Обзор рынка офисной недвижимости Москвы, I квартал 2014 года

Тенденции и события рынка офисной недвижимости 

В 1-м квартале 2014 года рынок качественных офисных площадей в Москве увеличился на 209 тыс. кв. м, а общий объем предложения достиг отметки 15,8 млн кв. м. По итогам года общий объем предложения качественных офисных площадей в столице увеличится на 6,7% и достигнет 16,7 млн кв. м. В числе крупнейших проектов, заявленных на 2014 год: бизнес-парк Comcity – Фаза Альфа (107 тыс. кв. м – арендуемая офисная площадь), МФК «ОКО» (110 тыс. кв. м) и «Аркус lIl» (34,3 тыс. кв. м). В районе ММДЦ «Москва-Сити» ожидается существенное увеличение объема предложения в ближайшие два года – мы ожидаем рост объема офисных площадей ММДЦ «Москва-Сити» до отметки 1 млн кв. к концу 2015 года.

Мы полагаем, что в ближайшие годы будет расти интерес к промзонам, как источнику будущего предложения офисных площадей в центральной части города. Большие площади промышленных зон, сосредоточенных в восточной и юго-восточной частях столицы, открывают широкие возможности для редевелопмента бывших заводских объектов, включая их отделку под офисные помещения.

Макроэкономические факторы будут определять динамику спроса на офисные помещения в текущем году. Мы ожидаем, что по итогам 2014 года совокупный объем арендованных и купленных офисов в Москве составит 1,3 млн кв. м, однако не исключаем возможности понижения прогноза в случае ухудшения экономической ситуации.

В этом году, мы ожидаем небольшой рост доли свободных площадей в среднем по рынку до 14% по сравнению с 13,7% в 2013 году. В классе А из-за существенного ожидаемого объема нового предложения в районе «Москва- Сити» рост вакантных площадей может быть довольно ощутимым – доля свободных площадей класса А в ММДЦ «Москва-Сити» может достигнуть 40% к концу 2014 года. В Классе B+ ожидается увеличение доли вакантных площадей до 13,1% из-за ожидаемого значительного ввода объектов в 2014 году.

В премиальном сегменте офисного рынка Москвы наблюдается наибольшее давление на ставки аренды из-за резкой девальвации рубля, произошедшей в начале года. В настоящий момент ставки на офисы премиум-класса составляют 900 – 1 100 долл. за кв. м в год. Стоимость аренды офисных площадей в зданиях класса А в Москве сохраняется на уровне конца 2013 года и находится в диапазоне 580 – 850 долл. за кв. м в год, в Классе B+ — 350 – 600 долл. за кв. м в год.

Прогноз по предложениям офисной недвижимости

В ближайшей перспективе ожидается умеренный темп роста предложения офисных площадей. К концу 2014 года мы ожидаем, что объем предложения качественных офисных площадей в столице увеличится на 6,7% и достигнет 16,7 млн кв. м. В числе крупнейших проектов, заявленных на 2014 год: бизнес-парк Comcity – Фаза Альфа (107 тыс. кв. м), МФК «ОКО» (110 тыс. кв. м) и «Аркус lIl» (34,3 тыс. кв. м). По нашим расчетам, в течение 2014 – 2015 годов общий объем предложения увеличится на 2 млн кв. м. Таким образом, в следующие два года темп роста общего объема офисных площадей в Москве составит около 5 – 6% в год.

Основные показатели 1 кв. 2014 г.

Промзоны Москвы: скрытые возможности редевелопмента. Большие пространства промышленных зон, сосредоточенных в восточной и юго-восточной частях столицы, открывают широкие возможности для редевелопмента бывших заводских объектов, включая их отделку под офисные помещения. По нашим подсчетам, потенциальный объем территорий для реконструкции может достигать 9,000 – 12,000 га. В текущем году запланирована масштабная реконструкция территорий заводов «Серп и Молот» и «ЗИЛ».

До конца 2015 года совокупный объем предложения в районе ММДЦ «Москва-Сити» достигнет 1 млн кв. м. Выход на рынок Башни «Евразия» в 1-м квартале 2014 года способствовал росту общего объема офисных площадей в Москва-Сити до уровня 676 тыс. кв. м. В 2014 году ожидается завершение строительства МФК «ОКО», а в 2015 году мы ожидаем выход на рынок таких объектов как Башня «Эволюция» (78 тыс. кв. м), IQ-квартал (107 тыс. кв. м), а также возможного ввода в эксплуатацию Башни «Федерация» – Восток (101 тыс. кв. м), что приведет к увеличению объема офисных площадей ММДЦ «Москва-Сити» до отметки 1 млн кв. м.

Столичные власти поощряют процесс реконструкции промзон. Помимо планов городских властей по переносу промышленных предприятий за пределы МКАД, столичные власти поощряют процесс реорганизации промзон путем изменения налогового законодательства. В настоящий момент многие инвесторы сталкиваются с рядом проблем связанных с девелопментом промзон, в частности сложной структурой собственности многочисленных объектов расположенных на территории застройки. Поправки в налоговом законодательстве будут вынуждать собственников объектов низкого качества постепенно повышать качество зданий посредством редевелопмента либо продавать объект потенциальному инвестору, заинтересованному в комплексной застройке промзоны.

Динамика предложения и доли свободных площадей

Прогноз на спрос офисной недвижимости в Москве

Внешнеэкономические факторы оказывают давление на спрос. В течение последних семи лет годовые объемы спроса на офисные площади демонстрировали положительную корреляцию с темпами роста ВВП. Макроэкономические факторы останутся определяющими для динамики спроса в текущем году. Мы ожидаем, что по итогам 2014 года совокупный объем арендованных и купленных офисов в Москве составит 1,3 млн кв. м, однако не исключаем возможности понижения прогноза в случае ухудшения экономической ситуации.

Арендованные и купленные площади и темп роста ВВП

Наблюдается тенденция снижения доли покупок офисных площадей под собственные нужды в пользу аренды в общем объеме сделок. По результатам нашего анализа исторических данных по сделкам, доля покупок в общем объеме всех сделок составляла в среднем 23% в течение последних лет с 2008 года. В 2013 году в структуре сделок доля покупок офисных площадей под собственные нужды снизилась до 11% и находится на уровне 12.8% по результатам 1-го квартала 2014 года. Это может служить сигналом того, что участники рынка стали более осторожны при принятии решения о покупке или аренде офисных площадей по текущим ценам.

Доля российских компаний в общем объеме транзакций может увеличиться. В течение последних лет, доля российских компаний в общем объеме сделок аренды/продажи офисных помещений оставалась на уровне близком к 60%. Тем не менее, принимая во внимание возможный новый виток политической напряженности и ухудшение инвестиционного климата, не исключено снижение доли иностранных компаний и, как следствие, увеличение доли российских арендаторов в общем объеме транзакций до конца года.

Прогноз по балансу рынка офисной недвижимости в Москве

Рост предложения оказывает давление на уровень вакантных площадей. В этом году, мы ожидаем небольшой рост доли свободных площадей в среднем по рынку до 14% по сравнению с 13,7% в 2013 году. В классе А из-за существенного ожидаемого объема нового предложения в районе «Москва-Сити» рост вакантных площадей может быть довольно ощутимым. Доля свободных площадей класса А в ММДЦ «Москва-Сити» может достигнуть 40% к концу 2014 года. В Классе B+ ожидается увеличение доли вакантных площадей до 13,1% из-за ожидаемого значительного ввода объектов в 2014 году.

Доля свободных площадей

Ставки аренды в 2014 году: фокус на макроэкономику. В премиальном сегменте офисного рынка Москвы наблюдается наибольшее давление на ставки аренды из-за резкой девальвации рубля. Сегодня арендаторы имеют широкий выбор офисных помещений, что в текущей ситуации дает им более сильные позиции в переговорах по условиям возможной аренды. Многие арендаторы пытаются пересмотреть текущие условия договора аренды, в пользу фиксированного валютного коридора либо перехода на рублевые ставки. В настоящий момент внешние факторы оказывают решающее влияние на динамику арендных ставок - в случае ухудшения экономической ситуации мы, с большой вероятностью, увидим возрастающее давление на ставки.

Краткосрочный цикл максимальных ставок аренды

Предложение на рынке офисной недвижимости Москвы в 1-м квартале 2014 года

Объем ввода новых площадей в 1-м квартале сократился почти на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В 1-м квартале 2014 года рынок качественных офисных площадей в Москве увеличился на 209 тыс. кв. м, а общий объем предложения достиг отметки 15,8 млн кв. м. Объем ввода в прошедшем квартале оказался на 19,5% ниже показателя аналогичного периода прошлого года.

Завершенные проекты, 1 кв. 2014 г.

Завершенные проекты по Классам

Доля класса А в объеме нового предложения возросла из-за ввода Башни «Евразия». Помимо Башни «Евразия» (86,8 тыс. кв. м), в число крупнейших объектов, введенных в эксплуатацию в 1-м квартале, входят Mebe One: Khimki Plaza (29,9 тыс. кв. м), БП Solutions (Фаза III; 14,4 тыс. кв. м) и БЦ «Морозов» (Фаза II; 13,6 тыс. кв. м). Таким образом, доля объектов класса А в объеме ввода в 1-го квартала составила 62%.

Общий объем предложения по классам

По итогам года на рынок может выйти около 1 млн кв. м новых помещений. До конца 2014 года девелоперы намерены ввести в эксплуатацию еще 836 тыс. кв. м офисных площадей в Москве, таким образом, по итогам года объем нового предложения составит около 1 млн кв. м. Около 76% площадей, запланированных к вводу в 2014 году, располагаются за пределами Третьего Транспортного Кольца (ТТК).

Завершенные проекты по расположению

Спрос на офисы в 1-м квартале 2014 года

Объемы спроса снизились на 25% в 1-м квартале 2014 по сравнению с 1-м кварталом 2013 года. За первые три месяца года было арендовано и куплено около 259 тыс. кв. м офисных площадей, что на 25% ниже результата 1-го квартала 2013 года. Тем не менее, квартальная динамика спроса исторически характеризуется высокой волатильностью и не является репрезентативной для прогноза годовых объемов.

Арендованные и купленные площади по классам

Арендованные и купленные площади по расположению

Основной спрос был сконцентрирован на небольших помещениях. Около 60% общего количества всех сделок было заключено на офисные площади менее 1 тыс. кв. м. Крупнейшей сделкой прошедшего квартала является аренда 17,4 тыс. кв. м офисных площадей компанией «Систематика» в бизнес парке Comcity – Фаза Альфа. Наибольший объем сделок по аренде и продаже офисных помещений в Москве пришелся на сектор бизнес- услуг (31%). Доля российских компаний в общем объеме транзакций осталась на уровне прошлого квартала и составила около 60%.

Основные сделки, 1 квартал 2014 г.

Распределение сделок по отраслям, 1 квартал 2014 г.

Обзор рынка офисной недвижимости в 1-м квартале 2014 г.

Объем чистого поглощения качественных офисов находится на уровне прошлого года. Объем чистого поглощения офисных площадей в 1-м квартале оказался на уровне аналогичного периода прошлого года (144,3 тыс. кв. м против 131,8 тыс. кв. м). Данный индикатор отражает изменение уровня занятых офисных площадей в готовых объектах по сравнению с предыдущим периодом и, на наш взгляд, точнее характеризует текущее состояние рынка, чем показатель объема купленных и арендованных помещений.

Доля вакантных площадей возросла до 13,9%. В классе А из-за существенного объема нового предложения этот показатель достиг 20,8%. Наибольший объем свободных площадей данного сегмента зафиксирован в ММДЦ «Москва-Сити» (208,4 тыс. кв. м), Центральном Деловом Районе (197,5 тыс. кв. м), а также в бизнес-центрах за пределами ТТК (142,7 тыс. кв. м). В классе B+ доля вакантных площадей осталась на уровне прошлого квартала и составила 12,9%.

Класс А, динамика распределения свободных площадей

Класс В+, динамика распределения свободных площадей

Класс В-, динамика распределения свободных площадей

Девальвация рубля негативно повиляла на ставки премиального сегмента. На конец 1-го квартала, ставки на офисы премиум-класса составляют 900 – 1 100 долл. за кв. м в год, незначительно снизившись по сравнению с предыдущим кварталом вследствие резкой девальвации рубля. Стоимость аренды офисов в зданиях класса А в Москве находится в диапазоне 580 – 850 долл. за кв. м в год, в классе B+ — 350 – 600 долл. за кв. м в год. В свою очередь в ММДЦ «Москва-Сити» арендные ставки составляют 600 – 850 долл. за кв. м.

Базовые ставки аренды, долл. США/кв. м/год

Обзор подготовлен компанией JLL