УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор офисной недвижимости Краснодара за 2012 г.

13.02.2013

 

По итогам 2012 года в Краснодаре было введено в эксплуатацию 32 600 кв.м качественных офисных площадей. В высокой стадии готовности находятся пять объектов, которые планируют ввести в эксплуатацию 1 квартале 2013 года.

В конце года на рынке коммерческой недвижимости города наметилось оживление. Была совершена крупная сделка по продаже офисного здания стоимостью $9,6 млн. Кроме того, ввелись в эксплуатацию два новых бизнес центра претендующих на класс В+. Тенденция к постепенному сокращению вакантных площадей в качественных бизнес центрах Краснодара сохранилась. Большинство БЦ класса А и В+ заполнены более чем на 87%. В конце года традиционно у большей части арендаторов заканчиваются сроки договоров аренды, в связи с этим многие собственники пошли на небольшое повышение ставок в пределах 5-10% в зависимости от класса объекта. 


Основные показатели рынка офисной недвижимости Краснодара за 2012 г. 
Основные показатели рынка офисной недвижимости Краснодара за 2012 г.


Предложение офисной недвижимости в Краснодаре

По итогам 2012 г. совокупное предложение офисных помещений классов А, В+, В, С в Краснодаре составило 499 000 кв.м. (GLA). За год было введено 32 600 кв.м качественных офисных площадей в объектах с заявленным классом В+.

Обеспеченность качественными офисными площадями (классов А, В+, В) жителей Краснодара на 1 000 человек составила 231 кв.м (GLA).

В конце года в городе были сданы в эксплуатацию бизнес центры на ул.Красноармейская/Кузнечная с офисной площадью 16 600 кв.м, а также БЦ SAS офисной площадью 9 800 кв.м. Оба объекта позиционируются как класс В+.

В структуре всех офисных площадей города превалирующее значение остается за классом «С» – 60,8%. Однако тенденция роста качественных площадей сохраняется.


Объём предложения качественных офисов, класс А, В+, В, (тысяч кв.м) 
Объём предложения качественных офисов, класс А, В+, В, (тысяч кв.м)

В городе на разной стадии строительства находится более 20 качественных офисных объектов, совокупной арендопригодной площадью около 200 000 кв.м, ввод которых должен произойти в течение ближайших трех лет. Знаковые объекты, планируемые к вводу в 2013 г. представлены ниже, в таблице. Что касается географического распределения нового предложения, планируемые объекты будут вводиться в Западном, Центральном, Карасунском округах Краснодара.


Знаковые проекты БЦ Краснодара, планируемые к вводу в 2013 г. 
Знаковые проекты БЦ Краснодара, планируемые к вводу в 2013 г.

В 2013 г. планируется к вводу более 65 тыс. кв.м качественных офисных площадей. Заявленное предложение относится к классам В+, В.

Среди новых объектов, о строительстве которых девелоперы заявили в 2012 году:

  • деловой центр по ул. Красноармейская, 113. Девелопер - компания «Лафер-Юг». Стоимость проекта - 184 млн рублей.
  • многофункциональный деловой центр с гостиницей и конгресс-холлом по ул. 40-лет Победы компании «Свет звезд» стоимостью 3,6 млрд рублей. (офисный центр свыше 11 000 кв.м).

По итогам 2012 года, в среднем по Краснодару уровень вакантных площадей в качественных бизнес центрах составил: 14% в классе А, 8% - в классе В+, а в классе B уровень вакантных площадей держится на уровне 5%. По сравнению с концом 2011г. уровень вакантных площадей в бизнес центрах класса А снизился на 3%. Показатели вакантных площадей других классов остались на прежнем уровне.


Уровень вакантных площадей по классам А,В+,В 
Уровень вакантных площадей по классам А,В+,В

Текущий средний уровень вакантных площадей в строящихся объектах класса В+,В, которые будут сданы в ближайшие 2 года оценивается в 88,3%.

Среди основных тенденций 2012 можно выделить:

  • оживление девелоперской активности. Озвучены планы девелоперов по вводу новых объектов на рынок;
  • перенос сроков ввода некоторых объектов;
  • повышение цивилизованности офисного рынка Краснодара, в частности благодаря изменению (понижению) или подтверждению классности некоторых объектов.

В 2012 г. в результате проведенной классификации ГУД (Гильдией управляющих и девелоперов) двум бизнес центрам Краснодара понизили класс. БЦ «Аскона» присвоен класс В (ранее был В+), а административно-офисному зданию на ул. Московская, 59 - В+ (ранее был А).

Основными причинами понижения класса для БЦ «Аскона» стали несоответствие инженерных сетей надлежащему уровню, жалобы арендаторов на качество услуг УК, постоянная смена арендаторов и снижение числа парковочных мест. Класс БЦ на Московской ул., 59 понизили из-за отсутствия должного количества парковочных мест и пропускного режима, плохого трафика дорожного движения и активизации строительных работ в непосредственной близости от действующего бизнес центра.
При этом в общей сложности была проведена переклассификация шести объектов. Все БЦ, за исключением вышеперечисленных, свой класс сохранили.

Спрос на офисы в Краснодаре

В 2012 г. было совершено несколько крупных сделок по продаже офисных площадей в бизнес-центрах города.

В частности было продано офисное здание на ул. Дзержинского/Офицерской общей площадью 4 300 кв.м и стоимостью $9,6 млн. Подробности сделки не разглашаются. Кроме того, состоялась сделка по продаже 6 330 кв.м офисных площадей в БЦ «Ньютон».

Также было продано 3 100 кв.м в новом БЦ по ул. Гимназической и Рашпилевской.

Среди значимых сделок также 2012 г. можно отметить следующие: компания ООО «НК «Роснефть—Научно-технический центр», в связи со снижением издержек, освободила более 1000 кв.м в БЦ класса В+, и арендовала помещения в более низком классе; компания ОАО «ТАВС «Кубань» в БЦ «Голден Хаус» арендовала 464 кв.м.

На данный момент в городе выставлены на продажу два крупных бизнес-центра, один из них класса «А» МКЦ «Кристалл», другой класса В+ — БЦ «Девелопмент-Юг». 


Структура спроса на офисные площади в Краснодаре

Структура спроса на офисные площади в Краснодаре


Арендные ставки и цены продажи офисов в Краснодаре

В 2012 г. средний показатель арендных ставок в качественных бизнес центров претерпел незначительные корректировки и в целом держался на уровне, установленном в начале года. Ближе к концу года после завершения сроков договора аренды, собственники пошли на повышение арендных ставок в пределах 10%. Это относится к объектам класса В, С, где в течение двух-трех лет арендные ставки оставались на одном и том же уровне. В некоторых объектах класса А, собственники предлагали помещения по разовой акции с дисконтом до 40%.

В связи с повышением тарифов ЖКХ в 2012 г. расходы арендаторов на коммунальные расходы выросли.

Для офисов класса А средняя арендная ставка составляет 1 100 рублей за кв.м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов), класса В+ – 1000 рублей за кв.м в месяц, класса В – 850 рублей за кв.м в месяц.

Остается открытой проблема несоответствия ожиданий арендаторов и предложения собственников. Как следствие, незначительное повышение арендной ставки в одном из бизнес-центров и расширение спектра услуг в другом подталкивает арендатора на переговоры с собственником.

Средневзвешенные ставки аренды, не включая операционные расходы и НДС, (руб. за кв.м в месяц) 
Средневзвешенные ставки аренды, не включая операционные расходы и НДС, (руб. за кв.м в месяц)

Дисконт для крупных арендаторов (от 300 кв. м.) в среднем составляет около 10-15%. Ранее собственники для привлечения арендаторов объявляли о «каникулярном» месяце. В настоящее время такая политика может иметь место только в новых БЦ или в офисных центрах с менее качественной инфраструктурой.

По прогнозам экспертов компании GVA Sawyer, в 2013 г. пересмотр договоров аренды будет продолжен. Для объектов класса В и С, где в течение последних двух лет арендные ставки оставались прежнем уровне, рост может составить до 10%. Для класса А, В+ арендные ставки останутся на прежнем уровне, однако в конце года в связи с увеличением нового предложения на рынке, средневзвешенные ставки аренды будут скорректированы в сторону понижения.

Собственники и управляющие бизнес центрами компании будут поддерживать и улучшать качество и сервис в уже построенных БЦ, чтобы не потерять классность объектов.

Обзор подготовлен компанией GVA Sawyer

Материалы по теме

Краснодар: обзор рынка торговой недвижимости, II квартал 2012 г.

Краснодар: рынок торговой недвижимости, II квартал 2012г.
09.08.2012 Торговые Во 2-м квартале 2012 года в Краснодаре было введено порядка 60 000 кв.м новых качественных торговых площадей Подробнее

Обзор рынка офисов в Краснодаре, II квартал 2012 г.

Обзор рынка офисов в Краснодаре
24.07.2012 Офисы В структуре офисной недвижимости Краснодара более 55% остаётся за классом «C» Подробнее

Недвижимость Краснодара

Недвижимость Краснодара
19.05.2008 Регионы РФ Недвижимость Краснодарского края: перспективы девелопмента и инвестиций Подробнее

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год
02.08.2016 Офисы Крупные российские компании за последний год купили более 90 000 кв.м и арендовали около 77 000 кв.м офисов в Москве Подробнее

Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года

Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года
28.07.2016 Офисы Объем новых сделок с офисами в «Москва-Сити» вырос до рекордного уровня, но доля вакантных площадей в ММДЦ увеличилась за счет вторичного предложения Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog