Обзор офисной недвижимости Санкт-Петербурга, I кв. 2014 г.

На сегодняшний день потенциальный арендатор офисных помещений имеет возможность выбора варианта, который наиболее отвечает его требованиям, как по критериям качества, так и по уровню арендной ставки и другим условиям договора.

Рост уровня вакансии в сегменте качественных БЦ связан с большим объемом ввода новых объектов. Тенденция к росту уровня вакансии в БЦ будет стимулировать собственников повышать эффективность управления объектами за счет оптимизации затрат, а не за счет повышения арендных ставок

Основные тенденции рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга

По итогам 1 кв. 2014 г. совокупная арендопригодная площадь (GLA) составила 2 058,5 тыс. кв.м. 

В течение квартала были открыты три бизнес-центра общей полезной площадью 27,3 тыс. кв.м. С апреля по декабрь в Петербурге будет введено еще 183,8 тыс. кв.м офисных площадей. Таким образом, совокупное предложение за год увеличится на 10,4%. 

На конец 1 кв. 2014 года изменения в арендных ставках не превысили 2,5% в рублевом выражении, что является следствием высокой конкуренции среди высококлассных проектов при ограниченном спросе. 

По итогам квартала уровни вакансии в классах A и B+ изменились разнонаправлено: увеличение в классе A составило 3,5%, при этом вакансия в классе B+ уменьшилась на 1,8%. Уровень вакансии в классе B изменился незначительно. 

В структуре нового предложения, планируемого к вводу во 2-4 кв. 2014 г., преобладают офисы класса A – 63,4%. Территориально прирост предложения придется преимущественно на Петроградский, Московский и Красногвардейский районы города.

Ключевые индикаторы рынка офисной недвижимости

Динамика общей арендопригодной площади бизнес-центров классов A и B

В 2014 году тенденция превалирования предложения над спросом сохранится. В связи с этим, по нашему мнению, рост уровня вакансии в высококачественных БЦ продолжится, изменения арендных ставок будут незначительными.

Предложение офисной недвижимости в Санкт-Петербурге

В отчетном квартале объем офисных площадей вырос на 27,3 тыс. кв.м за счет ввода в эксплуатацию трех проектов. По итогам квартала совокупное предложение качественных бизнес-центров составило 2 058,5 тыс. кв.м арендопригодных площадей.

Структура всего офисного предложения по классам объектов, март 2014 г.

Офисное предложение, планируемое к открытию во 2-4 кв. 2014, кв.м

В течение 2-4 кв. 2014 г. ожидается ввод в эксплуатацию шестнадцати проектов совокупной арендопригодной площадью 183,8 тыс. кв.м. Следует отметить, что среди новых объектов шесть - объекты реконструкции.

В структуре новых проектов преобладают офисы класса A, доля которых составляет 63,4% (16,3% в классе B+; 20,3% в классе B). Территориально основной объем ввода придется на Петроградский и Московский районы города – 31,8% и 23,8% соответственно.

Бизнес-центры, ввод в эксплуатацию которых ожидается в течение 2-4 кв. 2014 г.

В 1 кв. 2014 г. были заявлены следующие крупные проекты: 

• сеть бизнес-центров «Сенатор» усилила свои позиции на рынке офисной недвижимости города, заключив сделку по покупке здания универмага «Фрунзенский» в конце 2013 года. Здание будет переоборудовано под бизнес-центр класса «A»; 
• 7-этажное здание на площади Островского, 2а будет реконструировано под бизнес-центр, в котором разместится одна из структур «Газпрома». Окончание работ запланировано на 2015 год; 
• компания «КВС» начала реализацию проекта строительства бизнес-центра «Мельник» (класс B), сдача в эксплуатацию запланирована через два года; 
• группа компаний «Эталон» запустила проект строительства бизнес-центра под собственные нужды. Общая площадь объекта составит около 18 тыс. кв.м; 
• компания «Внешстройпроект» заявила проект 22-этажного МФК (апартаменты и офисная часть), который появится в Калининском районе. Общая площадь бизнес-центра класса B+ составит около 40 тыс. кв.м; 
• компания «Геострой» анонсировала проект строительства БЦ в Невском районе (2-й Луч ул.), который завершится в 2016 году. Общая площадь объекта составит 5 тыс. кв.м; 
• на Ленинском проспекте 160 лит. Б будет возведен 18-этажный бизнес-центр. Срок реализации проекта: 1 кв. 2015 г. – 1 кв. 2017 г.

График ввода площадей в БЦ в 2014 г., кв.м

Распределение востребованных форматов помещений в 1 кв. 2014 г.

Уровень вакансии в БЦ по районам, март 2014 г.

Спрос на офисы

Индекс деловой активности в сфере услуг в России показал значительное падение с начала года, состояние производственной сферы также не внушает оптимизма. Занятость населения Санкт-Петербурга за 2013 год снизилась на 4%. В текущей ситуации говорить о качественном росте спроса на рынке офисной недвижимости в кратко- и среднесрочной перспективе не приходится.

В краткосрочной перспективе большое влияние на формирование спроса продолжают оказывать структуры «Газпрома». Так, в течение года возможен переезд компании «Газпром межрегионгаз», а также целого ряда сторонних подрядных организаций газовой монополии. Однако с вводом в эксплуатацию «Лахта-центра» – официальной штаб-квартиры корпорации – значительный объем занимаемых площадей в бизнес-центрах освободится. Чтобы заполнить свои объекты собственники будут вынуждены, в конечном счете, пойти на снижение ставок.

Центральные деловые районы продолжают пользоваться наибольшей популярностью у потенциальных арендаторов, при этом консультанты ASTERA отмечают некоторое снижение интереса к Московскому району.

Важным фактором при выборе офиса остается наличие отделки под ключ, так как арендаторы не готовы самостоятельно производить ремонтные и отделочные работы.

Основной спрос на офисные помещения, по данным анализа заявок, поступивших в ASTERA в течение отчетного периода, создавали предприятия сферы услуг, строительные компании и ритейлеры. В совокупности доля их заявок составила около 70%. Среди предприятий сферы услуг наибольшей активностью отличались консалтинговые и IT-компании.

Наиболее востребованными в 1 кв. 2014 г. являлись офисы площадью 200-500 кв.м. Доля заявок от крупных компаний на помещения от 1 000 кв.м составила около 6%.

Структура спроса на качественные офисные объекты по специализации арендаторов

Примеры сделок на рынке офисных помещений в 1 кв. 2014 г.

Арендные ставки и уровень вакансии

Изменение внешнеполитической ситуации, падение рубля в среднем на 9% по отношению к курсу доллара и евро, наблюдаемое в течение 1 кв. 2014 г., практически не оказали влияния на офисный рынок Санкт-Петербурга. Изменения арендных ставок в рублевом выражении в среднем не превысили 2,5%. В значительной степени это связано с высокой степенью конкуренции, в основном, между наиболее высококлассными проектами при ограниченном спросе.

В марте средневзвешенная арендная ставка в офисах класса A достигла отметки 1 406 руб./кв.м/мес., уменьшившись за первые три месяца года на 2,3%.

Средневзвешенная арендная ставка в классах B+/В увеличилась за квартал на 2,1% и составила 1 014 руб./кв.м/мес.

По итогам 1 кв. 2014 г. средний уровень вакансии по всем классам составил 10,5%. По сравнению с итоговым значением 2013 г., уровень вакансии увеличился на 1,4%. При этом за год (с апреля 2013 г. по март 2014 г.) показатель увеличился на 4,1%.

В бизнес-центрах класса A уровень вакансии по итогам 1 кв. составил 17,4%, в классах B+ и B - 6,4% и 7,3% соответственно. За год оба класса прибавили по 2,2%.

Динамика уровня вакансии в бизнес-центрах классов А и B

Динамика арендных ставок в БЦ

Обзор подготовлен компанией Astera