Анализ основных показателей рынка офисов в Москве в 2012 году

Основное внимание экспертов рынка коммерческой недвижимости сейчас приковано к тому, насколько стабильными будут результаты 2012г. для различных секторов рынка в следующем году. По данным компании Jones Lang LaSalle, объем инвестиций в коммерческую недвижимость за девять месяцев 2012 года составил 5 млрд долларов против 6 млрд долларов в соответствующем периоде прошлого года. Ожидаемый объем инвестиций в этом году ниже, чем в прошлом - около $6,5 млрд по сравнению с $8,5 млрд в 2011 году.

Аналитики S.A.Ricci ожидают, что на конец 2012 года общий объем предложения офисов в Москве достигнет 12,7 млн. кв.м, из которых класс А составит 4,02 млн. кв. м, класс В+ около 4,6 млн. кв.м и класс В - 4,08 млн. кв.м. Таким образом, по итогам 2012 г. прирост предложения может составить 730-780 тысяч кв.м, что означает сохранение низких темпов строительства офисов относительно докризисного периода. 

География предложения офисов в Москве

1) Офисы в пределах МКАД

По данным JLL, основной объем нового предложения располагается за пределами Центрального Делового Района. На ЦДР приходится лишь 23% нового предложения. В течение последнего года зона за пределами ЦДР удерживает первое место по объему введенных объектов: офисные площади за пределами ЦДР составляют примерно 77% от нового предложения.

Специалисты S.A.Ricci отмечают, что в настоящий момент 60% сделок происходит в районе ТТК и Сити.

Количество сделок с офисной недвижимостью в Москве, по районам

БК – Бульварное кольцо, СК – Садовое кольцо, ТТК – Третье Транспортное кольцо, ММДЦ – Московский Международный Деловой Центр, МКАД – Московская Кольцевая автомобильная дорога
 

Специалисты утверждают, что большинство арендаторов ищет офисы в аренду в Москве в пешей доступности от станций метро, либо находящиеся на основных магистралях города. При этом, наиболее востребованы офисы с наилучшим балансом между ставкой аренды (либо ценой продажи), качеством офисного помещения и наличием развитой инфраструктуры.

Если посмотреть на сделки, заключенные в офисном сегменте коммерческой недвижимости с начала 2012 года, то можно заметить следующие тенденции:

• в категории свыше 10 000 кв.м было заключено 6 сделок (учитываются сделки, известные Московскому Исследовательскому Форуму);
• в категории от 3 000 до 10 000 кв.м - 16 сделок;
• от 1 000 до 3 000 кв.м - 67 сделок;
• офисы менее 1 000 кв.м — 134 сделки.

Таким образом, можно сделать вывод, что наиболее востребованными на сегодняшний день являются офисные помещения площадью до 1 000 кв.м.

2) Офисы за пределами МКАД

Важной особенностью развития рынка офисной недвижимости на данный момент является растущий интерес к офисным комплексам за пределами МКАД, причем как со стороны арендаторов, так и девелоперов. Особенно их привлекает конкурентоспособная цена, большое количество парковочных мест, возможность ехать на личном транспорте против основных транспортных потоков утром и вечером. Один из успешных проектов за пределами МКАД - БЦ RigaLand, предлагает своим арендаторам высокий коэффициент парковочных мест на наземной, многоярусной и подземной парковке. Развитая инфраструктура комплекса включает такие объекты, как рестораны, фитнес-центр с бассейном, а в 2013 году будут введены в эксплуатацию ледовый комплекс, гостиница, детский клуб, супермаркет.

По оценке JLL, средняя стоимость аренды офисного помещения зависит от местоположения здания, а так же варьируется в зависимости от класса объекта. На текущий момент ставки аренды в премиальном сегменте составляют 1 000 – 1 200 долларов за кв.м в год. В классе «А» - 625 – 850 долларов. В классе «B+» - 400-600 долларов и в классе «B-» - 300-400 долларов. Указанные ставки приведены без учета НДС и операционных расходов, которые составляют в премиальном сегменте $200 за кв.м в год, $110–$150 в зданиях класса A, $100-$120 в классе B+ и $70-$90 в классе B-. 

Перспективы развития рынка офисов в Москве

В 2013 году эксперты рынка ожидают ввода в эксплуатацию в Москве около 1,2 млн кв.м офисных площадей (класса A, B+, B-). При этом в стадии активного строительства либо реконструкции в это время будут находиться более 150 зданий, которые планируются к вводу в эксплуатацию в 2014–2015 гг. По прогнозам агентства JLL, спрос на офисные помещения останется высоким, что приведет к снижению доли свободных площадей в первую очередь в премиальном сегменте и зданиях класса «A». По оценке S.A. Ricci, прирост офисных помещений в Москве в 2013г. составит около 750-800 тысяч кв.м (с учетом объектов, сроки ввода которых были перенесены с 2012г.).

Около 200 000 кв.м офисных площадей планируемых к вводу, расположены в пределах Садового кольца (ЦДР). Примерно 500 000 кв.м находятся между Садовым кольцом столицы и Третьим транспортным кольцом (ТТК), 3 здания из которых относятся к ММДЦ «Москва-Сити». Остальные офисные площади расположены за пределами ТТК Москвы.

В перспективе, на присоединенных территориях «Новой Москвы», может появиться до 10 млн кв.м новых офисных площадей. Но на это потребуются не только огромные финансовые вложения со стороны девелоперов и инвесторов, но и длительное (около 15-20 лет) время.

Поскольку арендаторы предъявляют все более высокие требования к арендуемым офисам, девелоперы будут стремиться предоставить наиболее развитую инфраструктуру и транспортную доступность объектов. Аналитики JLL выделили некоторые тенденции.

Бизнес-парки будут стремиться пройти сертификацию по системам LEED/BREEAM. Это позволит им отличаться от большинства традиционных офисных зданий, а также привлечет дополнительный интерес арендаторов. Постепенно наступит признание бизнес-парков основными центрами деловой активности.

По прогнозам экспертов S.A. Ricci, собственники строящихся офисных объектов, заявляемые ставки в которых превышают среднерыночные, будут корректировать стоимость аренды с приближением момента ввода здания в эксплуатацию. Размер снижения ставок будет зависеть от конкуренции в определенном районе, от качества здания, привлекательности потенциального арендатора и других факторов. В целом в компании не ожидают увеличения ставок аренды на офисные площади.

Материал подготовлен компанией RigaLand