УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка офисной недвижимости Краснодара в III квартале 2012 года

30.10.2012

 

В 3 квартале 2012 года в Краснодаре новых объектов на рынке офисной недвижимости не вводилось. В высокой стадии готовности находятся несколько объектов, которые планируют ввести в эксплуатацию до конца текущего года. По результатам прошедшей классификации ГУД двум бизнес-центрам класса "А" и "В+" понизили класс до "В+" и "В" соответственно (как следствие изменилась структура предложения качественных офисных площадей).

Тенденция к постепенному сокращению вакантных площадей в качественных бизнес-центрах Краснодара сохранилась. Большинство объектов класса "А" и "В+" заполнены более чем на 90%. Средние арендные ставки зафиксировались на уровне 2 квартала 2012 года.

Основные показатели рынка офисной недвижимости Краснодара - 3 кв. 2012г.

Основные показатели рынка офисной недвижимости Краснодара, 3 кв. 2012 г.

 

Предложение офисов в Краснодаре

По итогам 3 квартала 2012 года совокупное предложение , В+, В-, С в Краснодаре составило 462 600 кв.м. (GLA). За анализируемый период новых объектов на рынке не вводилось.

Обеспеченность качественными офисными площадями (классов А, В+, В-) жителей Краснодара на 1 000 человек составила 244 кв.м (GLA).

В структуре офисных площадей города, превалирующее значение остается за классом "С" - 56,3%. Однако тенденция роста качественного предложения сохраняется.

До конца года планируется ввести 26 900 кв.м (GLA) качественных офисных площадей. Новое предложение, планируемое к вводу в 2012 г., относится к классам В+, В-.

Объём качественного предложения, класс А, В+, В-, тыс. кв.м

Объём качественного предложения, класс А, В+, В-, тыс. кв.м

 
В городе на разной стадии строительства находится 20 качественных офисных объектов, совокупной арендопригодной площадью свыше 100 000 кв.м, ввод которых должен произойти в течение ближайших двух лет. Что касается географического распределения нового предложения, планируемые объекты будут вводиться в Западном и Центральном округах Краснодара. Знаковые объекты, планируемые к сдаче в 2012 г. представлены в таблице.

Знаковые проекты БЦ Краснодара, планируемые к вводу в 2012 г.

Знаковые проекты БЦ Краснодара, планируемые к вводу в 2012 г.

 
Кроме того, в высокой стадии готовности также находятся два : на ул.Буденного, 119/1 и на ул.Северная, 490. Совокупная офисная площадь объектов составляет 19 900 кв.м (GLA). Наиболее вероятный срок сдачи объектов 1 квартал 2013 года.

По результатам экономического форума «Сочи-2012» были заключены соглашения о строительстве в Краснодаре двух новых объектов с офисной составляющей.

Первый объект – деловой центр, планируют построить по ул.Красноармейская, 113. Девелопер объекта, строительная компания «Лафер-Юг», планирует вложить в проект 184 млн рублей.

Второй объект – многофункциональный деловой центр с гостиницей и конгресс-холлом по ул.40-лет Победы. Компания «Свет звезд» до 2016 года инвестирует в проект 3,6 млрд руб. Центр будет предназначен для проведения мероприятий корпоративного, государственного и международного уровня, обслуживания бизнесменов и туристов. Объект будет представлять собой 16-ти этажное здание общей площадью свыше 56 000 кв.м. Он будет включать в себя гостиничный комплекс 5* на 198 номеров (18400 кв.м), конгресс-холл с выставочным залом - 3000 кв.м, конференц-залы – 3000 кв.м, офисный центр - свыше 11000 кв.м, подземную автостоянку на 112 мест.

По итогам 3 квартала 2012 года, в среднем по городу, уровень вакантных площадей в качественных составил 14% в классе "А", 8% - в классе "В+". В классе "B-" уровень вакантных площадей держится на уровне 5%.

Уровень вакантных площадей по классам А, В+, В-

Уровень вакантных площадей по классам А,В+,В-

 
Текущий средний уровень вакантных площадей в строящихся объектах класса В+,В, которые будут сданы в ближайшие 2 года оценивается в 70%.

Среди основных тенденций 3 квартала 2012 года на рынке офисов Краснодара можно выделить:

  • оживление девелоперской активности;
  • повышение цивилизованности офисного рынка Краснодара, в частности благодаря изменению (понижению) или подтверждению классности некоторых объектов.

В результате проведенной классификации ГУД (Гильдией управляющих и девелопером) двум бизнес-центрам Краснодара понизили класс. БЦ «Аскона» присвоен класс "В" (ранее - "В+"), а административно-офисному зданию на ул.Московская, 59 - "В+" (ранее - "А").

Основными причинами понижения класса для БЦ «Аскона» стали несоответствие инженерных сетей надлежащему уровню, жалобы арендаторов на качество услуг УК, постоянная смена арендаторов и снижение числа парковочных мест. Класс бизнес-центра на Московской улице понизили из-за отсутствия должного количества парковочных мест и пропускного режима, плохого трафика дорожного движения и активизации строительных работ в непосредственной близости от действующего БЦ.

При этом, в общей сложности была проведена переклассификация шести объектов. Все БЦ, за исключением вышеперечисленных, свой класс сохранили.

Спрос на офисы в Краснодаре

В 3 квартале 2012 года чистое поглощение качественных Краснодара составило около 1000 кв.м.

Среди значимых сделок 3 кв. 2012г. можно отметить следующие: ООО «КДЛ ДОМОДЕДОВО-ТЕСТ» арендовало 130 кв.м в БЦ «Голден Хаус», ОАО «ТАВС «Кубань» в этом же бизнес-центре арендовало 464 кв.м.

В БЦ «Олимпик Плаза» двум компаниям было сдано в аренду 100 и 300 кв.м офисных площадей (названия компаний не уточняются).

Структура спроса на офисные площади в Краснодаре

Структура спроса на офисные площади в Краснодаре

 
Стоит отметить, что на данный момент в городе выставлены на продажу три , один из них класса "А" -  МКЦ «Кристалл», класса "В+" - БЦ «Девелопмент-Юг» и класса "В" - ТОЦ «Ньютон».

Финансовые условия

В 3 квартале 2012 года средний показатель арендных ставок в качественных БЦ Краснодара остался на уровне 2 кв. 2012 года. В связи с повышением тарифов ЖКХ в 3 кв. 2012 г. расходы арендаторов на коммунальные расходы выросли.

Начала просматриваться тенденция к увеличению ставок до 7%. Однако арендные ставки пересматривались только для арендаторов, у которых истекали сроки договоров аренды.

Для объектов класса "А" средняя арендная ставка составляет 1 100 руб. за кв.м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов), класса "В+" – 1000 руб. за кв.м в месяц, класса "В-" – 750 руб. за кв.м в месяц.

Остается открытой проблема несоответствия ожиданий арендаторов и предложения собственников. Как следствие, незначительное повышение арендной ставки в одном из бизнес-центров Краснодара и расширение спектра услуг в другом, подталкивает арендатора на переговоры с собственником.

Средневзвешенные ставки аренды, не включая операционные расходы и НДС (руб. кв.м в месяц)

Средневзвешенные ставки аренды, не включая операционные расходы и НДС, руб. кв. м


Дисконт для крупных арендаторов (от 300 кв.м.) в среднем составляет около 10-15%. Ранее собственники для привлечения арендаторов объявляли о «каникулярном» месяце. В настоящее время такая политика может иметь место только в новых БЦ или в офисных центрах Краснодара с менее качественной инфраструктурой.
По прогнозам, в 4 квартале 2012 года, будет наблюдаться рост арендных ставок в пределах 5-7%. Традиционно, в конце года, это связано с окончанием сроков действия договоров с арендаторами.

Собственники и управляющие компании БЦ будут поддерживать и улучшать качество и сервис в уже построенных офисных площадях, чтобы не потерять классность объектов.

Обзор подготовлен компанией GVA Sawyer

Материалы по теме

Краснодар: обзор рынка торговой недвижимости, II квартал 2012 г.

Краснодар: рынок торговой недвижимости, II квартал 2012г.
09.08.2012 Торговые Во 2-м квартале 2012 года в Краснодаре было введено порядка 60 000 кв.м новых качественных торговых площадей Подробнее

Оценка торговых центров Краснодара

ТОП-100 торговых центров России
26.07.2012 Консультанты, управляющие На звание лучших торговых центров России претендуют 8 объектов Краснодара Подробнее

Недвижимость Краснодара

Недвижимость Краснодара
19.05.2008 Регионы РФ Недвижимость Краснодарского края: перспективы девелопмента и инвестиций Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog