Обзор рынка офисной недвижимости Европы по итогам 2013 года

В настоящее время рынок офисной недвижимости Европы демонстрирует повышение активности, однако ряд сдерживающих факторов все же сдерживает темпы роста рынка в 2014 и в последующие годы.

За первое полугодие 2013 года общие показатели по исследуемому сектору рынка снизились на 1,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Тем не менее, они превышают предыдущий показатель, зафиксированный в период между первым полугодием 2011 года и первым полугодием 2012 года, который составил 3,1%. Основными причинами аренды-продажи офисов является объединение компаний и необходимость сокращения затрат. Наибольшей популярностью пользуются новые предложения на первичном рынке, выгодно расположенные и энергоэффективные объекты офисной недвижимости.

Общая доля свободных офисных площадей в первом полугодии 2013 года составила 10,1% и продолжает снижаться. Повышение спроса на новые высокотехнологичные помещения привело к нехватке высококлассных офисных площадей во всех деловых районах Евросоюза, в то время как предлагаемые в аренду офисы класса «B» чаще остаются невостребованными и свободными.

В связи с отсутствием доступных предложений на первичном рынке, удовлетворяющем соответствующий спрос, ежегодный средний показатель прироста по первичной аренде в ЦДР (ЦДР – центральные деловые районы) во втором квартале этого года оказался отрицательным и составил почти -1% по сравнению с 1,4% во 2 квартале прошлого года. 

По словам Лидии Брисси из компании Savills European Research, спрос со стороны арендаторов остается низким, однако, следует отметить признаки улучшения на некоторых рынках, о чем говорит восстановление показателей Индекса доверия в деловых кругах. А высокий спрос на аренду офисов в ЦДР является следствием их недостатка в центральных частях города.

Рост арендных ставок в центральных деловых районах (ЦДР)

Изменения в поглощении офисных площадей

Согласно исследованиям Focus Economics, начиная с четвертого квартала 2011 года, экономическая активность практически непрерывно снижалась в Европейском союзе и еврозоне. В зоне евро отмечались отрицательные темпы роста последовательно за шесть кварталов (к  1-му кварталу 2013-го года -0,3%). При этом в европейской экономике обнаруживаются признаки стабилизации. В июле 2013 года Индекс общего состояния экономики (Economic Sentiment Indicator – ESI) увеличился на 1,2 пункта в еврозоне (92,5) и на 2,4 пунктов в ЕС (до 95,0), продолжая положительную динамику которая наблюдалась с мая. Однако слабость рынка труда продолжает в значительной мере тяготить спрос на внутреннем рынке, а также спрос на аренду офисных помещений.  

Ожидается, что рост производства в информационном и коммуникационном секторе опередит по производственным показателям все предпринимательские услуги. Также прогнозируется, что в таких городах, как Лондон (3,2%), Манчестер (3,1%), Стокгольм (3,1%), Гамбург (2,5%), Дюссельдорф (2,5%) и Берлин (2,3%) будет наблюдаться самый высокий рост валовой добавленной стоимости информационного и коммуникационного сектора. 

Спрос на офисы в городах Европы

Спрос арендаторов все еще остается слабым в целом по всей Европе. В первом полугодии 2013-го года общая площадь арендованных площадей в исследуемом районе уменьшилась на 1,2% по сравнению с тем же периодом в прошлом году. Тем не менее, показатель зафиксированный между первыми полугодиями 2011 и 2012 гг., и равный -3,1% отражает недавнее улучшение показателей индекса делового доверия и предполагает начало экономического подъема в сегменте аренды офисных площадей в предстоящие месяцы. 

В условиях общей негативной тенденции рынка, некоторые города и их районы, включая Мадрид (+54.9%), Манчестер (+45.3%), Лондон Сити (36.8%), Лондонский Уэст-Энд (+21.1%), Вена (+22.2%), Брюссель (+21.3%) и Дюссельдорф (+14.7%), показали исключительно высокие годовые темпы прироста арендованных площадей. В целом это связано с несколькими крупными сделками по аренде, тем не менее, такие показатели не могут считаться реальным повышением рыночных показателей. Для Варшавы (+12.0%), Дублина (6.9%), Мюнхена (+6.4%) и Гамбурга (+0.8%) характерны более низкие темпы роста арендованных площадей. Для всех остальных рынков, включая Амстердаме (-40.5%), Берлин (-27.6%) и Милан (-27.0%) характерно резкое снижение показателей.

