Макроэкономика
В июле 2014 года МВФ существенно понизил прогноз роста ВВП РФ с 1,3% до 0,2% - 2014 г. и с 2,3 до 1% - 2015 г. - это самые низкие темпы роста среди всех крупных экономик мира. Ужесточение доступа на внешний финансовый рынок в силу введения санкций ведет к ослаблению рубля и росту внутренних ставок: с 28.07.2014 ЦБ повысил ключевую ставку до 8%.
Предложение
Общий объем предложения качественной офисной недвижимости Москвы по итогам 1 полугодия 2014 года составляет 13,8 млн кв.м.
Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы, 2 квартал 2014 года
Основные показатели | Класс А | Класс В+ | Класс В- |
Объем качественных офисных площадей, тыс. кв.м | 3055 | 10770 | |
Структура офисного рынка | 22% | 78% | |
Введено в эксплуатацию в 1 полугодии 2014 г., тыс. кв.м | 299,3 | 239,7 | |
Доля свободных площадей | 22% | 15% | |
Заявленные арендные ставки $ за кв.м в год | |||
Центр | 770-1200 | 650-750 | 250-400 |
Остальные районы | 650-750 | 360-550 | |
Заявленные цены продажи, $ за кв.м (без НДС) | |||
Центр | 7500- 15000 | 3500- 7500 | 2500- 4000 |
Остальные районы | 4500- 6500 | ||
Операционные расходы, $ за кв.м в год | 110-160 | 80-120 | 60-85 |
В связи с выходом на рынок офисных проектов, заявленных еще до кризиса (влияние мирового финансового кризиса 2008-2009 гг. продолжало чувствоваться на рынке офисной недвижимости вплоть до 2012 года), а также с длительностью инвестиционного цикла при строительстве недвижимости с 2013 года наблюдается рост сдачи в эксплуатацию готовых качественных офисных площадей. В 1 полугодии 2014 года в Москве было введено 539 000 кв.м, из которых более половины приходится на офисы класса А.
Новые проекты офисной недвижимости Москвы, введенные в эксплуатацию в 1 полугодии 2014 года
Название БЦ | Класс | Адрес |
Офисная площадь, кв.м, GВА |
"Президент Плаза" | А | Кульнева ул., 4 | 115 000 |
"Евразия Тауэр" ("Москва Сити") | А | Пресненская наб. | 86 800 |
БЦ на Поклонной улице | В+ | Поклонная ул.,3 | 79 500 |
"Аркус" 3 | А | Ленинградский пр., 37 А, корп. 1 | 34 300 |
"Миракс Плаза" | В+ | Кульнева ул. | 33 650 |
БЦ Mebe One (Химки) | А | МО, Химки, Ленинградская ул., 25 | 30 000 |
БЦ Bosh | В+ | МО, Химки, Вашутинское ш., 20 | 20 000 |
БЦ на Воронцовской улице | В+ | Воронцовская ул. 41-43 | 19 800 |
"Арма" | В+ | Нижний Сусальный пер. | 19 050 |
БЦ на улице Рождественка | В+ | Рождественка ул., 8/15 стр. 1, 2 | 19 000 |
БЦ Solutions | В+ | Кировоградская ул., 23А | 14 400 |
БЦ "Красная Роза" (Морозов 2) | А | Тимура Фрунзе ул. | 13 600 |
"Аврора бизнес-парк", строение F | А | Садовническая, 82, стр. 2 | 9 950 |
БЦ Dominion Tower | А | Шарикоподшипниковская ул., 5 | 9 600 |
БЦ "Щепкинский" | В+ | Щепкина 51/4, к 2 | 7 200 |
БЦ "Рочдел" | В+ | Рочдельская ул., 22 | 7 000 |
БЦ на Б.Черемушкинской | В+ | Б. Черемушкинская ул., 13, стр.4 | 6 000 |
БЦ на Казачьем | В- | Казачий 2-й пер, 11 | 5 000 |
БЦ на Николоямской | В+ | Николоямская ул., 24, стр.1 | 3 300 |
БЦ Интерьер | В- | 1-й Магистральный пр., 11, стр. 1 | 3 300 |
БЦ на Садовнической | В- | Садовническая наб., 71/80, стр.3 | 3 500 |
Итого | 538 950 |
По итогам 1 полугодия 2014 года уровень вакантных офисных площадей в классе А составляет 20% и 16% в классе В+/В-. В 2014 году ожидается дальнейшее увеличение уровня вакантных площадей в связи с вводом большого количества офисных площадей, при том, что в рамках сложившейся экономической ситуации, предпосылок к существенному росту спроса на офисы нет.
Основное строительство офисной недвижимости ведется за пределами ТТК, только за 1 полугодие 2014 года за ТТК введено 64,2% офисных площадей, из которых 9,3% - за МКАД.
Распределение введенного в эксплуатацию в 1 полугодии 2014 г. предложения по округам
До конца 2014 года к вводу заявлено более 900 000 кв.м офисных площадей. Учитывая практику переноса сроков ввода зданий в эксплуатацию, до конца года будет введено еще около 500 000 кв.м. Таким образом, общий объем ввода офисной недвижимости станет рекордным за последние 5 лет и составит около 1 млн кв.м.
Знаковые проекты офисной недвижимости Москвы, запланированные к вводу во 2 полугодии 2014 года
Название БЦ | Класс | Адрес |
Офисная площадь, кв.м, GВА |
ОКО ("Москва Сити") | А | Пресненская наб. | 110 000 |
ComCity | А | Киевское ш., 2 | 107 550 |
БЦ "Лотос" | В+ | Одесская ул., 2 | 88 200 |
"Башня Эволюция" ("Москва Сити") | А | Пресненская наб. | 80 500 |
"Верейская Плаза", 3 | В+ | Верейская, 17 | 76 900 |
БЦ "Оруженый" | А | Оружейный, 41 | 70 000 |
БЦ "Порт Плаза" | В+ | Проектируемый N 4062 пр., вл. 6 | 62 700 |
МФК "Водный", фаза 1 | В+ | Головинское ш., 5 | 61 500 |
БЦ "Нижегородский" | В- | Нижегородская, 29/33 | 60 100 |
"Савеловский Сити" | В+ | Складочная, вл.1 | 51 500 |
"Бизнес-парк К2" (строения А и В) | А | Калужское ш., 2 км | 36 600 |
БЦ Aero City | А | МО, Химки, Куркинское ш. | 32 000 |
БЦ "Большевик", фаза 1 | А | Ленинградский пр., 15 | 28 000 |
БЦ "Аэродом" | В+ | Ленинградский проспект, 37/7 | 27 000 |
БЦ "Минская Плаза" | В+ | Минская ул., 2Ж | 26 500 |
БЦ Roto Tower | В+ | МО, Химки, Кирова ул., 22 | 24 000 |
"Романов Двор", фаза 3 | А | Романов пер., 4 | 5 000 |
Итого | 948 050 |
Всего в Москве до 2016 года заявлено к вводу около 3 млн кв.м качественных офисных площадей, что составляет почти четверть от текущего предложения. Большая часть нового предложения будет построена в ЦАО – 35% от запланированного к вводу. В ЗАО и ЮЗАО – исторически популярных округах для офисного строительство будет введено 18% и 13% соответственно.
Основное строительство офисной недвижимости ведется за пределами ТТК – 56% (36% - в пределах МКАД) и 20% - за МКАД, в том числе в Новой Москве (ComCity, бизнес-парк К2), Химках (проект в Бутаковском заливе, БЦ Aero City, БЦ Roto Tower и др.) и Красногорске ("Манхеттен Тауэр").
К 2016 году более 90% качественных офисных площадей будет введено в эксплуатацию за пределами Садового кольца. Наибольший объем придется на деловой район, формирующийся на территориях, расположенных вдоль Ленинградского направления, в том числе за МКАД (Химки), а также в ММДЦ "Москва-Сити" и на территории Новой Москвы вблизи МКАД.
Важно учитывать волатильность рынка коммерческой недвижимости. В случае ухудшения экономической ситуации и спада спроса, ужесточения требований банков к выдаче кредитов на строительство БЦ, к 2016-2017 годам может наметиться спад нового предложения. В среднесрочной перспективе - 3-5 лет, основной потенциал рынка по-прежнему будет сконцентрирован на западном, северо-западном и юго-западных направлениях – пользующихся наибольшим спросом среди арендаторов.
Спрос
Общие объемы сделок в Москве держатся на уровне 1,2-1,3 миллиона кв.м ежегодно. В 1 полугодии 2014 года общий объем сделок составил менее 400 000 кв.м, что на 35% ниже аналогичных показателей предыдущих двух лет (2012-2013 года).
Общий объем чистого поглощения в 1 полугодии 2014 года составил 150 000 кв.м, что на 30% ниже аналогичного показателя прошлого года). Уровень вакантных площадей продолжает расти.
Особенности спроса:
- Наибольшую долю в общем объеме сделок занимают сделки по аренде площадей.
- Продолжается уменьшение количества крупных сделок (площадью свыше 2 000 кв.м). Средняя площадь сделки приблизилась к 500 кв.м, против 550-600 кв.м в 2012-2013 годах)
- Большая часть сделок заключается с офисами класса В - 60-65% от общего объема сделок и это, как правило, российские компании.
- Стоит отметить структуру спроса в зависимости от расположения БЦ. Если в пределах Садового кольца наиболее востребованы площади небольших размеров до 300 кв.м, в пределах ТТК - от 300 кв.м.
- По-прежнему, среди арендаторов, пользуются спросом помещения с отделкой, нежели без нее. Согласно прогнозам GVA Sawyer, такая ситуация может продлиться еще как минимум 2,5 года (особенно среди арендаторов класса В).
- В 2013-2014 годах по сравнению с 2008 годом снизилось количество сделок в зоне "за МКАД" (с 15% до 3-4%), наибольшее количество сделок по-прежнему сосредоточено в зоне "ТТК-МКАД" - 50% от общего объемы сделок. Однако в 2014 г. больший объем сделок пришелся на зону в пределах ТТК (около 70%), в том числе за счет крупных сделок в ММДЦ "Москва Сити".
Также в 2014 года стало известно, что "Ростелеком" уменьшает арендуемые площади своего офиса в БЦ Comcity с 90 000 кв.м. до 58 500 кв.м, что связано с оптимизацией внутри компании.
В целом, доля сделок, заключаемых по предварительным договорам аренды (до ввода здания в эксплуатацию), по-прежнему находится на низком уровне (не более 5% от общего объема сделок).
Коммерческие условия
Средние арендные ставки в течение последнего периода (2012-2013 годов) оставались в целом стабильны. В 2014 году отметилась тенденция к снижению ставок аренды.
В 1 полугодии 2014 года зафиксировано снижение ставки аренды на 3-4% в классе А, на несколько процентных пунктов уменьшились и ставки для БЦ класса В, особенно это касается новых объектов с большим уровнем вакантных площадей.
По мнению экспертов, по итогам 2014 года тренд на коррекцию ставок в сторону снижения (в среднем по рынку) составит около 5% за год. Учитывая большие объемы нового строительства и снизившийся объем чистого поглощения, в первую очередь коррекция ставок коснется новых объектов.
Важно отметить, ввиду увеличения нового предложения и увеличения конкуренции в классе А, ставки в некоторых БЦ сравнялись со ставками в классе В+ в аналогичных районах.
Средние арендные ставки в зависимости от зоны расположения бизнес- центра, $ за кв.м. в год (не включая НДС и эксплуатацию)
Расположение |
Ставка аренды, класс А, $ за кв.м в год |
Ставка аренды, класс В+/В-, $ за кв.м в год |
Бульварное кольцо | 1 150 | 535 |
Садовое кольцо | 830 | 665 |
Москва Сити | 900 | 850 |
ТТК | 810 | 490 |
ТТК-МКАД | 640 | 460 |
МКАД | 430 | 300 |
Наиболее высокие ставки аренды (за исключением ЦАО) зафиксированы в СЗАО, ЮЗАО и ЗАО, а именно: $600-750 - Класс А, $400-700 - класс В+, $350-400 - класс В-.
Стандартные условия аренды:
- Платежи. Ежеквартально, авансом.
- Валюта. Рубли, $ США, реже евро.
- Депозит. 1-3 месяца.
- Индексация. 3-5% или 10% (в рублях).
- НДС. 18%.
- Операционные платежи. Размер операционных расходов для офисов класса А в среднем составляют $110-160/кв.м в год, в классе В+ - $80-120/кв.м в год, в классе В- – $60-85/кв.м в год.
Обзор подготовлен компанией GVA Sawyer