на уровне 1,2-1,3 миллиона кв.м ежегодно. В 1 полугодии 2014 года общий объем сделок составил менее 400 000 кв.м, что на 35% ниже аналогичных показателей предыдущих двух лет (2012-2013 года).

Общий объем чистого поглощения в 1 полугодии 2014 года составил 150 000 кв.м, что на 30% ниже аналогичного показателя прошлого года). Уровень вакантных площадей продолжает расти.

Особенности спроса:

  • Наибольшую долю в общем объеме сделок занимают сделки по аренде площадей.
  • Продолжается уменьшение количества крупных сделок (площадью свыше 2 000 кв.м). Средняя площадь сделки приблизилась к 500 кв.м, против 550-600 кв.м в 2012-2013 годах)
  • Большая часть сделок заключается с офисами класса В - 60-65% от общего объема сделок и это, как правило, российские компании.
  • Стоит отметить структуру спроса в зависимости от расположения БЦ. Если в пределах Садового кольца наиболее востребованы площади небольших размеров до 300 кв.м, в пределах ТТК - от 300 кв.м.
  • По-прежнему, среди арендаторов, пользуются спросом помещения с отделкой, нежели без нее. Согласно прогнозам GVA Sawyer, такая ситуация может продлиться еще как минимум 2,5 года (особенно среди арендаторов класса В).
  • В 2013-2014 годах по сравнению с 2008 годом снизилось количество сделок в зоне "за МКАД" (с 15% до 3-4%), наибольшее количество сделок по-прежнему сосредоточено в зоне "ТТК-МКАД" - 50% от общего объемы сделок. Однако в 2014 г. больший объем сделок пришелся на зону в пределах ТТК (около 70%), в том числе за счет крупных сделок в ММДЦ "Москва Сити".

Также в 2014 года стало известно, что "Ростелеком" уменьшает арендуемые площади своего офиса в БЦ Comcity с 90 000 кв.м. до 58 500 кв.м, что связано с оптимизацией внутри компании.

В целом, доля сделок, заключаемых по предварительным договорам аренды (до ввода здания в эксплуатацию), по-прежнему находится на низком уровне (не более 5% от общего объема сделок).

Коммерческие условия

Средние арендные ставки в течение последнего периода (2012-2013 годов) оставались в целом стабильны. В 2014 году отметилась тенденция к снижению ставок аренды.

В 1 полугодии 2014 года зафиксировано снижение ставки аренды на 3-4% в классе А, на несколько процентных пунктов уменьшились и ставки для БЦ класса В, особенно это касается новых объектов с большим уровнем вакантных площадей.

По мнению экспертов, по итогам 2014 года тренд на коррекцию ставок в сторону снижения (в среднем по рынку) составит около 5% за год. Учитывая большие объемы нового строительства и снизившийся объем чистого поглощения, в первую очередь коррекция ставок коснется новых объектов.

Важно отметить, ввиду увеличения нового предложения и увеличения конкуренции в классе А, ставки в некоторых БЦ сравнялись со ставками в классе В+ в аналогичных районах.

Средние арендные ставки в зависимости от зоны расположения бизнес- центра, $ за кв.м. в год (не включая НДС и эксплуатацию)

Расположение

Ставка аренды, класс А,

$ за кв.м в год

Ставка аренды, класс В+/В-,

$ за кв.м в год

 Бульварное кольцо 1 150 535
 Садовое кольцо 830 665
 Москва Сити 900 850
 ТТК 810 490
 ТТК-МКАД 640 460
 МКАД 430 300

 

Наиболее высокие ставки аренды (за исключением ЦАО) зафиксированы в СЗАО, ЮЗАО и ЗАО, а именно: $600-750 - Класс А, $400-700 - класс В+, $350-400 - класс В-.

Стандартные условия аренды:

  • Платежи. Ежеквартально, авансом.
  • Валюта. Рубли, $ США, реже евро.
  • Депозит. 1-3 месяца.
  • Индексация. 3-5% или 10% (в рублях).
  • НДС. 18%.
  • Операционные платежи. Размер операционных расходов для офисов класса А в среднем составляют $110-160/кв.м в год, в классе В+ - $80-120/кв.м в год, в классе В- – $60-85/кв.м в год.

Обзор подготовлен компанией GVA Sawyer

Материалы по теме

Обзор рынка выставочных площадей Москвы 2014 г.

По состоянию на конец 2014 года общее предложение выставочных площадей в Московском регионе составляет порядка 460 000 кв. м GLA
02.12.2014 Другие Объем неудовлетворенного спроса на 2015 год составляет около 120 000 кв.м Подробнее

Складская недвижимость Москвы и МО – обзор рынка за I полугодие 2014 года

Складская недвижимость, обзор за I полугодие 2014
08.10.2014 Склады Наблюдается снижение активности при заключении новых сделок аренды и продажи Подробнее

Торговая недвижимость Москвы – обзор за I полугодие 2014 года

Торговая недвижимость Москвы – обзор за I полугодие 2014 года
30.07.2014 Торговые Доля вакантных торговых площадей увеличилась Подробнее

Обзор рынка коммерческой недвижимости России за I квартал 2014 года

Обзор рынка коммерческой недвижимости России за I квартал 2014 года
26.06.2014 Другие Спрос на торговые и складские помещения в регионах страны продолжает расти Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog