УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка офисов Москвы по итогам 2012 года

07.02.2013

 

Рынок офисной недвижимости Москвы в прошедшем году демонстрировал умеренную деловую активность. Предложение офисных площадей в течение года пополнялось на 100-200 тысяч кв.м ежеквартально, что сравнимо с темпами строительства в 2011 году. Объем поглощения также оказался приближен к показателю предыдущего 2011 года, превысив при этом результат 2010 года на 20%. Доля вакантных площадей сократилась на 1,5-2 п.п., составив в среднем 14% (классы А, B+, B-). Средневзвешенные ставки аренды на офисные площади также не претерпели значительных изменений.

Основные события столичного рынка в 2012 г. были связаны с развитием новых территорий Москвы, корректировкой Генплана столицы с учетом «Новой Москвы», ввода ограничений на строительство в историческом центре и создания альтернативных центров за пределами «Старой Москвы». На территории «Новой Москвы» было определено 12 центров градостроительной активности, на присоединенных территориях выданы разрешения на строительство 16,23 млн.кв.м недвижимости, из которых 12,15 млн.кв.м относится к сегменту жилой недвижимости. Стоит отметить, что перспективы проекта «Большая Москва» как центра деловой активности становятся все более туманными в связи с отменой переноса на новые территории правительственного центра.

В 2012 году максимальная высотность строящихся внутри МКАД зданий была снижена с 100 метров до 75 метров, что заставило ряд застройщиков пересмотреть свои проекты и отложить начало строительства на более поздний срок. Среди таких проектов – Башня «Россия» в ММДЦ «Москва-Сити», а также проект «Новое кольцо Москвы», со средней высотностью 30-40 этажей.

В прошедшем году стало известно о ряде крупных офисных объектов, благодаря которым офисный сегмент оказался лидером по притоку инвестиций: на его долю пришлось более 30% от общего объема сделок на рынке коммерческой недвижимости РФ ($2,2 млрд.). При этом на фоне общего снижения активности объем инвестиций в офисную недвижимость в 2012г. также снизился относительно показателя 2011г.($3,3 млрд.) на 30%. Среди примеров сделок – приобретение О1Properties «Серебряный Город» в центре Москвы за $350 млн., покупка офисного центра Ducat III за $370 млн. и др. 

Предложение офисов в Москве

По итогам 2012г. в Москве было введено в эксплуатацию около 640 000 кв.м офисных площадей, что сравнимо с уровнем 2011г.(670 тысяч кв.м).

Общий объем качественных на конец 2012г. превысил 12,6 млн. кв.м.

На 2013г. запланирован ввод около 1,0-1,2 млн. кв.м офисных площадей. Данный показатель может оказаться наибольшим с конца 2009г. Однако, опираясь на опыт прошлых лет, можно ожидать переноса сроков ввода некоторых объектов на следующий год. Прирост предложения в 2013г. может превысить уровень уходящего 2012г. на 20%-25% и составить 750-800 тысяч кв.м.

Динамика прироста предложения офисных площадей в Москве 

Динамика прироста предложения офисных площадей в Москве

Около 60% нового прироста предложения 2012г. пришлось на сегмент класса А (375 000 кв.м), в 2011г. этот показатель составил 55% (320 000 кв.м). В 2013г. рост доли объектов класса А в новом строительстве продолжится: среди ожидаемых к вводу офисных проектов доля класса А достигает 85%.

В общей структуре предложения наибольшую долю – 37% – занимают офисные объекты класса В+. За счет увеличения ввода офисных площадей класса А доля класса В в общей структуре предложения сократилась с 33% до 31%(около 3,9 млн.кв.м).

Общий объем качественных офисов на рынке московского региона в зависимости от класса

Общий объем качественных офисов на рынке московского региона в зависимости от класса

Если рассмотреть распределение прироста предложения по удаленности от исторического центра Москвы, то по объемам строительства лидирует расширенная зона ТТК (далее 200-1000 м от Садового кольца до ТТК и несколько км за его пределами в направлении МКАД): на нее приходится 47% введенных в 2012г. офисных площадей. В зоне МКАД расположено около 40% нового предложения, среди примеров новых крупных децентрализованных проектов – WestPark, БЦ «Рига Лэнд» II, БЦ Quadrum и др.

Тенденция децентрализации строительства офисов продолжится и в следующем году: на расширенную зону ТТК в 2013г. приходится половина запланированного ввода офисных площадей.

Предложение предложение может пополниться такими проектами, как CityPoint в составе Центрального ядра, «Меркурий Сити Тауэр», а также долгожданный МФК «Федерация (Восток)», ввод которого откладывается уже не первый год.

Распределение запланированных к вводу офисных площадей по кольцевым зонам Москвы

Распределение запланированных к вводу офисных площадей по кольцевым зонам Москвы

Что касается строительства в зоне Садового кольца, то в 2013г. совокупная площадь ожидаемого ввода здесь составляет около 145 000 кв.м. Среди завершаемых комплексов в центре Москвы: БЦ WallStreet, «Россо Рива», объекты реконструкции БЦ Domino, «Юсупов двор» и др.

Рассматривая прирост предложения в разрезе административных округов столицы, стоит отметить, что лидером по количеству построенных в 2012г. офисных площадей оказался Северный административный округ. Здесь было введено более 25% от общего прироста предложения(170 000 кв.м).

Следующими по объему ввода стали Центральный и Северо-западный административные округа, на их долю пришлось 130 000 кв.м и 126 000 кв.м соответственно.

Распределение нового предложения офисных площадей по административным округам Москвы

Распределение нового предложения офисных площадей по административным округам Москвы

Из запланированного ввода на 2013г. больше половины офисных площадей Москвы сосредоточено в Центральном административном округе. Такую долю в структуре нового предложения ЦАО обеспечат перечисленные проекты в зоне Садового кольца, а также проекты в составе ММДЦ «Москва-Сити» (около 35% от запланированного прироста в 2013г.), которые находится на территории округа. 

Примеры офисных центров, введенных в эксплуатацию в 2012г. 
Примеры офисных центров, введенных в эксплуатацию в 2012г.

Распределение запланированных к вводу в 2013г. офисных площадей по административным округам Москвы

Распределение запланированных к вводу в 2013г. офисных площадей по административным округам Москвы

 
Примеры офисных центров, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2013г.
Примеры офисных центров, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2013г.  

Спрос на офисы в Москве

Объем поглощения офисных площадей в 2012г. составил около 940 000 кв.м (в 2011г. – 984 000 кв.м, в 2010г. – 750 000 кв.м)

Поквартальная динамика поглощения офисных площадей в 2012 году

Поквартальная динамика поглощения офисных площадей в 2012 году

Максимальная активность потребителей офисных площадей 2012г. пришлась на IV квартал 2012г., его доля составила 34% от всех поглощенных за год офисов. В абсолютном выражении в IV квартале было арендовано и куплено конечными пользователями около 320 000 кв.м. Данный показатель был достигнут благодаря закрытию ряда крупных сделок, среди которых – аренда Экономической комиссией «Евразэс» 24 000 кв.м «Вивальди Плаза», а также аренда компанией R-Style 4 000 кв.м. в БЦ Loft Center.

Среди других крупных сделок года, оказавших значительное влияние на показатель объема поглощения офисов в Москве во II квартале – аренда компанией «Мерлион» 17 000 кв.м площадей в БЦ «Мякинино», покупка AlfaBank 23 000 кв.м в БЦ «НагатиноI-Land» и др.

В 2012г. зафиксировано снижение среднего размера сделки до показателя 2010г., – 2 000 кв.м. Для сравнения, в 2011г. средний размер арендуемого офиса составил 2 800 кв.м. Такая динамика показателя может быть связана как с насыщением отложенного спроса компаний, так и с осторожным поведением компаний в ответ на наблюдающиеся с 2011г. негативные явления в мировой экономике.


Динамика изменения спроса и величины средней сделки

Динамика изменения спроса и величины средней сделки

Подводя итоги 2012г., можно говорить о том, что, как и предыдущие два года, наибольший объем поглощения сосредоточен в расширенной зоне Третьего транспортного кольца: 42% от общего объема арендованных и купленных площадей. Основной объем сделок здесь пришелся на новые объекты (введенные в 2010–2012гг.). Среди примеров офисных комплексов с активно арендуемыми и продающимися площадями – БЦ «Нагатино I-Land», «Прео8», «Южный порт II» и др.

На зону Садового и Бульварного колец пришлась примерно половина арендованных и купленных площадей, что в значительной мере связано с запретом нового строительства . Фактический спрос в этой зоне ограничен как небольшим выбором свободных площадей, так и высокими по сравнению с остальными районами Москвы арендными ставками.

При этом наибольший рост объема поглощения наблюдается зоне Садового кольца: с 25% в 2011г. до 35% в 2012г. от общего объема поглощения.

Также благодаря крупнейшей сделке по покупке здания на Арбатской площади, д.1. (31 000 кв.м.) значительно увеличилась доля зоны Бульварного кольца в общем объеме спроса: с 2% по итогам 2011г. до 11% в 2012г.

Наименьшими по объему общего поглощения офисных площадей стали зоны МКАД и ММДЦ, на их долю пришлось 8% и 4% соответственно. В 2012г. стало известно лишь о нескольких сделках аренды и покупки офисов вблизи МКАД совокупной площадью около 50 000 кв.м (для сравнения, показатель 2011г. превышал 185 000 кв.м). Не исключено, что возвращение на тенденции децентрализации спроса произойдет только после проявления острого дефицита офисных площадей на небольшом расстоянии от центра столицы.


Динамика распределения спроса на офисные помещения по кольцевым зонам Москвы

Динамика распределения спроса на офисные помещения по кольцевым зонам Москвы

Что касается соотношения арендуемых и покупаемых офисных площадей в структуре спроса, то по итогам 2012г. доля приобретенных офисов увеличилась за год с 17% до 28% в общем объеме известных сделок покупки и аренды офисов конечными пользователями, что сравнимо с показателем 2010г.(27%).

Картина распределения спроса по профилям арендаторов в 2012г. заметно изменилась по сравнению со структурой спроса в 2011г. Увеличилась доля промышленных компаний – с 7% до 20%. Доля добывающих и работающих в сфере энергетики компаний, напротив, существенно сократилась – с 14% до 3%. Лидером по-прежнему остается банковский и финансово-инвестиционный сектор (25%). Компании, работающие в сфере IT, технологий и связи находятся на третьем месте в структуре спроса – их доля составляет 10%.

Структура спроса по сферам деятельности компаний

Структура спроса по сферам деятельности компаний

В 2013 году ожидается сохранение довольно высокой активности игроков офисного рынка. Объем спроса останется на уровне показателя 2012г. и составит около 900-950 тысяч кв.м.

Примеры крупнейших сделок аренды и покупки в 2012г.
Примеры крупнейших сделок аренды и покупки в 2012г.  

 

Вакантные офисные площади в Москве

За прошедший 2012 год в среднем по рынку доля вакантных площадей сократилась на 1,5 п.п. относительно уровня 2011г. (15,5%), составив в среднем по Москве 14%. Наименьшая доля свободных площадей –8% – зафиксирована в зоне Бульварного кольца (65 000 кв.м.). 

В расширенной зоне Садового кольца наблюдались высокие темпы поглощения площадей: количество свободных площадей здесь сократилось с 330 000 кв.м. до 260 000 кв.м., что соответствует уровню вакантных площадей 10%-11%.

В расширенной зоне ТТК свободно около 15% площадей (985 000 кв.м). В целом на эту зону без учета площадей в Москва-Сити приходится более половины качественных свободных .

В ММДЦ свободно около 20% введенных в эксплуатацию офисов, чуть составляет более 90 000 кв.м.

Стоит отметить, что доля предлагаемых площадей в ММДЦ «Москва-Сити» увеличилась с 16% по итогам 2011г., до 20% в 2012г., что связано с выездом арендаторов из ряда функционирующих башен ММДЦ.

Уровень вакантности в офисных объектах, расположенных вблизи МКАД, снизился на 1,5-2 п.п. до 15-16% (285 000 кв.м), по сравнению с результатом 2011г. в 400 000 кв.м.

Распределение свободных офисов по кольцевым зонам Москвы

Распределение свободных офисов по кольцевым зонам Москвы

Стоит отметить, что ряд сделок в 2012г. был заключен в строящихся объектах, но это не меняет показателя доли вакантных площадей в готовых бизнес-центрах. Среди примеров предварительных соглашений на этапе строительства – сделка по аренде компанией Bearing Capital 2 500 кв.м площадей в БЦ White Gardens, а также две закрытые сделки по продаже площадей совокупной площадью 3 400 кв.м в БЦ «Аэродом», ввод которого запланирован на конец 2013 года.

Наибольшая доля вакантных площадей зафиксирована в офисных объектах, введенных в 2010-2012 годах: здесь средний показатель равен 35%-40%.

Учитывая планы девелоперов по вводу в эксплуатацию в 2013г.(800 000 кв.м), можно ожидать сохранения уровня вакантности на текущем уровне. При этом, в наиболее качественных, ликвидных объектах, введенных в эксплуатацию в 2012г. и I квартале 2013г., расположенных в центральном деловом районе, будет характерно некоторое снижение среднего уровня вакантных площадей к концу 2013 года (с 11% до 8%-9%). 

Ставки на офисную недвижимость

В течение 2012 года средневзвешенные ставки аренды офисов не претерпели значительных изменений.

Отрицательная динамика была зафиксирована в максимальных значениях ставок аренды офисов классов А и B+, располагающихся в центральном деловом районе: здесь максимальные запрашиваемые ставки снизились за год более чем на 7% (без учета выпадающих значений), достигнув $950-$1500 за кв.м в год. Для сравнения, в 2011г. ставки в таких объектах варьировались в диапазоне $1050 - $1620 за кв.м в год. Снижение данного показателя связано с уходом с рынка наиболее дорогих офисных площадей в центре города и снижением собственниками ставок для привлечения арендаторов в ряде недозаполненных, устаревающих объектов, ранее предлагаемых по завышенным ценам.

Средняя ставка аренды предлагаемых  в IV квартале составила $1121 за кв.м в год, внутри Бульварного кольца, и $801 за кв.м в год, в зоне Садового кольца. В расширенной зоне ТТК данный показатель равен $660 за кв.м в год, в зоне МКАД - $483 за кв.м в год.

Для офисных площадей класса В+ и В средневзвешенная ставка аренды в зоне Бульварного кольца составляет $898 за кв.м в год и $453 за кв.м в год, соответственно. В зоне Садового кольца данный показатель для класса В+ равен $679 за кв.м в год, для класса В – $687 за кв.м в год. Стоимость аренды прилагаемых помещений класса В+ в расширенной зоне ТТК составляет $436 за кв.м в год, класса В - $280 за кв.м в год.

Стоит отметить, что из-за высокой конкуренции и большого количества свободных площадей в зоне МКАД, ставки в существующих здесь объектах имеют тенденцию к снижению.

В зоне ММДЦ «Москва-Сити» интервал ставок аренды представлен значениями $600-$950 за кв.м в год.

Диапазоны базовых арендных ставок в IV квартале 2012г.

Диапазоны базовых арендных ставок в IV квартале 2012г.

Средневзвешенные ставки в течение 2013 года в целом по рынку сохранят стабильность: возможный рост не превысит 5% (в долларах США). За пределами ТТК рост ставок будет сдерживаться значительным ожидаемым к вводу новым предложением офисных площадей – с удалением от центра города рост ставок будет все менее выраженным.

Обзор подготовлен специалистами компании S.A.Ricci

Материалы по теме

Итоги 2012 года на рынке инвестиций в недвижимость

Итоги 2012 года на рынке инвестиций в недвижимость
24.12.2012 Другие Структура распределения инвестиций по сегментам не претерпела существенных изменений Подробнее

2012 – год рекордов в складском сегменте

2012 – год рекордов в складском сегменте
04.12.2012 Москва Объем поглощения превысил показатели 2007 года Подробнее

Коммерческая недвижимость: итоги III квартала 2012 года

Коммерческая недвижимость: итоги III квартала 2012 года
13.11.2012 Другие Цены на рынке продажи практически во всех сегментах снизились, на рынке аренды – практически не изменились Подробнее

Краснодар: обзор рынка торговой недвижимости, II квартал 2012 г.

Краснодар: рынок торговой недвижимости, II квартал 2012г.
09.08.2012 Торговые Во 2-м квартале 2012 года в Краснодаре было введено порядка 60 000 кв.м новых качественных торговых площадей Подробнее

Многофункциональные комплексы в регионах России – обзор, апрель 2012 год

Многофункциональные комплексы в регионах России - обзор
20.04.2012 Другие Среди региональных городов Российской Федерации, население которых превышает 1 млн человек, самым обеспеченным многофункциональной недвижимостью является Омск Подробнее

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год
02.08.2016 Офисы Крупные российские компании за последний год купили более 90 000 кв.м и арендовали около 77 000 кв.м офисов в Москве Подробнее

Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года

Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года
28.07.2016 Офисы Объем новых сделок с офисами в «Москва-Сити» вырос до рекордного уровня, но доля вакантных площадей в ММДЦ увеличилась за счет вторичного предложения Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog