Офисная и складская недвижимость в 2006 г.

В прошедшем году во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости, включая недавнего аутсайдера — , наблюдался бурный количественный и, главное, качественный рост. Можно ли назвать 2006 год знаковым для российского рынка? Каковы его главные тенденции и перспективы? Вырастут или, наоборот, упадут ставки аренды? Усилится ли конкуренция и смягчится ли наконец диктат продавца? Чем в целом запомнился этот год и чего ждать девелоперам, инвесторам, покупателям и арендаторам в 2007 году?

На эти и другие вопросы отвечают ведущие эксперты рынка коммерческой недвижимости.

Татьяна Звонецкая, ведущий эксперт-аналитик по маркетингу компании GVA Sawyer:

В 2006 году демонстрировал бурный рост, вызванный в первую очередь повышением его привлекательности для российских и иностранных инвесторов. Об этом свидетельствует интерес, проявленный со стороны таких крупнейших инвестиционных фондов и компаний, как Europolis Real Asset Management, GE Asset Management, Morgan Stanly Real Estate, London&Regional Properties, Michaniki Russia и др. В этом году были зафиксированы и первые инвестиционные сделки в сегментах торговой и гостиничной недвижимости.

Помимо роста девелоперской активности на офисном рынке основными тенденциями уходящего года стали децентрализация, активное освоение промышленных и периферийных территорий, увеличение количества крупномасштабных и высотных проектов. Также выросли объемы сделок, в том числе инвестиционных продаж, — это свидетельствует о качественном изменении рынка. Среди недавно реализованных и заявленных проектов все больше места занимают многофункциональные комплексы. Еще один характерный фактор — увеличение числа игроков, девелопмент для которых является непрофильной деятельностью.

В 2007 году на столичном рынке коммерческой недвижимости прогнозируют рост по всем его основным показателям. Несмотря на масштабный ввод в эксплуатацию новых объектов, насыщения спроса не произошло, да и в краткосрочной перспективе его не ожидается. Таким образом, во всех сегментах по-прежнему сохраняется определенный диктат продавца или арендодателя. Тем не менее рост качественных показателей рынка будет способствовать постепенному перераспределению спроса в пользу объектов, имеющих лучшую концепцию, и соответствующим образом скорректирует ставки аренды и продажи.

На рынке офисной недвижимости в наступающем году мы прогнозируем рост арендных ставок до 10 %, а цен продаж — в пределах 10–15 %. Площади в новых торговых центрах с грамотной концепцией и высоким качеством строительства поднимутся в цене на 5–10 %, а в объектах низкого уровня, наоборот, произойдет снижение ставок. В связи с дефицитом помещений в торговых коридорах цены аренды и продажи будут удерживаться на стабильно высоком уровне, но без значительных колебаний. В складском сегменте предполагаемый рост ставок составит в среднем 5 %.

Вследствие растущих требований арендаторов и покупателей к качеству строительства доля высококлассных объектов в составе предложения будет увеличиваться. На рынке появится больше непрофильных игроков, однако в долгосрочной перспективе активы в основном сконцентрируются вокруг наиболее крупных девелоперских структур. Бурный рост рынка вызовет дальнейшее увеличение притока инвестиций, но доходность во всех сегментах в среднесрочной перспективе будет снижаться. Ужесточения конкуренции в ближайшее время не произойдет, но преимущество постепенно закрепится за новыми высококлассными объектами с профессиональным управлением. Окончательно «рынок покупателя» сформируется в начале стадии стабилизации: в офисном сегменте это произойдет не раньше 2011–2012 годов, в торговом — в 2009-м, в складском — в 2015 году.

Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group Moscow:

Среди наиболее значимых тенденций развития в 2006 году можно выделить прежде всего то, что ставки капитализации сравнялись с аналогичными показателями в странах Восточной Европы. Если еще в середине 2005 года можно было приобрести проекты инвестиционного качества с доходностью более 12–13 % годовых, то уже в начале 2006 года сделать это стало практически невозможно. На сегодняшний день максимум, на который стоит рассчитывать инвесторам, — 9 % годовых.

Крупнейший из рынков недвижимости страны, московский, очень близко подошел к пику своего развития. Цены находятся фактически на пределе: офисные площади в центре города предлагают на продажу за 13–15 тыс. долл./кв. м и в аренду — по цене более 1000 долл./кв. м. Даже в морально устаревших зданиях класса В небольшие помещения сдают по ставкам, превышающим 900–1000 долл./кв. м. Неадекватно высокие цены снижают ликвидность объектов, спрос не удовлетворяется и становится скрытым. Дальнейший рост ставок при условии сохранения теперешних темпов развития экономики возможен только в направлении увеличения цены предложения. Реальные же сделки во всех сегментах будут, как прежде, заключать со значительным дисконтом.

Пока российскому рынку еще незнакомы сданные в эксплуатацию офисные здания или торговые центры, имеющие большую долю вакантных площадей. Тем не менее уже появляются объекты (пока только торговые), в которых значительную часть помещений экспонируют уже более года, но все еще не могут сдать в аренду (ТЦ «Квадро», ТЦ «Европарк» и др.). Офисные площади по-прежнему полностью поглощаются рынком, однако многие крупные проекты начинают испытывать сложности с привлечением арендаторов. В дальнейшем дифференциация будет усиливаться, а ставки аренды и продажи в удачных и неудачных объектах станут резко отличаться друг от друга.

Марина Малахатько, коммерческий директор инвестиционной группы DVI:

Уходящий год, безусловно, можно назвать знаковым для российского рынка коммерческой недвижимости, впрочем, как и 2005-й, и будущий 2007-й. Во всех сегментах наблюдается подъем, и о спаде в ближайшие несколько лет говорить рано.

На рынке офисной недвижимости быстрее других произойдет стагнация в классе А, а точнее, в отношении объектов, которые по тем или иным критериям, например по месторасположению, не соответствуют заявленной категории. Во-первых, требования арендаторов и покупателей становятся жестче, а во-вторых, именно в этой категории офисной недвижимости уже появляются первые признаки кризиса перепроизводства, который в итоге может привести к коррекции арендных ставок. Еще одной знаковой тенденцией сегмента является «вынужденная» децентрализация. Площадок под застройку в центре города практически не осталось, и девелоперы рискуют браться за строительство бизнес-центров класса А за пределами Садового и даже Третьего транспортного кольца. Однако основной спрос все равно сфокусирован именно в центральных районах столицы, особенно со стороны тех арендаторов, для кого офис в престижном месте — это часть имиджа компании.

В регионах рынок высококачественных офисных площадей еще не занят. В городах, являющихся крупными промышленными и торговыми центрами и важными транспортными узлами, спрос на них высокий.

Торговая недвижимость в Москве и городах ближнего Подмосковья еще в течение нескольких лет будет очень востребована. Соответственно, продолжат расти ставки. В то же время становится более заметной тенденция к уменьшению диктата продавца. Девелоперы все чаще идут на уступки арендаторам. В регионах по-прежнему наблюдается рост ставок аренды, однако и там все большее, можно сказать, решающее значение приобретают грамотная концепция объекта и высокое качество строительства. За последние два года значительно увеличилось количество торговых центров в столице и регионах, подвергающихся реконцепции для улучшения внешнего вида здания и организации внутреннего пространства, в частности для ликвидации так называемых мертвых зон, лежащих вне сферы распространения покупательских потоков.

В 2007 году будут иметь место по-прежнему высокая активность российских и иностранных игроков и приток инвестиций во все сегменты рынка коммерческой недвижимости, причем в поисках лучшего конкурентного окружения девелоперы станут браться за освоение не только двух столиц и городов-миллионников, но и региональных и локальных центров с населением в несколько сотен тысяч человек. При этом ставки аренды продолжат расти лишь в тех регионах, где сохранится высокий спрос на качественную коммерческую недвижимость (львиная доля спроса придется на федеральные и международные сетевые компании). Существенное влияние на успех проекта будут оказывать имя и репутация девелопера, в первую очередь в торговом сегменте, где доход компаний-арендаторов напрямую зависит от качества ТЦ в целом.

Елена Жильская, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании DeltaRealty:

В 2006 году рынок офисной недвижимости (впрочем, как и другие сегменты) был очень активным и находился на подъеме. Стабильно увеличивалось количество сделок, в том числе инвестиционных покупок, а спрос существенно превышал предложение объектов, выставленных как на продажу, так и для сдачи в аренду. Значительная часть сделок в офисном и других сегментах была заключена на первичном рынке, в том числе на стадии котлована. В прошлом году такие случаи оказывались единичными, арендаторы и покупатели предпочитали, чтобы хотя бы коробка дома была готова.

Увеличилась доля объектов, возводимых на месте перепрофилированных промышленных территорий. Причем если раньше редевелопмент проводили с целью строительства новых жилых кварталов, то в 2006 году квартиры уступили место офисам и многофункциональным комплексам. В определенной степени это связано с более высокой доходностью коммерческой недвижимости по сравнению с жилой. Кроме того, в последнем случае предъявляют более высокие требования к экологическому состоянию участка, и, следовательно, затраты девелопера на рекультивацию земли существенно увеличиваются. Поскольку выводимые промышленные предприятия, как правило, находятся в престижных районах города, эта земля стоит довольно дорого, и наиболее рентабельным вариантом застройки являются именно офисы или торговые комплексы.

Одно из заметных событий на рынке офисной недвижимости Москвы — начало строительства высотного многофункционального комплекса «Золотой век» общей площадью 290 тыс. кв. м в рамках городской правительственной программы «Новое кольцо Москвы». Башня войдет в число самых высоких зданий Европы. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на 2009 год. К тому времени организуют движение по Четвертому транспортному кольцу и создадут развитую инфраструктуру, а сам район станет новой деловой зоной. Это соответствует общей тенденции к децентрализации. Высококлассные бизнес-центры уже начали возводить за пределами Третьего транспортного кольца и возле МКАД, и в следующем году география офисного рынка столицы продолжит расширяться.

В отличие от уходящего года в наступающем значительного роста цен не ожидается. Основной спрос будет сконцентрирован вокруг качественных офисных площадей среднего класса. В этой категории ставки аренды увеличатся за год в среднем на 15–17 %, а цены продаж максимум на 15 %. По-прежнему сохранится дефицит предложения, однако доходность проектов постепенно начнет снижаться. При условии если рынок замедлит ход своего развития и сделается прогнозируемым, средняя доходность офисного сегмента составит 10–12 % годовых. Благоприятная макроэкономическая ситуация в стране стимулирует приток инвестиций, в том числе иностранных, в сферу коммерческой недвижимости. Несмотря на все еще низкий уровень конкуренции, растут требования арендаторов и покупателей к качеству объектов. В среднесрочной перспективе это приведет к дифференциации рынка и корректировке цен на офисные центры с дефектами строительства, неудачной концепцией или плохо организованным управлением.

Максим Шакиров, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International:

Для рынка складской недвижимости Московского региона — самого молодого и наиболее динамично развивающегося сегмента — 2006 год можно назвать ключевым. Одна из основных тенденций его развития, которая останется таковой и в следующем году, — рост активности российских и иностранных девелоперов, вызванный успешной реализацией качественных проектов, которые соответствуют международным стандартам. Большой интерес складской сегмент вызывает и у институционарных инвесторов, например у Raven Russia Ltd., Morgan Stanley, Hypo Real Estate International, EAG European Real Estate, Fleming Family & Partners.

Также следует отметить увеличение масштабов строящихся объектов. При этом, хотя на рынок вышли такие крупные складские комплексы, как логистические парки «Крекшино» (девелопер — компания «РосЕвроДевелопмент») и «Пушкино» (Capital Partners), ленинградский терминал (MLP), ТЛК «Томилино», спрос по-прежнему остается неудовлетворенным и значительно превышает предложение. На 2007 год анонсирован ввод в эксплуатацию более 1 млн кв. м высококлассных складских площадей, среди которых — вторые очереди логистических парков «Крекшино», «Пушкино», ТЛК «Томилино», комплексы «МЛП-Подольск», «Домодедово» и «Северное Домодедово».

Основной спрос на складские помещения классов А и В формируют крупные российские и международные логистические операторы (около 65 % от всего объема занимаемых складских помещений классов А и В). Та же тенденция сохранится в следующем году. Ставки аренды будут находиться на высоком уровне, но значительного их роста мы не прогнозируем. В 2006 году для складских комплексов класса А средняя арендная ставка по системе triple net составляла 115–140 долл./кв. м в год (без учета операционных расходов, которые в среднем равны 25–30 долл./кв. м в год; существует, однако, тенденция к их увеличению: некоторые девелоперы анонсируют свои операционные расходы на уровне 30–50 долл./кв. м в год), а для площадей класса В — 100–125 долл./кв. м в год (операционные расходы — 15–25 долл./кв. м в год)).

Этот год ознаменован выходом столичных и иностранных игроков на региональные рынки. Масштабные проекты были заявлены в городах-миллионниках и промышленных центрах компаниями «Евразия Логистик», «Единая международная сеть таможенных складов», «РосЕвроДевелопмент», «Международное логистическое партнерство», «FM Logistic», «Авалон Логистик». Важным стимулом для развития складской инфраструктуры и всего сегмента стали разработка и внедрение государственных программ по развитию транспортной и логистической системы России.

Елена МАСЮТИНА