Обзор рынка офисов Москвы за 2013 год

Предыдущие прогнозы относительно снижения активности в офисном сегменте нашли свое подтверждение уже в середине 2013 года  - потребительский спрос на офисном рынке Москвы сократился, что связано как со снижением основных экономических показателей страны, так и с удовлетворением значительной части отложенного спроса предыдущих лет.

Тенденции и события рынка офисной недвижимости 

К заметным событиям прошедшего года можно отнести принятие закона о распределении налоговой нагрузки за счет использования кадастровой стоимости объектов недвижимости в качестве налоговой базы. Учитывая, что налоговая база для коммерческих объектов Москвы возрастет, снизятся доходы собственников, что, как мы полагаем, может привести к сокращению чистого операционного дохода и соответственно стоимости доходной недвижимости. Ставка налога на имущество в Москве, для коммерческой недвижимости площадью более 5000 кв.м  должна составить 0,9% в 2014 г., 1,2% - в 2015 г., 1,5%-  в 2016 г., 1,8% -  в 2017 г., 2% - в 2018 г. (в соответствии с Законом города Москвы от 20 ноября 2014 г., №63).

В 2013 году, как и в предыдущие 2011-2012 гг. продолжилась тенденция освоения промышленных территорий. Среди пилотных проектов, правительство Москвы выделяет промзоны «Зил», «Алтуфьевское шоссе», «Силикатные улицы», «Огородный проезд», «Магистральные улицы», «Южный порт» и «Павелецкая» и др. Проект «Рублево-Архангельское» в 2 км от Москвы, развитием которого занимается Сбербанк России, также продолжает позиционироваться как будущий международный финансовый центр столицы.  Развитие и благоустройство данных территорий позволит сформировать новые деловые зоны города и несколько снизить нагрузку на наиболее плотно загруженные районы города. Кроме того, проекты реорганизации включают размещение существенного количества парковочных мест, что является немаловажным фактором, формирующим спрос на офисные площади в условиях ограничения бесплатных парковочных мест.

Введение режима платной парковки внутри Садового кольца и повышение тарифов на стоянку в пределах Бульварного кольца, стало еще одним из наиболее обсуждаемых событий прошлого 2013 г. Дальнейшее усиление мер по расширению платной парковочной зоны до ТТК будет способствовать развитию тенденции децентрализации существенной доли спроса вглубь ТТК.

Объем инвестиций в рынок коммерческой недвижимости России в 2013 году превысил $3,5 млрд, что в сравнении с 2012г. больше на 50%. Крупнейшими стали сделки по приобретению компанией Milhouse офисных объектов «4Ветра» и «White Gardens», а также покупка O1 Properties бизнес-центра «White square».Уровень ставок капитализации на рынке офисной недвижимости в течение года находился в диапазоне 9-10% для класса А, 10-13% для класса B.

Предложение офисов

2013 год характеризовался высокими темпами прироста предложения. Количество вышедших на рынок новых офисных центров достигло 30, общей площадью 610 000 кв.м, что в целом соответствует показателю ввода за 2012 год (670 000 кв.м). Существующий объем качественных офисных площадей по итогам 2013 г. превысил 13,2 млн.кв.м.

Динамика основных показателей рынка офисной недвижимости

Примеры офисных центров, введенных в эксплуатацию в 2013г.

Среди введенных в 2013 году бизнес-центров, к классу А относится около 70% площадей. За счет чего доля данного сегмента офисов в общем объеме предложения на рынке увеличилась с 32% до 34% в 2013 году. 

Качественное предложение. Распределние объектов по классам

Анализируя структуру прироста нового предложения в 2013 г., можно говорить об укреплении тенденции децентрализации: основной объем ввода пришелся на расширенную зону Третьего транспортного кольца (56%), а увеличение количества объектов в зоне Садового Кольца,  за год с 13% до 21%, связано с завершением строительства проектов, одобренных еще до запрета строительства в историческом центре Москвы.

Если рассматривать распределение нового предложения по удаленности от исторического центра Москвы, то лидирует также расширенная зона ТТК : на нее приходится 40% ожидаемых к вводу в 2014г. офисных площадей. На зону ММДЦ приходится более 35% строящихся офисов, где в 2014г. предложение может пополниться такими проектами, как Башни «Эволюция» и «Евразия». Среди примеров крупных проектов, расположенных вдоль МКАД – I-ая фаза «ComCity», «К2 Бизнес Парк», «Bosch HQ». В зоне Садового кольца объем возводимых объектов вероятнее всего с каждым годом будет сокращаться, в 2014 г. он вряд ли превысит 5%.

Распределение вводимых офисных площадей по кольцевым зонам Москвы, 2012-2014 гг.

Основной объем прироста в разрезе административных округов в 2013 г. пришелся на Центральный административный округ (45%). Следующим по объему прироста предложения стало Юго-западное направление (20%), где в течение года были введены бизнес-центры «iCube», «Lotte», II-ая фаза «9 Акров». 

Среди объектов с запланированной датой ввода в 2014 г. на Западе столицы - I-ая фаза «ComCity» и «Верейская Плаза III», на Севере - «Аэродом», «Arcus III», «Большевик», и МФК «Водный». 

Распределение предложения офисов по административным округам Москвы в 2013-2014 гг.

Учитывая степень готовности некоторых объектов, заявленных к вводу в 2014 году, совокупный прирост офисных площадей может превысить показатель прошедшего 2013г. на 45-50% и  составить 0,9-1,0 млн.кв.м 

Примечательно, что из года в год возрастает качество заявляемых проектов, несмотря на смещения предложения в децентрализованные районы города. Однако, развитие ситуации в 2014г. будет во многом определяться макроэкономическими показателями и экономической политикой государства. Вслучае дальнейшегозамедления экономического роста и ухудшения макроэкономических показателей, ЦБ РФ может принять меры по ужесточению кредитно-финансовой политики, что сделает проектное финансирование доступным лишь немногим игрокам рынка и приведет к остановке новые проекты, в особенности проекты на начальной стадии строительства.  

Примеры офисных проектов, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2014г.

Спрос на офисы в Москве

После  значительного снижения объемов поглощения офисных площадей на рынке в начале 2013 г.,  во II половине 2013 г. активность арендаторов и покупателей начала восстанавливаться. Максимальное количество  площадей в 2013 году было реализовано в IV квартале  - 40% от всех поглощенных за год офисов, что в абсолютном выражении превысило  260  000 кв.м.  Всего, по результатам года, было арендовано и куплено порядка 630 000 кв.м - на  30% меньше от совокупного объема сделок 2012 года.  

Объем поглощения офисов Москвы в годовой динамике

Также в 2013 г. активно приобретались  в собственность особняки в разных районах города.

Динамика спроса по типу сделок

Еще одна тенденция, наблюдаемая с начала года – увеличение  количества сделок по приобретению блоков более мелкой нарезки. Примеры наиболее востребованных бизнес-центров: МФК «Савеловский Сити», «Водный», «Лотос», где  средний объем реализации составляет 2500-4500 кв.м. в квартал, а средний размер сделки – 800 кв.м. 

Структура спроса в зависимости от размера офисов в количественном выражении, 2013 г. 

В структуре спроса наиболее популярными с точки зрения аренды оказались площади свыше 10 000 кв.м, на их долю приходится более  30% от годового объема арендованных площадей. При этом в количественном выражении число таких сделок не превышает десяти, крупнейшие из которых  -  аренда ОАО «Газпром» 25 000 кв.м в бизнес-центре "Варшавка-SKY", ОАО «ГМК «Норильский никель» 13 800 кв.м в Башне «Меркурий Сити Тауэр», а также расширение занимаемых площадей на 19 000 кв.м компанией Yandex.  Также на протяжении года интересными для арендаторов были офисы размером от 1 000 кв.м до 3 000 кв.м – доля таких сделок составила порядка 30%. Менее 20% сделок заключалось на помещения метражом менее 1 тыс. кв.м.

Объем поглощения по кольцевым зонам

Географическое распределение спроса в 2013 г. в значительной степени не изменилось - наибольшее количество обращений и транзакций пришлось на деловые районы расширенной зоны Третьего транспортного кольца - 50% от общего поглощения. Следующей по объему заключенных сделок традиционно стала зона Садового кольца, на нее пришлись 30% (170 тыс. кв.м.) сделок аренды и продажи помещений.  

Кроме того, за последние 1 – 1,5 года на рынке офисов Москвы наблюдается постепенное увеличение доли сделок вдоль МКАД, что связано как с ростом количества качественных бизнес парков, так и с более приемлемыми ценами на помещения, что в условиях отрицательной динамики макроэкономических показателей и резких валютных колебаний становится наиболее актуальным вопросом.

Динамика спроса в зависимости от отраслевой принадлежности арендаторов/покупателей

В структуре спроса по отраслевой принадлежности арендаторов и покупателей по итогам прошедшего года наибольшую долю сформировали компании, работающие в сфере IT, технологии и связи– их доля составила около 25%. Как и в I половине 2013 г. активно арендовали офисные помещения компании добывающих отраслей.  Всего за год их доля увеличилась на 11 п.п. и составила 14%. Приблизительно такой же объем площадей был поглощен организациями  банковского и финансово-инвестиционного сектора. При этом по сравнению с показателем прошлого года их доля снизилась с 26% до 13%. На долю компаний производителей  пришлось порядка 11% от общего объема поглощенных площадей – увеличение относительно результата 2012 г. составило 6 п.п.

Уменьшение объема спроса наблюдалось со стороны государственного сектора и компаний, занимающихся тяжелой и автомобильной промышленностью, их совокупная доля по итогам 2013 г. не превысила 5%, что, на наш взгляд, связано с осторожной политикой крупнейших государственных организаций в отношении планов по росту производства и увеличению штата в текущей экономической ситуации.  

Несмотря на то, что как мы и прогнозировали, отложенный спрос первого полугодия вернулся на рынок к IV кварталу, дальнейшее увеличение темпов поглощения площадей будет во многом зависеть от политики государства в кредитно-денежной системе и успеха мер, предпринимаемых в отношении стимуляции экономического роста.

Вакантность офисных помещений

Фактическое поглощение офисных площадей с начала 2013 г. составило 630 тыс. кв.м, что соответствует показателю прироста предложения за этот период- 610 тыс. кв.м. Однако на фоне сокращения объема сделок по сравнению с предыдущими двумя годами, средний уровень вакантных площадей увеличился на 2 п.п. относительно конца 2012 г.  и составил 15-16%.

Динамика уровня вакантных офисных площадей в готовых и строящихся объектах

Рост свободных офисных помещений зафиксирован в сегменте  класса А: в центре города – в зоне Садового кольца – средний уровень вакантных площадей достиг 18% - против 15% в IV квартале 2012 г. Рост показателя обеспечил ввод 140 тыс.кв. м новых объектов, среди которых «White Gardens», «Wall Street», «Юсупов Двор», «Россо Рива», «Вишнёвый сад» и др.

Одновременно с этим, на конец 2013 г. было заметно увеличение свободного предложения класса А в зоне МКАД с 18% в IV квартале 2012 г. до 28%, за счет появления таких объектов как «Premium: West» и «Кантри Парк III». Невзирая на смещение спроса в направлении МКАД, мы не ожидаем существенного улучшения ситуации и снижения вакантности, поскольку в ближайшие два года планируется ввести еще несколько объектов в Химках и в Новой Москве.

В сегменте офисов класса B+ уровень вакантных площадей, напротив, несколько снизился – и в среднем по Москве на конец 2013 г.  составил около 10-12%, так как девелоперы новых Проектов всеми силами стараются повысить качество своих проектов до уровня класса А, в связи с чем, ввод новых площадей в классе В+ за указанный период был незначительным.

Вакантность с учетом строящихся маркетируемых объектов в классах А и B+ составляет порядка 40-50% площадей до момента ввода в эксплуатацию.

Динамика распределения свободных офисных площадей по зонам Москвы

Текущий объем свободных офисов класса А, В+ и В в районе Третьего транспортного кольца столицы составляет более 1,1 млн. кв.м., или 14% от совокупного предложения офисов в районе ТТК. 

Принимая во внимание, что в 2014 г. прирост предложения  в Москве может составить 900 000 кв.м., из которых сейчас арендованы или куплены не более 15%, а прогнозируемый объем поглощения будет сопоставим с результатом 2013 г, то снижение уровня вакантности в ближайшие 1-1,5 года не ожидается. 

При этом в офисах класса А, расположенных в централизованных районах города,  уровень вакантности скорректируется незначительно. Хотя спрос на бизнес-центры в ЦАО Москвы снизился в 2013 г., он остается довольно стабильным, а ограниченное количество завершающихся проектов в совокупности не приведет к росту вакантности в данной зоне.

Ставки аренды офисов

В IV квартале средневзвешенные ставки аренды сохраняли стабильность. При этом, на фоне роста объема свободных площадей, в годовой динамике было зафиксировано снижение средней стоимости аренды на офисные площади класса А: по отношению к 2012 г. среднегодовой показатель снизился на 5%, по сравнению с 2011 г. на 6-7%, составив $670 за кв.м в год. Одним из факторов снижения арендной ставки является то, что в последние годы все большая доля класса А имеет децентрализованное местоположение, где уровень ставок несколько ниже, при этом в центре города аренда класса А по-прежнему остается дорогой.

Наиболее заметное изменение было отмечено в дорогих объектах расположенных в зоне Бульварного кольца и на территории ММДЦ «Москва-Сити»:

• За год средняя стоимость аренды предлагаемых помещений класса А внутри Бульварного снизилась на 10%, составив $975 за кв.м в год.
• По итогам года средневзвешенный размер арендной платы в бизнес-центрах ММДЦ «Москва-Сити» понизился с $800 за кв.м в год в 2012 г., до $750 (здесь и далее стоимость приведена без НДС).

Для объектов класса А, расположенных вблизи Садового кольца, интервал средней запрашиваемой ставки аренды представлен значениями  $820–860 за кв.м в год.

В децентрализованных бизнес-центрах премиального класса данный показатель сохранилась на уровне 2012 г. в диапазоне:

• $600-650 за кв.м в год в зоне ТТК
• $300-350 за кв.м в год - в зоне МКАД

В сегменте бизнес-центров класса В+ средневзвешенные ставки оказались стабильными, за исключением зоны Бульварного кольца, где за счет реализации большого количества наиболее дорогих площадей, средневзвешенный показатель за год скорректировался вниз на 10% и составил 805 за кв.м в год. В целом по городу в офисах класса В+ стоимостные диапазоны не претерпели значительных изменений относительно конца 2012 года: 

• $700-750 за кв.м в год – в зоне Садового кольца
• $450-500 за кв.м в год - внутри ТТК
• $300-350 за кв.м в год - вблизи МКАД

Несмотря на то, что стоимость аренды на офисы, расположенные в расширенной зоне ТТК составляют для зданий класса А - $600-650 за кв.м в год, и для зданий класса В+ - $450-500 за кв.м в год, она варьируется в зависимости от района, в котором располагается объект, от здания и от размера экспонируемого лота. Так, для объектов,  внутри ТТК, расположенных в ЦАО характерны наиболее высокие запрашиваемые ставки: для класса А - $685 за кв.м в год, для класса В+ - $550 за кв.м в год. 

Диапазоны арендных ставок на офисные площади по состоянию на конец 2013г.

Уровень цен продаж остается достаточно стабильным с середины 2011г. Средняя цена продаж 1 кв.м офисных помещений классов А и В+ в пределах и за пределами ТТК равна (цены без НДС):

На фоне снижения курса национальной валюты  в 2014 г. мы ожидаем увеличение количества случаев по пересмотру долларовых цен в договорах аренды в сторону рублевых.

Обзор подготовлен компанией S.A. Ricci