УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Офисная и складская недвижимость в 2006 г.

28.02.2007

 

В прошедшем году во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости, включая недавнего аутсайдера — , наблюдался бурный количественный и, главное, качественный рост. Можно ли назвать 2006 год знаковым для российского рынка? Каковы его главные тенденции и перспективы? Вырастут или, наоборот, упадут ставки аренды? Усилится ли конкуренция и смягчится ли наконец диктат продавца? Чем в целом запомнился этот год и чего ждать девелоперам, инвесторам, покупателям и арендаторам в 2007 году?

На эти и другие вопросы отвечают ведущие эксперты рынка коммерческой недвижимости.

 

Татьяна Звонецкая, ведущий эксперт-аналитик по маркетингу компании GVA Sawyer:

В 2006 году демонстрировал бурный рост, вызванный в первую очередь повышением его привлекательности для российских и иностранных инвесторов. Об этом свидетельствует интерес, проявленный со стороны таких крупнейших инвестиционных фондов и компаний, как Europolis Real Asset Management, GE Asset Management, Morgan Stanly Real Estate, London&Regional Properties, Michaniki Russia и др. В этом году были зафиксированы и первые инвестиционные сделки в сегментах торговой и гостиничной недвижимости.

Помимо роста девелоперской активности на офисном рынке основными тенденциями уходящего года стали децентрализация, активное освоение промышленных и периферийных территорий, увеличение количества крупномасштабных и высотных проектов. Также выросли объемы сделок, в том числе инвестиционных продаж, — это свидетельствует о качественном изменении рынка. Среди недавно реализованных и заявленных проектов все больше места занимают многофункциональные комплексы. Еще один характерный фактор — увеличение числа игроков, девелопмент для которых является непрофильной деятельностью.

В 2007 году на столичном рынке коммерческой недвижимости прогнозируют рост по всем его основным показателям. Несмотря на масштабный ввод в эксплуатацию новых объектов, насыщения спроса не произошло, да и в краткосрочной перспективе его не ожидается. Таким образом, во всех сегментах по-прежнему сохраняется определенный диктат продавца или арендодателя. Тем не менее рост качественных показателей рынка будет способствовать постепенному перераспределению спроса в пользу объектов, имеющих лучшую концепцию, и соответствующим образом скорректирует ставки аренды и продажи.

На рынке офисной недвижимости в наступающем году мы прогнозируем рост арендных ставок до 10 %, а цен продаж — в пределах 10–15 %. Площади в новых торговых центрах с грамотной концепцией и высоким качеством строительства поднимутся в цене на 5–10 %, а в объектах низкого уровня, наоборот, произойдет снижение ставок. В связи с дефицитом помещений в торговых коридорах цены аренды и продажи будут удерживаться на стабильно высоком уровне, но без значительных колебаний. В складском сегменте предполагаемый рост ставок составит в среднем 5 %.

Вследствие растущих требований арендаторов и покупателей к качеству строительства доля высококлассных объектов в составе предложения будет увеличиваться. На рынке появится больше непрофильных игроков, однако в долгосрочной перспективе активы в основном сконцентрируются вокруг наиболее крупных девелоперских структур. Бурный рост рынка вызовет дальнейшее увеличение притока инвестиций, но доходность во всех сегментах в среднесрочной перспективе будет снижаться. Ужесточения конкуренции в ближайшее время не произойдет, но преимущество постепенно закрепится за новыми высококлассными объектами с профессиональным управлением. Окончательно «рынок покупателя» сформируется в начале стадии стабилизации: в офисном сегменте это произойдет не раньше 2011–2012 годов, в торговом — в 2009-м, в складском — в 2015 году.

 

Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group Moscow:

Среди наиболее значимых тенденций развития в 2006 году можно выделить прежде всего то, что ставки капитализации сравнялись с аналогичными показателями в странах Восточной Европы. Если еще в середине 2005 года можно было приобрести проекты инвестиционного качества с доходностью более 12–13 % годовых, то уже в начале 2006 года сделать это стало практически невозможно. На сегодняшний день максимум, на который стоит рассчитывать инвесторам, — 9 % годовых.

Крупнейший из рынков недвижимости страны, московский, очень близко подошел к пику своего развития. Цены находятся фактически на пределе: офисные площади в центре города предлагают на продажу за 13–15 тыс. долл./кв. м и в аренду — по цене более 1000 долл./кв. м. Даже в морально устаревших зданиях класса В небольшие помещения сдают по ставкам, превышающим 900–1000 долл./кв. м. Неадекватно высокие цены снижают ликвидность объектов, спрос не удовлетворяется и становится скрытым. Дальнейший рост ставок при условии сохранения теперешних темпов развития экономики возможен только в направлении увеличения цены предложения. Реальные же сделки во всех сегментах будут, как прежде, заключать со значительным дисконтом.

Пока российскому рынку еще незнакомы сданные в эксплуатацию офисные здания или торговые центры, имеющие большую долю вакантных площадей. Тем не менее уже появляются объекты (пока только торговые), в которых значительную часть помещений экспонируют уже более года, но все еще не могут сдать в аренду (ТЦ «Квадро», ТЦ «Европарк» и др.). Офисные площади по-прежнему полностью поглощаются рынком, однако многие крупные проекты начинают испытывать сложности с привлечением арендаторов. В дальнейшем дифференциация будет усиливаться, а ставки аренды и продажи в удачных и неудачных объектах станут резко отличаться друг от друга.

 

Марина Малахатько, коммерческий директор инвестиционной группы DVI:

Уходящий год, безусловно, можно назвать знаковым для российского рынка коммерческой недвижимости, впрочем, как и 2005-й, и будущий 2007-й. Во всех сегментах наблюдается подъем, и о спаде в ближайшие несколько лет говорить рано.

На рынке офисной недвижимости быстрее других произойдет стагнация в классе А, а точнее, в отношении объектов, которые по тем или иным критериям, например по месторасположению, не соответствуют заявленной категории. Во-первых, требования арендаторов и покупателей становятся жестче, а во-вторых, именно в этой категории офисной недвижимости уже появляются первые признаки кризиса перепроизводства, который в итоге может привести к коррекции арендных ставок. Еще одной знаковой тенденцией сегмента является «вынужденная» децентрализация. Площадок под застройку в центре города практически не осталось, и девелоперы рискуют браться за строительство бизнес-центров класса А за пределами Садового и даже Третьего транспортного кольца. Однако основной спрос все равно сфокусирован именно в центральных районах столицы, особенно со стороны тех арендаторов, для кого офис в престижном месте — это часть имиджа компании.

В регионах рынок высококачественных офисных площадей еще не занят. В городах, являющихся крупными промышленными и торговыми центрами и важными транспортными узлами, спрос на них высокий.

Торговая недвижимость в Москве и городах ближнего Подмосковья еще в течение нескольких лет будет очень востребована. Соответственно, продолжат расти ставки. В то же время становится более заметной тенденция к уменьшению диктата продавца. Девелоперы все чаще идут на уступки арендаторам. В регионах по-прежнему наблюдается рост ставок аренды, однако и там все большее, можно сказать, решающее значение приобретают грамотная концепция объекта и высокое качество строительства. За последние два года значительно увеличилось количество торговых центров в столице и регионах, подвергающихся реконцепции для улучшения внешнего вида здания и организации внутреннего пространства, в частности для ликвидации так называемых мертвых зон, лежащих вне сферы распространения покупательских потоков.

В 2007 году будут иметь место по-прежнему высокая активность российских и иностранных игроков и приток инвестиций во все сегменты рынка коммерческой недвижимости, причем в поисках лучшего конкурентного окружения девелоперы станут браться за освоение не только двух столиц и городов-миллионников, но и региональных и локальных центров с населением в несколько сотен тысяч человек. При этом ставки аренды продолжат расти лишь в тех регионах, где сохранится высокий спрос на качественную коммерческую недвижимость (львиная доля спроса придется на федеральные и международные сетевые компании). Существенное влияние на успех проекта будут оказывать имя и репутация девелопера, в первую очередь в торговом сегменте, где доход компаний-арендаторов напрямую зависит от качества ТЦ в целом.

 

Елена Жильская, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании DeltaRealty:

В 2006 году рынок офисной недвижимости (впрочем, как и другие сегменты) был очень активным и находился на подъеме. Стабильно увеличивалось количество сделок, в том числе инвестиционных покупок, а спрос существенно превышал предложение объектов, выставленных как на продажу, так и для сдачи в аренду. Значительная часть сделок в офисном и других сегментах была заключена на первичном рынке, в том числе на стадии котлована. В прошлом году такие случаи оказывались единичными, арендаторы и покупатели предпочитали, чтобы хотя бы коробка дома была готова.

Увеличилась доля объектов, возводимых на месте перепрофилированных промышленных территорий. Причем если раньше редевелопмент проводили с целью строительства новых жилых кварталов, то в 2006 году квартиры уступили место офисам и многофункциональным комплексам. В определенной степени это связано с более высокой доходностью коммерческой недвижимости по сравнению с жилой. Кроме того, в последнем случае предъявляют более высокие требования к экологическому состоянию участка, и, следовательно, затраты девелопера на рекультивацию земли существенно увеличиваются. Поскольку выводимые промышленные предприятия, как правило, находятся в престижных районах города, эта земля стоит довольно дорого, и наиболее рентабельным вариантом застройки являются именно офисы или торговые комплексы.

Одно из заметных событий на рынке офисной недвижимости Москвы — начало строительства высотного многофункционального комплекса «Золотой век» общей площадью 290 тыс. кв. м в рамках городской правительственной программы «Новое кольцо Москвы». Башня войдет в число самых высоких зданий Европы. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на 2009 год. К тому времени организуют движение по Четвертому транспортному кольцу и создадут развитую инфраструктуру, а сам район станет новой деловой зоной. Это соответствует общей тенденции к децентрализации. Высококлассные бизнес-центры уже начали возводить за пределами Третьего транспортного кольца и возле МКАД, и в следующем году география офисного рынка столицы продолжит расширяться.