Влияние на общую тенденцию в сегменте аренды офисов оказывают потребности в снижении расходов и объединении компаний. Поскольку рынок офисов в последнее время все более благоприятен для арендатора, переговоры по пересмотру условий аренды иногда заканчиваются со значительным сокращением расходов на аренду и затратами на переезд.

Другие районы (кроме ЦДР) показывающие хорошую эффективность

Рост первичной аренды. Сокращение разрыва между ЦДР и периферийными районами

Благодаря воздействию сектора телекоммуникаций, информационных технологий и СМИ для многих рынков характерны устойчивые показатели в сегменте аренды офисных площадей. В частности, такая ситуация характерна для Лондонского Уэст-Энда, где компания Google приобрела помещение в 74300 кв. м в районе Кингз Кросс, а также и в Лондон-Сити, Манчестере, Амстердаме, Милане и Париже. 

За последние 4 года возрос спрос на офисы на первичном рынке, удобно расположенные, энергосберегающие помещения в ЦДР, по причине дефицита подобных проектов. Некоторые субрынки при наличии извлекают из этой ситуации выгоду. В некоторых городах рост продлеваемых договоров ренты связан со снижением арендной платы, что позволяет таким районам захватить большую долю на рынке.  

Объем рынка аренды офисных помещений

В конце первой половины 2013 года произошло снижение общей доли свободных офисных помещений, которая достигла 10,1%. Для всех рынков, за исключением Варшавы, Лондон-Сити, Лиссабона, Вены и Парижа, было характерно снижение объема предложения. Повышение спроса на новые помещения с улучшенными характеристиками вызвало общую нехватку высококачественных площадей на первичном рынке офисной недвижимости во всех городах, в частности, в центральных деловых районах. Таким образом, концентрация сделок аренды сместилась в сторону офисов на вторичном рынке. В целях повышения востребованности офисов класса «Б», им может потребоваться значительное качественное улучшение. В последние годы большую экономическую целесообразность показывает преобразование таких офисных помещений с изменением целевого назначения в другие типы недвижимости, в частности, в жилой фонд. Такая практика широко распространена в Испании, Австрии и Германии.

Арендные ставки на офисную недвижимость

Средний рост арендных ставок на офисы первичного рынка в центральных деловых районах во втором квартале 2013 года оказался отрицательным и упал почти до -1% по сравнению с 1,4% во 2 квартале прошлого года. С другой стороны, средний ежегодный рост аренды на новые офисные помещения вне ЦДР вырос на 0,3%. Основной причиной подобного явления послужило отсутствие доступных офисов на первичном рынке. Следует отметить различие показателей прироста по аренде новых офисов в ЦДР – 1,8%, и периферийных рынках – 6,8%. А в целом для рынка характерен общий рост числа несданных в аренду офисных зданий класса «B», что влияет на понижение ставок по арендной плате на менее качественные офисы на вторичном рынке коммерческой недвижимости.

Перспективы рынка офисной недвижимости в городах Европы

Эксперты рынка ожидают постепенного, медленного роста спроса на офисные помещения в большинстве европейских городов. В 2014г. и в последующие годы темпы оживления экономики останутся низкими. Многие сдерживающие факторы, включая уменьшение долговой нагрузки частного сектора, ужесточение фискальной политики и дальнейшее ухудшение ситуации на рынке труда, будут способствовать ограничению темпов роста.

Основным стимулом спроса на аренду офисных помещений станет объединение компаний и выгодное для них снижение арендных ставок. Тем не менее, предполагается, что улучшение экономических перспектив способно поддержать уровень спроса на аренду и его новое повышение. Если менее престижные районы не станут предлагать более привлекательную арендную плату, дефицит первичных офисных помещений в ЦДР способен снизить соответствующую рыночную активность. Ожидается, что  ситуация на большей части рынков останется стабильной до конца года, с предполагаемым ростом объемов сдачи в аренду на одной трети рынка.

Согласно последним прогнозам Oxford Economics, компании в сфере телекоммуникаций, информационных технологий и СМИ останутся в числе основных арендаторов помещений, поскольку ожидается повышение производительности соответствующего сектора. 

Несмотря на увеличение количества девелоперских проектов, их большая часть является проектами по восстановлению и модернизации старых объектов, либо уже полностью завершенными проектами. В свете отсутствия устойчивого улучшения экономических перспектив и финансовых условий на настоящий момент сложно говорить о спекулятивных проектах. Вероятно, возрастет количество неарендованных офисных помещений объектов класса «B», в случае отсутствия их модернизации или снижения соответствующей арендной ставки. С другой стороны, дефицит доступных первичных помещений в ЦДР, вероятно ограничит соответствующий спрос, как только он наберет силу.

Доля невостребованных помещений: снижение уровня свободных площадей на большинстве рынков

На конец 2013 года среднегодовое изменение ставок аренды на офисы первичного рынка в ЦДР составит -0,8% за год. Разрыв между основными и периферийными рынками сократится, поскольку предполагается 11%-ное повышение арендных ставок на офисы первичного рынка в Дублине, в то время как в некоторых ключевых ЦДР, например, в Стокгольме (-8.7%), Париже (-6.4%) и Гамбурге (-3%) наблюдается значительная корректировка ставок на первичном рынке. Продолжится и тенденция по снижению арендной платы на вторичном рынке офисной недвижимости.

Обзор рынка офисов крупных европейских городов

Амстердам

На фоне тяжелой экономической ситуации следует отметить снижение спроса на аренду офисов. В первом полугодии 2013 года показатели по аренде площадей в Амстердаме упали относительно показателей за два предыдущих полугодия. Наибольшее число помещений было арендовано для оказания деловых услуг (44%), в то время как доля помещений, арендованных компаниями сектора телекоммуникаций, информационных технологий и СМИ составила 25%. Наиболее высокий спрос на офисы был характерен для юго-востока Амстердама (43%). Наиболее крупной сделкой аренды явилась сдача 15300 кв.м в офисном здании De Entree I компании Das rechtsbijstand. За последние шесть месяцев общая доля неарендованных помещений составила 17,1%. Тем не менее, количество свободных офисов в центре города (8,5%) и на Южной линии (9,0%) уменьшается. Показатели на первичном рынке аренды оставались стабильными на уровне € 340 за кв. м в год. Тем не менее, из-за конкуренции между владельцами помещений, на ставки аренды объектов вторичного рынка оказывается сильное давление.

Афины

Сделки по аренде офисных помещений практически целиком обусловлены объединением компаний и рационализацией, что в основном означает снижение количества арендованных площадей. Наибольшей популярностью пользуются энергоэффективные офисные помещения вторичного рынка с хорошей транспортной доступностью и диапазоном площадей от 1000 до 3000 кв.м. Арендаторы получают выгоду от значительного сокращения расходов за помещения хорошего качества. Таким образом, наиболее частыми на данный момент являются сделки продления аренды и аренда площадей в менее престижных районах. Предполагается, что в целях повышения востребованности неарендованных помещений класса «B» их следует модернизировать в соответствии с более высокими стандартами офисной недвижимости. По итогам года ожидается изменение ценовых показателей по аренде офисных площадей и ставка аренды опустится  еще на 10-15% по сравнению с 2012 годом.

Берлин

За первое полугодие 2013г. в аренду было сдано 324 800 кв.м офисных площадей, что на 28% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.  Снижение объясняется главным образом отсутствием сделок с площадями, превышающими 5000 кв.м. Ожидается, что по итогам года показатель сданных в аренду площадей  достигнет 700 000 кв.м. В свете сложности получения достаточного финансирования, воспользоваться текущим ростом спроса смогут только девелоперы со значительным  собственным капиталом. В ближайшие два года существенного повышения арендной платы не ожидается. Однако следует отметить тенденцию повышения успешности переговоров арендаторов с собственниками. По данным на конец июля ставки первичной аренды снизились на 5% и составили € 250,8 за кв.м в год по сравнению с первым полугодием 2012 года. Средняя арендная плата снизились на 0,8% до € 142,4 за кв.м в год. Ожидается, что оба указанных показателя останутся стабильными в течение ближайших месяцев.

Брюссель

Первое полугодие 2013 года охарактеризовалось увеличением показателей по сдаче объектов на рынке офисной недвижимости. Показатели по аренде помещений по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году увеличились на 21%. За первое полугодие 2013 года были заключены договоры аренды на 214 000 кв.м, в соответствии со средним показателем за 10 лет.  Наиболее востребованной областью, на которую приходится почти половина от всех сделок аренды, является район Парк Леопольда. Доли арендованных помещений на периферии и в менее престижных районах города составляют 31% и 13% соответственно. Спрос был в основном обусловлен крупными корпоративными клиентами, на долю которых приходится 71% от общего объема помещений сданных в аренду. Общая доля неарендованных площадей снизилась до 10%. При этом следует отметить низкую активность по реализации новых девелоперских проектов. Доля неарендованных помещений в ЦДР продолжает снижаться до отметки в 6,5%, в то время как аналогичные показатели по менее престижным районам остаются высокими (16%). Средняя стоимость аренды остается относительно стабильной и достигает € 150 за кв.м в год, а по высококачественным объектам € 216 за кв. м в год. Максимальная плата за аренду на первичном рынке была зафиксирована на кольцевой развязке Шумана в районе Парк Леопольд и составила € 295 за кв.м в год.

Кёльн

Второй квартал охарактеризовался повышением активности сдачи в аренду офисных помещений, что способствовало повышению показателей полугодия до 115 000 кв.м, что на 8,2% ниже показателей за аналогичный период прошлого года. Одной из главных причин медленного старта в этом году стало отсутствие крупных сделок свыше 10 000 кв.м, и с другой стороны, достаточно активная деятельность в аренде меньших офисных блоков – до 500 кв.м. Крупные сделки преимущественно были зафиксированы в не престижных районах, например, сдача в аренду 4000 кв.м  компании Volvo в Дойц. 

Тем не менее, арендные ставки выросли на 5% по сравнению с предыдущим годом, до € 259 за кв.м в год. Уровень неарендованных площадей в настоящее время составляет 7,8%, что эквивалентно 610 000 кв.м вакантных площадей.  Повышение требований к доступным на рынке площадям более 5 000 кв. м способствуют стабилизации спроса. Таким образом, в течение года ожидается объем арендованных площадей, соответствующий уровню 2012 года и достигающий отметки в 230 000 кв.м.

Дублин

Первая половина 2013 года охарактеризовалась продолжением тенденции активного спроса 2012 года. В первом квартале была совершена сделка аренды офиса на 43 285 кв.м. Несмотря на низкие показатели по аренде помещений за 2-й квартал (18 965 кв.м), следует отметить соответствующий рост показателей во второй половине 2013 года. В первом полугодии несколько крупных сделок по аренде помещений на периферии несколько оттеснили тот факт, что наибольшей популярностью пользуется центр города, и большинство сделок аренды офисов, в настоящее время находящихся на этапе переговоров, относятся именно к центральной части города. Если все эти договоры будут подписаны, то в центре Дублина останется доступно для аренды только два здания с площадью более 10 000 кв.м. Кроме того, следует отметить проявляющийся дефицит первичной аренды в сегменте 2000-5000 кв.м. Подобное явление ограничит возможности выбора для арендаторов и вероятно приведет к повышению арендных ставок. Конкуренция на пригородном рынке офисной недвижимости также ужесточилась. Несмотря на большой объем старой офисной недвижимости во всех районах, его все же недостаточно для удовлетворения прогнозируемых потребностей.

Дюссельдорф

Объем поглощения на рынке офисной недвижимости составил 77 000 кв.м во втором квартале. Общий объем поглощения площадей за первое полугодие составил почти 150 300 кв.м, что на 15% превышает аналогичные показатели прошлого года. Благодаря наличию около 20 крупных строительных проектов, во втором полугодии показатели по аренде офисных площадей повысятся. При этом общий объем аренды площадей за 2013 год составит около 320 000 кв.м, т.е. на 10 000 кв.м больше, чем в 2012 году. Ставки аренды существенно повысилась и продолжают расти. Благодаря повышению цены на 11% в сравнении с предыдущим годом, максимальная ставка достигла наивысшего уровня и составила €330 за кв.м в год. Основной причиной повышения цен на арендуемые площади является недостаток качественных площадей в центральных районах города и соответствующий активный спрос. Тем не менее, доля несданных в аренду площадей все еще находится на высоком уровне в 10,9%.

Франкфурт

В первом полугодии общий объем арендованных площадей во Франкфурте составил примерно 199 500 кв.м, что на 5% ниже аналогичных показателей прошлого года. При этом, уровень арендованных офисов достиг показателей предыдущего года только благодаря одной разовой сделке с площадью в 46 000 кв.м. Причины умеренной рыночной активности различны. Отмечается продление договоров аренды и слабая динамика финансового сектора в целом. Во-вторых, наблюдается отсутствие таких востребованных площадей, как небольшие офисы с наиболее удобным расположением. Общая доля несданных в аренду площадей во Франкфурте снова понизилась до 12% в июне 2013 года против 14% в июне 2012 года. Количество предложений для потенциальных арендаторов снижается из-за неликвидных и несданных в аренду площадей (более трети). Несмотря на снижение количества первоклассных офисов, усиления спекулятивных тенденций не наблюдается. Финансирование объектов пока еще не очень активно, но из 200 000 кв.м строящихся коммерческих площадей, 80% уже арендованы. Поскольку крупномасштабные проекты застройки еще не завершены, предполагаемый объем аренды недвижимости в 2013 году составляет 450 000 кв. м. Максимальная арендная ставка останется равной €450 кв. м в год и не исключено ее дальнейшее повышение. При этом средняя арендная ставка, скорее всего, останется на уровне €213 кв. м в год.

Гамбург

В Гамбурге в первом полугодии 2013 года общий объем арендованных офисных площадей составил 216 000 кв.м, что практически аналогично показателям прошлого года. «City South» стал наиболее востребованным проектом после проведения на его территории четырех из восьми сделок с площадью более 5000 кв.м. Максимальная ставка аренды составляет €282 за кв.м в год, а средняя арендная ставка равна €153.3 за кв.м в год. Следует отметить незначительное снижение в общей доле несданной в аренду офисной недвижимости. В конце первого полугодия 2013 года, общая доля несданных в аренду офисов в Гамбурге составила 7,2% (против 8,1% в первом полугодии 2012 года). Малое количество неарендованных площадей способствует развитию спекулятивных схем застройки центральных районов. По итогам 2013 года ожидается спад указанной тенденции и появление новых объектов коммерческой недвижимости общей площадью в 230 000 кв.м. Учитывая высокую динамику сегмента небольших офисов, общий прогноз оборота коммерческих площадей на 2013 год – 480 000 кв.м.

Лиссабон

Индекс доверия в деловых кругах является низким на фоне продолжающегося снижения объема аренды. Дополнительные жесткие экономические меры, указанные в бюджете 2013 года, скорее всего, способствуют сохранению указанной тенденции также в течение 2014 и 2015 гг. 

Общий объем аренды офисной недвижимости за первое полугодие составил менее 30 000 кв.м, что характерно пониженной экономической активности даже при сопоставлении с 2012 годом, объем аренды в котором составил 102 000 кв.м, что превысило показатели 2011 года, но все еще оставалось ниже среднегодовых показателей за предыдущие пять лет – около 130 000 кв.м. Спрос все еще остается на низком уровне. Однако, несмотря на незначительное количество новых объектов недвижимости, процесс оптимизации, проведенный крупными компаниями, способствовал увеличению свободных площадей в ЦДР до 8,24% в сравнении с 7,75% в предыдущем квартале. Общий уровень неарендованной недвижимости снова повысился до 12,4% после двух последовательных квартальных спадов. Самая высокая рыночная активность в этом году наблюдалась в коммерческом районе Парка Наций, где состоялось почти треть сделок по аренде офисов.  Основной причиной стало недавнее снижение стоимости аренды, что позволило району занять большую долю рынка, чем обычно.

Лондонский Сити

Аренда превысила средние показатели на 27% и на данный момент составляет 2,8 млн. кв. футов. Спрос на офисные объекты класса «А» сохраняется, при этом большая часть офисов (новых, либо недавно отремонтированных) была арендована в первой половине 2013 года. Сюда относятся также крупные сделки, заключенные онлайн-ритейлером Amazon, юридической фирмой Bird & Bird и страховой компанией Amlin. Во второй половине года продолжится спрос на аренду объектов класса «А» с учетом завершения сделок компаниями Sellar и Qatari Diar по сдаче в аренду 430 000 кв. футов коммерческой площади компании News Corp. В этом году информационные компании и страховые фирмы снова заполняют небольшую нишу, оставленную банковским сектором и равную 2%. Высокая девелоперская активность будет также характерна и для 2014 года, что означает маловероятный спад предложения в течение последующих 12 месяцев при сохранении активного высокого спроса. Тем не менее, предварительная сдача в аренду недавно построенных объектов также оказала положительное влияние на общую тенденцию - ставка аренды составила £55,81 за кв. фут (на 2.8% больше в сравнении с 4-м кварталом 2012 года), а средняя стоимость аренды площадей класса «А» -  £48,04 за кв. фут (на 1% больше в сравнении с 4-м кварталом 2012 года).

Лондон (West End)

Благодаря приобретению 800 000 кв. футов на ул. Кинг Кросс компанией Google в качестве ее новой штаб-квартиры, показатели по аренде недвижимости в Уэст- Энде в первом полугодии 2013 года достигли 2,1 млн. кв. футов, что явилось лучшим результатом с 2007 года. 

Эта сделка способствовала улучшению показателей аренды офисной недвижимости, которые считались низкими из-за общего негативного настроя арендаторов и незначительной доли свободной недвижимости, которая составляла 4%.  Последняя сделка способствовала оттоку основных арендаторов Уэст Энда в Мидтаун и окраины Сити, в целях поиска более оптимальных вариантов аренды. При этом, максимальная ставка аренды в первом полугодии 2013 года составила £120 за кв. фут, являясь самым высоким результатом в сравнении с 3-м кварталом, начиная с 2008 года. Указанная выше сделка, а также ряд других сделок в дополнение к цене в £100 за кв. фут способствовали повышению средних ставок до £99.61 за кв. фут.  Компании информационного сектора по-прежнему занимают наибольшую долю среди арендованной недвижимости, которая составляет 22%.  Данный сектор будет способствовать стимулированию спроса, занимая 1,3 млн. кв. футов (44%) от общей площади арендуемой недвижимости, равной 2,9 млн. кв. футов.

Лондон (долина р. Темзы) 

Как следствие повышения индекса доверия в деловых кругах и повышения спроса на аренду, в течение последующих кварталов следует ожидать повышение спроса на аренду офисных площадей в долине р. Темзы. Первое полугодие на рынке аренды недвижимости в долине р. Темзы охарактеризовалось сделками аренды 116 600 кв.м, что является лучшим результатом в сравнении с первым полугодием начиная с 2008 года. Крупнейшей сделкой стала аренда 12 000 кв.м со стороны BP (British Petroleum) неподалеку от аэропорта Хитроу. В течение нескольких лет произойдет окончание срока договоров аренды многих площадей, что способствует снижению предложения недвижимости класса «А».

Таким образом, доступность офисной недвижимости в этом году снизилась почти на 6%, недвижимости класса «А» – более чем на 7%. Причиной послужило предпочтение арендаторов заключать договоры аренды на новые офисы. В некоторых районах выбор помещений весьма ограничен, что способствует повышению цен, однако, ряд других районов способен предложить неплохие варианты недвижимости класса «А». Последние два года охарактеризовались повышением девелоперской активности на фоне общего понижения предложения недвижимости класса «А» в престижных районах. В 2013 году общая арендуемая площадь возрастет на 45 000 кв. м, что на 132% превышает уровень 2012 года. Тем не менее, почти половина указанной площади относится к одному зданию в районе Чизвик Парка (Chiswick Park), предварительно сданному в аренду компании Aker Solutions. Темпы строительства снизились на 14% в сравнении с аналогичными средними показателями за 10 лет.

Мадрид

Благодаря ряду крупных сделок, совершенных в 1-м квартале 2013 года и несколько исказивших действительное положение на рынке офисной недвижимости, объем площадей сданных в аренду в первом полугодии, превышает аналогичные показатели 2012 года. Тем не менее, аренда площадей во 2-м квартале 2013 года едва достигла отметки в 60 000 кв.м, что является самым низким показателем с 2000 года. Снижение количества сделок является результатом снижения активности арендаторов. Потребность в аренде коммерческой недвижимости, в основном была характерна для предприятий сферы обслуживания и IT-сектора, занимавших 38% и 35% общей арендованной недвижимости. При этом, указанная тенденция проявилась благодаря подписанию договора аренды компанией Vodafone в 1-м квартале (50 000 кв.м в новом районе A-2). Девелоперская активность остается прежней, однако из-за снижения активности сдачи площадей в аренду, их объем повысился на 2% по сравнению с прошлым кварталом и достиг 1,8 млн кв. м во 2-м квартале 2013 года. При этом доля свободных площадей составляет почти 14%. Тем не менее, доля свободных площадей в ЦДР остается на приемлемом уровне и составляет примерно 6%. Таким образом, спрос на качественную офисную недвижимость в ЦДР остается стабильным на протяжении 3-х кварталов. Стоимость аренды составляет €294 за кв.м в год.

Манчестер

В первом полугодии 2013 года общий объем аренды офисов составил 440 000 кв. футов, что является значительным приростом (на 43%) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. 12% от общего объема составила недвижимость класса «A» против 3% за аналогичный период 2012 года.

В течение этого года концентрация и активность спроса оставались прежними. В2013 году намечается незначительный подъем в аренде офисной недвижимости, однако, более ощутимых сдвигов не следует ждать до 2014 года. Кроме того, был предпринят ряд попыток снизить напряженность с нехваткой площадей класса «А» в ЦДР, при этом меньшее внимание уделялось снижению доступности значительного объема недвижимости класса «B».  Последние шесть месяцев охарактеризовались крупными сделками с недвижимостью в районе Sunlight House и прибрежной полосы, наряду с девелоперской активностью в Churchgate и Lee House, что снизило доступность недвижимости класса «B» на 30% за последние 18 месяцев.  В прошлом году предприятия сектора обслуживания и потребительских услуг проявили наибольшую активность в аренде офисной недвижимости в центре города (23% от общей доли рынка недвижимости). Тем не менее, доля аренды со стороны информационных компаний составила 22%. В первом квартале года максимальная стоимость аренды составила £30 за кв. м, с учетом аренды 22 000 кв. футов компанией Worldpay на Хардман Скуэр 3.

Милан

Первое полугодие 2013 года охарактеризовалось снижением объема аренды офисной недвижимости на 27% в сравнении с аналогичным периодом 2012 года. Указанная тенденция просматривалась еще в конце прошлого года.  Ряд международных компаний имеет возможность приобрести строящиеся новые площади, однако, большая часть арендаторов предпочитает брать в аренду уже готовые офисы. Таким образом, во втором квартале 2013 года общий объем арендованных офисов был равен примерно 49 000 кв.м, что составляет 85% от аналогичных показателей первого квартала, но на 10% ниже прошлогодних показателей. Подобная аренда недвижимости характерна для окраин города с более 18 000 кв. м, сданными в аренду во 2-м квартале 2013 года. Аналогичные показатели в центре города занимают второе место с более чем 17 000 кв. м, сданными в аренду. Во 2-м квартале 2013 года объем  неарендованной недвижимости во всех районах был равен 11,6%, что превысило показатели первого квартала на 0,5%.  По факту, низкий уровень девелоперской активности в этом году стал следствием недавнего завершения неспекулятивных проектов. Максимальная ставка в ЦДР сейчас находится на уровне €490 за кв.м в год.

Мюнхен

Устойчивый спрос на качественную коммерческую недвижимость способствовал повышению объема аренды площадей и максимальной ставки в первом полугодии 2013 года. Активность сдачи в аренду небольших и средних по площади помещений (< 3000 кв. м) остается высокой. При этом, только нижеуказанную сделку можно отметить как значительную: аренда страховой компанией Allianz площади в 36 000 кв.м для собственных нужд. Общий объем аренды недвижимости в первом полугодии 2013 года составил 333 400 кв.м, что на 6,4% превышает аналогичные показатели прошлого года. В районе «City West» было сдано 65 000 кв. м площадей - это 20% всех сделок, поскольку здесь предлагались качественные варианты офисной недвижимости в центре города.

Отсутствие финансирования ограничивает появление новых объектов недвижимости на рынке, что тем не менее, способствует повышению активности спроса, в частности, в центре города. В этом году планируется строительство 150 000 кв.м, что на 70% превышает объемы уже арендованных площадей. При этом максимальна ставка повысилась до €380 за кв.м в год, аналогично показателям первого полугодия 2002 года. Ожидается, что подобный дисбаланс спроса и предложения продлится в течение всего года на фоне повышения ставок аренды.

Париж

В конце первого полугодия общий объем арендованной офисной недвижимости составил 831 875 кв.м, что значительно ниже среднего полугодичного результата с 2006 года (1 134 600 кв. м) и на 14% меньше, чем за тот же период в 2012 году. Доля арендованных офисных блоков до 5000 кв.м составляет 32% от общего объема. Средняя площадь арендуемых помещений на данный момент колеблется в районе от 5000 до 15000 кв.м.  При этом за последние годы активность арендаторов повысилась из-за объединения крупных компаний, занимающих теперь площади свыше 20 000 кв.м. В дополнение к этому, рынок становится более гибким в отношении арендаторов, что способствует увеличению количества случаев продления договоров аренды. Это позволяет арендаторам договариваться о снижении цены. Доля вакантных площадей остается стабильной и равна 7,1%, что скрывает значительные различия между всеми районами города.  В центре города максимальная ставка ежегодно повышается на 4,6% и составляет €730 за кв.м в год при средней стоимости аренды равной €310 за кв.м в год.

Стокгольм

Продолжительный финансовый кризис в Европе наряду с неопределенностью курса шведской экономики способствовал проявлению более осторожного поведения арендаторов. Тем не менее, максимальная арендная ставка осталась стабильной. Основным фактором здесь является общая нехватка современных офисных помещений в ЦДР. При этом объем свободной недвижимости в ЦДР также стабилен. Точные прогнозы составлять пока рано, поскольку в 2013 и 2014 годах в  городе появятся дополнительные неарендованные офисные помещения, как следствие перемещения арендаторов в менее дорогие районы. Предполагаемое повышение спроса не состоялось за счет решения банка Nordic СЭБ остаться в своих офисах в ЦДР вместо перемещения в менее престижные районы. С другой стороны, некоторые предприятия в центре города решили переместить офисы для своих сотрудников в другие районы в целях снижения соответствующих расходов. Ожидается, что стоимость аренды на рынке останется стабильной на протяжении всего 2013 года, при этом прогноз на 2014 год пока не определен из-за ряда макроэкономических факторов и заканчивающегося срока аренды на некоторых крупных объектах офисной недвижимости.

Вена

Венский рынок коммерческой недвижимости продолжает оставаться стабильным. В первом полугодии 2013 года общий объем арендованных площадей составил 100 000 кв.м, что больше на 10% в сравнении с аналогичными показателями прошлого года. Следует отметить значительный рост числа арендованных блоков площадью более 2000 кв.м, а также повышение активности в среднем и высоком ценовом сегменте. Оба фактора указывают на положительную тенденцию и будут способствовать превышению аналогичных показателей прошлого года. Наиболее значимыми сделками первого полугодия считаются сделки аренды офисов площадью 5800 кв.м редакцией австрийской газеты Kurier в Space2move Building, а также два договора аренды площадью 4000 и 2600 кв.м в Greenworx Building, (является первым офисным зданием Австрии, получившим платиновый сертификат LEED).

Спрос продолжает фокусироваться на современных и энергоэффективных зданиях с оптимальным расположением офисов, хорошей транспортной доступностью в центре города, где в течение последних двух лет рынок получил значительное количество качественных офисных площадей. Доля неарендованных площадей по-прежнему составляет 7%, и изменений здесь не предвидится из-за низкой активности в сфере девелопмента (170 000 кв.м). Давление на сегмент устаревших офисных помещений повышается, при этом их повторная сдача в аренду станет возможна только после капитального ремонта. Максимальная ставка остается стабильной и равна €324 за кв.м в год.

Варшава

Активность арендаторов в течение первой половины 2013 года остается высокой – 334 000 кв.м, сданных в аренду в течение указанного периода. Общий прирост по сравнению с аналогичными показателями прошлого года составляет 12%. Примерно 31% от общего объема составили продленные договоры аренды и их пересмотры, при этом 16% из них приходится на предварительные договоры аренды. Несмотря на активность рынка, потребность в офисных помещениях снизилась до 70 900 кв.м, что в сочетании с новыми площадями в 152 500 кв.м привело к увеличению доли неарендованных помещений до 10,5%. Следует отметить высокий уровень девелоперской активности с учетом около 570 000 кв.м строящихся офисных площадей, 154 500 кв.м из которых будут готовы уже во второй половине года. По данным второго полугодия 2013 года, значительная часть площадей принадлежит компаниям Bouygues Immobillier и Quatar Holding’s - 43700 кв. м. Комплекс Miasteczko Orange станет новой штаб-квартирой компании Orange. Базовая арендная ставка равна €264–276 за кв.м в год в центре города и €168–180 за кв.м в год в других районах города.

Обзор подготовлен Savills European Research