В отличие от уходящего года в наступающем значительного роста цен не ожидается. Основной спрос будет сконцентрирован вокруг качественных офисных площадей среднего класса. В этой категории ставки аренды увеличатся за год в среднем на 15–17 %, а цены продаж максимум на 15 %. По-прежнему сохранится дефицит предложения, однако доходность проектов постепенно начнет снижаться. При условии если рынок замедлит ход своего развития и сделается прогнозируемым, средняя доходность офисного сегмента составит 10–12 % годовых. Благоприятная макроэкономическая ситуация в стране стимулирует приток инвестиций, в том числе иностранных, в сферу коммерческой недвижимости. Несмотря на все еще низкий уровень конкуренции, растут требования арендаторов и покупателей к качеству объектов. В среднесрочной перспективе это приведет к дифференциации рынка и корректировке цен на офисные центры с дефектами строительства, неудачной концепцией или плохо организованным управлением.

 

Максим Шакиров, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International:

Для рынка складской недвижимости Московского региона — самого молодого и наиболее динамично развивающегося сегмента — 2006 год можно назвать ключевым. Одна из основных тенденций его развития, которая останется таковой и в следующем году, — рост активности российских и иностранных девелоперов, вызванный успешной реализацией качественных проектов, которые соответствуют международным стандартам. Большой интерес складской сегмент вызывает и у институционарных инвесторов, например у Raven Russia Ltd., Morgan Stanley, Hypo Real Estate International, EAG European Real Estate, Fleming Family & Partners.

Также следует отметить увеличение масштабов строящихся объектов. При этом, хотя на рынок вышли такие крупные складские комплексы, как логистические парки «Крекшино» (девелопер — компания «РосЕвроДевелопмент») и «Пушкино» (Capital Partners), ленинградский терминал (MLP), ТЛК «Томилино», спрос по-прежнему остается неудовлетворенным и значительно превышает предложение. На 2007 год анонсирован ввод в эксплуатацию более 1 млн кв. м высококлассных складских площадей, среди которых — вторые очереди логистических парков «Крекшино», «Пушкино», ТЛК «Томилино», комплексы «МЛП-Подольск», «Домодедово» и «Северное Домодедово».

Основной спрос на складские помещения классов А и В формируют крупные российские и международные логистические операторы (около 65 % от всего объема занимаемых складских помещений классов А и В). Та же тенденция сохранится в следующем году. Ставки аренды будут находиться на высоком уровне, но значительного их роста мы не прогнозируем. В 2006 году для складских комплексов класса А средняя арендная ставка по системе triple net составляла 115–140 долл./кв. м в год (без учета операционных расходов, которые в среднем равны 25–30 долл./кв. м в год; существует, однако, тенденция к их увеличению: некоторые девелоперы анонсируют свои операционные расходы на уровне 30–50 долл./кв. м в год), а для площадей класса В — 100–125 долл./кв. м в год (операционные расходы — 15–25 долл./кв. м в год)).

Этот год ознаменован выходом столичных и иностранных игроков на региональные рынки. Масштабные проекты были заявлены в городах-миллионниках и промышленных центрах компаниями «Евразия Логистик», «Единая международная сеть таможенных складов», «РосЕвроДевелопмент», «Международное логистическое партнерство», «FM Logistic», «Авалон Логистик». Важным стимулом для развития складской инфраструктуры и всего сегмента стали разработка и внедрение государственных программ по развитию транспортной и логистической системы России.

Елена МАСЮТИНА

Материалы по теме

Обзор рынка торговых центров Москвы за 2006 год

Обзор рынка торговых центров Москвы за 2006 год
29.04.2007 Торговые За период январь-декабрь 2006 года, предложение на рынке торговых центров Москвы увеличилось на 604 942 кв.м Подробнее

Обзор гостиничного рынка Москвы за 2006 год

Обзор гостиничного рынка Москвы за 2006 год
27.04.2007 Другие Российские и иностранные инвесторы все чаще вкладывают средства в перспективные гостиничные проекты Подробнее

Офисная недвижимость: обзор рынка за 2006 г.

Аналитический обзор рынка офисной недвижимости за 2006 год
23.04.2007 Офисы В 2006 году рынок офисной недвижимости продолжил свое динамичное развитие Подробнее

Складская недвижимость: обзор рынка за 2006 г.

Склады - аналитические обзоры рынка складской недвижимости
27.02.2007 Склады Рынку предстоит поглотить миллионы квадратных метров новых складов Подробнее

Обзор рынка коммерческой недвижимости, 2006-2007 гг.

ZDANIE.INFO - Комментарии и прогнозы ведущих экспертов рынка – торговая недвижимость
22.02.2007 Торговые Комментарии и прогнозы ведущих экспертов рынка коммерческой недвижимости Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog